中國人民銀行統計數據住房貸款

① 央行連續兩月單列公布，個人住房貸款繼續回暖

12月13日，中國人民銀行發布數據顯示，2021年11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。
值得注意的是，這是人民銀行第二次單列發布個人住房貸款統計數據，向市場傳遞出「維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益」的政策信號。
從目前來看，房地產投資下行較快、樓市偏冷的局面已有所扭轉，房貸供需關系已逐步回歸正常。
日前召開的中央經濟工作會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
12月6日召開的中共中央政治局會議也提出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖表示，受此前監管政策的影響，房地產投資自2021年下半年以來就已經進入了下行區間，對經濟增速也從支撐變成了「拖累項」。在房地產下行壓力加大的時候，政策對房地產的監管在邊際上有所放鬆，比如加大按揭貸款、開發貸款、並購貸款等的投放力度，再比如鼓勵房企在銀行間市場發債融資等。但從目前來看，針對房企的放鬆措施仍然是邊際的，是因為防風險和保交付的需求，而非「走老路」。
植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，下一階段，房地產行業政策可能從以下四點出發進行調整：一是支持首套房貸，商業銀行將加快按揭貸、開發貸審批和發放速度，特別是針對大城市首次置業的人群，滿足購房者的合理需求。二是部分城市將可能小幅調降首套房房貸利率，適度降低購房者融資成本，考慮到央行已經在同期調降金融機構存款准備金率，商業銀行存貸比偏緊的狀況得到階段性改善，銀行房貸利率有望適度走低。三是將進一步增加對保障性租賃住房的金融支持，在管理、品質、標准、房源籌集等多方面實施創新政策，推進保障房建設。四是改善房地產企業短期融資環境，提供合理穩定的金融支持，提升直接融資比例，多層次、多元化利用好債券、信託、股權、資產證券化ABS、公募REITs等融資工具，促進房地產業健康發展和良性循環，助力房地產投資保持穩定。

② 個人住房貸款余額增速連續兩年回落

個人住房貸款余額增速連續兩年回落
2018年全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比低1.2個百分點

在房地產市場「嚴控」的背景下，房地產信貸情況是市場的焦點之一。中國人民銀行調查統計司司長阮健弘在15日的2018年金融統計數據發布會上回應新京報記者提問時指出，2018年房地產貸款增速出現平穩回落。
個人住房貸款增速回落
阮健弘介紹，截至2018年末，人民幣房地產貸款余額為38.7萬億元，同比增長20%，增速比2017年回落0.9個百分點；全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比水平低1.2個百分點，比2016年低4.9個百分點。
她表示，從結構上看，一是個人住房貸款增速比2017年低。2018年末，個人住房貸款余額為25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比2017年回落4.4個百分點。二是房地產開發貸款增速比2017年高。2018年末，房地產開發貸款余額為10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比2017年高5.5個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速比2017年低3.1個百分點。
此前公布的數據顯示，2017年12月末，人民幣房地產貸款余額為32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比2016年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年佔比低3.7個百分點，其中，個人住房貸款余額為21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比2016年末回落14.5個百分點。
新年首次降准實施，樓市影響幾何？
1月4日，央行宣布決定下調金融機構存款准備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。
對於昨日實施的新年首次降准，此前有多位市場人士提及，降准或有利於引導房貸利率下行。但在「房住不炒、因城施策、分類指導」這一大的調控框架下，再次走全面刺激樓市老路的可能性不大。
此前，國內部分地區房貸利率松動的新聞已受到市場普遍關注。中原地產首席分析師張大偉對新京報記者指出，房地產市場核心是看杠桿，也就是首套房資格的認定和首套、二套房貸款的額度，這些現在都沒有變化，所以市場利率的輕微波動對於市場影響很小。
展望未來，在嚴控的大基調下，市場對房價的預期也有所變化。央行此前發布的2018年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，對下季房價，27.4%的居民預期「上漲」，49.6%的居民預期「基本不變」，11.8%的居民預期「下降」，11.1%的居民「看不準」。
將這份季度調查較前幾次結果對比著看，預期「上漲」的下降了（上季度為33.7%），預計下降的有所提高（上季度為9.6%）。
據新華社，2018年12月的中央經濟工作會議指出，「要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。」（記者宓迪）

③ 央行出新規！從明年3月起 你的房貸合同要變了

利率市場化改革正在加速推進。12月28日，央行發布《中國人民銀行公告[2019]第30號》(以下簡稱「《公告》」)，進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

《公告》指出，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

專家認為，《公告》的實施，將更好地發揮LPR貸款市場報價利率在實際利率形成中的引導作用，推動社會融資成本下降。預計初次轉換之後，存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。

