房地產企業貸款風控措施

⑴ 住房信貸風險的防範措施

住房信貸業務受經濟體制諸多方面的限制，在經營管理指導思想和消費者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業務存在較大的風險。但是，因為過度追求無風險的「保險」經營，已不適應現代金融業的發展。這不僅會束縛新型信貸業務的開展，也會使商業銀行因此失去市場，在激烈的競爭中處於不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場經濟相適應的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會化的抵押貸款保險機制、培育和發展房地產二級市場外，我們只有積極發展住房信貸業務，在信貸管理中強化風險控制，完善住房融資工作規程，推動住房信貸業務向良性發展。
一、商業銀行應提高認識，理性地開展房地產信貸業務
一是商業銀行要提高認識，克服把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展、經營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防範金融風險的意識。要改變把住房信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。對目前出現的房地產虛熱要適當降溫，不要忽視風險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產信貸「爭奪戰」，讓不良開發商和購房者鑽空子。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標准、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款。三是加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商。這樣可以避免「爛尾樓盤」的出現。同時，適當提高個人購房首付款，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房採取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是商業銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的金融風險化解機制。
二、大力拓寬房地產融資渠道，實現資金來源多元化
國內房地產開發和個人購房的資金主要來源於銀行間接融資方式，在房地產信貸占款規模居高不下、金融風險增大的情況下，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。一是大力推動房地產證券化，向社會大眾籌集開發資金。目前，我國4萬余家的房地產企業中只有70多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。因此，有關監管部門應該適當放鬆對房地產公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規模閑散資金。二是建立房地產投資基金組織，吸收長期資金投資於住宅產業。房地產投資基金屬於股權投資，要逐漸把房地產投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長，比較適合投資於住宅產業開發，有利於提高投資規模。四是引導國外資金進入房地產融資市場，加大力度引進外資來提高國內房地產的投資。五是鼓勵發行公司債券，吸引社會剩餘資金投資房地產業。六是積極發展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，以滿足部分居民的購房需要。
三、加強住房貸款的風險管理，將防範工作前置
貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查。可以考慮建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、收入情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用，避免爛尾樓的發生。三是加強對抵押物的評估工作。要注重人才的培養，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供准確科學的依據，防止借款人的實際成交價低於貨款額，造成貸款風險。四是細化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據，是銀行保證信貸資產安全的重要手段。住房抵押貸款的有關契約，要明確規定各方的責任、權利和義務。要詳細推敲每一條款，既不能有對於銀行不利的措詞，也不要遺漏有關重要條款，如：要增補抵押違約後制裁的法律依據；在商定的其他條款內要明確：抵押房產必須辦理保險，如有意外，抵押權人銀行為第一受益人等。總之，以規范、完善的契約來約束借款人、擔保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業務的真實性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉移住房貸款風險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委託貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔的貸款風險，此外，還應積極爭取政府的支持，把發放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風險轉移出去。
四、加強貸後管理，注重償還風險的預測
對借款人跟蹤調查和分析，是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利於銀行風險防範的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時採取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，為貸款的發放提供可靠依據；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。
五、銀行監管部門要加強對住房信貸業務的監管
房地產業屬於高風險行業，住房信貸業務潛藏著較大的風險。因此，銀監部門及其分支機構必須加強對住房信貸業務的監管，確保國內銀行業的安全、穩定、高效運行。一是要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險情況，制定正確的監管方針和策略，以此來指導和約束商業銀行的房地產信貸行為，為住房信貸風險的防範、分散和消除創造基本的條件。二是強化對住房信貸業務的監管。要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。要定期和不定期地對銀行住房信貸業務進行現場和非現場檢查。檢查重點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞「零首付」、降低首付款比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款等。發現問題要及時督促商業銀行整改或採取補救措施，避免釀成大的貸款風險。三是建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向各家商業銀行通報有關情況，減少銀行間的內耗，防止開發商和購房者鑽銀行的空子。四是嚴肅查處商業銀行房地產信貸違規違法行為，絕不姑息遷就。特別是對於以貸謀私、收受開發商或個人賄賂、幫助開發商和個人騙取貸款的銀行內部責任人，一經查出，嚴懲不貸。造成嚴重經濟損失的，應追究其刑事責任。
六、進一步建立健全房地產信貸的法律法規體系
一是修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。在《商業銀行法》、《合同法》、《建築法》、《公司法》、《民法》、《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關房地產信貸和金融條款的法律條例，用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為。二是建立健全有關房地產信貸的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系，共同促進市場經濟的健康發展。三是嚴格執法，依法辦事。對於提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，通過法律手段盡量挽回損失，並追究當事人的法律責任。
七、加強社會道德和信用建設，完善個人徵信管理體系
國家和銀行要通過電視、廣播、網路、報刊、座談會、咨詢會等多種形式，向全社會詳細宣傳介紹道德和信用的知識，以及宣傳房地產信貸有關知識，使各行各業、廣大居民對此有深入的了解，走出認識誤區，重樹道德和信用觀念，以嚴格的道德和信用觀念約束房地產借貸行為。房地產開發商和個人購房者一定要徹底改變銀行的「錢」是國家的、可以不還的陳腐觀念，牢固樹立道德和信用觀念，按照市場經濟的「游戲規則」，從事房地產借貸活動，切實履行合同條款，杜絕在經濟活動中抽逃資金、逃廢銀行債務的行為。開發商要確保財務、統計資料的真實性、准確性和及時性，嚴格按照國家統一的會計制度規定，進行會計核算，不得賬外設賬；不得授意、指使、強令會計機構、會計人員違法辦理會計事項。個人購房者要確保自身信用資料的真實性，杜絕一切弄虛作假行為。

