盈虧平衡點貸款利息

Ⅰ 盈虧平衡點是否計算貸款利息成本

貸款利息也算成本支出啊，當然得算的了

Ⅱ 貸款項目，是只有一個盈虧平衡點，還是每年都有一個盈虧平衡點

所謂盈虧平衡點，就是說除去成本，不賠不賺的意思，在商業活動當中，如果是商品批發，那就先將固定成本確定，而後是變動成本，等式為：

固定成本+變動成本=銷售毛利。

這樣就可以求出需要銷售多少產品，保證什麼樣的價格水平才能不賠錢。
如果是貸款項目，那就更簡單了：

利息=資金成本+固定成本。

Ⅲ 項目貸款投資回收期和盈虧平衡點該怎樣計算

年固定成本
BEP生產能力利用率=—————————————————×100%
年營業收入－年可變成本－年營業稅金

盈虧平衡點產量的計算，以項目投產後可用於還款的資金;當年可由於償債的資金總額

盈虧平衡點
BEP生產能力利用率的計算。
計算公式：
貸款償還期=償清債務年份數-1+償清債務當年應付本息/，償還國內貸款本金和建設期利息所用的時間。

貸款償還期
指在國家財政規定和項目具體財務條件下項目貸款投資回收期是指貸款償還期（借款償還期）吧

Ⅳ 造價工程師關於盈虧平衡分析方法BEP（P）的公式問題！

造價工程師考試部分公式概括
一、財務評價指標
1、全部投資收益率R=（F+Y+D）/I
2、自有資金收益率Re=（F+D）/Q
3、全部投資利潤率R/=（F+Y）/I
4、自有資金利潤率R/=F/Q註：F：正常年銷售利潤（銷售利潤=銷售收入—經營成本—折舊費—稅金—利息）
Y：正常年貸款利息。I：總投資（包括基建投資和流動資金）。 D：折舊費。
5、投資收益率=（年凈收益）/（項目全部投資）註：項目全部投資=固定資產投資+流動資金投資。
6、投資利潤率=（稅前利潤總額）/（投資總額）。
7、投資利稅率=（稅前利潤總額+銷售稅金及附加）/（投資總額）
8、資本金利潤率=（稅後利潤）/（資本金）。
9、資產負債率=（負債總額）/（資產總額）
10、動比率=（流動資產總額）/（流動負債總額）
11、速動比率=（速動資產總額）/（流動負債總額）
12、借款償還期=償清債務年份數-1+（償清債務當年應付的本息）/（當年可用於償債的資金總額）
13、投資回收期=累計凈現金流量現值開始出現正值的年份-1+（上一年累計現金流量現值的絕對值）/（當年凈現金流量現值）
14、產權比率=（負債總額）/（股東權益）
15、有形資產凈值債務率=[負債總額/（股東權益-無形資產凈值）]*100%
16、 已獲利息的倍數=（息前稅前利潤）/（利息費用）
17、銷售凈利率=（凈利潤）/（銷售收入）
18、資產凈利率=（凈利潤）/（平均資產總額）
19、凈資產收益率=（凈利潤）/（平均所有者權益）
20、 資產負債率=（負債總額）/（資產總額）
21、利息備付率=（當期稅前利潤+當期利息）/（當期應付利息）。註：《計控》
22、利息備付率=（稅息前利潤）/（當期應付利息費用）。註：《相關》註：稅息前利潤=利潤總額+計入總成本費用的利息費用。正常經營的企業，利息備付率應當大於2.
23、償債備付率=（折舊+攤銷+全部利息+稅後利潤）/（當期還本付息額）註：《計控》。
24、償債備付率=（可用於還本付息資金）/（當期應還本付息金額）。註：《相關》。註：可用於還本付息的資金包括：可用於還款的折舊和攤銷，成本中列支的利息費用，可用於還款的利潤等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計入成本的利息。應大於1.
25、 財務內部收益率（FIRR）
財務內部收益率是使項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等於零時的折現率，財務內部收益率可根據現金流量表中凈現金流量採用插值法計算求得：利用：FIRR=i1+[i2-i1]*NPV1/[NPV1+NPV2] .
注意：
（1）、NPV2要用絕對值。
（2）、[i2-i1]要在3%以內，至少要在5%以內。
26、凈現值率：是項目凈現值與項目全部投資現值之比：NPVR=（NPV）/（Ip）
27、凈年值NAV=[Σ（CI-CO）t（1+ic）-t]（A/P， ic，n）；或 NAV=NPV（A/P，ic，n）
二、互斥型方案評價：
1、靜態評價方法：
（1）、增量投資收益率R（2-1）=（C1-C2）/（I2-I1）*100% 註：I2，I1分別是甲乙方案的投資額，C1-C2分別是甲乙方案的經營成本。I2>I1 ；C1< p>
（2）、增量投資回收期：Pt（2-1）=（I2-I1）/（C1-C2）=（I2-I1）/（A2-A1）註：增量投資回收期小於基準投資回收期時投資大的方案為優選方案，反之投資小的方案為優選方案。
（3）、年折算費用：Zj=（Ij）/（Pc）+Cj Zj=（Ij）* （ic）+ Cj Zj__第j方案的年折算費用；Ij__第j方案的總投資；Pc __基準投資回收期；ic__基準投資收益率；Cj__第j方案的年經營成本。
（4）、綜合總費用：Sj=Ij+ （Pc）*Sj .其中 Sj__第j方案的綜合總費用。
三、設備租賃的計算：
1、設備租賃的凈現金流量=銷售收入-經營成本-租賃費用-稅率*（銷售收入-經營成本-租賃費用）
2、設備租賃的租金的計算主要有附加率法和年金法。
（1）、附加率法 R=P*（1+Ni）/N+P*r 式中：P—租賃資產的價格；N—還款期數，可按月、季、半年、年計算；i—與還款期數相同的折現率； r__附加率。
（2）、年金法：期末支付：R=P（A/P，I，N）；期初支付：R=P（F/P，I，N-1）（A/F，I，N）
四、盈虧平衡分析：
B=P*Q-CV*Q-CF-t*Q 其中B—利潤；P—單位產品售價；Q—銷量或生產量；t—單位產品銷售稅金和單位產品增值稅；CV——單位產品變動成本；CF——固定成本
（1）、產量表示的盈虧平衡點BEP（Q）=（年固定總成本）/（單位產品銷售價格——單位產品可變成本——單位產品銷售稅金及附加—單位產品增值稅）
（2）、生產能力利用率表示盈虧平衡點BEP（%）=（盈虧平衡點銷售量）/（正常年份銷售量）*100%
（3）、生產能力利用率表示盈虧平衡點BEP（%）=（年固定總成本）/（年銷售收入—年可變成本—年銷售稅金及附加—年增值稅）
（4）、用銷售額表示的盈虧平衡點銷售額BEP（S）=（單位產品銷售價格*年固定總成本）/（單位產品銷售價格——單位產品可變成本——單位產品銷售稅金及附加—單位產品增值稅）
（5）、用銷售單價表示的盈虧平衡點BEP（P）=（年固定總成本）/（設計生產能力）+單位產品可變成本+單位產品銷售稅金及附加+單位產品增值稅
五、固定資產折舊費估算：
① 平均年限法。
年折舊率= [1—預計凈殘值率] 100％/ 折舊年限；年折舊額=固定資產原值×年折舊率
②工作量法。
單位里程折舊額=原值×（1—預計凈殘值率）/ 總行使里程年折舊額=單位里程折舊額×年行駛里程每工作小時折舊額=原值×（1—預計凈殘值率）/ 總工作小時年折舊額=每工作小時折舊額×年工作小時
③雙倍余額遞減法。
年折舊率=[2 /折舊年限]100％，年折舊額=固定資產凈值×年折舊率實行雙倍余額遞減法的，應在折舊年限到期前兩年內，將固定資產凈值扣除凈殘值後的凈額平均攤銷。
④年數總和法。
採用年數總和法是根據固定資產原值減去凈殘值後的余額，按照逐年遞減的分數（即年折舊率，也叫折舊遞減系數）計算折舊的一種方法。每年的折舊率是一個變化的分數；分子為每年開始時可以使用的年限，分母為固定資產折舊年限逐年相加的總和（即折舊年限的階乘）。
計算公式為：年折舊率={[折舊年限—已使用年限]/ 折舊年限×（折舊年限+1）／2} ×一100 %年折舊額=（固定資產原值—預計凈殘值）×年折舊率。