中國人民銀行公告〔2019〕第30號 來源：央行官網

存量浮動利率貸款「換錨」

LPR運行4個月以來，商業銀行新發放的貸款正在掛鉤LPR。央行表示，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。

存量貸款如何轉換為LPR一直是市場關注的焦點。「存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保證借貸雙方的權益。」央行在回答記者提問時表示。

中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅分析稱，自央行2019年8月實施LPR改革以來，經多次報價後，當前1年期和5年期LPR分別報4.15%和4.8%，分別較8月份下行16個和5個基點。但實體經濟融資利率降幅有限，2019年三季度末，金融機構貸款加權平均利率為5.62%，僅比上年末下行了2個基點，其中一般貸款加權平均利率不降反升，2019年三季度末為5.96%，較上年末上行了5個基點。

范若瀅指出，在LPR報價機制改革後，央行制定了相應的「358」考核要求(2019年9月末，全國性銀行業金融機構新發放貸款中應用LPR做為定價基準的比例不少於30%；2019年12月末，上述比例不少於50%；2020年3月末，上述比例不少於80%)，但僅針對增量貸款，LPR作用發揮效果並不明顯。本次則是針對存量貸款，預計未來LPR對貸款定價的引導作用將明顯增強，有利於更好地引導實體經濟融資成本下行。

新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，預計初次轉換之後，存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。這有助於推進轉換工作順利進行，也有助於保護借貸雙方的利益。

「為更好地服務實體經濟，貨幣政策保持穩健基調，加大逆周期調節力度，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準將可能是普遍的方式，這對借款人是相對有利的。」董希淼對中新經緯記者表示，通過這種市場化方式，有助於降低實體經濟融資成本，更好地為穩增長、穩就業服務。即便借款人與銀行協商轉換為固定利率，現有的同期限LPR仍然可能是固定利率執行水平的重要參考。同時，這也體現了利率市場化原則，即利率定價相關事項由借貸雙方協商確定。

存量浮動利率貸款如何改

不少人對存款貸款如何改還存在疑問，中新經緯客戶端這就為您劃重點。

一、可以協商

借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

二、實施時間

轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

三、利率水平

轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

四、房貸(指定價基準轉換為LPR的)

(1)期限品種：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；(註：LPR有1年期和5年期以上兩個品種，一般房貸均為5年期以上)

(2)加點數值：加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩餘期限內固定不變；

(3)利率水平：轉換時點利率水平保持不變；

(4)重定日周期：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年；

(5)同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3月-2020年8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

五、其他貸款

其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

存量房貸利率2021年真正變化

在銀行貸款中，房貸占據了很大的份額。央行數據顯示，2018年末，中國住戶部門貸款余額47.9萬億元，住戶部門貸款余額占存款類金融機構全部貸款余額的比例為35.1%，同比上升2.8個百分點。2018年末，個人住房貸款余額為25.8萬億元，佔住戶部門債務余額的比例為53.9%。

從當前情況看，銀行5年期以上貸款基準利率為4.9%，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%，那參照LPR定價後，是否意味著房貸利率下調，購房者的實際還款金額會減少呢？答案是暫時不會。

央行表示，商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。央行為此舉例稱，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是說，在上述案例中，房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變為LPR後，加點方式從貸款基準利率上浮10%變為了LPR上浮0.59個百分點，當前實際貸款利率不變。

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。諸葛找房副總裁苑承建對中新經緯客戶端表示，此次利率轉換期為2020年3月1日至2020年8月31日，但實際執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年客戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，客戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

由於LPR每月都會發布一次，那是否意味著房貸利率每月都要變化呢？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策給出了明確答復，即可以約定一直不變，也可以約定一年一次，但絕對不會出現每個月調整一次。

央行也給出兩個選擇，即借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。苑承建認為，對於用戶來說，固定利率長期確定，無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。

中原地產首席分析師張大偉稱，降息周期的大門已經打開，一年期LPR主要針對企業貸款，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，實際房貸利率的下調將成為未來的趨勢。

銀行內部管理面臨考驗

雖然央行給商業銀行預留了2個月多月的准備時間，不過不少銀行從業人員表示，接下來銀行的工作任務會比較重。

據央行近期發布的統計數據顯示，11月末，中國本外幣貸款余額157.56萬億元，其中人民幣貸款余額151.97萬億元。需要注意的是，按照貨幣資金借貸關系持續期間內，利率水平是否變動來劃分，利率可分為固定利率與浮動利率。據了解，在銀行存量貸款中，浮動利率貸款佔比較大。

