㈠ 房地產抵押貸款的利息計算和本金償還方式有哪幾種
房地產抵押貸款根據利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種： (1)漸進式抵押貸款 這種貸款是在償還期根據借貸人的收益水平規定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協商確定。 (2)遞減式還款抵押貸款 這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然後以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數來計算本期應付的利息。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。 (3)定息抵押貸款 這是指金融機構在進行房地產抵押貸款時，在整個還款期限內固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠准確地測算出他在未來的一段時間內的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構為了減少風險，並不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。 (4)重新協議利率抵押貸款或滾動抵押貸款 這是指抵押貸款在還款期限內每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協議抵押利率。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優點。利用漸進式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升後將損失轉移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔，另一方面漸進式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。 此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調整利率抵押貸款等形式。
㈡ 房地產開發貸款管理辦法
法律分析：為支持我國商品房開發和經營，加強對房地產貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權益，制定了該辦法。各類房地產開發貸款的發放，必須符合國家產業政策、信貸政策，遵循相關規定的效益性、安全性、流動性原則。
法律依據：《中國銀行關於印發兩個房地產貸款管理辦法的通知》第四條 貸款對象。經國家房地產業主管部門批准設立，在工商行政管理部門注冊登記，並取得企業法人營業執照及由行業主管部門核發的房地產開發企業資質證書的各類房地產開發企業。
第五條 貸款用途。用於支持房地產開發企業從事住房開發、商業用房開發、房地產土地開發和配套設施建設所需的資金。
第六條 貸款種類。房地產開發貸款的種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款。
(一)住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於開發建造向市場銷售住房的貸款。
(二)商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於開發建造向市場銷售，主要用於商業行為而非家庭居住用房的貸款。
(三)其他房地產開發貸款，是指住房、商業用房開發貸款以外的土地開發和樓宇裝飾、修繕等房地產貸款。
第七條 貸款條件。申請房地產開發貸款，借款人應具備以下條件：
(一)符合本辦法中第四條規定的貸款對象條件；
(二)具有健全的經營管理機構和合格的領導班子，以及嚴格的經營管理制度；
(三)企業信用和財務狀況良好，確有償還貸款本息的能力；
(四)在中國銀行開立基本結算賬戶或一般存款賬戶，並在中國銀行辦理結算業務；
(五)已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長於貸款終止時間；
(六)已取得貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內外銷房屋許可證，並完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效；
(七)貸款項目申報用途與其功能相符，並能夠有效地滿足當地房地產市場的需求；
(八)貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定。工程預算投資總額能滿足項目完工前由於通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；
(九)具有一定比例的自有資金(一般應達到項目預算投資總額的30%)，並能夠在銀行貸款之前投入項目建設；
(十)將財產抵(質)押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責任保證；
(十一)落實中國銀行規定的其他貸款條件。
㈢ 城商行的房地產開發貸款還款方案
摘要 等額本息還款方式
㈣ 房地產項目開發貸款基本流程是怎樣的
房地產項目開發貸款基本流程如下：
1、遞交申請
2、受理調查
3、項目評估
4、核查審批
5、辦理手續
6、資料歸檔
7、貸後管理
8、收貸撤保。
《中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法（試行）》第十條：房地產開發企業或建築安裝企業直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔保方式、還款來源及償還能力等情況。
第十一條：對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產開發貸款的，通知開發商正式填寫《固定資產(中長期)借款申請書》;申請建築安裝貸款的，根據資金期 限，屬於短期貸款的，通知建築安裝企業正式填寫《流動資金(中短期)借款申請書》，屬於中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(中長期)借款申 請書》。
第十三條：貸款調查部門對房地產開發貸款合法性的調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：
(一)從事房地產開發的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營范圍是否包含房地產開發、房地產銷售等項目。
(二)開發資質等級證書的有效性。調查開發商開發資質等級證明是否真實有效，是否經有權部門辦理年檢。
(三)土地出讓合同的真實性、有效性。應調查土地出讓合同是否真實有效，土地規劃紅線圖是否經批准。
