中國住房貸款案例

❶ 買房貸款你遭遇證明障礙了嗎 看看這個案例

買房辦貸款你有沒有被各種證明繞暈的經歷？數次奔波不說，結果還辦不下來。看看以下案例，買房貸款如何遭遇證明障礙，應該怎麼辦？

一個證明格式問題，兩地奔波數月

馮磊（化名）已經為公積金異地貸款奔波3個月了，而這一切僅僅是因為公積金繳存證明的格式問題。

從開始的公章標准，到現在的經辦人姓名和電話，兩地公積金中心在細節問題上互不讓步。直到10月16日，問題依然沒有解決。

馮磊在河北省保定市工作，但由於他所在的公司總部在北京，按照規定，他的住房公積金繳存在北京。這給馮磊使用住房公積金貸款在保定買房帶來了麻煩。

幾個月前，馮磊聽到消息，可以使用公積金異地貸款，他很高興。據他計算，如果使用公積金貸款買房，可以比商業貸款少花10萬元，這相當於他一年半的工資。

8月份，馮磊先辦理了無房證明，然後又拿著保定市住房公積金管理中心（下稱保定中心）下發的《住房公積金繳存證明》來到北京住房公積金管理中心（下稱北京中心）海淀管理部，准備填寫信息並加蓋公章。

馮磊說，保定的《住房公積金繳存證明》上要加蓋公章，但海淀管理部只給他蓋了業務專用章，理由是北京有規定，兩個章「都一樣」。據了解，海淀管理部所說的規定是指北京中心發布的《關於向外省市住房公積金管理中心出具住房公積金繳存證明的通知》（下稱北京39號文），該《通知》寫明「管理部在繳存證明上加蓋業務章，視同加蓋北京住房公積金管理中心公章。」

然而，保定中心表示，河北省此前發布的《關於規范省內異地繳存互認流程的指導意見》要求「加蓋中心公章」，他們必須嚴格執行。馮磊無奈，只好先等等看。

9月下旬，住房和城鄉建設部（下稱住建部）下發《關於住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知》（下稱住建部135號文）和《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》，明確規定全面推行異地貸款業務，簡化業務審批要件。

十一過後，馮磊重新辦理了已經過期的無房證明，又帶著新下發的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》來到海淀管理部填寫信息。

可是，雖然新的繳存證明已經將公章等同於業務章，但是還有一個門檻要跨過。這份繳存證明要求填寫經辦人的姓名和電話。這一次，海淀管理部還是拿出了北京39號文，文件寫明：管理部出具的住房公積金繳存證明中不再填寫管理部聯系人及聯系電話。外省市住房公積金管理中心在北京中心12329備案專人及預留電話後，可由指定的專人用預留電話通過12329服務熱線對住房公積金繳存證明進行信息核驗。

當馮磊拿著這份沒有經辦人姓名和電話的繳存證明回到保定中心時，得到的答復依然是無法辦理。馮磊告訴保定中心的工作人員，北京規定不再填寫經辦人姓名和電話，可以撥12329統一確認信息。但是，保定中心貸款處處長回應稱，新的繳存證明是國家的規定，沒有經辦人姓名和電話就是不能辦理。

這次，馮磊終於按捺不住，他先是跑到保定市政府的官方微博上吐槽，然後又給市長信箱留了言。在網上，他發現有同樣困擾的人還有很多。

兩地公積金中心各有規定

據悉，在公積金異地貸款辦理問題上，不只是保定與北京兩地之間存在著文件格式差異。此前，北京、天津與河北省的其他城市也出現過此類問題。

對此，北京中心組織宣傳處的工作人員表示，之所以不填寫經辦人姓名和電話，是由於北京各管理部的工作人員每天辦理大量業務，讓他們在工作的同時回復核實電話並不現實。目前，北京市已經將各區縣管理部的資源進行整合，由12329負責審核繳存貸款的相關信息。

該工作人員介紹，目前北京的12329可以處理兩種核實業務。一是此前曾有部分城市的公積金中心有過查詢需求，12329已經將這些城市負責查詢的聯系人和電話予以備案。當這些城市再次來電查詢時，12329核實備案人和備案電話無誤後，即可查詢貸款人的相關信息。

第二種情況是，住建部135號文還附有《異地貸款業務繳存信息核實聯系人名單》。外地城市公積金中心的信息核實聯系人可以撥打北京中心聯系人的電話，北京中心同樣予以接待。下一步，北京中心准備將兩種業務統一合並到12329。

雖然北京中心覺得這些做法能提升效率，但是保定中心貸款處負責人也有自己的理由。

該負責人表示，現在貸款人所使用的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》是住建部135號文的附件1，因此保定必須按照國家統一規定執行。保定中心同樣會使用《異地貸款業務繳存信息核實聯系人名單》進行核實，但是北京中心首先需要將繳存證明的信息填寫完整。

此外，該負責人還稱，新的繳存證明包含回執。如果是北京某管理部出的證明，回執依然需要回到那裡。保定中心無法通過撥打12329的形式，核實回執信息。

兩地各執一詞，南開大學法學院副教授李曉兵對此表示，北京中心的業務辦理方式看起來可能更為先進。但是，住建部的規定有著既定的合法性，在上級機關改變或取消相關規定之前，全國都應該嚴格執行。

北京中心組織宣傳處的工作人員表示，現在正在研究細則，落實住建部的政策。

北京中心和保定中心的要求不同，不免讓許多貸款人感到失望。在北京工作的鄭軍（化名）表示，公司所在地的房價和家鄉相差十倍，一直想回家買房的他已經為這件事往返北京保定六次，不知道什麼時候才能夠辦理成功。