工程造價案例分析——知識要點

第一章 建設項目財務評價
1、 建設項目財務評價的基本概念。
2、 建設項目財務評價中基本報表的編制。
3、 建設項目財務評價的指標體系的分類。
4、 建設項目財務評價主要內容（包括：估算建設項目投資總額；建設項目財務凈現值、投資回收期和內部收益率等盈利能力分析指標的計算；建設項目借款償還期、資產負債率等清償能力分析指標的計算；建設項目抗風險能力的不確定性分析等）。
第二章 建設工程設計、施工方案技術經濟分析
1、 設計方案評價指標與評價方法。
2、 施工方案評價指標與評價方法
3、 綜合評價法在設計、施工方案評價中的應用。
4、 價值工程法在設計、施工方案評價中的應用。
5、 工程網路進度計劃時間參數的計算、進度計劃的調整與優化。
第三章 建設工程計量與計價
1、 建築安裝工程定額及《全國統一建築工程預算工程量計算規則》、《全國統一安裝工程預算工程量計算規則》和《建設工程工程量計價規范》。
2、 建築安裝工程人工、材料、機械台班消耗指標的確定方法。
3、 概預算定額單價的組成、確定、換算及補充方法。
4、 工程造價指數的確定及運用。
5、 建設項目投資估算的編制方法。
6、 設計概算的編制方法。
7、 單位工程施工圖預算的編制方法。
8、 建設工程概預算審查的主要方法。
第四章 建設工程招標投標
1、 建設工程施工招投標程序。
2、 標底的編制方法及有關問題。
3、 報價技巧的選擇和運用（主要是多方案報價法、增加建議方案法、突然降價法、不平衡報價法）。
4、 決策樹方法的基本概念及其在投標決策中的運用。
5、 評標定標的具體方法（如兩階段評標法、百分制打分法）及需注意的問題。
第五章 建設工程合同管理與索賠
1、 建設工程施工合同的類型及選擇。
2、 建設工程施工合同文件的組成與主要條款。
3、 工程變更價款的確定。
4、 建設工程合同糾紛的處理。
5、 工程索賠的內容與分類。
6、 工程索賠成立的條件與證據。
7、 工程索賠程序。
8、 工程索賠文件的內容與格式。
9、 工程索賠的計算與審核。
第六章 工程價款結算與竣工決算
1、 現行建築安裝工程價款結算方法。
2、 工程預付款及計算。
3、 工程竣工結算的審查。
4、 設備、工器具和材料價款的支付與結算。
5、 工程價款調整方法。
6、 竣工決算。
7、 新增資產的構成及其價值的確定。
8、 資金使用計劃與投資偏差分析。

