房地產開發貸款企業評級

『壹』 企業評級授信基本情況怎麼寫

關於××××××公司信用等級評定AA+級及授信3000萬元的調查報告

一、客戶基本情況
（一）歷史沿革、產權制度、注冊地、注冊資本（外資企業還要反映投資總額、注冊資本及到位情況）、出資人、股權結構、主要出資人資信狀況及實力、佔地面積、建築面積、員工結構；
××××××公司(以下簡稱公司)，企業性質為有限責任公司，注冊資本6000萬元，注冊地址：×××濟開發區×××路×××號，主營化纖長絲加工、製造、銷售，自營和代理一般經營項目商品和技術的進出口業務，法定代表人×××。
公司在2005年我行組織項目貸款評估時原名為×××公司，是由原××有限責任公司更名成立。公司始建於1995年×××月×××日，是×××有限公司在租賃×××分廠的基礎上成立的有限責任公司，×××年10月15日正值×××分廠在×××政府主持下進行企業改制和資產拍賣，由×××公司全面收購，收購結束後為與原企業有所區別，該公司於×××年12月25日更名為×××公司。2006年×××月×××日為適應企業發展的需要，經××省工商行政管理局核准更名為××××××公司。
公司注冊資本6000萬元全部到帳×××年×××月×××日經股東會決議，×××等8位股東將所持股權×××萬元轉讓給×××，目前股東×××持股×××萬元，占注冊資本的76.54%；×××持股×××萬元，占注冊資本的23.46% ，並已報×××商行政管理局備案。
公司佔地面積×××㎡，建築面積××× ㎡，現有員工×××人，其中工程技術人員35人，占職工總數的8％，大學以上12人,大專16人。
（二）組織架構、內部決策管理及財務管理模式；
2000年以來，公司規模不斷壯大，管理機制也不斷完善，公司內部機構設置嚴謹，按照各自職能成立了生產部、財務部、技術部、市場營銷部等部門，公司各部門能夠相互協作，齊心協力，擴大公司銷售網路，在抓企業內部管理的同時，不斷完善公司各項管理制度，並制定了一套管理嚴謹、權責明晰的現代企業制度，按公司章程由公司董事長主持股東高層會議並通過各項決議；現行公司財務管理工作按股份制企業會計准則、制度執行。
（三）高級管理人員的主要經歷、信用記錄、管理經驗和經營業績等情況；
公司董事長×××，×××工學院畢業，他從事本行業多年，積累了豐富的經營管理經驗。他經常帶領管理人員去全國各大城市開展市場調研，及時關注×××行業的最新動態，在他的帶領下，公司先後被授予×××市百強私營企業、×××技改先進集體，×××市安全生產示範單位、×××銅牌企業、×××銀牌企業、×××市工業企業三十強、×××市最具發展潛力企業等榮譽稱號。根據個人信息系統查詢，有逾期記錄。個人貸款余額500萬元。×××於×××年8月13日向×××個人住房公積金貸款中心貸款×××萬元，個人住房貸款目前已經還清，在貸款期間，個人住房貸款有3次逾期記錄，為此我行通過核實此事，×××雖有逾期記錄，其逾期時間最長不超過一星期，其主要原因是××常年出差在外，還款委託公司財務人員辦理，由於財務人員工作疏忽沒有及時還款造成的逾期，沒有惡意行為。
副總經理×××大學畢業，會計師。成立以來一直主管公司的財務，具有豐富的財務管理經驗，自擔任公司的財務主管期間，制訂了一系列有利公司發展的財務規劃。
（四）發展戰略、經營范圍、主導產品、技術保障及研發能力；
公司經過多年的市場調查，針對國內×××紡織品需求總量大、產品檔次低、中高檔模擬產品緊缺的現狀，瞄準國內同行業的先進水平，於2005年在×××經濟開發區征地100畝，投資1.43億元,進行異地搬遷擴能改造，重點開發功能性纖維、差別化纖維、復合型纖維。形成年產2.3萬噸滌綸長絲的生產能力，年銷售收入超3.8億元。
目前，公司正在加大流動資金的投入，力爭發揮產能的最大化，不斷擴大出口長絲的生產量，利用本企業產品質量優勢，爭取更多的客戶。同時調整工藝路線，增加配套設備，降低生產成本，擴大高附加值產品的生產，爭取利潤最大化。公司有較好的發展前景。
（五）所從事的行業必須明示（多行業經營的要分別說明），同時分析受國家宏觀經濟政策、產業政策、行業政策的影響、行業發展趨勢；
公司從事的行業為化學纖維製造業，根據國家發改委頒布的《產業結構調整指導目錄》（鼓勵類第21款第9條），規定了×××行業產業結構調整的方向，明確了要鼓勵多功能、差別化化學纖維的生產。結合國家紡織工業「十五規劃」的要求，×××行業要積極開發新品種，進一步拓寬應用領域，重點開發功能性纖維、差別化纖維、復合型纖維。由於復合超細纖維具有纖度細、吸水性強、織物手感好的特點，廣泛應用於仿麂皮、模擬絲、第二代人造革、防水透氣超高密織物及高性能清潔布、玩具面料等，具有良好的市場前景和經濟效益。在我國周邊國家和地區如×××公司和中國台灣的××、××、××等公司也開始新建或擴建××復合纖維生產線，他們的總能力已達到3.5萬噸／年，且增長率達30％，全球生產能力包括義大利和美國在內已達到7.5萬噸／年，其中長絲達5.5萬噸，美國近幾年中生產能力增加了近10倍。近幾年，我國的需求量不斷攀升，預計到今年年底，超細旦復合纖維的需求量將達到10萬噸，而生產量據初步估計在6萬噸左右。因此，公司新上的8000T柔性復合超細旦纖維項目既符合國家產業政策，同時該項目科技含量高、附加值大，產品應用前景廣闊。
（六）生產經營的合法性，如營業執照、貸款卡等證照的年檢情況；特殊行業生產經營許可證取得情況；在建或已建成項目的立項、審批（或核准）手續合法性、土地使用權取得情況、環保達標及資源消耗狀況等；
該公司主體資格合法，有工商局核發的營業執照，並且經過年檢，貸款卡均已年檢，企業經營合法。
二、生產經營情況（近三年及近期）
（一）生產工藝流程、主要設備型號、先進程度和運行狀況；
××××××××××××，這樣既可以使得投資最小化，又可保證關鍵技術的領先。
（二）生產能力、實際產量及成本分析、生產經營周期分析；
××××××××××××，公司現主要產品結構為：××××××××××××，產品輻射到××、××、省一市，在用戶中享有較高質量信譽。
（三）主要原材料及主要供應商的名稱、市場價格走勢和結算方式；
（四）主要產品市場價格走勢、主要銷售商名稱、年銷售額和結算方式;
目前主要產品市場價格穩定，結算形式主要是現匯及銀行承兌匯票。公司產品的部分用戶見下表：
××××××××