馮磊最近也接到幾次地產公司催辦貸款的電話，他忍不住抱怨：「明明是兩個政府部門溝通的事，現在硬是靠老百姓去推動。」

公積金全國流動，聽上去不錯，做到很難

兩地公積金中心在一個證明格式上大費周折，遲遲不解決問題。對此，中國社科院房地產金融研究中心主任汪利娜表示，這反映了當前公積金管理在技術和制度上的深層次問題。

汪利娜告訴媒體記者，住建部很早就開始研究房屋產權、公積金、房地產統計數據等信息的聯網問題，但是目前的進展並不為外人所知。如果能夠早些實現信息聯網，各地公積金中心完全可以異地互查，或者在網上辦理業務。

更為關鍵的是，即便公積金繳費情況實現全國聯網，公積金的屬地化管理依然不利於公積金異地貸款。繳存職工只是在工作地繳存公積金，他使用的貸款資金卻來自購房地。購房地的公積金中心不僅要支出這筆貸款，還要承擔很多服務成本，所以肯定要算一筆經濟賬，很容易以證明不全為由拒絕貸款。

這樣的矛盾在今年終於有了政策層面的解決希望。

今年以來，住建部已經出台了一系列文件鼓勵公積金異地貸款。各省市也紛紛響應住建部要求，發布了地方性的公積金貸款實施細則。

據了解，目前共存在三類公積金異地貸款政策。一是如北京、保定等城市，支持公積金異地貸款，但是限定外地繳存職工必須為當地戶籍，才可以向當地住房公積金管理中心申請貸款。二是如黑龍江、陝西等省份，已經實現了在省內公積金的互通，職工在該省任一城市繳存公積金，都可以向其他城市申請公積金貸款，沒有戶籍限制。

還有一類城市，比如南京、蘇州、常州、武漢等個人住房貸款率（下稱個貸率）超過90%的城市，目前只支持向外地出具公積金的繳存證明，但不支持外地繳存職工在當地使用公積金貸款。

（以上回答發布於2015-10-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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❷ 住房貸款怎麼計算最好舉個實際的例子

雲科技一體機幫您解答：
住房貸款有兩種，一是公積金貸款，相對利息要低些，現在好像是0.003675。二是普通的住房貸款。我去年買房貸款24萬，分20年還清，每個月是1506元。
如果要貸款，買房時會要評估，費用大約2000-3000，根據你的房子大小和所在地不同而定。貸款時還要交保險金，我的好像是2000元。

❸ 住房貸款選擇技巧：你適合哪種貸款方式呢

如今房價飆升，一套房子動輒幾百萬，作為一名普通的工薪階級，很難一次付清所有費用，往往需要通過貸款來買房。不同的貸款方式適合於不同的人群，你適合哪種貸款方式呢？

1、入住還款法:減輕初期壓力

去年,招行推出了個人住房按揭貸款「入住還款法」。據了解,「入住還款」是指客戶在招行辦理一手房住房貸款業務時,可以申請從貸款第一個月開始,與招行約定一個時間段僅償還貸款利息,無需償還貸款本金,約定期滿後再開始採用等額本息或等額本金的還款方式,歸還貸款的本金和利息。

案例:劉先生看中一套總價約90萬元的房子。劉先生共有34萬元的購房資金,如果首付30萬元,再加辦理貸款及其他費用,劉先生就只能剩下4萬元左右用來裝修新房了。雖然這房子還有一年多才能交房,但接下來就得每個月開始還房貸,劉先生的存款也不可能有大幅增長。經再三考慮,他只能放棄這套房子。

優點:有效降低購房者交房初期的經濟壓力。

缺點:由於加上了約定期還的利息,從整體上看,實際還款的總金額會比正常還款多。

適宜人群:有穩定收入來源、初期資金不多且面臨裝修或購買家電等需求的年輕購房者。

2、直客式房貸:省本錢

「直客式」房貸又叫「超前按揭」,就是個人先找銀行貸款,然後再去買房。銀行直接貸款給買房者,不用經過開發商擔保,貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等,都可根據購房者的需求決定。目前,中行、建行、民生都已經推出了這項業務。

優點:買房時可辦理一次性付款,這樣房價通常可以得到一定幅度的優惠。另外,由於繞過了開發商和中介的環節,「直客式房貸」可以節省一筆中介費。

缺點:沒有開發商擔保的借款人需要尋找專業的擔保公司,因此會多付一筆擔保費。並且銀行為了降低自身風險,對申請直客式房貸的市民設置的門檻較高。據記者了解,最受銀行青睞的「直客式房貸」申請人是政府機關公務員及行政事業單位工作人員。據悉,各級政府機關、國家機關特派[最新消息價格 戶型 點評]機構、海關、檢驗檢疫等單位的在冊入編員工,往往能比較容易申請到「直客式房貸」。

適宜人群:有穩定收入、良好的授信記錄、所購房屋一次性付款優惠較多的借款人。

友情提醒:有部分人群被明確指明不能享受「直客式房貸」。這部分客戶的特點是工作穩定性較差,收入具有不可預期性。這類客戶主要包括:機關或公用事業單位非幹部編制的工作人員;社保查詢情況與借款申請人提供材料不符、社保交納不正常或未參加社保的人員;有不良資信記錄的人員等。

3、固定房貸:規避加息風險

這種房貸產品的特點在於,在貸款期限內,不論銀行利率如何變動,借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息,不會因為利率變化而改變還款數額。目前,建行、招行、農行、光大銀行都已經推出了固定利率房貸業務。