一位國有銀行支行個貸經理表示，他所在的銀行目前銀行貸款中絕大多數都是浮動利率貸款。

「我們銀行沒有固定利率貸款，一般客戶會要求申請浮動利率貸款。」另一位外資銀行的貸款客戶經理告訴中新經緯記者。

中國民生銀行首席研究員溫彬指出，此次央行在《公告》中規定，「金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，原則上應於2020年8月31日前完成。」以個人住房貸款為例，截止2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點，「換錨」將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。

范若瀅同樣認為，此次「換錨」給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。一方面，在儲蓄率趨於下行、存款競爭日益激烈的背景下，由於存量貸款規模大，定價基準轉換後將給商業銀行帶來較大息差管理和資產負債管理壓力。另一方面，對商業銀行風險定價、內部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看，最終貸款利率要通過銀行與客戶協商的方式來確定，需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。未來如何優化調整FTP定價管理體系，是商業銀行需要思考的問題。

④ 央行單列發布個人房貸數據，傳遞啥信號

最新數據顯示，11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。近期，中國人民銀行連續兩個月單列發布個人住房貸款統計數據，傳遞出維護房地產市場健康發展、維護住房消費者合法權益的政策信號。
此時向市場進一步傳遞「穩」的信號，尤為必要。近一段時間，受到個別大型房地產企業出現債務風險事件影響，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，房地產開發貸款增速出現下滑。再加上此前部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則存在一些誤解，對要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，在一定程度上造成了部分企業資金鏈緊綳。受到風險事件影響，境外中資房地產企業美元債價格也出現了較大幅度的下跌。
面對這些情況，當前尤其需要進一步引導市場預期，矯正市場的過度收縮行為，恢復市場信心。此前，人民銀行、銀保監會已於9月底召開了房地產金融工作座談會，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。近兩個多月來，政策效果已經顯現，市場前期的緊張情緒已有明顯緩解。目前，境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態。個人住房貸款連續兩個月多增，合理的按揭貸款需求正在逐漸得到滿足。從境外市場看，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。這表明房地產需求企穩回暖，市場對房地產的過度悲觀預期已經得到扭轉。
需要注意的是，金融管理部門近期強化預期管理，矯正市場的過度收縮行為，不是在「走老路」。日前舉行的中央經濟工作會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，並提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。這再次清晰地表明，「房住不炒」定位一以貫之，不會將房地產作為短期刺激經濟的手段，也不走過度依賴房地產的老路。
在堅持「房住不炒」定位的前提下，接下來，促進房地產市場平穩健康發展、維護住房消費者的合法權益，仍將是金融業的發力方向。金融機構應繼續落實好「因城施策」的差別化住房信貸政策，根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善型住房按揭需求，保持房地產開發貸款和個人住房按揭貸款平穩運行，為房地產業良性循環和健康發展創造良好的貨幣金融環境。

⑤ 中國人民銀行可以查詢住房貸款記錄嗎

中國人民銀行不僅可以查到你的貸款記錄,還可以查到你申請信用卡的記錄,以及你個人在與銀行發生業務時的不良記錄或者正常記錄

⑥ 中國信貸市場特徵

中國消費信貸:發展特徵

塗永紅 王宇 布魯斯.L.雷諾德/文

特徵1：增長速度快，規模不斷擴張

截至2003年末，中國消費信貸余額已從1998年的172億元增加至15732.6億元(見圖1)，5年間規模增長了90倍,年平均增速達到112%。1998年消費信貸的增長速度高達326%，隨著貸款余額的增長，消費信貸的增長速度逐漸放緩，2003年下降到47.5%。

在這樣的高速增長支撐下，消費信貸在銀行信貸資產中的比重不斷上升(見圖2)。其中，個人消費信貸發展最早的中國建設銀行這一比重最高，為17.1%，而消費信貸余額最大的中國工商銀行，這一比重為12.2%。目前，消費信貸已經成為國內商業銀行的一項重要業務，各家銀行紛紛將消費信貸業務從原來的信貸業務中獨立出來，設立了零售業務部、個人金融部、住房信貸部、銀行卡中心等，專門從事和管理各類消費信貸。

特徵2：品種豐富，結構體系日趨完善

中國消費信貸初步形成了以住房按揭貸款為主體、汽車消費貸款、綜合消費貸款、教育助學貸款等多種貸款品種組成的貸款業務體系。中國消費信貸結構的主要特點為：

(1)消費信貸中個人住房信貸占絕對比例。

中國人民銀行的統計顯示，2003年個人住房貸款余額為11779.74億元，同比增長了42.46%，是1998年的27.64倍。這6年間，個人住房貸款占消費信貸的比重平均超過75%。由於住房貸款的期限較長，更主要的是個人還款意識普遍高於企業，所以個人住房貸款的壞賬率非常低，只有0.5%。