(四)合法批件的完整性。應調查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施(開)工許可證》是否齊全有效;已經開始銷預售的，是否持有有效的《銷預售許可證》;上述批件是否為臨時性質的批件。
(五) 貸款用途的合規性。應調查貸款項目開發是否符合國家有關法律法規和政策。對涉及農用地轉為建設用地的，應調查是否辦理了農用地轉用審批手續，是否屬改變農 業用地用途進行房地產開發或利用建設項目、規劃許可和紅線圖轉讓等形式變相「炒賣」土地;對利用城市規劃區內的集體所有的土地進行房地產開發的，應調查是 否依法徵用轉為國有土地後可進行有償出讓。
(六)參建、聯建協議或合同的合法性。
(七)對經濟適用住房開發項目，還要調查該項目是否列入國家年度經濟適用住房建設投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。
(八)抵押物的合法性。
根據房地產管理的有關法律、規定，不得用下列房地產進行抵押：
1.違章建築及已列入拆遷范圍的房屋、設施;
2.軍事設施;
3.以出讓方式取得土地使用權，滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權;
4.國有土地使用權已抵押登記的地上房屋所有權，地上房屋所有權已經抵押登記的國有土地使用權作為抵押物。
根據房地產法對房地產轉讓的有關限制規定，應避免用下列房地產進行抵押：
1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書的;
2.按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，未完成投資總額25%以上的，屬於成片開發土地的，未形成工業用地或者其他建設用地條件的;
3.城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。
對建築安裝貸款的合法性調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：
(一)從事建築安裝的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營范圍是否包含建築安裝、裝修等項目，營業執照是否經工商行政管理部門辦理年檢手續。
(二)建築施工企業資質等級證書的有效性和建築活動的合法性。應調查建築施工企業資質等級證書是否有效，是否經有權部門辦理年檢，其建築活動是否超越該企業資質等級許可的業務范圍，是否用其他建築企業的名義承攬工程。
(三)外地企業承建許可證。應調查外地注冊的建築安裝企業是否持有進入本地區承建項目的許可證，許可證是否真實有效。
(四)建築安裝企業提供的中標和承建合同、協議真實有效。
(五)貸款實際用途合規。是否用於墊資承包等國家政策所列禁項。
第二十條：房地產開發貸款以及建築安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發放，按照工程設計和實際施工進度的需要逐筆辦理貸款發放手續。
㈤ 房地產開發商怎麼還款即是說他們貸款後是怎麼換款的多長時間呢
主要就是銷售商品房後，收到的房款，包括各種方式下的房款，比如首付款、銀行按揭款、一次性付款，如果是現房還可能有租金收入；
當然如果銷售不好，有可以其他地方借款歸還到期的貸款；
一般需要一年以上的時間，一般整個房地產項目至少二年以上，預售期開始慢慢有回款，如果銷售好可以馬上歸還銀行貸款，所以這個時間具體很難說清楚，要看具體項目……
㈥ 房屋貸款有幾種還款方式
對於已經繳納公積金的購房者來說，可以選擇的方法有公積金貸款，它的利率較低，如果沒有的話，購房者可以選擇商業貸款，額度大，利率高。貸款還款有兩種比較常見的還款方式：等額本金和等額本息法。
一、買房子貸款怎麼貸？
1.住房公積金貸款：如果您繳納了公積金六個月以上可以首選公積金貸款，需要去銀行進行申請，然後去公積金部門進行業務的辦理之後銀行進行審核，簽訂貸款協議之後才能拿到貸款
2.商業貸款：商業貸款是操作方便，流程簡單，一般只需要幾個工作日就可以辦理完畢，貸款利率高但是能貸款的金額比較大。貸款還是要進行申請貸款，辦理抵押手續，銀行審核完成之後才可以進行簽訂合同，拿到貸款。
二、買房子貸款有幾種還款方式？
1.等額本金法：次方法比較適合手頭有點積蓄，或者收入較高的人選擇，它是一種本金分攤到每個月，再將利息按每個月到最後一個月的時間來算，也就是一開始要還的很多，越到後面越少。
2.等額本息法：適合收入不高但是穩定的工薪階層選擇。每個月要還的金額都是一樣。
買房子貸款貸，具體可以致電銀行進行詳細詢問。
㈦ 房地產貸款管理辦法
既然是房地產貸款的管理辦法，要審核貸款人是否符合申請買房貸款的條件，需要徵信良好，沒有不良記錄，有還款能力的情況下才可以發放房地產的帶款。
㈧ 房地產開發貸款要具備哪些條件
(一)具備有權部門核定的開發資質等級證明。
(二)持有有效的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建築工程施(開)工許可證》，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的《銷預售許可證》。
(三) 項目資本金不得低於項目總投資的30%，並先於貸款發放全部投入房地產項目開發。對分期開發的大中型項目，申請某一期開發貸款的，按當期開發投資要求資本 金比例;對分期開發的大中型項目，申請整個項目開發貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風險預期較大的項目，應相應上浮資本金比例。
(四)抵押物合法有效，對以房地產在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現實資產部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50%。
(五)工程監理單位有相應的資質等級。
《中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法》第七條：
（一）具備有權部門核定的開發資質等級證明。
（二）持有有效的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建築工程施（開）工許可證》，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的《銷預售許可證》。
（三）項目資本金不得低於項目總投資的30％，並先於貸款發放全部投入房地產項目開發。對分期開發的大中型項目，申請某一期開發貸款的，按當期開發投資要求資本金比例；對分期開發的大中型項目，申請整個項目開發貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風險預期較大的項目，應相應上浮資本金比例。
（四）抵押物合法有效，對以房地產在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現實資產部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50％。
（五）工程監理單位有相應的資質等級。