房地產企業貸款銀監

1. 現在很多銀行說房地產開發企業不能申請經營性物業貸款（固定資產支持融資），想請問銀監會哪好文的規定。

中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知2003年要求，商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形勢貸款科目發放。

2. 房地產信託貸款「四三二」原則是什麼意思

四三二」規定，具體是指地產商必須「項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質。

按照銀監會相關規定，若要將信託資金以貸款形式向房地產項目提供融資，則該房地產項目需滿足「432」標准。

即房地產開發項目四證(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證)必須齊全、房地產開發項目資本金比例應達到國家最低要求30%，開發商或其控股股東具備房地產開發二級資質。

(2)房地產企業貸款銀監擴展閱讀：

房地產貸款原則是商業銀行向客戶發放房地產貸款應遵循的准則。主要有：

1，流動性原則。銀行要求借款的房地產企業有能力把銀行貸款盡快投入房地產開發建設，並使之加速周轉，保證資金的良性循環。

2，安全性原則。銀行要求房地產企業能夠嚴格履行合同，對貸款實行專款專用把貸款的風險降到最低點。

3，收益性原則。銀行應要求房地產企業合理使用信貸資金，提高信貸資金利潤率，確保信貸資金投放的收益性。

3. 房地產開發貸停了么，我公司想要辦理房地產開發貸，銀行同意放款，但不知道是否違反銀監會或相關法規規定

銀監會最近明確要求限制用於房地產開發貸款，目的是宏觀控制房地產過熱引起的經濟泡沫及其他連鎖反應，但並不是徹底杜絕貸款發放，比如可以用在建工程作為抵押辦理房產開發貸款，贊不允許用土地使用權抵押貸款，你可以和貸款協商，只要抵押方面合規，應該沒有問題的！

4. 銀保監23號文對房地產的影響

銀保監23號文對房地產的影響：對於地產行業，政策進一步收緊，尤其是對於前端拿地融資，房地產信託將迎來發展機遇。
一，銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》（以下簡稱「通知」），引起了市場的普遍關注。在當前經濟存在較大下行壓力，加之中美「毛衣戰」形勢未明，市場本來的預期是，去年去杠桿以來的貨幣政策收緊和金融監管嚴厲的政策基調，會有所調整。然而，這一文件的出台，加之央行在2019年一季度貨幣政策中要求有序推進結構性去杠桿，兩者相互印證，表明政策雖然較去年有所寬松，但是總基調並未發生實質性變化。政策沒有根據經濟下行而進行調整或與今年以來的通脹形勢變化有關。「毛衣戰」將會形成美國的通貨膨脹，這會影響全球的物價上漲，給中國帶來輸入性通脹壓力。另外，我們看到，對於特定行業，監管政策相比去年不但未有放鬆，反而明顯的的收緊。這就是房地產行業。
二，對於商業銀行《通知》要求不能：
表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。
三，這一要求相比去年強監管以來的政策並未出現明顯變化。《通知》的目的主要是督導去年已經出台的相關政策的有效實施，防範出現反彈和新的監管套利。銀行從去年以來，目前基本上已經沒有資金介入拿地前端融資的領域。目前商業銀行的房地產融資業務主要是房地產開發貸款。對於房地產開發貸款，銀行要求比較嚴格，遵守業內的「四三二」的要求。尤其是其中的「四證齊全「和」項目資本金到位「的要求。對於房地產開發資質，各地銀監的要求和各家銀行的標准，都不完全相同。

5. 房地產開發貸款開發商要有二級資質是銀監哪條規定的

這應該是銀行內部的一般規定，一般都要求二三四即二級資質、30%以上的自有資金投入，四讓齊全（土地證、用地規劃證、建設規劃證、施工許可證）

6. 上海銀保監：商業銀行嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求

1月29日，上海銀保監局消息，為督促轄內商業銀行進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號）要求，2021年1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（滬銀保監通〔2021〕6號，以下簡稱《通知》）。
《通知》對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。
下一步，上海銀保監局將對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，對發現的違法違規問題將依法採取監管措施，促進上海地區商業銀行住房金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。
據觀點地產新媒體了解，《通知》要求各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
嚴格實施房地產貸款集中度管理。中資地方法人銀行應按照《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）等相關要求，加強對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。
嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。
嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。
嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。
嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

7. 簡述2007年9月中國人民銀行，中國銀監會聯合下發的關於加強商業性房地產信貸管理有關部門規定的主要內容

中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會

關於加強商業性房地產信貸管理的通知

根據2007年全國城市住房工作會議精神及《國務院關於解決低收入家庭住房困難的若干意見》(國發
〔2007〕24號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）等政策規定，現就加強商業性房地產信貸管理的有關事項通知如下：