該如何備考注冊造價工程師考試？
我於去年參加了全國注冊造價工程師執業資格考試，並順利通過。考前既未購買有關參考書， 也未參加考前培訓。主要是按照《全國造價工程師執業資格考試大綱》的要求，對執業資格考試培訓教材反復閱讀，加深理解，基本掌握了書中的內容，才得以通過。現談談自己參加這次考試的感受和體會，與大家共勉。
一、制定計劃，認真落實，確保進度完成。
參加註冊造價師考試者大都是利用工作之餘看書學習，要在不足四個月的時間內完成四門課目的學習任務，確實有些緊張。既不能因為時間短任務重而心裡緊張，無所適從，也不能拿到書後束之高閣，不聞不問，憑運氣或作弊僥幸過關。應制定計劃，認真落實，按部就班地完成學業。
1、制定計劃
全國造價工程師執業資格考試有〈工程造價管理相關知識》、《工程造價的確定與控制》、《建設工程技術與計量（土建或安裝）》、《工程造價案例分析》四本培訓教材。教材緊緊圍繞執業資格考試大綱的要求，深入淺出地進行論述講解，知識結構合理，內容豐富。在學習時應至少看兩遍，第一遍對各章節的內容有個初步了解，無論《大綱》中要求熟悉、掌握的內容，還是了解的內容，都應該閱讀，產生總體印象。看不懂的地方也不要抓住不放，避免一個問題卡住，解決起來耽誤時間，影響進度口第二遍是重點把握，緊緊抓住每章節論述的主要問題去理解，把各知識點之間的內在聯系和區別摘清摘准，防止概念混淆，張冠李戴。
2、時間安排
要每天堅持l-2小時，最好在清晨，這樣頭腦清醒，理解深刻，防止工作一天之後身心疲憊，看書沒有效果。每天學習的任務是一節或二節，不要貪多，這樣會由於勞累失去下次學習的學習興趣和動力，也不要隨意安排，有時間就看，沒空閑就算， 這樣完不成學習任務，徒勞無益。要針對自己的工作情況制定一個計劃，並認真付諸實施。
二、找出重點，解決難點，深刻理解所學知識。
造價工程師執業資格考試的四個科目，每科都有其重點、難點，學習時，對照考試大綱中「掌握即要求能解決實際工作問題，熟悉即要求對有關工程造價的知識具有深刻的理解，了解即要求具有工程造價有關的廣泛知識」的要求，找出重點，解決難點，把所學知識融為貫通。
1、《工程造價管理相關知識》與《工程造價的確定與控制》偏重運用，前者是後者的基礎。《相關知識》的難點在「工程經濟與工程財務」。參加造價師考試大都是工程預決算編審人員，對工程經濟與財務不甚了解，而工程經濟是研究投資方案評價與選擇的方法，是對工程投資的宏觀決策。應重點掌握資金時間價值理論、投資方案評價與選擇、不確定型分析的理論與方法、價值工程四個內容。資金時間價值理論是現值（P）、終值 （F）、年金（A）之間的相互換算，用「終值一定大於現值，終值、現值一般是年金的倍數」 去理解，一般不會出錯。無論對於國家、集體或個人，項目投資是一件大事，應考慮多種方案進行比較，以最小的投入獲取最大的收益，這就是投資方案的評價選擇。進行投資方案評價，首先需要建立一套評價指標，並確定一套科學的評價方案可行與否的標准，評價指標與標准很多，但凈現值是關鍵，因盈利是項目投資的最終目的。是不是選擇了投資方案就萬事大吉了呢？不盡然。投資方案是在許多假定的條件下確定的，在工程建設的過程中，各種因素（比如市場價格的波動）對項目的實現會產生影響，甚至使盈利的項目最終虧損，這就是進行不確定型分析，估計可變因素對項目實際值與期望值造成的偏差，分析投資風險，使投資人心中有數。價值工程不是投資決策，投資決策是在投資之前研究投資效果，強調可行性，價值工程是研究如何以最少的人力、物力和時間獲得必要功能的技術經濟分析方法，強調的是產品生產的功能分析和功能改進。以上四個難點，把握好他們之間的作用和關系，就有興趣去學習掌握。