因此， 個人住房貸款成為消費信貸中最受重視、同時也是市場競爭最激烈的產品。2003年末，四大國有商業銀行消費貸款余額總計12.358億元，其中，住房貸款9.780億元，占整個消費貸款余額的79.14%。

(2)汽車消費信貸成為僅次於個人住房貸款的消費信貸品種。

目前，提供汽車消費信貸的金融機構主要有商業銀行、汽車企業集團財務公司和汽車金融公司。中國加入WTO後，在汽車價格下跌、居民收入水平提高等因素的推進下，汽車消費大幅度攀升，而且貸款購車比例達20%以上，有力地激活了汽車消費市場。2001年，全國汽車消費信貸余額為436億元，到2002年末，已上升到了945億元。2003年春夏之交肆虐的SARS，極大地刺激了汽車消費信貸，該年末，汽車消費貸款余額超過1800億元，幾乎比上年增加了1倍。

(3) 信用卡消費信貸金額較小，但是發展勢頭良好。

銀行卡消費信貸功能一直未被中國大多數人接受。例如:銀行卡總發卡量從1994年的842.61萬張增長到2002年的49651.95萬張，同期，總交易額從5204.86億元增加到115601.85億元;發卡量年均增長速度達到66.45%，交易額年均增速高達47.34%。但是與發卡量的快速增長相比，銀行卡消費金額卻非常小，2002年其消費金額只佔總交易額的1.62%，作為消費額一部分的消費透支額所佔比例更小。在中國的銀行卡中，主要被作為電子貨幣，行使轉賬、存取現金功能的借記卡占絕對優勢，2003年第3季度末，在總共發行的6.14億張銀行卡中，借記卡有5.8813億張，占銀行卡總數的95.8%，而具有消費信貸功能的信用卡(即貸記卡)僅有0.2587億張，只佔4.2%。

不過，2003年SARS出現後，基於安全考慮，人們更願使用快速、清潔的銀行卡，許多人開始利用信用卡的消費信貸功能，信用卡業務出現了較快增長，全年貸記卡發行量約為480萬張，同比增加了325萬張，增幅達209%，卡均交易額約為7400元人民幣，遠遠高於借記卡。

(4)助學貸款份額較小，發展緩慢。

1999年至2001年，已累計發放了國家助學貸款14.4億元，共計扶持了37.9萬名學生就學讀書。助學貸款余額已達32億元(其中國家助學貸款為13億元、一般助學貸款余額為19億元)。截至2004年2月末，助學貸款余額為71.8451億元(其中國家助學貸款52.0614億元)。

特徵3：地區之間發展不平衡，城鄉差異較大

- 各地區發展不平衡

由於消費信貸政策的規定，中國金融機構發放的住房貸款主要限於該機構所在地，因此，地區之間經濟發展的差異造成消費信貸發展的不平衡。許多全國性商業銀行都明確表示，其消費信貸的發展重點應集中在沿海、沿江等發達地區。截至2000年11月底，廣東、北京、上海、浙江、福建5省(市)消費信貸余額合計為1921億元，佔全部消費信貸余額比重的61%，其它省市僅僅佔39%。在消費信貸品種方面，地區差異也很大，西部有些地區至今還沒有開辦國家助學貸款業務，相當多的學生得不到助學貸款。

- 各金融機構之間發展不平衡

無論是消費信貸規模還是發展速度，四大國有商業銀行均處於領先地位，股份制商業銀行在消費信貸總規模中的比例很小。

截止到2002年底，四家國有商業銀行的個人消費貸款余額合計為8886億元，佔全部消費信貸余額之比為85.6%，股份制商業銀行和其它金融機構所佔比例只有14.4%。截至2003年11月，中國個人汽車消費貸款余額已達到1800億元，其中工、農、中、建四大國有商業銀行占總份額的81%，股份制商業銀行和其它金融機構的份額只佔19%。中國銀行的消費信貸市場份額增幅居四大國有商業銀行之首，全年發放個人住房貸款939.43億元，新增消費信貸余額同比增長36%。

- 潛力巨大的農村市場多為空白

中國有8億多農民，消費信貸在農村的廣闊發展空間是顯而易見的，某市農戶的抽樣調查顯示，有70%的農民對消費信貸有迫切需求。但是，目前消費信貸還是主要集中在城市，對中國部分縣的調查表明，消費貸款總量中，縣城中的消費貸款佔90%強，而農村中的消費貸款不足10%。