⑵ 銀行貸款風險的防範措施有哪些

根據相關規定，銀行在做貸款時需要嚴格遵守以下幾點：
1、加強准入管理。在授信環節，做到科學核定總量、明確區分種類、嚴格遵循許可權；在用信環節，做到深入調查、詳細審查、充分審議、嚴格審批，提出行之有效的限制條件和管理措施；在審查環節，探索建立獨立審查制度、審查合議制度、審查咨詢制度以及審查監理制度。對正常貸款，以加強維護和深度開發為主，持續提供優質高效的服務和信用便利；對關注貸款，密切關注不利因素的變動趨勢，確保擔保的有效性和充足性，抓住客戶資產變現、對外融資、改制重組、經營改善等時機相機退出；對可疑貸款，果斷、依法強制清收。
2、加強預警監控。風險預警是防範信貸風險的一項重要舉措。良好的預警機制，可以前移風險關口，達到早發現、早預警、早處置的效果。要實現「多渠道」預警，創新信貸風險監測預警手段，綜合運用信貸管理系統、專業統計報表以及各類媒體獲取風險信息和數據，構建風險監測預警信息系統，形成「多角度觀察、多方面分析、多渠道傳遞」的工作局面。要實現「零距離」預警，建立和完善科學的監測指標體系，提高監測的真實性、時效性、准確性。
3、加快信貸調整。市場經營條件下常盛不衰的企業不多，有前瞻性地加大信貸退出力度，才能有效防止信貸資產質量惡化。在客戶退出上，要切實實現「三個轉變」：一是由事實風險退出向潛在風險退出轉變。前移風險關口，動態跟蹤各類貸款遷徙變化趨勢，提高對發展趨勢的預見性。二是由被動性退出向主動性退出轉變。統籌規劃，盡早打算，通過催收、核銷、審批控制等手段，主動壓縮規模小、效益低、前景差、風險高的企業貸款余額。三是由戰術性退出向戰略性退出轉變。信貸結構調整不能操之過急，必須掌控好節奏和力度，防止在退出中形成不良。
4、加強貸後管理。貸後管理就是要不斷發現營銷機會和客戶風險預警信號，不斷提出解決問題的方案和對策並付諸行動。要建立貸後管理考核體系，把客戶檢查過程、信息分析過程、預警預報過程、客戶退出過程等納入信貸工作整體考核范疇，針對每個管理環節和要素制定考核標准和依據，促使貸後管理人員經常、自覺、深入地實施貸後管理，讓概念化的管理具體化。要建立差別化的風險監控制度，在密切監測風險變化的同時，做好對邊緣貸款的動態跟蹤和監測，制訂完善的風險監控方案，及時化解潛在風險。
5、培育合規文化。要注重培育客戶經理良好的職業操守，做到始終不越思想道德這條「防護線」，始終不碰規章制度這條「警戒線」，始終不違犯法律這條「高壓線」。要注重建立與合規文化相適應的激勵約束機制，明確傳遞一種信息，即：獎勵那些善於發現風險、揭示風險、規避風險的員工，懲罰那些違反貸款規則、製造貸款風險、不顧貸款風險的員工，切實在內部形成一種「不以效益為由簡化貸款程序，不以發展為由變通規章制度，不以同業競爭為由放寬准入條件」的良好氛圍。

⑶ 房地產信託產品常見的風控措施有哪些

分為兩類：一類是結構化設計：優先列後設計；
一類是項目增信措施：抵押、擔保、質押等。

⑷ 房地產企業要進行風險控制管理的話，需要哪些風控指標

國內房地產抵押貸款風險控制指標體系的架構主要包 含四個維度，分別是中國銀行業監督管理委員會的貸款風險監管 指標、房地產抵押貸款發放方的風險指標、房地產抵押貸款借款人的風險指標和個人住房抵押貸款風險指標體系。