優點:利率不隨物價或其他因素的變化而調整,而將未來的利率風險鎖定。

缺點:雖然各家銀行在推出固定房貸時,考慮到降息的問題,紛紛推出相關對策。但是仔細研究相關產品,在規避降息問題上,可能還是會產生一些費用。例如,光大銀行的固定、浮動利率互相轉換業務,原辦理浮動利率房貸的客戶轉辦固定利率房貸業務(包括住房、商用房),辦理時不收取任何違約金和手續費;對於已辦理固定利率房貸,且固定利率貸款存續期在1年以上的客戶,在繳納一定違約金的情況下,才能申請轉辦浮動利率房貸。只有固定利率貸款存續期在5年以上的,才免收違約金。

適宜人群:主要是3種人,一是有固定收入的人;二是有升息預期的人;三是一些為了鎖定風險的生意人。

友情提醒:如果計劃短期內提前還貸,或想增加還款額的購房者,最好不要考慮申請固定利率房貸,因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸,違約金高達貸款余額的3%(貸款存續期在一年以內)。

（以上回答發布於2015-06-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 實施普惠的個人住房貸款政策正當其時

【市場所向】
盡快修訂《個人住房貸款管理辦法》，對於借款人購房貸款以房產價值為限，不再追究無限責任；嚴格住房貸款抵押房產的保險制度，保障購房人的財產和商業銀行的貸款安全；為因疫情、地震等特殊情況減免住房貸款利息留出通道。
李向峰
2022年5月20日，中國人民銀行公布降低五年期LPR利率15個BP，被市場稱為大幅非對稱降息，加之元月降息5BP,最新調整後五年期LPR為4.45%，結合5月15日下調首套普通住房貸款利率下限20BP，理論上新購房者可享受最低房貸利率為4.25%。此項政策的效果還有待市場檢驗，在最敏感的資本市場上房地產行業股票價格並未因此在5月20日之後大幅上漲。
有商業銀行通過客戶服務號已提示客戶注意：（1）不是所有城市都會執行到全國標準的利率加點下限；（2）不是所有客戶都能享受到當地的利率加點下限；（3）存量房貸客戶在合同中約定好的利率加點值在合同期間是不變的。簡單地說：存量房貸客戶可以享受到的房貸利率優惠有限。本文對此做了深入分析，追根溯源發現在新階段增強我國個人住房貸款政策的普惠性質正當其時。
逐步引導降低
存量住房貸款利率
根據央行利率政策，自2020年3月起，存量房貸客戶轉為「LPR 加點」浮動利率，即將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
2022年1月20日，央行公布5年期以上LPR降為4.6%，降幅為5BP，這是房貸定價方式調整後首次下調，降息後五年期LPR與一年期LPR差額擴大為90BP。
在實際應用中，各類企業貸款一般都是1-3年的流動資金貸款，即使房地產開發貸款也均在五年以內，所以一般的企業貸款都適用一年期LPR定價，而一般個人住房貸款合同期限都在10年以上，適用五年期LPR定價。
本質上，一年期LPR和五年期LPR的差額體現的是貨幣的時間價值，即五年期貸款定價包含了一年期貸款價格和五年的期限溢價，但期限溢價不是一成不變的。
從實際執行情況來看，目前個人住房貸款的實際執行利率遠高於一般企業貸款。從央行《2021年第四季度貨幣政策執行報告》來看：2021年12月新發放企業貸款加權平均利率為4.57%，同比下降0.04個百分點；個人住房貸款加權平均利率為5.63%，同比上升0.29個百分點，高於企業貸款1.06個百分點。也就是說，目前居民購房貸款實際執行利率要高於企業貸款利率106BP，這種現象不應該成為一種常態。
查閱央行歷年貨幣政策報告：2012年12月，新發放一般貸款加權平均利率為7.07%，個人住房貸款為6.22%，個人住房貸款利率低於一般貸款利率85 BP。2017年12月，一般貸款加權平均利率為5.80%，個人住房貸款為5.26%，個人住房貸款利率低於一般貸款利率54BP。直至2020年12月，一般貸款加權平均利率為5.30%（其中企業貸款利率4.61%），個人住房貸款為5.34%，個人住房貸款高於一般貸款利率4個BP，高於企業貸款利率73BP。
按照存量房貸客戶轉為「LPR 加點」浮動利率定價規則，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。2021年12月住房貸款加權利率為5.63%，平均加點幅度為98BP，2022年5月5年期LPR報價4.45%，假設今年不再調整LPR利率，2023年1月1日重定價時，存量住房貸款加權平均利率為5.43% ，比2022年降低20BP，雖然大幅降息，但是仍高於企業貸款利率86BP。
據歐洲央行2018年9月公布的《歐元區房屋貸款利率最低的國家排名》數據顯示，第一名是芬蘭，房屋貸款利率為0.88%，第二名為葡萄牙(1.35%)，第三名為法國(1.53%)。而在歐元區國家中，房屋貸款利率最高的國家為希臘(3.04%)，其次是愛爾蘭(3.02%)和馬爾他(2.69%)。特別是2019年8月，丹麥的日德蘭銀行推出了世界上首例負利率按揭貸款，利率為-0.5%。
個人住房貸款以房產做抵押，具有風險小、資本佔用低、貸款期限長等優勢，是各家商業銀行激烈競爭的戰略性業務。在獲取長期穩定收益的同時，商業銀行還可以利用長期的借貸關系開展信用卡、理財等綜合業務營銷，從房貸客戶上獲取更大的綜合收益。