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數據來源：

程建勝、劉向耘 發展消費信貸，促進消費增長 2003.7 中國人民銀行研究局

中國人民銀行統計報告

中國人民銀行:個人消費信貸市場調查報告

粟勤，汽車信貸市場的問題與出路 汽車工業研究 2004.4

《2004中國銀行卡產業發展三大趨勢》 載中國銀聯網站

2003年3季度《中國銀聯季度產業發展態勢報告》

中國人民銀行貨幣政策司 中國消費信貸發展報告 2002.3

中國人民銀行總行統計數據 中國人民銀行金融市場司

⑦ 部分銀行房貸適度調整，保障剛需購房需求

房貸到底放鬆了嗎?澎湃新聞采訪多名從業人士後了解到，由於交易量下降等因素，目前房地產按揭貸款發放的速度確實有所提升，告別了前期「半年還拿不到貸款」的情況。
「整體趨勢是在向好的。」這是多個房地產中介的感受。
太平洋房屋一門店業務主管告訴澎湃新聞，目前放款的時間略有縮短。按照此前的操作經歷，其經手的客戶在今年3月份過完戶後，按揭貸款在今年10月份才收到。不過，其10月份操作的案例中，審批用時兩周左右，放款則在兩個月左右。
另一方面，此前積壓的貸款申請也在逐步批放。「我4月份的案子，貸款終於下來了」。上海一房地產經紀人說道。貸款信息顯示，224萬元貸款金額已由中國農業銀行於2021年11月11日發放。
中國建設銀行一名個貸經理表示，目前按揭貸款的放款速度較之前稍有加快，「審批跟原來的時間差不多，放款需要排隊，符合條件後大概在兩個月左右放款。」
不過，據澎湃新聞了解，目前國有大行中，多數銀行未現明顯調整。中國工商銀行、中國銀行的個貸經理均表示，在上海的按揭貸款放款速度並未有明顯變化，仍需半年左右。
「現在每家銀行的具體情況還不太一樣，目前我行放貸暫無明顯變化，還是6個月左右。」中國銀行一個貸經理說道。
另有某股份制銀行的一名信貸部工作人員告訴澎湃新聞，目前該行的放款時間還維持在半年左右，審批時間大概在三個星期左右。「主要是放款的時間不確定，現在需要排隊，而申請貸款每個月都有積壓，所以放款的時間會比較久。」
另一名國有大行人士表示，現在並不是放鬆貸款，只是在逐漸回歸到此前的常態而已。
澎湃新聞了解到，房貸發放速度加快一定程度上是由於近期樓市成交量下降，按揭貸款申請總量變少了，使得原本積壓的情況大大緩解。
不過，從數據上來看，房地產貸款的發放確實得到一定程度的恢復。11月10日，中國人民銀行發布的數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次公布個人住房貸款的月度數據，以往個人住房貸款數據只在每季度公布的金融機構貸款投向統計報告中出現。
中原地產首席分析師張大偉指出，截至目前，房貸數據的確走出低谷，但是10月數據中房貸並沒有明顯的放鬆，房貸額度也沒有明顯增加。目前更多隻是因為市場需求下降導致的房貸相對緩和，但貸款需求的積壓依然嚴重。
張大偉進一步解釋稱，目前二手房市場需求銳減，貸款的人相對就會變少。簡單地說就是本來一個月准備了100個人貸款，市場火熱的時候有200個人貸款，自然就積壓下來了，但現在市場降溫後，很多城市成交一個月只有50人，所以排隊很可能會加快，這不代表信貸寬松。
按照國家統計局公布的數據，今年9月份，全國商品房銷售額1.57萬億元，低於2020年及2019年同期，商品房銷售額同比下調15.8%。業內人士認為，2021年樓市調控影響全面顯現，市場連續3個月出現同比下調。
11月12日，《經濟日報》評論文章指出，無需過度解讀10月個人住房貸款增加。這是對此前部分地區、部分銀行房貸從緊的適度調整，其目的是保障剛需、滿足居民合理購房需求，進而穩定市場預期。房地產信貸平穩有序投放不會變，房地產市場平穩健康發展不會變。
不過，有經紀人反饋，目前上海的銀行貸款評估時給的估值會高一點，但目前來看，動靜還不大。
今年三季度，上海市房地產經紀行業協會曾發布《「三價就低」房貸新政下避免交易糾紛的幾點提示》，彼時提到案例：某消費者於8月7日簽訂房屋交易合同，此後申請房貸時，銀行最終審批的貸款額度從預估的545萬元降低為268萬元。277萬元的巨大資金缺口使其無力繼續履行合同，損失定金的同時更可能面臨巨額的違約金。也就是說，彼時，銀行貸款的評估金額僅為網簽價的50%。
「之前一套400萬元左右的房源，銀行的評估價格僅在200萬元或200萬元出頭。現在評估價格略有上調，但貸款人仍然很少能按交易金額進行足額貸款。」上海浦東一地產經紀人說道。

