企業收入抵押貸款案例

1. 企業抵押貸款的抵押貸款-風險

一是把握市場風險。期限較長，貸款期內不確定和不可預見因素較多，經濟發展周期和房地產市場周期變動、借款人高估抵押物價值或將市場租售情況不理想的項目抵押給銀行，都可能導致抵押不足，項目出租率和租金水平降低，從而影響貸款安全。因此要真實客觀地評估抵押物市場價值，嚴格貸款用途，杜絕借款人降低注冊資本、抽減股本、不當分配利潤等降低所有者權益的行為。
二是把握客戶和項目風險。貸款對象須是信用等級和開發資質較高，財務狀況良好，商業地產開發業績優良或物業經營管理經驗豐富，招商引資能力和市場培育、運作能力較強的優質客戶。經營性物業原則上是位於城市中央商務區和中心商業區等城市中心繁華地段，並投入運營一段時間，出租率較高，經營狀況良好的低風險項目。
三是把握利率風險。關注通貨膨脹率和市場利率的變化，對經營性物業抵押貸款的實際利息收入的影響。四是把握貸後管理風險。經營行要及時掌握項目租售情況，准確估算項目經營性現金流量，認真做好項目資金監管，制定科學合理的還款計劃，確保按期償還貸款本息，有效控制和化解貸款風險。