各類企業尤其是大中型企業，融資渠道多，可以通過發行債券、票據以及在資本市場上直接融資，如AAA 的企業發行的一年期短期融資券目前平均利率為3.07%，融資成本較低；國家對小微企業的信貸支持已經納入商業銀行考核，將逐步引導小微企業貸款利率降低。但是對個人住房貸款，尤其是存量住房貸款利率一直未引起關注。
建議央行在引導商業銀行降低增量住房貸款利率的同時，重視並研究政策措施逐步引導降低存量個人住房貸款實際執行利率。按照差別化的住房信貸政策要求，在制定具體措施時，要對首套、二套住房貸款區別對待，重點引導首套普通住房存量貸款利率下行。
建立特殊情況下減免
住房貸款利息的機制
新冠肺炎疫情至今歷時三年有餘，受新一輪疫情、國際局勢變化的超預期影響，我國經濟新的下行壓力進一步加大。在民生方面尤為突出，特別是在旅遊、餐飲、娛樂等行業，受疫情影響大、從業人數多，連續三年的疫情導致許多家庭收入銳減，或有可能形成新的社會問題，產生不穩定的因素。
國家不斷出台各項政策措施，支持恢復生產扶持實體經濟。5月23日國務院出台六方面33條穩經濟一攬子政策措施，5月25日國務院召開穩住經濟大盤電視電話會議，政策落地刻不容緩。與此同時，全社會各個行業的個人尚難直接感受到政府各項支持政策。一些旅遊、餐飲、娛樂等行業的從業者難以統計失業、收入減少狀況，普通居民特別是中小微企業主及從業者面臨雙重壓力，一方面是疫情中的收入銳減，另一方面基本生活費、房貸「月供」等剛性支出需要保障。家庭收入彈性與生活支出剛性之間的矛盾，亟待從政策支持措施上加以研究解決。
在政府各項醫療、民生保障下，群眾基本生活困難比較好解決，而一旦沒有收入來源，最容易發生問題的就是房貸「月供」。例如：一筆30年期100萬元住房貸款，按照平均利率5.63%測算，累計需要償還本息合計207萬元，其中利息總額為107萬元，每月月供為5759.72元。
此時，如果有特殊情況下減免住房貸款利息的機制，將會大大減輕群眾負擔。如某借款人在疫情期間是還款的第60個月，則當月的月供5759.72元中利息為4351.96元，即減免一個月住房貸款利息可為該借款人減少4351.96元「月供」。按目前全國38萬億元住房貸款測算，全部減免一個月房貸利息，約為1797億元，是全國2022年退稅總量2.64萬億元的6.75%。國家有關部門可考慮通過商業銀行對受疫情影響「封城」「靜默」地域的住房貸款客戶，按照實際天數減免一定比例的住房貸款利息。
與現有發放消費券、留抵退稅等方式相比，直接減免房貸利息更具優勢，主要考慮：
一是數據真實可靠。銀行貸款數據完整准確、疫情防控數據簡單透明，便於統計執行，防止造假作弊。
二是作用直接高效。我國常用的扶持政策基本上都是針對企業，很少將補貼發放到個人，但是給企業的各項政策轉化為消費存在一定效率損失，減免房貸利息將減少一些商業銀行的利潤增速，卻可以直接惠及千家萬戶，真正解決群眾的急難愁盼問題。
三是免息普惠廣泛。購房是中國老百姓一生最大的財務支出，一筆住房貸款涉及一個家庭甚至包括夫妻雙方父母的三個家庭財富，關乎老中青三代人。通過房貸直接免息的做法，可以最大限度緩沖群眾對疫情防控政策的不理解，激勵購房者的消費意願。特別是在黨的二十大召開之際，有利於營造良好的社會氛圍。
在百年未有之大變局下，國內外社會經濟充滿不確定性。建立特殊情況下減免住房貸款利息的機制，增加住房貸款政策的普惠性質，有助於穩定民心構建和諧社會。
完善落實抵押房產的
保險政策
住房制度改革以來，房產已經成為居民家庭財富最大的部分，特別是在北京上海等一線城市，家庭財富更集中於所購房產。然而在我國，針對住房財產損失的家庭財產保險滲透率極低，人們普遍缺乏對家庭最大資產的保險意識，即使貸款所購房產也沒有投保任何保險。試想一下，一般家庭買汽車都會買多種保險，但是在家庭最大的資產——住房方面還缺乏風險意識，這無異於讓最主要的家庭財產「裸奔」。
2020年9月瑞士再保險研究院（以下簡稱瑞再）發布研究報告指出，中國的住房保險滲透率約為0.01%，大大低於國外市場的平均水平，例如日本為0.18%，美國更是達到0.48%。如此巨大的保障缺口，與我們快速發展的住房市場極不相稱。
商業住房保險缺位和不健全，使城鎮住房在火災、爆炸、自然災害等威脅之下面臨風險保障缺口。我國曾經有多個案例表明，由於許多事故無責任主體或責任主體無償付能力，索賠難度極大，居民實際損失只能由政府代為補償。這一方面會造成政府財政壓力增大，另一方面僅依賴政府有限補助，亦無法充分補償居民災後實際損失。
那麼，如何填補該保障缺口？瑞再研究院指出，可以借鑒國外成功範式，鼓勵銀行加強和規范住房抵押貸款保險。據悉，國外部分銀行出於風險管控的考慮，會強制要求貸款人在申請房貸時為其抵押房產投保防範財產損失的住房保險，這成為發達國家市場住房保險高滲透率的主要推力。
1998年人民銀行發布的《個人住房貸款管理辦法》規定，「以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委託貸款人代辦有關保險手續。」據筆者了解，此項規定在商業銀行執行過一段時間，後來考慮到保護消費者權益、防止銀行捆綁銷售等因素，商業銀行免除了個人住房貸款的強制性房屋財產保險要求。
