房地產開發企業不用公積金貸款

『壹』 開發商拒絕公積金貸款或被「鎖盤」

「全款往前走，公積金請往後站……」隨著惠州房地產市場的高速發展，開發商「挑客」「拒貸」等行為引發不少糾紛。市民使用住房公積金貸款購房被拒一度成為政府網路問政平台的高頻詞。
盡管惠州市住建局、市住房公積金中心等多部門聯合查處後相關違規行為有所緩解，但部分項目仍通過減緩項目公積金備案、縮減折扣幅度以及銷售人員私下告知客戶不能使用公積金貸款等方式「拒貸」。
如何根治企業「拒貸」行為，切實保障繳存職工的合法權益？日前，惠州市住房和城鄉建設局、惠州市住房公積金管理中心聯合印發了《關於維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的實施細則》（下稱《實施細則》）針對開發企業、中介機構和銀行機構聯合施策查處，責令限制、阻撓、拒絕職工使用公積金貸款的開發企業、中介機構和銀行整改，拒不整改開發企業將被暫停網簽，並暫停企業預售資金使用。
「《實施細則》的出台為企業相關行為以及部門施策提供了標准和規范，能夠有力地引導企業經營。」有行業人士認為，公積金貸款政策的有效落實，除了監管層面的加強，還有賴於市場的理性回歸。隨著市場供需環境的轉變，購房業主選擇增多，公積金貸款作為購房支付的有效形式也將逐步受到市場重視。
●南方日報記者 張峰
市場現象
公積金貸款購房難，「拒貸」現象頻現
「全款的向前走，按揭的等一等，公積金的請往後站……」隨著惠州房地產市場的高速發展，開發商「挑客」「拒貸」行為不斷出現，相關投訴頻繁出現在各大網路平台。
記者注意到，盡管惠州市住房公積金管理中心以及市住建、房管等部門聯合發布相關文件施策干預，但部分項目仍通過減緩項目公積金備案、縮減折扣幅度以及銷售人員私下告知客戶不能使用公積金貸款等方式「拒貸」。
翻看今年以來惠州市住房公積金管理中心網路問政平台就發現，關於樓盤「拒貸」的網帖並不鮮見。署名為「杜先生」的市民5月初發帖：「樓盤一直拖著不讓公積金貸款」。帖文介紹，杜先生在大亞灣美都依山海灣購買了一套房，樓盤一直以未收到公積金管理中心批復為由拒絕辦理公積金貸款。市住房公積金管理中心則回復稱，美都依山海灣樓盤已於2019年4月17日辦理備案手續，可辦理公積金貸款。「這實際上也是美都依山海灣樓盤消極辦理公積金貸款的小伎倆。」某熟知公積金業務辦理的知情人士說。
「《實施細則》的發布就是希望把各項內容明確下來，盡管很多措施已經在做，但是更加清晰地梳理出施策內容和懲處措施，將更好地引導、規范市場行為。」市住房公積金管理中心相關負責人介紹，不單是企業層面，《實施細則》還細化到銷售人員和中介機構的行為，切實保障好繳存職工的合法權益。
政策規范
開發商須簽書面承諾允許公積金貸款
記者注意到，針對開發企業的「拒貸」行為，《實施細則》提出企業在提交辦理預售許可資料時，須一同提交不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，並要求在樓盤銷售現場明顯位置進行公示，納入樓盤銷售現場公示信息內容之一。
同時，結合房地產預售相關規定內容（即開發商需在領取預售許可證後10天內開盤推售，不得捂盤惜售），該實施細則提出企業領取預售許可之後7天內必須到住房公積金主管部門進行住房公積金貸款樓盤備案，這也避免了部分企業以房源未備案作為拒絕公積金貸款的借口。
對於其他阻撓公積金貸款行為，《實施細則》則提出企業應認真履行承諾。不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購房人簽署自願放棄住房公積金貸款權利的書面文件。
「在行業專項整治過程中，為規避加價銷售、拒絕公積金貸款等行為所面臨的行政查處風險，部分企業和購房者之間還存在簽訂相應承諾書的情況，這也導致查處成為難題。」行業相關知情人士介紹。
《實施細則》還對懲處手段進行了明確，而這是以往住房公積金執法過程中最缺乏的。繳存職工可通過12345市民熱線、12329住房公積金服務熱線等渠道，投訴舉報房地產開發企業、房屋銷售中介機構、受委託銀行拒絕住房公積金貸款問題。責令限制、阻撓、拒絕職工使用公積金貸款的開發企業、中介機構和銀行整改，違規情節嚴重、拒不整改的則進行曝光，同時納入房地產開發企業信用系統，暫停網簽，暫停預售資金的使用。
此外，該實施細則還將「拒貸」行為明確納入進全市的房地產市場監督管理工作領導小組專項整治范疇。聯合各主管部門開展動態整治巡查，嚴厲打擊開發企業和中介機構拒絕職工使用住房公積金貸款購房的違規行為。
業界展望
公積金貸款支付優勢將不斷凸顯
《實施細則》的出台能否切實改變市場出現的「拒貸」行為？市住房公積金管理中心相關負責人直言，《實施細則》對企業經營行為有了明確的監管措施，對企業違規行為也有了相應的監管手段。但具體到公積金貸款的有效落地，無疑還需要企業更有社會擔當，規范自身的經營行為。
「不同於預售信息公開等只是房源銷售中的一個公示環節，住房公積金貸款作為購房支付的一種方式，是貫穿於整個房源交易過程的，周期也比較長。」上述行業人士坦言，公積金貸款的落地過程會涉及到與樓盤銷售、按揭專員、銀行等多方溝通，任何一個環節放慢或消極辦理都將影響到貸款的實現。
盡管《實施細則》有效將各類行為納入監管范疇，但在整治過程中仍將面臨難題。記者梳理既有的市場專項整治行動注意到，在2018年下半年市房地產市場監督管理工作領導小組專項整治過程中，雖然金山湖某樓盤被市民投訴拒絕公積金貸款，但在查處過程中，開發商卻在現場張貼出支持公積金貸款承諾書，且銷售人員均不承認有拒絕公積金貸款的言行，調查取證樓盤的違規行為並不容易。
對此，惠州市住房和城鄉建設局相關負責人認為，開發企業應該更有社會擔當。「作為社會住房保障的重要內容，公積金制度理應得到市場的認可和支持。」他介紹，作為聯合督查企業「拒貸」行為部門，查處並非目的，更多是希望企業能夠規范自身行為，誠信經營，保障住房公積金職工權益的有效落實。
該負責人同時也指出，住房公積金貸款除了作為住房保障的手段，同時也是一種重要的購房支付手段。對於企業而言則是一種良好的金融貸款補充，能夠有效拓寬支付方式，吸引繳存職工的關注。
「隨著金融市場的持續收緊，公積金作為市民購房的一種支付方式正在不斷受到關注。」惠州樓市專家、世聯行粵東公司副總經理胡光宇指出，前期市場出現的「拒貸」不只是公積金貸款，不少商貸也同樣被拒絕，市場過熱發展、購房者集聚使得企業出現「挑客」現象，但隨著今年以來市場不斷回落，類似現象開始減少，企業「拒貸」行為也隨之減少。
胡光宇介紹，結合市場的變化進程，隨著市場交易不斷理性回歸，市場供需趨於平穩，公積金貸款作為購房支付優勢也將越來越受到市場的重視。

