經營性物業貸款還款計劃調整

❶ 經營性物業貸款的介紹

經營性物業抵押貸款是指銀行向經營性物業的法人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，還款來源包括但不限於經營性物業的經營收入的貸款。經營性物業是指完成竣工驗收並投入商業運營，經營性現金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩定的商業營業用房和辦公用房，包括商業樓宇、星級賓館酒店、綜合商業設施（如商場、商鋪）等商業用房。期限最長原則上不超過 8年。（最長可達15年）

❷ 經營性物業貸款有哪些風險 需要格外注意什麼

經營性物業貸款的風險
一是把握市場風險。經營性物業抵押貸款期限較長，貸款期內不確定和不可預見因素較多，經濟發展周期和房地產市場周期變動、借款人高估抵押物價值或將市場租售情況不理想的項目抵押給銀行，都可能導致抵押不足，項目出租率和租金水平降低，從而影響貸款安全。因此要真實客觀地評估抵押物市場價值，嚴格貸款用途，杜絕借款人降低注冊資本、抽減股本、不當分配利潤等降低所有者權益的行為。
二是把握客戶和項目風險。貸款對象須是信用等級和開發資質較高，財務狀況良好，商業地產開發業績優良或物業經營管理經驗豐富，招商引資能力和市場培育、運作能力較強的優質客戶。經營性物業原則上是位於城市中央商務區和中心商業區等城市中心繁華地段，並投入運營一段時間，出租率較高，經營狀況良好的低風險項目。

三是把握利率風險。關注通貨膨脹率和市場利率的變化，對經營性物業抵押貸款的實際利息收入的影響。四是把握貸後管理風險。經營行要及時掌握項目租售情況，准確估算項目經營性現金流量，認真做好項目資金監管，制定科學合理的還款計劃，確保按期償還貸款本息，有效控制和化解貸款風險。
注意：
1、用於抵押的經營性物業必須是借款人自己擁有的、位於商業繁華地段的、用於對外出租並以所收取的租金作為還款來源的的貸款。
2、貸款可用於公司經營范圍內合法合規的資金需求，包括但不限於置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的資金。
3、抵押物的價值必須由具有建設部發布的《房地產估價機構管理辦法》中具有二級（含）以上房地產估價機構資質條件的房地產評估公司評估。

❸ 經營性物業貸款的特點

1、用於抵押的經營性物業必須是借款人自己擁有的、位於商業繁華地段的、用於對外出租並以所收取的租金作為還款來源的的貸款。
2、貸款可用於公司經營范圍內合法合規的資金需求，包括但不限於置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的資金。
3、抵押物的價值必須由具有建設部發布的《房地產估價機構管理辦法》中具有二級（含）以上房地產估價機構資質條件的房地產評估公司評估。

❹ 經營性物業抵押貸款的經營性物業抵押貸款的風險

一是把握市場風險。經營性物業抵押貸款期限較長，貸款期內不確定和不可預見因素較多，經濟發展周期和房地產市場周期變動、借款人高估抵押物價值或將市場租售情況不理想的項目抵押給銀行，都可能導致抵押不足，項目出租率和租金水平降低，從而影響貸款安全。因此要真實客觀地評估抵押物市場價值，嚴格貸款用途，杜絕借款人降低注冊資本、抽減股本、不當分配利潤等降低所有者權益的行為。
二是把握客戶和項目風險。貸款對象須是信用等級和開發資質較高，財務狀況良好，商業地產開發業績優良或物業經營管理經驗豐富，招商引資能力和市場培育、運作能力較強的優質客戶。經營性物業原則上是位於城市中央商務區和中心商業區等城市中心繁華地段，並投入運營一段時間，出租率較高，經營狀況良好的低風險項目。
三是把握利率風險。關注通貨膨脹率和市場利率的變化，對經營性物業抵押貸款的實際利息收入的影響。四是把握貸後管理風險。經營行要及時掌握項目租售情況，准確估算項目經營性現金流量，認真做好項目資金監管，制定科學合理的還款計劃，確保按期償還貸款本息，有效控制和化解貸款風險。

❺ 經營性物業貸款的優勢

（1）貸款用途靈活。經營性物業抵押貸款解決了房地產企業貸款用途監管難的問題，對於自行建造的物業，可用於置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的自有資金，即置換出來的是屬於房地產企業的自有資金，銀行對企業的自有資金的使用監管力度可適當降低。
（2）貸款期限長。普通的抵押貸款，貸款期限一般1年，企業面臨的還款壓力較大，經營性物業抵押貸款，貸款期限最長可達10年，企業可獲得長期穩定的資金。
（3）還款方式靈活、減輕企業財務管理費用。可根據企業資金安排和經營性物業現金流狀況合理安排還款計劃，經營性物業抵押貸款的還款來源是經營性物業的穩定的現金流，物業的所有租金監管到銀行，即保證了貸款的按時歸還，又節省了借款人的財務人員工作量和財務管理成本，使企業還款壓力降到最低。
（4）操作簡單，解決企業融資難問題。經營性物業抵押貸款操作簡單，經營性物業抵押貸款主要關注抵押物的價值和貸款期內的現金流，只要滿足這兩點條件（即貸款第一還款來源和第二還款來源）的經營性物業均可操作經營性物業抵押貸款業務，企業可容易得獲得銀行貸款。