在實際執行中，自願對所購房屋投保財產險的購房者極少，而且對於「地震或地震次生原因」所造成保險財產的損失，我國保險公司一般不承擔賠償責任，除非投保人辦理了專門的地震保險。2008年汶川大地震時，就出現了「房倒人不死，按揭就得還」的悲劇。其後，經監管部門、政府專項下發文件解決了一時的問題，但是在根本政策制度上一直還存在空白。因此，有必要建立落實住房貸款抵押房產的財產保險制度，逐步加以引導完善。
一是將貸款定價和購買保險結合。商業銀行可以將個人住房貸款的產品定價和保險產品的營銷結合起來，通過價格引導客戶購買保險。即對於購買按揭保險的客戶，可執行較低的個人住房貸款優惠利率，反之則提高個人住房貸款利率，以防範銀行信貸資產風險。
二是要求保險公司給與一定讓利。銀行在為保險公司提供豐富按揭貸款客戶資源時，可以要求保險公司對批量客戶做出保費優惠定價，達到三者互利共贏。
三是聯合保險公司研究設計專門的產品。如聯合保險公司，針對在貸款存續期間，房屋因地震、爆炸、火災等原因導致滅失的，引入政府住房保障資金進行保費補貼，以保證上述情況發生時，由保險公司代替購房者向銀行歸還貸款本息，一方面防範按揭貸款風險，一方面可以為購房者提供一定的保障。
減輕貸款購房者的
法律責任
我國目前的個人住房貸款是基於對借款人的信用發放，購房貸款借款人承擔的是無限責任，個人購房者要承擔房價大幅下降導致負資產的巨大風險。
如某人在銀行貸款70萬元，購房價格100萬元，首付30%。如果市場出現較大波動房價下跌至60萬元，該借款人又失業無力還款的情況下，不僅要損失首付款30萬元，房產處置60萬元償還銀行貸款之後，該借款人還需要另外清償剩餘的銀行貸款10萬元以及期間的貸款利息、訴訟費用等。據悉，近年來，在北京燕郊等地已經出現房價大幅下跌，購房者「斷供」「棄房」的情況發生。
在創新按揭貸款這一金融產品的美國，借款人實際承擔的是有限責任，在所購房產變賣清償貸款後，借款人對未清償貸款不再承擔償還責任。
在經濟形勢不好時，房價大幅下跌和失業者增多往往是同時發生。購房者「棄房」，一般都是在面臨失業困境或收入銳減的情況下萬不得已而為之，此時不僅會損失已經繳給開發商的首付資金，還讓購房者承擔對於購房貸款的無限責任，無疑將是雪上加霜。
還有另一種風險，如果貸款所購房屋因開發商資金鏈斷裂等原因未建成，或者因火災、地震等原因房屋滅失，在我國普遍缺乏房屋保險的情況下，借款人依然對銀行貸款負有無限責任。如借款人無法繼續按期歸還貸款，將會列入失信名單，面臨無法乘坐飛機高鐵無法再次貸款等生活問題。
將購房者貸款的法律責任限定在一定范圍之內，無疑會擴大發放貸款的商業銀行的風險。但由商業銀行作為專業機構承擔房價大幅下跌極端情況下的風險，比讓個人購房者承擔更為合理。
和無限責任相比，有限責任是法律為現代企業制度創設的一條保護性措施，將我國個人購房者從無限責任中解脫出來，可以說是一種社會進步。
修訂完善《個人住房貸款管理辦法》
在1998年我國正式啟動住房制度改革之前，我國分別引入源自新加坡的住房公積金制度、源自德國的住房儲蓄制度以及源自美國的住房按揭貸款制度。這三種住房金融制度經過二十年來的實踐發展已經分化：當前住房儲蓄制度僅在中德住房儲蓄銀行存留少量業務，2020年末該行個人住房儲蓄類貸款余額107億元；全國住房公積金2020年度報告顯示，住房公積金個人住房貸款余額62314億元；與此同時，經過二十多年來的發展，商業性個人住房貸款余額已經達到38萬億元，成為我國房地產市場最重要的一項住房金融制度，也是當前居民購房普遍採取的一種方式。
住房金融制度具有很強的政策性，與住房公積金、住房儲蓄制度相比，住房抵押貸款市場化程度更高。近年來我國房地產市場堅決貫徹黨中央「房住不炒」的總方針，加強保障性住房建設，房地產市場總體運行平穩，基本實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。目前商業銀行發放的個人住房貸款90%以上都是購房家庭的首套房貸款，每戶居民的第一套房應當得到政策的大力支持。但是與國外的一些住房貸款政策相比，我國個人住房貸款政策更為市場化，保障性、普惠性存在不足。如美國對住房貸款利息實行抵繳個人所得稅政策、英國對銀行發放住房貸款減免利息，而我國在住房貸款政策制度方面還缺乏普惠性。
現行的《個人住房貸款管理辦法》於1998年房改之初發布並實施，後續一些住房貸款利率等方面的改革都是在此基礎上「打補丁」。
邁進新時代，我國各項改革事業取得輝煌成就，個人住房貸款余額佔比已經達到GDP的33%，在國內外復雜多變的大環境下，需要重新審視個人住房貸款有關制度的合理性，盡快修訂《個人住房貸款管理辦法》，特別是在辦法中研究增加普惠的原則和條款：對於借款人購房貸款以房產價值為限，不再追究無限責任；嚴格住房貸款抵押房產的保險制度，保障購房人的財產和商業銀行的貸款安全；為因疫情、地震等特殊情況減免住房貸款利息留出通道。
38萬億元的個人住房貸款，大約涉及一億個家庭。研究並完善具有普惠性質的個人住房貸款政策制度，對於健全我國住房金融制度意義深遠。在我國財政收入、商業銀行利潤保持10%以上增長的情況下，在保障商業銀行基本利益的前提下，「讓利於民」適當減輕購房者的貸款負擔，一方面對我國房地產市場長遠發展會大有裨益，另一方面可以切實減輕疫情的影響，精準快速啟動消費，在惠及民生同時穩定社會經濟。
為此，望政府相關主管單位心懷「國之大者」，堅持「以人為本」，重新審視住房金融的基礎制度，採取直接有效的手段真正普惠民生，著眼長遠保經濟增長保民生穩定，實施普惠的個人住房貸款政策正當其時。
（本文觀點不代表所在機構。作者系建行研修中心住房金融研修院研究人士）