⑸ 中國銀行公布的《房地產信貸管理措施》

國務院出台遏制部分城市房價過快上漲的一系列政策措施後，中國銀行貫徹落實國務院的政策和金融監管部門的要求，今日出台具體房地產信貸管理措施，堅持以調結構為主線，區別對待，動態管理，積極促進房地產市場平穩健康發展。

具體的管理措施如下：

一是嚴格執行動態、差別化的個人住房貸款政策。積極支持居民購買套型建築面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，繼續給予人民銀行公布同期同檔次基準利率0.85倍的利率優惠，滿足居民基本住房需求。對於購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低於30%；對於已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低於50%，利率不低於基準利率的1.1倍。嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。加強個人住房貸款審查，嚴格履行「面測、面試和居訪」程序，保證借款人身份和交易背景的真實性，防範虛假個人貸款。加強貸款用途審核，不得發放無指定用途的個人貸款，防止信貸資金違規流入股市、房市。

二是堅持對房地產開發貸款有保有壓、有進有退。重點支持經濟比較發達、房價波動相對平穩、以自住需求為主城市的優質房地產開發項目，大力支持中低價位、中小套型普通商品房的開發建設，積極支持列入當地政府建設計劃的重點安居工程項目。對於近期發展過熱、以外部投資需求為主、房價上漲過快的地區，嚴格控制貸款。對於存在土地閑置、炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假個人貸款等行為的房地產開發企業，不發放新的貸款。嚴格執行房地產項目資本金要求，提高准入標准、信貸條件和貸款抵押品標准，新發放貸款要以在建工程為抵押。動態調整貸款成數，貸款總額不得超過在建工程的五成。嚴格貸款封閉管理，防止借款人挪用資金。

三是動態評估、適時調整土地儲備貸款額度。根據地方政府信用和財政收支狀況，區別對待，動態評估、適時調整土地儲備貸款額度。嚴格信貸准入條件，實施名單式管理，嚴格控制對縣級土地儲備機構的新增授信。嚴格落實土地抵押，審慎測算土地評估價值。嚴格監控土地最終用途和資金回籠情況，確保土地出讓收入優先用於償還貸款。

四是加快創新擴大個人消費信貸領域。在符合法律法規和監管規定的前提下，積極開發與個人住房貸款相關的新產品，試辦涉農個人貸款業務，主動把握居民在信息、旅遊、文化、教育、培訓、養老、家庭服務等新興消費領域的需求，加快開發相關金融產品，大力拓寬消費信貸領域，優化個人信貸結構。 (本文來源：人民網 ) netease

⑹ 房地產貸款一般需要重點防範的風險點有哪些

在房地產貸款方面，近年來很多地方政府把房地產作為支柱行業，銀行資產負債表上有很多房地產貸款並不奇怪。「為了應對房地產貸款風險，銀監會已要求各商業銀行嚴格執行國家房地產調控政策，做好差異化房地產信貸和貸前盡職調查。」他具體列出銀監會要求銀行對房地產貸款風險防範的四大措施，即對貸款成數有明確要求，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地，減少銀行對房地產開發商的貸款，以及貸款一定要達到現金流全覆蓋。

⑺ 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。

⑻ 從貸前,貸中和貸後階段,如何做好房地產開發貸款的風險控制

房地產開發貸款，顧名思義是房地產開發公司專用於房地產開發項目的貸款。 1、貸款前：准確預測開發項目的開發期間和成本、利潤空間，公司預期的開發資金來源時間和來源額度，從而預測開發貸款的額度、使用時間、可接受的財務成本，避免貸款提前到賬而不用所造成的時間浪費和貸款額度過大而造成的貸款資金 的積 壓 。 2、貸款過程中，要多渠道選擇貸款的資金來源，最好通曉銀行、信託公司、基金公司及其他資金方的貸款條件、操作時間、貸款使用期限、資金成本、抵押要求等，再根據本公司的實際情況進行比較，既要保證開發貸款的足額、及時到賬，又要把貸款成本控制在可接受的范圍內。 3、貸款後即貸款使用過程中：要根據預測的工程施工進度制訂開發資金的使用計劃，再根據實際的施工進度安排貸款資金。既保證資金的及時使用，又要保證資金的積壓浪費；既要保證開發進度，又要保證資金不能失控。再者，當開發項目達到可預售狀態時，要及時辦理《商品房預售許可證》，及時回籠資金。既要保證銷售的預期實現，又要保證資金的及時回籠。這樣才能開發貸款的借貸使用、回籠及償還的及時性、有效性、安全性、完整性。即取得了良好的經濟效益，又贏得良好的商業信譽。

⑼ 房地產貸款風險點有哪些

流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難於變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源於公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬於短期存款，一般只有三五年,而住房抵押貸款卻屬於長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的「呆壞賬」，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。