2、《工程造價的確定與控制》是造價工程師考試的主課，教材主要講授了工程造價構成有計價依據，建設項目決策、設計、招投標、施工各階段工程造價的確定與控制等內容。投資構成含固定資產投資和流動資產投資兩部分，固定資產投資（工程造價） 由設備及工、器具構置費用、建築安裝工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期貸款利息、定資產投資方向調節稅構成。要掌握每種費用的構成與計算方法，了解有關政策規定。造價依據即定額，是工程建設中單位產品上人工、材料、機械、資金消耗的額度。它由「量」「價」相乘得到分部分項工程單價，就掌握建築安裝工程人工、機械台班、材料的定額消耗量的確定，工料機單價的組成和編制方法，熟悉費用定額的編制原則和方法。工程造價的確定是一個由粗到細、由淺入深、由概略到精確的計價過程，在編制項目建議書和可行性研究階段為投資估算；初步設計階段是概算造價；施工圖設計階段作預算造價；工程招投標階段，通過簽訂承包合同，形成合同價；施工階段對實際發生的工程量增減、設備和材料價差等進行調整計算得結算價；通過編制竣工決算最終確定實際工程造價。造價工程師應能夠對各階段的工程造價作出合理的確定，熟悉估算、概算、結算、決算的內容，掌握其編制審查的方法。工程造介的控制，就是在建設程序的各個階段，採用一定的方法和措施，把工程造價的發生控制在合理的范圍和核定的造價限額內，作為造價工程師應把決策設計階段作為控制重點，發揮投資控制的職能，能動影響投資決策、設計發包、施工，學會運用組織、技術與經濟相結合的方法去控制工程造價。
3、建設工程技術與計量（土建工程部分）》主要是熟悉工業與民用建築、煙囪、水塔及儲料倉、道路、橋涵、隧道、礦山工程的分類、組成及構造，了解工程材料、工程施工的基本知識，掌握工程計量的規則與方法。這其中生疏點在道路、橋涵、隧道、礦山工程的構造，施工及計量。應先了解其構造，各部分的作用、組成、用途，再進一步熟悉各類工程主要施工程序與方法，在此基礎上掌握工程量計算規則，進行工程計量。
4、「工程造價案例分析」所涉及知識面寬、綜合性強，是對前三科所學知識的歸納總結， 它在模擬工程造價管理業務背景材料的基礎上，提出若干相互獨立或關節聯的問題，考核考生以下五個方面的能力：（1）編審工程項目投資估算和項目建議書、可行性研究報告，並對工程項目進行經濟評價的能力；（2）對工程項目設計、施工方案進行技術經濟分析、論證和優化的能力；（3）編審工程概預算、招標工程標底、投標報價和對標書進行分析、評定的能力；（4）在工程項目建設全過程中對工程造價實施控制和管理，編制工程結（決）算，處理工程造價糾紛和索賠的能力；（5）測定、收集、整理各類工程造價數據和編審工程概預算補充定額的能力。根據造價工程師五個方面能力的要求，全國造價工程師執業資格考試培訓教材編寫委員會，組織編寫了《工程造價案例分析》輔導教材。對其中的每個案例，應當先仔細讀題，充分領會題意和考核的知識點，綜合運用前三科的基本知識及實際工作經驗，分層次、分步驟作出解答，再對照答案，看自己的分析那些是對的，那些是錯的，為什麼出現錯誤，是因為前邊的知識設有掌握，還是實際工作時的做法有錯誤，自己頭腦中原有的概念不對，盡快把它糾正，這樣既利於考試，也利於工作。
三、注意方法，專心考試，才會有好成績。
看書學習的方法很重要，如方法不當，就會事倍功半，考試的臨場發揮也是取得好成績的關鍵。我們學習時還要注意這么幾點：
1、書中的例題很重要，既可幫助理解講授的內容，又與考試的題型大同小異應認真對待。對於書中前後互相矛盾的地方、少數難點或明顯錯誤處可以放棄，這些一般不會考試。對於專業性很強的內容，不要深究，因造價工程師考試不是大學的專業考試， 只是造價工程師應知應會的一般知識。對於教材編制完成後，政策又是發生變化的內容，要以教材為准去記憶。比如一九九九年十二月十七日，財政部、國家稅務總局、國家發展計劃委員會已發出了〈關於暫停徵收固定資產投資方向調節稅的通知》，但書中還有相關內容，不要主觀臆斷去改動，因考試的答案以教材為准，現在的培訓教材與工作實際聯系很緊密，它只是把瑣碎的知識規范化、理論化、系統化、學習時不能脫離自己的工作，應聯系實際去分析掌握。對與自己工作性質接近的內容，理解起來比較容易，與自己工作關系不大的看起來就有些困難，這些內容就應該反復看，才能理解。：
2、平時看書耍圈閱重點，臨考瀏覽一遍加深印象，不要將書籍、夾單、通訊工具帶入考場，避免心虛影響自己答題心情。試卷拿到後，先填寫姓名、考號、防止考試結束，緊張忙亂而遺忘。填好後專心答題，不管考場發生什麼情況，都有監考教師及考務人員解決，不是自己關心的事情。不要因見有人看書、傳夾單、考場內外串通作弊等行為而心理不平衡，影響答案題，因考試題多量大，沒時間對其通篇瀏覽，拿到試卷逐題解答就行。只要掌握了培訓教材的基本內容，臨場發揮正常，就能取得好成績。