❺ 住房貸款勿入四大雷區

許多人都知道，辦理貸款的第一步便是通過銀行的審核。限購限貸的大背景下，銀行對於貸款的審批也是愈加嚴格，老百姓們稍不注意，便會踩到「雷區」，被銀行「拒之門外」。年中過後，新一輪的貸款熱度席捲而來，老百姓們越來越關心自己的貸款資格問題，小編總結了四種貸款「雷區」，與廣大借款人們分享。

雷區一：不良信用記錄

案例：客戶張先生是一名公司高管，收入與各方面條件均不錯，年中他看中了一套房子，打算申請商業貸款，然而在銀行徵信系統里被查出有信用卡逾期記錄，因此張先生的置業夢想只能就此「擱置」。

專家解析：「偉嘉安捷」指出，借款人在申請使用貸款時，第一步便是通過銀行徵信系統的審核，而對於信用卡逾期或未還的情況，是有可能遭到銀行「拒貸」的，按照規定，信用卡連續3次或累計6次逾期還款的情況，將有可能吃到銀行貸款「閉門羹」。雖然張先生其他方面的資質很好，但是信用卡的不良記錄，使他依舊無法獲得銀行貸款。眼下，辦理信用卡的人越來越多，而銀行對於個人徵信的審核也是愈加嚴酷，因此徵信問題是最容易造成銀行「拒貸」的原因。另外，「偉嘉安捷」提醒廣大借款人，除去信用卡逾期問題，借款人貸款購房的月供也要及時還款，月供若出現連續3次或以上逾期，也會被記為不良的信用記錄，因此個人的徵信問題，是借款人申請貸款的「重要門檻。」

雷區二：外地來京者納稅未滿5年

案例：小王是山東人，來北京打工3年，但是由於單位不夠正規，因此一直沒有給小王辦理社保，小王打算利用3年的積蓄買一套小戶型房屋，但是卻被告知尚無購房資格，更沒有辦法申請貸款，為此小王一籌莫展。

專家解析：「偉嘉安捷」認為，小王作為外地在京人士，目前的資質是顯然無法獲得銀行貸款的，按照規定，外地購房人士只有在提供北京市工作居住證、滿五年不斷檔的社保證明或者滿五年的納稅證明後，才可以擁有購房資格，申請使用銀行貸款。所以對於外地在京人士不能提供以上材料的，貸款購房必然踩到「雷區」。

雷區三：未還清的貸款

案例：劉小姐目前在三元橋擁有一套貸款購得的兩居室，正處在還貸期，年中她打算「賣小買大」，使用貸款購買一套大三居，然而在貸款申請時同樣被銀行「拒之門外。」

專家解析：「偉嘉安捷」告誡廣大借款人，按照現行規定，如果打算再次使用貸款，必須先償還目前現有貸款，對於置業升級人群來說，若第一套房屋是使用貸款所購，那麼必須在保證貸款全部償還的情況下，才可以再次使用貸款購房，否則便會遭遇銀行的「拒貸」。

雷區四：第三套房屋停貸

案例：孫先生是一家民企的老闆，名下擁有2套房產，由於生意周轉，孫先生曾經將自己名下的兩套房屋全部用作抵押貸款，今年他賣掉了其中一套房屋，也結清了另一套房屋的貸款，然而，他再次打算貸款購買新房時，他的貸款計劃卻被銀行按下了「急剎車」。

專家解析：「偉嘉安捷」認為，今年「國五條」新政出台後，眾所周知第三套房貸款被叫停，然而很多人不清楚究竟何種情況算作「第三套房停貸」，案例中孫先生認為自己目前只有一套住房，而且已經還清了貸款，便可以再次貸款購房，然而「偉嘉安捷」指出，目前貸款嚴格執行「認房又認貸」，所謂「第三套房停貸」，是指只要借款人名下擁有過2套住房或2次購房貸款記錄，那麼無論借款人目前名下有幾套房產，再次貸款均會被算作「第三套住房，」貸款購房將面臨全部「叫停」，因此借款人應嚴格注意自己的住房套數，以免觸碰到貸款「雷區」。

（以上回答發布於2015-11-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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❻ 急需一篇關於個人房貸的文獻綜述

如果說，放貸按揭還算一種觀念的開放，給人以更多選擇的話，這次調查的另一個結果無疑讓人擔憂。調查顯示，在貸款買房的人當中，54.1％的人月供占其收入的20％~50％，甚至有31.8％的人，月供佔到了其收入的50％以上。

按照國際通行的看法，月收入的1／3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現較大的還貸風險，並可能影響生活質量。美國的銀行就明確規定，每月償還的按揭貸款以及與住房相關的稅費，不得超過貸款人稅前收入的28％。而中國銀監會在2004年9月發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中指出：「應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下（含50％），月所有債務支出與收入比控制在55％以下（含55％）。」