⑧ 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨

2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

  這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」

  在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。

  01

  大部分銀行金融機構符合管理要求

  從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。

03

  未來房企整體融資環境依舊偏緊

  2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

  但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。

  聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

  需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。

  「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。

  我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

  同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。

⑨ 戶口 學歷 三胎 五花八門購房補貼 樓市能回暖嗎

安徽蕪湖，對符合條件的青年英才，最高可獲得10%購房款補貼。

廣東惠州，符合條件的人才公積金貸款額度不受繳存余額限制。

12月14日，兩地同時發布房地產相關促進政策。事實上，自中央經濟工作會議結束後的一周內，多地已發布相關政策，落實「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展」的會議精神。

作為較早落實會議精神的城市，湖南衡陽12月10日就發布了購房補貼政策。12月13日，衡陽下轄耒陽市召開促推房地產行業發展座談會，提出「全力促進房地產行業良性循環和健康發展」「依法解決房地產開發企業的合理訴求」「全力做好房地產企業與金融機構的無縫對接」。

相比一二線城市，三四線城市眼下的庫存積壓現象極為明顯，已是2016年7月份以來的最高值，創下5年來新高。

頂層設計不斷完善，區域市場不斷出台提振政策，大家都希望為這個市場注入一些信心。

補貼方式五花八門

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，近一個月來，包括呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內的十餘地都拿出了真金白銀，以期提振市場。

12月14日，浙江省金華市武義縣發布《我縣首創民營工業企業新居民「購房券」獎勵政策》，將於明年1月1日起實施。

同日，安徽省蕪湖市發布《青年英才購房補貼發放實施細則的通知》，將對符合條件的人群發放購房補貼，給予購房款最高10%補貼。首期補貼為購房款的3%，分3年平均兌現，剩餘購房款補貼按申請人上年度實繳個稅地方留存部分逐年兌現。

11月底，呼和浩特起草《呼和浩特市高校畢業生租房補貼實施辦法》及《呼和浩特市高校畢業生購房補貼實施辦法》(徵求意見稿)，將對符合條件的博士研究生、碩士研究生、本科生，分別一次性給予10萬元、5萬元、3萬元補貼。

10月中旬，荊門起草《關於促進中心城區房地產市場持續健康發展的若干意見(徵求意見稿)》，對畢業5年內並承諾在中心城區連續最低工作服務年限不少於5年的符合條件人才，從該意見實施之日起一年內，在中心城區首次購買唯一新建商品住房，網簽商品住房買賣合同，取得契稅完稅證明的，按照每個家庭一次性給予購房補貼。

除了人才引進，契稅補貼也是一種重要形式。

12月10日，衡陽發布《衡陽市城區新建商品住房和地下車位財政購房補貼實施方案》，2021年12月1日到2022年5月31日期間在衡陽城區購買商品房或地下車位，將享受15%到50%不等的契稅補貼。

同日，重慶市璧山區宣布，定於2021年12月10日至2022年2月10日舉辦為期2個月的購房優惠活動。活動期間，購買新建商品住房(限1套)、車位(不超過2個)、商服用房(不超過5個)和辦公用房，以及購買二手住房(限1套)，符合相應條件的，均可享受所繳納契稅同等金額的購房補助。

12月初，開封發布政策，對通告發布之日起至2021年12月23日繳納商品住房契稅且符合補貼范圍的，按照契稅總額的12%給予補貼。

值得留意的是，三胎也成為數地發放購房補貼的一條理由。

今年9月，甘肅省臨澤縣成為全國第一個提出三孩家庭購房補貼概念的地區。臨澤縣對生育二孩、三孩的臨澤戶籍常住家庭，在臨澤縣城區購買商品房時給予4萬元政府補助，在各中心集鎮、屯泉小鎮、丹霞康養村等集中居住區購買商品房時給予3萬元政府補助。

此後，江蘇省南通市海安市也發布相關政策，如果二胎家庭再次購房，可以通過出示戶口本或者出生證明，享受每平方米200元的減免補貼，三胎家庭可享受每平方米400元的減免補貼。

保定更為直接，以促進被動式建築發展的方式對樓市定向松綁。

11月30日，保定在《保定市全面推進被動式超低能耗建築產業發展實施方案》中規定，購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制；使用住房公積金貸款購買被動式超低能耗自住住宅的，貸款額度上浮20%。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也告訴《每日經濟新聞》記者：「近期，中央明確『支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求』，各地根據實際情況，重點支持合理住房需求釋放。地方響應中央要求，在房地產信貸環境邊際改善的背景下，因城施策出台扶持類政策，平穩購房者預期，引導剛需和改善性住房需求正常釋放。」