Ⅳ 盈虧平衡點的計算公式是什麼

盈虧平衡點的計算公式為：固定費用/價格-可變費用=盈虧平衡點（產量）

在這個公式中，固定費用是公司的總固定成本，基本上這就等於公司的總開銷。可變費用則不同，它實際上是每賣出一個貨品需要付出的成本。

打個比方，A公司的固定費用是租賃廠房和機器以及工資，合計60,000元，可變成本是原材料和銷售傭金，約為每個產品0.8元，做出的產品售價為2元，由此可以計算出A公司的盈虧平衡點是60,000/2-0.8=50,000，A公司至少要生產5萬個產品才能開始盈利。

(5)盈虧平衡點貸款利息擴展閱讀

設置「盈虧平衡點」，並將所有指標細化和分解為考核指標，是幫助管理者管好企業的重要工具。

一方面，對外報價可以形成一種體系和制度，依據企業內部真實經營狀況所總結的「報價底線」，可以讓管理者在報價時，真正做到心中有數。

另一方面，針對企業內部的經營管理，所有指標細化到每個崗位的考核指標，建立完善的測量體系，明確目標實時監測。

將數據隨時映入管理者的眼簾，管理行為就會不斷審視數據的變化是否發生偏離或逆轉，這樣才能讓企業在高度競爭的時代立於不敗之地。

Ⅵ 固定資產貸款盈虧平衡點的計算公式

盈虧平衡點=總固定成本÷（單位售價-單位變動成本）。
盈虧平衡點也稱為保本銷量或叫保本銷售額。簡單地說就是沒有虧錢，總收入等於總成本。
下面是一個實例：新產品決策，在開發一個新產品時，從盈虧平衡點可以看出，這個新產品要達到最低的銷售量或是最少的銷售金額到底是多少，投資才不會發生虧損。擴充或緊縮決策，單位售價減去單位變動成本，又稱為單位利潤貢獻，可以通過單位利潤貢獻≥0決定企業是否擴大經營或停產歇業。從盈虧平衡點公式可以發現，如果單位售價減掉單位變動成本，即單位利潤貢獻，表示每賣一個單位的產品有沒有錢賺。如果單位售價比單位變動成本大很多，不但變動成本收回來，固定成本也能收回來了，最後會產生利潤。

Ⅶ 貸款資產比率和貸存比的高低說明什麼

國有商業銀行屬於股份制銀行!