也就是說，即便是按照中國銀監會更為寬泛的標准，也有31.8％的人，其房貸月供超過了50％這一警戒線。

與此相對照的是，2003年，美國人把約1／3的收入用來支付跟住房相關的一切費用，另外1／3花在交通和食物方面，約10％花在個人保險上，5％用於娛樂和外出旅遊。

過高的房貸月供正在影響著人們的生活。這次調查發現，77.9％的人認為房貸還款負擔太重，使他們的生活質量下降。

很多按揭買房的人自稱為「蝸牛」一族。他們身上背著房子，在享受著高薪、白領、有房一族等諸多心理安慰的同時，也承受著「一天不工作，就會被世界拋棄」的精神重壓，生活質量大為下降：不敢輕易換工作，不敢娛樂、旅遊，害怕銀行漲息，擔心生病、失業，更沒時間好好享受生活。他們常常戲稱自己正在堅定地叩響「憂鬱症」的大門，甚至一隻腳已經邁了進去。

在影響生活質量之外，月供占收入比例過高的另一個隱憂是，這必然導致儲蓄的下降。對很多人來說，購房已不是個人行為，甚至是一個家庭、一個家族在供房。有人用「六一模式」概括全家供房的情景：六個人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的積蓄共同出資，在城市裡買一套房。

一項來自中國社科院的統計顯示，2003年，上海、北京兩地家庭負債比例分別達到155％和122％，已經超過美國同期的115％。而在目前社會保障體系尚不健全、我國開始逐漸步入老齡社會的大背景下，人們又必須留出部分積蓄以備失業、養老、醫療、教育等方面的不時之需。

「我們養房，誰養父母？」對於未來，王俊顯得有一些憂慮。
越來越多的人發現，自己未來十幾、二十年的負債生活，將比預想的還要艱難。

從今年年初開始，凡在去年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者，都要按新利率來執行還款計劃，這意味著所有「按揭」的人都被動進入了銀行的加息通道。同時，銀行貸款罰息利率也有所提高，由原先的每日0.21%調整為貸款執行利率水平上加收30%-50%。如果貸款者逾期還款、不能足額還款，將無可避免地接受銀行「利滾利「的懲罰。

銀行加息到底什麼時候是個頭？貸款者如何才能避開銀行的「無情劍」呢？這兩個問題成為了「按揭者」最關心的話題。理財(相關:證券 財經)師認為，政府宣布今年暫不加息的消息，在一定程度上減輕了「按揭者」的還款壓力，但要根治目前流行的「房貸抑鬱症」，還需要從首付、月供和提前還貸三個方面做好還款的規劃。

月供應低於月收入的40%

目前，不少人在貸款購房後感覺到生活壓力很大，每天努力工作的念頭緊綳，生怕發生差錯導致無法按時還貸，實際上，這是月供占月收入的比例過大所導致的結果。那麼，每個月還多少才不至於狼狽呢？按照國際慣例，月還款的額度不應該超過家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以內，原有的生活品質不會受到太大影響，個人也不會覺得壓力過大。但如果超過40%，就不同了，尤其是單一收入的家庭來會很明顯地感受到壓力。有一個理財客戶，他本人月收入8000元，他的妻子無業，每個月他們家庭的按揭是5000元，只剩下3000元，他們還要生活、還要為未來儲蓄，壓力自然很大。

借親戚朋友的錢付首付

收入水平有限，又想把「月供」控制在家庭月收入的40%以內，那麼應該在首付款上下工夫。首付越多、貸款越少，在相同的貸款時間內，還款額就越少。比如：5年期貸款，給銀行的利息也會更少。所以，盡量多的首付應重點考慮。

如何多付首付呢？借親戚朋友的錢付首付，不失為一種好方法。現在的年輕人由於住房需求旺，存款少，很多人選擇交20%的首付，選擇20年的還款期，這樣下來交給銀行的利息不是個小數目。不如借親戚朋友的錢來多支付些首付，這樣利息支出就會大大減少。

另外，在貸款購房前，務必留出家庭3—6個月的生活支出和3—6個月還的住房貸款作為緊急備用金，還可以准備2張信用卡，以備不時之需。同樣，在決定到底付多少首付的時候，也要考慮在購房後的一年到兩年內家庭有沒有大的支出，另外還要把裝修費用等考慮進去。

投資收益少於5.508%應提前還貸

收入頗豐的人應該提前還貸。提前還貸是一種非常好的理財方法，少給銀行打工，就是為自己獲得收益。按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按的提前還款方式，這裡面大致分為三種情況。

1、全部提前還貸，即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清。

2、部分提前還貸，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

3、部分提前還貸，剩餘貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

案例（為了方便計算比較，住房貸款利率用加息後的5.508%計算）

李小姐的房子是去年1月份買的，首付20萬元，等額本息商業住房貸款25萬，10年期。由於去年年底拿到一筆8萬元的年終獎，李小姐考慮部分提前還貸。去年，李小姐每月還給銀行2714.5元，已經還了12個月，歸還本金19281.71元，歸還利息13288.08元。根據自己的情況考慮，李小姐決定提前還80718.29元本金。

按第一種情況考慮

如果李小姐能夠全部提前還貸，則節省利息支出約62409.69元。

按第二種情況考慮

每月還款額基本不變，縮短還款時間到六年期。則，月還款2451.24元。最後一共節省利息支出49208.15元。

按第三種情況考慮

每月還款額減少，保持還款期限不變。則，月還款額1764.59。最後一共節省利息支出35122.5元。

但是，對於一些投資型「按揭者」，當投資收益高於目前房貸利率（普通住宅利率5.508%）的時候，可以不考慮提前還貸。雖然理財師，不建議在負債的情況下進行風險投資。但是對於投資經驗非常豐富且風險承受能力強的家庭來說，他們能通過投資使家庭的資產年收益超過了住房貸款利率，這樣的家庭，在有充足的保險規劃和緊急備用金後，建立好投資組合分散風險以後，可以大膽地去投資，讓錢更有效率。
越來越多的人發現，自己未來十幾、二十年的負債生活，將比預想的還要艱難。

