項目貸款利息土地增值稅清算

『壹』 土地增值稅清算時如何扣除委託貸款利息支出

一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

『貳』 土地增值稅清算，利息扣除有什麼說法

根據《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)第二十七條審核利息支出時應當重點關註：

(一)是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

(二)分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

(三)利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

《企業會計准則第17號——借款費用》第六條規定：(一)為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益後的金額確定。

因此，土地增值稅清算時扣除利息的利息支出應為減去存款利息收入之後的余額。

(2)項目貸款利息土地增值稅清算擴展閱讀：

對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；

對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定處理。

『叄』 民間借貸利息支出，可以作為土地增值稅的開發費用嗎

民間借貸利息支出是不能計入土地增值稅清算的開發費用的。可以計入土地增值稅的開發費用必須能夠提供金融機構項目貸款（不是流動資金貸款）證明材料。土地增值稅清算的開發費用含：利息支出、其他開發費用，其中利息支出的扣除可以這樣選擇：1、如果能夠提供金融機構的項目貸款證明材料的，其實際利息支出小於（取得土地成本+開發成本）*5%的金額，或者沒有項目貸款利息支出，可以選擇按（取得土地成本+開發成本）5%計算扣除利息支出；2、如果能提供金融機構的貸款證明材料，且貸款利息支出的金額大於（取得土地成本+開發成本）*5%的金額，可以選擇按金融機構貸款實際利息支出計算扣除。

『肆』 土地增值稅如何清算

一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。

『伍』 房地產開發企業銀行借款利息費用能否在計算土地增值稅時扣除

一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第三款規定：「開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。」
二、根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：「三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。」