但股份制銀行未必都是國有商業銀行!

貸存比 既銀行資產負債表中的貸款資產占存款負債的比例，又稱存貸比。
通常情況下，貸
存比為50％，既至少有50％的存款轉化為貸款，是商業銀行的盈虧平衡點，低於50％，就
有可能發生虧損。其他因素不變，貸存比越高表明銀行資產使用效率和盈利能力越強，更
高的利潤率來自於增加貸款利息收入或減少存款利息支出。

影響貸存比變化的主要因素包括國家對銀行貸存比的上限管理（會逐步放開）、國家針對
貸款增速實施的宏觀調控政策、存款由於利率變動或居民拓寬投資理財渠道而增減（如居
民將存款更多地投向股市就會提升銀行貸存比），以及各家銀行不同的資產質量狀況和經
營策略等因素。

中國銀監會網:www.cbrc.gov.cn
統計數據 欄目 可查閱到各年各銀行存貸比統計數據!

Ⅷ 請問市政建設項目的年貸款利率是多少

住宅小區的開發一般分為前期策劃、投資咨詢、規劃設計、工程施工、物業管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及佔比方案，購房戶購買力分析，開發方案的策劃，住宅建設標准，建築造型，停車方式及停車位數量，開發成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業性強，開發商依靠自身的力量往往無力完成，而委託擁有大量信息數據的房地產咨詢機構完成。現針對一案例，欲對上海住宅小區開發的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。
某房地產開發商已獲得位於上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊佔地面積21000M2，地塊周圍教育、醫療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協議，土地出讓協議中規定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發商在委託設計單位進行規劃設計之前，在目前只有土地出讓協議和動拆遷協議兩份基本資料的基礎上，欲委託咨詢機構進行住宅小區開發前期策劃、開發成本估算及盈利性分析。
一、住宅小區開發前期策劃
1、樓盤價格定位
根據咨詢人員市場調查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數樓盤價位集中在中價范圍。具體調查結果見下表：
從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數分布在4980-6980元/M2。經過綜合分析，擬定待建住宅小區購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經濟能力較弱群體和高收入白領階層為輔，根據自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運作時，可根據市場的供求關系，在已制定的銷售價格基礎上，進行適當的調整。
2、房型定位及佔比方案
近年上海住宅市場新開發樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據上海市房地產交易中心和上海市統計局聯合發布的2002年上海市房地產市場商品房預售結構分析數據，2002年房地產市場商品房戶型面積70M2以下的僅佔2.2%，房型面積70-100M2的佔16.3%，戶型面積100-150M2佔53.9%，戶型面積在150M2以上的佔27.7%，由於戶型面積在100M2以上的佔81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經綜合分析對比，擬建住宅小區開發項目的房型、建築面積和佔比定位如下（見下頁）:
3、購房戶購買力分析
根據上述建築面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛和二房二廳一衛每套房屋銷售均價為：52.5萬元-61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元-18.5萬元左右，餘款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛）房型為例，首付18.5萬元，餘款43.3萬元分20年償還，目前商業貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經計算為2867元，對於中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由於公積金貸款利率比商業貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。
4、開發方案策劃及參考經濟指標的確定
開發方案:
社會經濟的發展和人民生活水平的提高，對住宅小區居住環境提出了更高的要求，促使住宅建築形態向舒適和實用方向發展，傳統的多層+高層建築模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結構住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節約土地資源的優勢，與高層住宅相比具有良好的通風、採光優勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建築形態，本次開發方案原則上選用12層小高層板式結構。
參考經濟指標:
（1）住宅幢數、建築面積、住戶數的估算
根據房型定位及佔比方案，待建樓盤住宅每戶平均建築面積：
70*5%+85*35%+100*35%+
130*15%+160*10%=103.75M2
每幢住宅設5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設1台電梯），則每幢12層小高層住宅建築面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米
已知基地地塊面積為21000M2，規劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設施建築面積合計為：21000*2.5=52500M2
根據住宅小區規劃指標，一般住宅商品房佔94%-95%，公建配套設施佔5%-6%，假設住宅商品房占總數的95%，則住宅商品房可建建築面積為：52500M2*95%=49875M2
可建12層小高層住宅幢數為：49875/12450=4幢
住宅實際可建建築面積：4*12450=49800M2
每戶平均建築面積為103.75 M2，則住戶數為：49800/103.75=480戶
（2）公建配套設施
公建配套服務設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設施，其中幼兒園、托兒所一般佔40%，便民商店一般佔35%，其他配套設施一般佔25%。
公建配套設施可建總建築面積：總建築面積-住宅建築面積=52500-49800=2700平方米
幼兒園、托兒所建築面積：2700*40%=1080M2
便民商店建築面積：2700*35%=945M2
其他配套設施建築面積：2700*25%=675M2
（3）室外附屬設施
室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標准網球場等。