2. 法定抵押權的從實例看抵押權的實現

原告南通某經貿有限公司
被告南通某材料總公司，
被告周某
被告保某
1995年9月25日，某銀行營業部與第一被告簽訂了一份《某銀行南通分行抵押貸款合同》。合同約定由某銀行營業部向第一被告提供貸款1014萬元，貸款期限自1995年9月25日至1996年10月25日，第一被告以其所有的固定資產包括土地使用權、庫房、汽車作為抵押物進行抵押，並由南通市公證處於1995年9月29日出具了通證（1995）經內字第2716號具有強制執行效力的債權公證文書。1996年10月30日，某銀行營業部向南通中院申請執行，1997年5月29日南通中院對第一被告抵押的石花橋庫房3240平方米及相應的土地使用權20800平方米等進行扣押，於1997年12月8日向南通市國土規劃局發出協助執行通知，限制石花橋倉庫20800平方米土地的轉讓。
1998年11月5日，南通中院（1998）通中法執裁字第96號民事裁定書載明：石花橋倉庫土地及倉庫房產已抵押給某銀行營業部，裁定將本市閘東鄉花牆村六、七組石花橋倉庫以評估價值95萬元，該倉庫內面積21071.83平方米的土地以評估價值539.4388萬元轉讓給某銀行營業部。
2004年7月19日，某銀行委託江蘇某拍賣有限公司對下屬支行營業部的有關抵債物資進行拍賣，原告參加了競拍活動，於2004年7月29日競得第一被告抵償給某銀行南通分行營業部的抵貸資產—位於南通市閘東鄉花牆村的石花橋倉庫（包括土地使用權及地上建築）。2004年8月15日，某銀行與原告對有關資產進行了移交。2005年4月6日，原告取得了國有土地使用權證。2005年8月5日，原告律師向第二、三被告發出律師函，要求兩被告最遲在2005年9月30日前將使用倉庫內的財產搬遷完畢；如想繼續使用倉庫最遲在8月10日前與委託人協商合同條款並重新簽訂租賃合同，未能得到答復。
另查，1998年10月8日，第一被告與第二、三被告簽訂租賃合同一份，約定第一被告將石花橋倉庫西側毛坯庫房（使用面積3240平方米）出租給第二、三被告，租金前二年每年12萬元，從第三年開始以年5%遞增；另提供辦公用房四間，租金每年1萬元；租賃期從1999年5月1日至2009年6月30日止。2000年8月30日日雙方又簽訂補充協議，將租賃期調整為1999年5月1日至2014年6月30日；第一被告收回9格毛坯房，租金調整為每年6萬元。同時在第三條約定，第一被告因政府幹預或法律等不可抗力等原因需中途終止協議時，第二、三被告應積極配合，善後事宜另行協商。
2006年1月6日，本院應當事人的申請委託南通市價格認證中心對訟爭標的南通市港閘區閘東鄉花牆村石花橋倉庫及倉儲用地使用費的價格進行鑒定，2006年1月20日該中心出具報告，鑒定結論是2004年7月29日至2006年1月31日使用費為214500元；2005年4月6日至2006年1月31日使用費為127500元。
第一被告辯稱：對南通中院對公司資產的處理是認可的。當時之所以與第二、三被告簽訂租賃合同是為了解決職工的生活，是否合法並不清楚，現在也無賠償能力了。
第二、三被告共同辯稱：原告訴稱其租賃使用的倉庫為某銀行抵押物的說法不能成立，因為第一被告與某銀行簽訂的貸款抵押合同未經過抵押登記，故抵押無效；原告雖然通過拍賣購買了土地使用權，但沒有實際接受買受物的事實，原告要求被告支付場地使用費沒有法律依據；其與第一被告簽訂的租賃合同合法有效，且原告要求被告搬遷勢必會給其造成重大的損失。故原告的請求不應得到支持。 南通港閘區人民法院審理後認為：《擔保法》第六十六條第一款規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
本案第一被告與第二、三被告之間的租賃合同簽訂於1998年10月8日，是在1995年9月25日第一被告與某銀行簽訂的抵押貸款合同及《擔保法》施行之後，《擔保法》於1995年10月1日施行，擔保法有關抵押財產須登記才生效的規定對本案某銀行營業部與第一被告簽訂的抵押合同的效力不具有約束力。本案應適用《城市房地產管理法》第六十一條規定，房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記，屬於法律規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的情形，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，況且抵押合同約定的抵押物早在1998年11月5日已被南通中院在（1998）通中法執裁字第96號裁定書認定為抵押財產抵償給了某銀行營業部。此時再將抵押合同認定為無效也與中院的裁定相悖。故第一被告與某銀行之間的抵押行為有效。
關於第二個爭議焦點。被人民法院查封、扣押的財產能不能出租法律上雖未有明確的規定，但被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，其處分權已經受到了禁止或限制，如果仍然在該財產上進行移轉、設定權利負擔等行為，則妨礙了人民法院對該財產進行強制執行，因此，人民法院可依申請執行人的請求，直接對該財產進行執行。如果要進行拍賣，則被執行人在查封財產上設定的租賃權，將不受法律保護。
南通中院生效的執行裁定將南通市閘東鄉花牆村的石花橋倉庫（包括土地使用權及地上建築）抵償給了某銀行，原告又通過拍賣這一合法的途徑競得了石花橋倉庫所有權及倉庫內面積21071.83平方米的土地使用權。由於第二、三被告與第一被告簽訂租賃合同是在第一被告與某銀行營業部簽訂抵押合同、人民法院扣押財產之後，故在某銀行抵押權實現後，租賃合同對受讓人不發生法律效力。現作為所有人的原告有權要求被告從倉庫內遷出，使倉庫恢復原狀。至於第二、三被告因租賃該財產未屆租期所造成的損失，屬於其與第一被告之間的因租賃合同引起的法律關系，應當另行通過訴訟途徑或其他渠道解決。由於第二、三被告與第一被告之間的租賃合同對原告沒有約束力，在某銀行依照拍賣合同將本案標的物交付給原告後，第二、三被告仍實際在使用屬於原告的資產，應當依市場價支付場地使用費。場地使用費可參照南通市價格認證中心的鑒定結論中2004年7月29日至2006年1月31日的標准計算（自2004年8月15日計算至2006年3月10日）。綜上所述，根據《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條、第一百一十七條第一款、第二款之規定，判決如下：