『貳』 為什麼房產商不讓貸公積金

主要原因是因為開發商的項目沒進行住房公積金貸款備案。

而開發商的項目沒進行住房公積金貸款備案有以下幾種原因：

1. 開發公司資金比較緊張，公積金貸款放款相對於商業貸款放款時間較長，開發公司資金比較緊張承受不起的。

2. 開發項目屬於比較搶手，而住房公積金貸款手續辦理麻煩，影響開發。

3. 開發公司本身不太規范達不到公積金中心項目備案的要求，或備案申請被拒絕。

解決方法：

國家規定不得拒絕公積金貸款，可以投訴當地工商局或房管局。

(2)房地產開發企業不用公積金貸款擴展閱讀：

住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委託商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，是職工按照規定儲存起來的專項用於住房消費支出的個人儲金，屬於職工個人所有。職工離退休時本息余額一次付償，退還給職工本人。

住房公積金貸款

『叄』 開發商不讓用公積金貸款合法嗎

有的樓盤不允許公積金貸款一般是和公積金管理中心未簽訂協議或者是其他的原因，所以是合法的。

『肆』 為什麼開發商更希望業主使用商業貸款，而不是公積金貸款

如果是採用自營自管的「北京模式」。由於住房公積金管理中心是直屬於城市人民政府的不以盈利為目的的事業單位，即它既不是政府機構，也不是具有獨立財產的企業法人。此種法律地位迄今沒有說法，所以在其發展過程中總存在著求穩思想，跟不上市場的步伐，容易制定一些過於保守的政策，如此緩慢的審批程序，這樣肯定也不能迎合市場的需求。

對於公積金管理中心的業務人員來說，就是不管我一年發放一個億還是十個億的貸款，都影響不了我的收入，而一旦貸款出現風險，卻要由我個人來承擔，這種情況下，業務人員自然就會在辦理業務時採取頂格處理，寧可少出點錯，也不願讓自己背鍋。所以，公積金管理中心在審核中只要有點問題就被無限制的拖延，而時間拖久了開發商能不抱怨？

住房公積金好不好，我肯定說好，但是還遠不夠好，現有的機制不改變，遲早是件麻煩事兒。所以，各級政府不能光要求開發商不得拒絕符合住房公積金貸款資格的繳存人使用住房公積金貸款購房，而且也要提高公積金管理中心或者銀行在審批公積金貸款時的效率，別讓購房者、開發商等的時間太久了。