停車位：小區機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內。考慮到家庭轎車今後在上海的普及趨勢，假設小區內每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：480/3=160個，地面車位數：160*15%=24個；地下車位數：160*85%=136個。
獨立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為2.5m*5m，佔地面積12.5M2。地下車位包括分攤車道面積一般為30-35M2，本次估算取上限值，則獨立式地下停車庫面積為： 136*35=4760M2
變電所:變電所投資取決於整個小區的總用電量，整個小區總用電量估算如下：
民用建築單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設施為80W/M2，車庫為20-30W/M2。在估算時均採用上限值。
住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦
幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦
便民商店用電量：945*120=113.4千瓦
其他配套設施用電量：675*80=54千瓦
小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦
獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦
用電量小計：2957.1千瓦
另外小區內零星用電量取5%，則整個住宅小區總用電量為：
2957.1*（1+5%）=3105千瓦
選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個住宅小區用電要求。擬設10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建築面積為50平方米，共計200平方米。
網球場：為滿足小區居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區內建造標准網球場1座。
標准網球場規格：36.58m*18.29m。網球場佔地面積：669M2
5、建築覆蓋率、綠化率、小區綠化面積、網球場佔地面積、地面車位佔地面積、小區道路佔地面積等指標估算
建築覆蓋率：
4幢12層小高層佔地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2
公建配套設施(以2層計)佔地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2
配電所佔地面積：200*（1+10%）=220 M2
建築物佔地面積：6270M2
(考慮到基礎凸出外牆，建築物佔地在標准層基礎上增加10%)
建築覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%
綠化率：新建小區綠化率一般不低於30%，為改善環境，提高生活質量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建築物佔地、道路場地，地面車位，網球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區居民活動場所外，其餘均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠地。
小區綠化總面積：21000*35%=7350M2
網球場佔地面積：36.58*18.29=669M2
地面車位佔地面積：24*2.5*5=300M2
幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建築面積1080 M2
居民室外活動場所：取小區總佔地面積的5%，即21000*5%=1050 M2
小區道路佔地面積：21000-6270（建築物）-7350（綠化）-669（網球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050 M2（居民室外活動場所）=4281 M2
小區道路佔有率：4281/21000*100%=20.4%
6、小區日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算：
民用建築近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規劃指標摘錄如下：
供水指標：
住宅：7-10升/M2·日；公建配套設施：6-10升/M2·日；綠化：1.5升-2升/M2·日。
小區日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3
排污指標：
住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套設施：5.4-9升/M2·日。
小區日最高污水排放量為：9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3
人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+2700M2*0.08M3/M2=2328M3
人工煤氣用量指標：
住宅：4.4M3/戶·日；公建配套設施：0.08M3/M2·日。
電話容量指標：
住宅：100-154門/萬M2；公建配套設施：25門/萬M2
電話線數量：154門/萬M2*4.98萬M2+25門/萬M2*0.27萬M2=774門
7、前期策劃成果匯總如下：
建設規模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建築面積：103.75平方米，層高2.9米
地塊總面積：21000平方米
建築物佔地面積：6270平方米
綠化佔地面積：7350平方米
網球場佔地面積：669平方米
地面停車位佔地面積：300平方米
小區道佔地面積：4281平方米
幼兒園、托兒所室外活動場所佔地面積：1080平方米
小區居民室外活動場所佔地面積：1050平方米
總建築面積：57260平方米
住宅商品房建築面積：49800平方米
公建配套設施建築面積：2700平方米
幼兒園、托兒所面積：1080平方米
便民商店面積：945平方米
其他配套設施面積：675平方米
獨立式地下停車庫建築面積：4760平方米
規劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）
建築覆蓋率：29.9%
綠化率：35%
小區道路佔有率：20.4%
其他娛樂，休閑設施佔有率：14.7%
住宅小區總用電量：3105千瓦
住宅小區最高日用水量：544立方米
住宅小區最高日污水排放量：497立方米
住宅小區最高日人工煤氣用量：2328立方米
住宅小區電話容量：774門
總戶數： 480戶
二、開發項目開發成本分析及估算
（一）、開發成本分析
由於整個開發建設項目所需資金與住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程建設標准密切相關，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程等建設標准。
1、住宅商品房建設標准見下表：
2、公建配套服務設施，室外附屬設施建設標准見下表：