一、周某、保某於本判決生效後十五內將其所有的有關機器設備、搭建物等財物從其承租的本市石花橋倉庫西側毛坯庫房遷出，並使庫房和土地場地恢復原狀。
二、周某、保某於本判決生效後十五內向南通某經貿有限公司支付場地使用費222648元。
判決後，雙方當事人均未提出上訴，判決已發生法律效力。 抵押物所有權人對屬於其所有的抵押物具有佔有、使用、收益與處分的權利，為求物盡其用，財盡其效，所有權人對佔有、使用、收益與處分等權利可適當分離。為追求抵押物充分利用，以其交換價值為基礎，不轉移佔有來擔保特定債務履行，是為抵押物抵押權。抵押物所有權人不僅可以依物權法律在抵押物上取得抵押權等物權，還可依據合同法充分發揮主體個人意願，通過合同等方式設定一定債權，追求抵押物使用價值，以轉移佔有為要件的抵押物租賃權。
抵押物抵押權與抵押物租賃權是分別就同一標的物的交換價值和使用價值進行支配的不同權利，不僅可以共有，而且功用互補。但抵押物和租賃權無論誰設定在先，當兩者競存於同一抵押物時，抵押權與租賃權都會存在一定程度沖突。
本案如果抵押權成立，則屬於先抵後租，反之先租後抵，產生的法律後果不同。因此，本案第一個爭議焦點是1995年9月25日的抵押合同是否生效。
一種意見認為1995年9月25日某銀行營業部與第一被告簽訂的《抵押貸款合同》成立於《擔保法》施行之前，擔保法規定的抵押未登記不生效的規定不適用本案，雖然根據當時的《城市房地產管理法》規定，土地、房產須辦理抵押登記手續，但從當時政府有關部門的具體工作內容看，本市尚未真正開辦抵押登記業務，某銀行根據當時的情況盡可能辦理了抵押資產評估、第一被告及主管部門出具的未作抵押的保證書等手續，同時還辦理了抵押貸款的公證書等，而且南通中院在案件執行中審查了這些證據並在（1998）通中法執裁第96號民事裁定書中確認了該項資產屬於抵押財產，所以抵押合同有效。
另一種意見認為1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》第六十一條規定，房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記，該行為違反了當時有效的《中華人民共和國經濟合同法》第七條的規定而無效，原告未依法登記，故抵押不具有法律約束力。
筆者贊同第一種觀點。依據最高人民法院《合同法》解釋（一）第三條規定：人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法有效的，則適用合同法。按照該司法解釋第九條的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。2008年1月1日即將施行的《物權法》則進一步明確規定抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記不得對抗善意第三人。這是對《擔保法》關於土地房產等辦理抵押自抵押合同登記之日起生效規定的修改。所以抵押權的成立在擔保法之前及物權法生效後不再以登記為要件。
在同一抵押物上抵押權與租賃權並存時根據設立時間先後，產生如下不同的法律效力：（1）抵押權設定在先，租賃成立在後，在先抵後租情況下，抵押物買受人的所有權源於抵押權行使，租賃合同對受讓人不具有約束力；（2）租賃權成立在先，抵押權成立在後，即先租後抵情況下，買賣不破租賃發生作用，租賃物買受人的所有權不得對抗租賃權。本案抵押在先租賃在後，第二與第三、四被告簽訂租賃合同對原告不具有約束力。至於第二被告與第三、四被告之間因租賃合同造成的損失應當另行解決。
本案還涉及第二個爭議焦點，即被人民法院依法扣押的財產在尚未抵押給某銀行之前，財產所有人未徵得人民法院同意，與他人簽訂租賃合同，租賃合同對受讓人有無約束力。
一種意見認為執行案件中被執行人第一被告在其資產抵押給債權人之後或已被人民法院採取查封、扣押等司法強制措施後，其已無權處分該項資產，而轉讓、出借、出租等行為都是處分資產的一種形式，未經抵押權人或人民法院同意的任何處置資產行為，都將會對債權人行使抵押權或人民法院依法執行該項資產造成法律上的障礙或不利影響，這是法律所不允許的。三被告之間的租賃行為未經債權人某銀行營業部同意，亦未經人民法院許可，依法應無效，其租賃關系不受法律保護。
另一種意見認為民事訴訟法第一百零二條第一款第4項規定：「掩藏、轉移、買賣、毀損已被查封、扣押的財產，或者已被清點並責令其保管的財產，轉移已被凍結的財產」的行為，是違法行為，將受到相應的制裁。但沒有將「租賃」被扣押的財產設定為違法，以此判定租賃合同無效沒有法律依據。
筆者同意第一種意見。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第1款規定：「被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。」因此，南通某材料總公司在未徵得人民法院同意的情況下，對已被扣押的石花橋倉庫及倉庫房產擅自租賃給周某、保某，而且租賃竟然到2009年6月30日，根本對該財產已經進行抵押並被人民法院依法扣押的事實不予考慮，對申請人隨時行使抵押權和人民法院執行增加了負擔，妨礙了順利執行，故租賃合同對申請人某銀行不具有約束力，進而對本案原告南通某經貿有限公司不具有約束力。 對於本法，法定抵押權有限制，詳細可以參考剛剛修訂的人大法律建議。