『陸』 土地增值稅清算中要注意的事項

隨著房地產行業的不斷發展，房地產開發企業創造高額利潤的同時也帶來了高稅負，稅收作為房地產開發企業外部成本來說，客觀上影響了其經濟收益。土地增值稅就是較大的影響因素，是影響收益較大的稅種之一，如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費而保證企業收益，是當前房地產開發企業需要重點思考的問題，因為它關繫到自身的生存和發展。本文針對房地產企業土地增值稅的清算展開討論，分析了其清算流程，點明了土地增值稅清算的具體過程。
一、明確土地增值稅清算的具體要求，優先備好各項材料
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人徵收的一種稅。參照國家相關的稅務法規，凡是達到以下標準的個人或經濟組織都要參與土地增值稅的繳納：
一是房地產各項目徹底被完成、並已經全部售出；
二是沒有建設完成的項目但是被整個轉讓出去的；
三是直接將土地使用權進行有償轉讓獲得轉讓費用的。
凡是達到了以下條件的，主管稅務機關就應該命令其行為主體承擔增值稅繳納義務：
一是已經建設完畢並被驗收的項目，
二是所轉讓的項目面積達到總體規模的百分之八十五以上，以及尚未達到這一比重，然而，除轉讓後的其他面積已經被出租；
三是已經手持銷售許可證，然而樓盤卻在三年時間內沒能徹底售出的；
四是房產經濟主體已經申請了稅務注冊登記，卻沒有履行增值稅繳納義務的；
五是國家稅務機關規定的其他情況。
對達到清算條件應當進行清算的納稅人，應准備報送清算資料：
《房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告》、國有土地使用權證書、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、銷（預）售許可證、詳細規劃總平面圖復印件；取得土地使用權所支付金金額的憑證、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銀行貸款合同及利息結算證明材料、房地產開發項目工程決算及竣工驗收報告、無償提供公共配套設施及無償提供給有關單位的證明材料、財務會計報表等。
二、明確項目收入及其應注意的問題
土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。准確核算增值額，還需要有準確的房地產轉讓收入及扣除項目的金額。針對這種情況就需要房地產開發商將房地產項目作為清算目標，對每一個項目的各項情況進行全面、細致、精準地核算。
在確認收入時，以全額的方式，開出房產銷售發票，以發票上面登記的錢數為標准；沒開發票，以及發票尚未以全額的方式開出的，可以將買賣方的交易合約作為參考對象，合約中的交易金額作為交易標准；銷售合同書面上的房產面積不符合現實中所測得的面積的，在清算前房款已經給補還的，必須在增值稅計算時對應做出調整。
現實情況下，房地產開發商一般是將已經轉為銷售收入的預收賬款科目借方金額形成銷售明細表，一般以樓號為單位來製作明細表，其中涵蓋：銷售合同編號、客戶姓名、銷售面積、每平米的價格、房款合計數等等。需要對清算穗項目銷售明細表的金額進行核對，確保同一項目已經結轉的收入金額與銷售合同、銷售發票金額相一致。
對銷售收入加以核對的過程中需要引起注意的收入確定問題：
第一，房產企業把所開發的房產用在員工身上，例如：各種福利待遇等等，以及用來償還外債、或者以各種方式來取得非貨幣性資產等，一旦出現所有權轉移則視作和房產銷售性質相同；
第二，將開發的房產中的一部分為自己所用，例如：租賃他人、或自行開展商業經營活動等等，仍保有自身產權，未被轉讓的，則不納入土地增值稅核算范圍。
在確認收入的同時，合理確定住宅類型，也就是是否為普通住宅，如果是普通住宅則要合法享受普通住宅增值稅優惠政策，國家規定：普通住宅增值額在20%以內的免稅。另外，需要注意誠意金、訂金、退房違約金對土地增值稅清算的影響。
三、確認土地增值稅扣除項目應注意的問題
明確收入後，就需要進一步確認清算項目有關的扣除項目金額。開發商在房地產開發過程中必然會涉及到一系列過程，每一個過程都要獲得或付出一定的資金，但無論哪一個過程都必須出具合法證件，例如：為獲土地使用權的付出、施工建設的費用成本等等。不允許出現雖然持有合法憑證，但卻沒有實際繳納稅款的不良現象，因為這會在很大程度上影響納稅的威嚴。
第一，取得土地使用權所支付的金額，要在符合法定程序的前提下得到有效憑據的支持，也就是要有國土資源部提供的合法證據，與之相對應的契稅也要達到國家的法定標准。
對於拆遷安置問題，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，要嚴格依照法規與合約規定來將此確認為拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款應抵減本項目拆遷補償費。
第二，房產開發商在房產開發整個過程中涉及到多道程序，每一道程序都會涉及到一些費用，例如：前期原料籌備費、建設施工費、基礎設施費、開發間接費用應據實扣除，要同具體的文件報告保持一致，這些文件包括：決算文件、施工合約文件、工程結算文件……
工程建設完成並被驗收以後，參照合約內容，需要將工程安裝企業的一部分工程費用扣除，扣除的費用充當項目開發的質量擔保，工程安裝企業憑借這部分質量擔保金來向房產企業申請發票，土地增值稅要根據發票中的金額數量來進行核算；相反，沒有發票的，扣留的質保金不得計算扣除。開發商由於工程進度落後，導致建設工期超時完工所繳納的土地閑置費不作為增值稅核算項目。房產企業對自身裝潢的房產用於銷售，其中所涉及的裝潢花銷歸入成本范圍。

『柒』 房地產開發企業土地增值稅清算的條件是什麼

土地增值稅的清算條件

一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3、直接轉讓土地使用權的。

二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；

2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4、省稅務機關規定的其他情況。

(7)項目貸款利息土地增值稅清算擴展閱讀：

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
納稅人委託稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

『捌』 土地增值稅清算的條件和流程

（一）納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：

1：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2：整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3：直接轉讓土地使用權的。

（二） 同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；

2:取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3:納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算；

4:省（直轄市）稅務機關規定的其他情況. 流程：

1、當項目符合清算條件時，向稅局申請清算。

2、先做一個測算。

3、找一家稅務師事務所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務師事務所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標准來給出底稿，要有足夠的准備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標准又不觸犯發售法規的情況下，同意讓稅務師事務所出報告，最好找兩家以上的稅務師事務所出鑒證。

4、出來鑒證之後，去稅務局交相關資料。

5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們人員都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的。

6、他們審核完畢，認了申報的數據或者認了他們清算出來的數據。

7、通知你交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了。

(8)項目貸款利息土地增值稅清算擴展閱讀：

計算公式

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。

計算方法

和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：

按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。

增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。

增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。

按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：

（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。

土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。

（2）征稅面比較廣。

凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。

（3）實行超率累進稅率。

土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實行按次徵收。

土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。