對於政策效果，陳文靜認為：「部分城市出台購房補貼政策，一方面有助於平抑購房者觀望情緒，另一方面引導合理住房需求正常釋放。短期來看，購房者預期穩定仍需一定時間，但隨著地方加快落實『兩個維護』，信貸環境繼續改善，相關扶持性政策繼續跟進，預計房價逐步趨於平穩，購房者置業信心亦有望提振。」

為什麼是衡陽？

從微觀來看，衡陽能夠清楚地說明政策出台背後的機理。

作為中央經濟工作會議後首個響應政策的城市，衡陽對2021年12月1日-2022年1月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的50%；對2022年2月1日-3月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的30%；對2022年4月1日-5月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的15%；對2021年12月1日-2022年5月31日期間購買地下車位的，補貼所交契稅的80%。

簡言之，越早在衡陽買房，能夠享受的補貼額度越大。

記者注意到，購房者要想享受衡陽的購房補貼，需同時滿足三個條件：僅限於購買衡陽市城區的新建商品住房或地下車位，購買商業門面或二手房不能享受補貼；網簽時間必須是2021年12月1日-2022年5月31日；辦理了網簽備案並繳納契稅的。

衡陽市住建局工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，下發該文件的初衷是貫徹執行上層對房地產市場的「三穩」預期。至於具體落實，購房者在簽訂購房後可以帶上所需相關文件直接去行政大廳辦理。

記者粗略地算了一筆賬，衡陽此次補貼政策能幫購房者省下2500-12000元不等。

根據目前衡陽的契稅標准，首套房90平方米以下(含)，契稅1%；90平方米以上，契稅1.5%；大於90平方米小於144平方米的1.5%，大於144平方米的3%；二套房契稅為3%；產權車位契稅為4%。

根據58安居客數據，衡陽目前房價為5731元/平方米，90平方米的首套房契稅為5157元，50%可省2578元；140平方米的契稅約24070元，50%可省12035元。

衡陽為何要下發「鼓勵購房」政策？

當地住建局對外的表述是，這是為深入貫徹落實黨中央、國務院「房住不炒」決策部署，穩地價、穩房價、穩預期，滿足人民群眾居住需求，促進房地產市場平穩健康發展。

《每日經濟新聞》記者查詢近幾年衡陽的市場數據發現，雖說房價變化不大，但成交量卻持續下滑。

據58安居客數據，2018年以來，衡陽整體房價變化不大，過去三年房價僅上漲了270元/平方米。

但成交量卻出現了大幅下滑。

從房天下數據看，2018-2020年，衡陽房地產新房的成交套數分別為3.03萬、2.53萬、2.98萬套，但今年1-11月，衡陽僅成交了1.92萬套，成交情況遠低於同期。

一位衡陽蒸湘區的置業顧問向《每日經濟新聞》記者透露：「衡陽樓市自從2018年走下神壇以來，就一直是不溫不火狀態，蒸湘區相對好一點，其他多數片區都屬於去庫存和橫盤狀態。今年10月以來，多個樓盤打出類似4、5字頭起房價，加8888元還送車位的宣傳，側面反映了開發商在想各種辦法去庫存。」

衡陽備受去化周期長的困擾。

根據房天下的數據，2021年上半年衡陽新房成交量為1.16萬套，而同期住宅庫存為3.43萬套，據此推算衡陽樓市去化周期為17.77個月。

相比之下，非住宅的去化更難，去化周期基本都在60個月以上。據衡陽市住房和城鄉建設信息中心數據，截至2020年12月底，衡陽市區非住宅庫存面積211.27萬平方米，同比增長16.52%；庫存去化周期為65.07個月。

換言之，衡陽的非住宅產品，要將近5年半才能賣完。

庫存創5年來新高

如果從宏觀看，近期我國房地產市場存在下行趨勢，除一些房企爆發流動性危機外，整體銷售情況也在趨冷。

根據國家統計局數據，11月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。其中，北京和上海環比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

需要注意的是，三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。

從國房景氣指數看，我國整體數據畫出了一個明顯的倒V字型。

如前所述，近期出台政策的多為三四線城市，記者留意到，正是這些地方存在著一定的高庫存風險。

易居研究院在《100城住宅庫存報告》(下稱報告)中直言：「當前全國100城庫存壓力明顯增大，尤其是出現了市場成交量連續6個月環比下跌，庫存創5年來新高的現象。」

報告顯示，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環比數據出現連續4個月環比正增長現象，而同比則連續36個月保持正增長態勢。當前百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值，即創下5年來的新高。