一、嚴格房地產開發貸款管理

對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。

商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用於本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。對確需用於異地房地產開發項目並已落實相應風險控制措施的貸款，商業銀行在貸款發放前應向監管部門報備。

二、嚴格規范土地儲備貸款管理

商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

三、嚴格住房消費貸款管理

商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

商業銀行應提請借款人按誠實守信原則,在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用於購買第幾套住房的相關信息。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。

商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的凈值為抵押追加貸款。

四、嚴格商業用房購房貸款管理

利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以「商住兩用房」名義申請貸款的，首付款比例不得低於45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。

五、加強房地產信貸徵信管理

商業銀行接受房地產開發企業貸款申請後，應及時通過中國人民銀行企業信用信息基礎資料庫對借款企業信用狀況進行查詢;貸款申請批准後，應將相關信息錄入企業信用信息基礎資料庫，詳細記載房地產開發企業的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。

商業銀行接受個人住房貸款申請後，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎資料庫對借款人信用狀況進行查詢;貸款申請批准後，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎資料庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

六、加強房地產貸款監測和風險防範工作

商業銀行應密切監測房地產價格變化及其對信貸資產質量的影響狀況，切實加強商業性房地產信貸管理和內控機制建設，積極防範房地產信貸風險。

中國人民銀行各分支機構、各銀監局應加強轄區內金融機構房地產信貸管理的「窗口指導」，加大對相關違規行為的查處力度。要跟蹤房地產信貸政策執行過程中出現的新情況、新問題，並及時向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報告。

各商業銀行（包括中資銀行、外商獨資、中外合資商業銀行以及外國銀行分行等）要認真貫徹落實國家房地產宏觀調控政策，切實加強房地產信貸風險管理，要根據本通知精神和國家各項房地產信貸政策規定，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，並向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報備。

各政策性銀行未經中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會批准，不得發放商業性房地產貸款。

請中國人民銀行各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社及外資銀行。

中國人民銀行

中國銀行業監督管理委員會

二〇〇七年九月二十七日

中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會
關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知

銀發〔2007〕452號

中國人民銀行上海總部,各分行、營業管理部,各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各銀監局,各國有
商業銀行、股份制商業銀行：

為進一步貫徹落實《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號，以下簡稱《通知》)，依據國家住房消費政策和相關規定，現就執行《通知》第三部分「嚴格住房消費貸款管理」中的有關問題補充通知如下：

一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。

二、對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為准。其他均按第二套房貸執行。

三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行。

四、商業銀行應切實履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。對於出具虛假收入證明並已被查實的單位，所有商業銀行不得再採信其證明。對發生上述情況的借款人和單位，商業銀行應及時向其所在地銀行業協會報告，由銀行業協會負責收集上述信息並予以通報，監管部門列入重點檢查內容。

各商業銀行應根據《通知》及本補充通知精神，制定具體實施細則，並向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報備。

請中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行，各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社及外資銀行。

中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會

二〇〇七年十二月五日

8. 銀監會要求對房地產貸款風險要加強名單制管理

嚴防信用違約風險成今年銀行監管重點

銀監會要求對房地產貸款風險要加強名單制管理

法制網北京1月14日訊 記者萬靜 在今天銀監會召開的2013年全國銀行業監管工作電視電話會議上，銀監會黨委
書記、主席尚福林出席會議並講話。會議明確「切實防範和化解金融風」是2013年銀行業監管工作重點。
會議指出，守住不發生系統性和區域性風險底線是首要任務，特別注意防控三類風險。首先是嚴防信用違約風險。
對平台貸款風險，繼續執行「總量控制、分類管理、區別對待、逐步化解」政策，控制總量、優化結構，支持符合條件
的地方政府融資平台和國家重點在建續建項目的合理融資需求；對房地產貸款風險，要認真執行房地產調控政策，落
實差別化房貸要求，加強名單制管理和壓力測試。對企業集群風險，要加強監測，分門別類採取措施進行防範。對產
能過剩行業風險，要堅持有保有壓，確保風險可控。
其次嚴控表外業務關聯風險。要嚴格監管理財產品設計、銷售和資金投向，嚴禁未經授權銷售產品，嚴禁銷售私
募股權基金產品，嚴禁誤導消費者購買，實行固定收益和浮動收益理財產品分賬經營、分類管理。
第三是嚴管外部風險傳染。重點防範民間融資和非法集資等外部風險向銀行體系傳染滲透。禁止銀行業金融機構
及員工參與民間融資，禁止銀行客戶轉借貸款資金。