3. 銀行信貸案例分析

1，風險系數均被1減，得1，0，0.5，0.7，0.5與金額對應相乘加總。
2，351*8%
3，自有資本補充：=2-1
另外兩道把原數據發給我，這樣看太累

4. 民營企業抵押物少、盈利能力弱、企業信用不穩定 的融資案例

可以參考包頭商業銀行，以及溫州地區商業銀行對於當地中小企業發放貸款的成功案例，重點看中小企業的電費、水費單據、資金貨物進出情況、個人的信用狀況等等，可以採用商會聯保、幾戶聯保等形式。

5. 中小企業融資困難的經典案例有哪些

1.案例一:以廣州市某食品公司為例，該公司雖然有良好的發展空間，但由於沒有抵押物，仍然無法獲得銀行貸款。該公司成立於1992年，注冊資金1000萬元，職工約300人，銷售網路穩鍵，主要生產某類高端食品，是南方地區某類高端食品第一品牌。近年來，企業發展迅速，2007年營業收入約8000萬元，是典型的成長型中小工業企業。2004年因市區經營條件不能滿足企業的發展所需，租用村民宅基地60畝50年，新建約兩萬平方米的現代化生產基地。因搬遷興建耗盡積累，導致流動資金吃緊，資金缺口約1000萬元。該企業跑了多家銀行，也與外資銀行進行過接觸，因沒有土地權證，不能給銀行提供法定的抵押物，盡管有良好的現金流，仍然沒有獲得銀行貸款。
2.案例二、以中山某電器公司為例。該公司生產裝飾型電風扇，產品通過香港的關聯公司銷往海外，年銷售額6000多萬元，純利過1000萬元。擴大再生產，向多家國有銀行申請貸款融資，因在國內銀行沒有好的現金流量和信用記錄，該企業始終無法獲得銀行貸款。從該公司可以發現，銀行重視企業的信用紀錄，說明了企業信用建設的重要性和必要性。
3.案例三、以東莞某機電設備公司為例。該公司是成立於1996年的一家台資企業，主要為華為、朗訊、西門子、愛立信等國內外通訊企業提供配套產品。2002年前公司一直沒有向銀行貸過款，廣東發展銀行東莞分行為其提供7300萬元的授信，實際用掉7000萬元授信，還有約700萬元資金缺口，正在想辦法解決資金周轉的困難。公司產品約70%為內銷，30%為外銷，其中為華為提供的配套產品約占公司全部銷售收入的50%。而華為一年銷售收入超過200億美元，其中超過一半是出口到國際市場。由於國際市場需求下降，華為的國際銷售大幅下降，致使該公司生產和銷售受到較大影響，至今倉庫還積壓著2300萬元的產品，造成該公司流動資金緊張。

6. 抵押案例分析。

1，抵押債權優於一般債權，同是抵押債權按時間先後清償，因此，設定了抵押債權的房屋出賣後應先清償銀行的10萬，再還B的4萬，A的欠款用其他財產清償。但要注意出賣時各個債權是否到期。
2.無效，該房不屬於李某，李某沒權利設定抵押權。
3.應用4萬償還給B,銀行債務沒有到期不需償還，但由於抵押物不存在了，應與銀行重新約定其他抵押物用於擔保。

7. 中小企業融資實例

1.「原來工行考察企業並不問大小或出身，而只問經營狀況優劣和發展潛力。」——民營科技型中小企業老闆●企業描述：

民營科技型小企業，產品主要出口到美國、日本。

●融資需求：

今年，公司接到了個大訂單，由於短期自有資金有限，生產資金出現不足，無法進行生產。該公司找了好幾家銀行申請貸款，但由於沒有可抵押的房產，僅有的固定資產也是機器設備，因此無法得到銀行的貸款支持。

●轉機：

該公司老闆正在焦頭爛額之際，一個偶然的機會，聽朋友說工行開展中小企業信貸業務，於是找到了工行進行咨詢。

●工行的解決方案：

工行對該公司進行綜合考察、分析後，發現生產經營正常，銷售穩定增長，現金流充足，與國外客戶有長期穩定的交易記錄，公司及股東個人的信用記錄也都良好。因此，工行認定，該公司作為民營科技型企業，具有良好的發展潛力，只要銀行能夠對企業資金流進行有效監控，對該公司信貸支持是可以控制風險的。

工行為該公司制定了融資結算綜合服務方案。內容包括三個方面：

首先，工行為其提供融資支持，以機器設備作為抵押擔保，銀行主要通過對企業現金流的控制來控制風險。

其次，由於該公司國外市場業務比重大，工行有針對性地根據他們的需求向公司力推出口押匯業務，使這家企業在獲得銀行出口融資的同時可提前辦理外匯結匯，規避匯率風險；又使銀行能夠及時了解企業經營情況及銷售情況，有助於企業及時歸還貸款，減少財務成本。

第三，銀行為這家企業提供綜合結算服務。工行網路遍布全球114個國家和地區，能夠為企業提供全面快捷的結算服務，包括代發工資、國際結算和網上銀行等業務，提高資金使用效率。