「當前需要高度關注百城庫存壓力。庫存壓力和風險若不解除，那麼房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，進而使得當前房企現金流壓力更大。」

11月份，100個城市新建商品住宅供應量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現了「供大於求」態勢。當前供求關系中，最大的問題就是市場成交數據非常疲軟，目前已出現連續6個月環比下跌的現象。

整體去化周期也在拉長。

11月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為12.5個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要12.5個月時間。觀察2016年8月份以來的百城去化周期，總體上在10個月左右上下波動。而今年下半年開始，存銷比在10個月的基礎上快速拉升。

其中需要注意的是，報告顯示「城市結構方面，三四線城市庫存攀升的態勢最明顯」，出現了連續37個月庫存規模同比正增長的態勢，說明相比一二線城市，三四線城市庫存積壓的現象最明顯。數據顯示，當前三四線城市庫存，是2016年7月份以來的最高值，即創下5年來的新高。從庫存風險的角度看，三四線城市是最大的。

面對這種現狀，出台補貼政策似乎就很容易理解。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，三四線城市普遍面臨庫存壓力較大的問題，而各類城市出台購房補貼政策，有助於加速去庫存。

「在當前房地產市場降溫的大背景下，三四線城市購房政策放鬆的可能性是比較大的，尤其是針對大學生、改善型購房需求、三孩家庭等，都有很大概率出台更多寬松的購房政策。」

陳文靜認為，年底中央對2022年房地產明確定調，預計在「房住不炒」的大基調下，短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷加大。

「地方將響應中央要求因城施策對地產相關鏈條不順暢的問題採取針對性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購房補貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額、提高企業預售資金使用效率、優化預售條件等政策亦存微調預期。」

良性循環和健康發展

不僅僅是區域性政策，近期頂層設計對房地產也持續釋放了善意。

12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議明確表示：「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。」

12月11日，國家發改委副主任兼國家統計局局長寧吉喆在「2021-2022中國經濟年會」明確，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。

12月13日，中國人民銀行黨委召開擴大會議，會議也表示：「穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。」

同日，中國人民銀行發布2021年11月個人住房貸款統計數據。2021年11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。

嚴躍進認為：「房貸方面的貸款余額規模增大，商業銀行積極執行央行最新房貸政策，在放貸方面持續推進，體現了支持合理住房消費需求的導向，進一步說明房貸市場持續寬松、向好發展。」

陳文靜表示，下半年以來，隨著房地產信貸以及預售資金監管收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風險問題暴露，市場信心進一步受挫，從企業融資到投資拿地、開工建設、銷售回款、竣工交付等環節均不同程度遇阻，現階段良性循環對行業發展尤為重要。

「中央經濟工作堅持『穩字當頭、穩中求進』，房地產作為國民經濟的支柱產業，還需要發揮穩定器的作用。當前對於政府來說，打通房地產業各個鏈條的循環是重中之重，良性循環後才會更好地健康發展，因城施策下，資金端、政策端等均將發力促進房地產業實現良性循環，進一步支撐經濟穩步發展。」

記者手記丨買房仍需謹慎

樓市噤若寒蟬，調控力度不減，城市管理者們提出了不一樣的應對策略。

根據記者的不完全統計，近一個月以來，已有超過10個城市下發了相關購房補貼政策。而從具體措施來看，主要集中在契稅減免、現金補貼、以人才或二孩三孩名義給予購房優惠等方式上。

雖說鼓勵政策都是實打實的補貼，但從這些下發購房補貼的城市來看，主要還是以三四線城市為主，這背後，是市場成交數據的持續下滑，以及普遍存在的去化壓力。

對購房者來說，如果原本就在這些三四線城市有安家置業需求，那麼政策出台後開始著手買入，確實能不同程度地享受優惠和稅收減免。而若短期內沒有這樣的需求，買入仍需謹慎，還得綜合考慮市場流動性、未來城市發展潛力等問題。

⑩ 請問商業銀行個人住房貸款的官方數據一般在哪裡可以找到它一般占據住戶中長期消費性貸款的多少謝謝~

只要去中國人民銀行打一份，個人徵信系統就可以了，另外也可以找人在房產局查詢抵押手續。
網上查詢不到的。
與較發達國家相比，雖然我國信貸品種存在差距，但基本還是具備了個人消費信貸產品體系，只是個人住房貸款占據了絕大比例，汽車貸款、其他綜合貸款也發展迅速。據統計，2005年底，住房貸款余額達18 430億元，2007年上半年，全國消費貸款余額達22 070億元，占人民幣貸款余額的10．2％。在各項消費貸款中，住房貸款和汽車貸款余額分別為18 547億元和960億元，分別佔全部消費者個人消費貸款余額的84％和4．4％。