3、建設項目開發成本估算：
根據上述建築物及構築物建設標准，住宅商品房及獨立式停車庫其建築安裝單價構成分析見下表：
公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設成本分析見下表：
4、項目開發所需建設成本具體估算過程：
A、土地費用
A1、土地出讓金： 3675萬元
A2、地塊動拆遷費用3000*1200=6300萬元
小計： 9975萬元
B、主體工程建設費
B1、住宅商品房
地下工程：49800 M2*220元/M2=1095.6萬元
結構：49800M2*600元/M2=2988萬元
建築：49800M2*145元/M2=722.1萬元
機電安裝：49800M2*440元/M2=2191.2萬元
開辦費：49800M2*35元/M2=174.3萬元
小計：7171萬元
B2、獨立式地下停車庫
地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8萬元
結構工程：4760M2*0=0
建築：4760M2*70元/M2=33.3萬元
機電安裝：4760M2*195元/M2=92.8萬元
開辦費：4760M2*40元/M2=19.0萬元
小計 1478萬元
B3、公建配套設施
幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=75.6萬元
便民商店：945M2*1000元/M2=94.5萬元
其他配套設施：675M2*1000元/M2=67.5萬元
小計 238萬元
B4、變電所
設備：
變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬元
配電設備：高低壓開關櫃、負荷開關、配電盤、電纜橋架等
1000元/KW*3200KW=320萬元
進口柴油發電機：1700元/KW*3200KW*20%=108.8萬元（容量按變壓器容量的20%計算）
設備小計： 909萬元
土建： 200M2*800元/ M2=16萬元
小計： 925萬元
B5、室外網球場（36.58M*18.29M,共1座）
細石鋼筋混凝土基層：5萬元
聚胺脂類面層：22萬元
場地設備:5萬元
進口燈光系統：13萬元
進口圍網系統：9萬元
小計： 54萬元
主體工程建設費合計：9866萬元
C、室外工程費：
包括土方、道路、圍牆、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建築小品等，按主體工程建設費的12%估算：
9866*12%= 1184萬元
D、工程間接費用
1、 專業費用：按主體工程建設費的6%估算，9866*6%=592萬元
2、 開發商籌建管理費：按主體工程建設費的2%估算，9866*2%=197萬元
3、 住宅配套費：按住宅建築面積的320元/M2估算，49800*320=1594元
4、 人防建設配套費
本工程地下室可建成平戰結合的人防設施，按規定可以免繳人防建設配套費。
5、 市政建設配套費
按120元/M2標准估算，即：120元/M2*52500M2=630萬元
6、 有關部門收取的各種手續費：
按15元/M2標准估算：15元/M2*52500M2=79萬元
小計： 3092萬元
E、不可預見費
按（A）--（D）各項費用的5%估算
（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元
A--E小計： 25323萬元
F、建設期貸款利息
假設開發商自有資金占建設資金的30%，25%建設資金來源於樓盤的滾動銷售，45%建設資金來源於向銀行貸款，銀行貸款1-3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均佔用時間為1.5年，則建設貸款利息為：

三、項目開發盈利性分析
住宅建設項目銷售總收入（銷售稅費取8%）：
住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314萬元
獨立式地下車位：10萬元/個*136個*（1-8%）=1251萬元
小計 29565萬元
住宅建設項目開發成本 26274萬元
開發利潤：29565-26274=3291萬元
利潤率：開發利潤/開發成本=3291/26274*100%=12.5%
假設整個住宅小區從開發到完成共用2年時間，開發商自有資金為項目建設資金的30%，即
25323*30%=7597萬元
開發商自有資金年利潤率：開發利潤/（自有資金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%
盈虧平衡分析：
項目盈虧平衡點為：銷售收入=建設開發成本
盈虧平衡點住宅平均售價*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000
盈虧平衡點住宅平均售價=5462元/平方米
即如果樓盤建成後住宅商品房平均售價超過5462元/平方米，則開發項目盈利
如果樓盤建成後住宅商品房平均售價低於5462元/平方米，則開發項目出現虧損

Ⅸ 盈虧平衡點貸款收息率

你問的是盈虧平衡點和貸款收息率吧，盈虧平衡點是銷售收入等於全部成本時的產量。
貸款收息率是實收貸款利息與應收貸款利息之比。

Ⅹ 銀行發放貸款，尤其是小額貸款，作為銀行，如何測算發放貸款的成本或者盈虧平衡點

成本就是銀行對外的利息，但這個不好計算，貸款不講究盈虧，注重風險。只要貸款放出去了，正常收回肯定就是收入貸款利率的收益

如果發生逾期，那就有逾期的損失
壞賬，那就計入撥備賬，可以當做是沉默成本