❻ 什麼是經營性物業貸款

物業管理公司是按照法定程序成立並具有相應資質條件，經營物業管理業務的企業型經濟實體，是獨立的企業法人。它屬於服務性企業，它與業主或使用人之間是平等的主體關系，它接受業主的委託，依照有關法律法規的規定或合同的約定，對特定區域內的物業實行專業化管理並獲得相應報酬。
物業管理公司在物業管理中的權利主要有：①根據有關法律法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；②依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；③依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；④有權制止違反規章制度的行為；⑤有權要求業主委員會協助管理；⑥有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務；⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。
物業管理公司在物業管理中的義務主要有：①履行物業管理合同，依法經營；②接受業主委員會和全體業主的監督；③重大的管理措施應當提交業主委員會審議，並經業主委員會認可；④接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

❼ 經營性貸款會隨降息自動調整嗎

不會的，我們現有的經營貸款都屬於固定型的貸款，然後在你簽合同的時候就相當於已經約定好利息了，哪怕後期隨著政策貸的利率惠友強或者是上升，你的利率還是你約定的那個利率？

❽ 經營性物業抵押貸款是什麼

核心提示：經營性物業抵押貸款是以借款人已購置或建成並投入運營的經營性資產所產生的穩定現金流作為第一還款來源，用於滿足借款人擴建、改建、裝修上述經營性資產的融資需求而發放的貸款。
因為經營性物業抵押貸款才開辦，小編也是現從工商行的負責人那裡打聽的。經營性物業抵押貸款是以借款人已購置或建成並投入運營的經營性資產所產生的穩定現金流（包括但不限於收費收入、租金收入和經營收入，以下統稱經營收益）作為第一還款來源，用於滿足借款人擴建、改建、裝修上述經營性資產的融資需求而發放的貸款。
經營性物業抵押貸款說白了就是用你手裡的門頭房之類的商用房做抵押換貸款，再以這個門頭的收益做為第一還款來源的貸款。看到這里一定有創友埋怨小編，說這么一大套，經營性物業抵押貸款跟我這種小業主有啥關系？小編告訴你關系大了去了！
這一句創業者一定要注意，因為經營性物業抵押貸款中說的商場包含商品交易市場中的商鋪！這門檻就已經降很低了！
工商行經營性物業抵押貸款
值得一提的是經營性物業抵押貸款所提到的那個物業是有講究的，它指的是已竣工驗收並投入商業運營，經營管理規范，經營利潤穩定，現金流量充裕，還款來源穩定、產權清晰完整且取得房地產權屬證明的，綜合收益良好的商業營業用房和辦公用房，包括商場（含商品交易市場中的商鋪！）、商品交易市場、寫字樓、星級賓館、酒店、倉庫設施和廠房綜合商業設施等。
額外再提一句，最好酒店、賓館類原則上入住率高於60%，寫字樓原則上出租率高於70%，交易市場原則上出租率高於80%。
一般而言，經營型物業抵押貸款的數量多少會綜合考慮借款人融資需求、現有融資等相關因素後再確定，肯定是在最高授信額度內最合理的金額。
經營性物業抵押貸款的期限最長不超過5年（含5年）、貸款到期日須至少早於借款人對經營性資產的經營期限終止日3年（含3年），且同時至少早於經營性資產運營年限終止日3年（含3年）。

❾ 經營性物業抵押貸款的經營性物業抵押貸款的優勢

（1）貸款用途靈活。經營性物業抵押貸款解決了房地產企業貸款用途監管難的問題，對於自行建造的物業，可用於置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的自有資金，即置換出來的是屬於房地產企業的自有資金，銀行對企業的自有資金的使用監管力度可適當降低。
（2）貸款期限長。普通的抵押貸款，貸款期限一般1年，企業面臨的還款壓力較大，經營性物業抵押貸款，貸款期限最長可達10年，企業可獲得長期穩定的資金。
（3）還款方式靈活、減輕企業財務管理費用。可根據企業資金安排和經營性物業現金流狀況合理安排還款計劃，經營性物業抵押貸款的還款來源是經營性物業的穩定的現金流，物業的所有租金監管到對應銀行，即保證了貸款的按時歸還，又節省了借款人的財務人員工作量和財務管理成本，使企業還款壓力降到最低。
（4）操作簡單，解決企業融資難問題。經營性物業抵押貸款操作簡單，經營性物業抵押貸款主要關注抵押物的價值和貸款期內的現金流，只要滿足這兩點條件（即貸款第一還款來源和第二還款來源）的經營性物業均可操作經營性物業抵押貸款業務，企業可容易得獲得銀行貸款。

❿ 現在很多銀行說房地產開發企業不能申請經營性物業貸款（固定資產支持融資），想請問銀監會哪好文的規定。

中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知2003年要求，商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形勢貸款科目發放。