●融資收獲：

綜合服務方案執行後，該客戶在工行成功獲得首筆流動資金貸款300萬元，解決了這家企業的資金問題，使企業成功擴大了生產。

●融資感受：

該公司負責人在接受記者采訪時非常感慨地說：「本來以為工行這么大的銀行，像我們這樣的小企業是難以貸到款的。經過這次嘗試才發現，原來工行考察企業並不問大小或出身，而只問經營狀況優劣和發展潛力，還能根據企業的規模、經營特點、結算方式等制定個性化的服務方案，幫我們小企業更加規范、持續、穩定地發展，真正支持了我們小企業做大做強。」案例2.「不敢想像工行這么大銀行居然也有這么貼近中小企業的融資服務。」——小型高科技企業老闆●企業描述：小型高科技企業，生產的通信電源技術含量高，專業性強，性能優良，產品主要銷售給國內大型通訊設備製造商。

8. 抵押創業貸款擔保的貸款案例是什麼啊

貸款案例不是很清楚，不過紹氏酥魚挺好，有至少3名具備2年以上創業投資或相關業務經驗的高級管理人員承擔投資管理責任。委託其他創業投資企業、創業投資管理顧問企業作為管理顧問機構負責其投資管理業務的，管理顧問機構必須有至少3名具備2年以上創業投資或相關業務經驗的高級管理人員對其承擔投資管理責任。網路一下紹氏酥魚

9. 中小企業金融服務優秀案例

一、客戶名稱：吉林省宏賀米業有限公司
二、主營業務：糧米收購、加工銷售及副產品經銷，其產品定位中高端。
三、品牌：九香禾潤、家慶余。
四、銷售區域：雲南、貴州、四川、上海、福建、江蘇、浙江、長春等地。
五、融資需求：吉林省宏賀米業有限公司多年來一直與國內市場比較穩定的批發客戶共同發展，由於近年來市場競爭激烈，對商品的質量要求逐年提高，因此必須對生產設備進行更新改造，改造後對生產流動資金產生了一定的影響。該公司資金周轉1次/2周，並且是先發貨後回款的結算方式，故產生了300萬元的資金缺口，為此申請商會幫助協調解決貸款300萬元，用於該公司的生產經營流動資金周轉。
六、客戶條件：缺少有效的抵押物是阻礙該公司貸款的最大瓶頸。也正因為此項瓶頸，該公司的貸款申請被多家銀行拒之門外。
七、做法：
（一）量身設計融資方案。企業銷售額8000萬元，利潤率5%，固定的采購渠道、固定的銷售渠道、固定的回款周期、固有的消費群體，成熟的管理模式，經營風險較小，如果有恰當的抵押物，那麼宏賀米業有限公司絕對是眾多銀行爭奪的小微企業信貸客戶。
針對企業缺少有效擔保方式的融資難問題，商會會同銀行採取以企業現金流為依託、封閉企業的銷售回款路徑、動產抵押、商會的企業基金作擔保的方式防控風險，經過對企業還款能力及資金需求的合理測算，給予企業授信300萬元。
（二）亮點分析
正常的經營，良好的信譽、有效的擔保一直是銀行向企業發放貸款的主要先決條件，向宏賀米業有限公司發放的300萬元小微企業貸款中，恰恰是商會的企業基金擔保起到了決定性作用。
而與商會合作銀行發放的小微企業貸款產品無需抵押和評估，通過考察企業的經營歷史、信譽度、可持續發展能力，特別是通過重點對企業銷售現金流這一第一還款來源的重點考核來達到控制風險的目的，起到了切實解決從事小微企業貸款難、擔保難問題，並且為企業節約了評估、保險、抵押登記等各項費用，省去了抵押擔保等手續，節省了時間。
（三）企業變化
宏賀米業有限公司取得300萬元貸款後，將資金全部投放到了擴大市場和提高商品質量數量上，確保了企業總體經營計劃的順利執行，使公司營業額提升、利潤增加，同時增加了15個就業崗位，競爭力得到了明顯的提高。據公司負責人介紹，300萬元的貸款一年能為公司增加6000萬元到7000萬元的銷售流水。
八、案例點評：德惠市種植經銷業商會企業基金擔保貸款誕生於2012年初，是民生銀行專門為優質種植經銷產業鏈的企業設計的小微企業貸款新產品，凡是申請該類貸款的企業，只需向商會和貸款行提供企業及法人相關材料，經考核授信，並由商會企業基金擔保，結算的賬戶建在貸款行，保證銷售回行，資金封閉運作即可獲得融資支持，貸款不需要傳統意義上的抵押和擔保，只依據借款人真實的交易、真實的資產狀況、真實的信譽狀況和經營的持續性作為貸款發放的前提。