從今年年初開始，凡在去年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者，都要按新利率來執行還款計劃，這意味著所有「按揭」的人都被動進入了銀行的加息通道。同時，銀行貸款罰息利率也有所提高，由原先的每日0.21%調整為貸款執行利率水平上加收30%-50%。如果貸款者逾期還款、不能足額還款，將無可避免地接受銀行「利滾利「的懲罰。

銀行加息到底什麼時候是個頭？貸款者如何才能避開銀行的「無情劍」呢？這兩個問題成為了「按揭者」最關心的話題。理財(相關:證券 財經)師認為，政府宣布今年暫不加息的消息，在一定程度上減輕了「按揭者」的還款壓力，但要根治目前流行的「房貸抑鬱症」，還需要從首付、月供和提前還貸三個方面做好還款的規劃。

月供應低於月收入的40%

目前，不少人在貸款購房後感覺到生活壓力很大，每天努力工作的念頭緊綳，生怕發生差錯導致無法按時還貸，實際上，這是月供占月收入的比例過大所導致的結果。那麼，每個月還多少才不至於狼狽呢？按照國際慣例，月還款的額度不應該超過家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以內，原有的生活品質不會受到太大影響，個人也不會覺得壓力過大。但如果超過40%，就不同了，尤其是單一收入的家庭來會很明顯地感受到壓力。有一個理財客戶，他本人月收入8000元，他的妻子無業，每個月他們家庭的按揭是5000元，只剩下3000元，他們還要生活、還要為未來儲蓄，壓力自然很大。

借親戚朋友的錢付首付

收入水平有限，又想把「月供」控制在家庭月收入的40%以內，那麼應該在首付款上下工夫。首付越多、貸款越少，在相同的貸款時間內，還款額就越少。比如：5年期貸款，給銀行的利息也會更少。所以，盡量多的首付應重點考慮。

如何多付首付呢？借親戚朋友的錢付首付，不失為一種好方法。現在的年輕人由於住房需求旺，存款少，很多人選擇交20%的首付，選擇20年的還款期，這樣下來交給銀行的利息不是個小數目。不如借親戚朋友的錢來多支付些首付，這樣利息支出就會大大減少。

另外，在貸款購房前，務必留出家庭3—6個月的生活支出和3—6個月還的住房貸款作為緊急備用金，還可以准備2張信用卡，以備不時之需。同樣，在決定到底付多少首付的時候，也要考慮在購房後的一年到兩年內家庭有沒有大的支出，另外還要把裝修費用等考慮進去。

投資收益少於5.508%應提前還貸

收入頗豐的人應該提前還貸。提前還貸是一種非常好的理財方法，少給銀行打工，就是為自己獲得收益。按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按的提前還款方式，這裡面大致分為三種情況。

1、全部提前還貸，即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清。

2、部分提前還貸，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

3、部分提前還貸，剩餘貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

❼ 住房商業貸款利率的實際案例

主動積極維護個人信用度
一旦發生個人信用交易，比如房貸、信用卡透支等，應留意還款日期，按時歸還貸款本息信用卡透支額，在信用卡停用或信用交易終止時，應及時到相關部門辦理停用或注銷手續。特別要注意容易出現負面記錄的情況：
一是信用卡透支消費沒有按時還款而產生逾期記錄；
二是按揭貸款沒有按期還款而產生逾期記錄；
三是按揭貸款、消費貸款等貸款的利率上調後，仍按原金額支付「月供」而產生的欠息逾期。
值得注意的是，有搬家的情況，最好能及時通知銀行、電信公司等，更改賬單郵寄的地址。遇到長期出差、出國等情況，最好能提前辦理賬單自動扣款手續。
整合家庭金融資產積累優質信用
成為銀行優質客戶往往要求客戶在銀行有大額存款，或是擁有一定數額的理財產品。因此，有貸款買房計劃的市民，可以集中家庭金融資產到一家銀行，並在該銀行辦理信用卡，或者主動購買該銀行的理財產品。購房者的資金大多比較緊張，往往沒有餘錢購買理財產品，借用父母的資產為自己獲取優質客戶資格不失為一個好辦法。

❽ 個人購房按揭貸款，案例分析（中行和光大的進）懂行人回答好了，追加全部積分

1、貸款緊縮沒錯，但你這房子按揭貸款金額就幾十萬，還沒緊縮到這個程度，而且首套房按揭是符合國家信貸政策的；你的年薪辦這貸款，銀行完全放心。
2、工資清單只是一個形式，你叫你們單位開工資證明蓋公司公章就行，銀行如果要核實，根據他們的要求來就行，你既然能拿工資，銀行會幫你想辦法找到證明文件的：）
3、說實話，你這條件，銀行放貸款給你放心的很，不批準的可能性基本沒有。
風險？除非銀行跟你有仇，或者你自己有什麼其他的信用污點，貌似從你的介紹中看不出來有這種可能性。
說明，我雖然不是中行和光大的，但也在其他銀行辦過幾年個人信貸業務，熟悉按揭貸款的辦理流程。

❾ 急求一個商業銀行住房貸款案例，要有數據，包括不良貸款率以及風險因素的分析

我暈！要是房產按揭貸款的話 基本上是沒有風險的！房子跑不了嘛！
用全款房來貸款的話，去房管局辦好抵押手續，房產證扣押在房管局！只要貸款金額不超過房產價值的80%，也不會有任何風險。
貸款只要找准兩點，其他的都沒有問題：
1、在正常情況下是否能按時還款？
2、在不能正常還款的情況下，怎麼收回貸款？也就是抵押物的問題！
只要上面兩個問題弄好了，基本出不了問題的！！！不良貸款率（騙貸等）和風險因素（比如抵押物貶值等等）的分析要看具體案例，這方面最好找財務的問問。