（五）主要產品的市場前景，主要競爭對手及在競爭中的優、劣勢比較。其中，只要產品涉及出口的，一是必需分別說明其出口商的"海關商品代碼"，二是要說明其全年國際業務量，三面要說明其佔全部銷售收入的比重；
××××××××
（六）市場營銷策略及實行情況；
××××××××
（七）在建及擬建項目的主要情況。
××××××××
三、客戶財務狀況分析
（一）近三年及近期的主要財務項目
近三年及近期的主要財務數據： 單位：萬元
項 目 2008年12月 2009年12月 2010年12月
流動資產
貨幣資金
短期投資
應收票據
預付帳款
應收帳款
存 貨
其他應收款
長期投資
長期股權投資
長期債權投資
固定資產
固定資產凈值
在建工程
無形資產
出讓土地
總資產
流動負債
短期借款
應付票據
應付帳款
預收帳款
其他應付款
長期負債
長期借款
長期應付款
總負債
所有者權益
實收資本
資本公積
未分配利潤
銷售收入
銷售利潤
銷售利潤率
利潤總額
資產負債率
流動比率
速動比率
應收帳款周轉率
存貨周轉率
凈資產收益率
經營性現金凈流量
投資性現金凈流量
融資性現金凈流量
現金凈流量
註： 2010年年報經××××××××會計師事務所審計；
有關財務數據分析：
（二）主要財務指標分析
1、償債能力分析：
項 目 2008年末 2009年末 2010年末 行業值
資產負負債率 33% 40% 38% 60%
流動比率 109% 101% 120%
速動比率 32% 30% 75% 47.1%
現金流動負債比率 32% 5.5% 34.8% 10.8%
帶息負債比率 85.9% 84% 55.5% 58.7%
企業的資產負債率為38%，處於行業平均水平以下，低於行業值，企業的長期償債能力較強。2010年末，企業的流動比率為120%，速動比率為75%，較年初有所上升，企業的短期償債能力有所增強。現金流動負債比率34.8%高於行業值。帶息負債比率55.5%比上年有所下降, 低於行業值。
2、盈利能力分析：
項 目 2008年末 2009年末 2010年末 行業值
銷售收入增長率 -1.7% 1.31% 16.7%
銷售利潤率 7.63% 6.1% 7.5%%
利潤率 3.3% 3% 3.2%
凈資產收益率 7.6% 6.5% 5.9% 2.4%
總資產報酬率 7.04% 9.16% 6.8%
2010年公司實現銷售收入×××萬元，比上年增長16.7%。利潤794萬元，比上年增長28.6%。凈資產收益率5.9%，高於行業值。由於總資產增幅較大，因此，總資產報酬率有所下降。
3、營運能力分析：
項 目 2008年末 2009年末 2010年末
總資產周轉率 1.48 1.37 1.46
存貨周轉率 6.33 5.4 6.1
應收帳款周轉率 1462 2072 864
總資產周轉率1.46，高於行業優秀值。存貨周轉率比2009年有所下降，因此，周轉次數加快。由於年末應收帳款增加，導致應收帳款周轉速度減慢，但仍高於行業優秀值。資金佔用在合理的范圍內，利用率較高。
4、現金流量分析；
項 目 2008年末 2009年末 2010年末
經營性現金凈流量 1462 333 2241
投資性現金凈流量 -792 -718 -389
融資性現金凈流量 -562 640 696
現金凈流量 108 255 2548
從上表可以看出，企業經營狀況好，經營性現金凈流量為2241萬元，現金流量充足。投資性現金凈流量為-389萬元，主要是企業增加了固定資產的投入。融資性現金凈流量696萬元，主要是企業其它借款增加。
（三）財務狀況綜合評價
根據上述各項財務數據分析，該公司目前經營正常，財務指標較好，盈利水平穩定，公司主營業務收入穩定，企業經營性現金流量充足，長期償債能力強，企業有充足的第一還款來源。經營發展態勢較好，企業的資本結構、負債結構、資產結構均較為合理。
四、客戶資信狀況
（一）開戶情況、基本帳戶行，與×××銀行信用關系開始時間，貸款分類情況。
公司在我行開設基本帳戶，目前，在當地工行、建行、××銀行、信用聯社開立一般帳戶。企業與我行從2000年開始建立信貸關系。2010年信用等級為AA+級優質客戶，貸款分類為正常；
（二）、上年度授信額度、授信方案及使用情況。
2010年授信額度為3500萬元，其中：流動資金貸款3000萬元、固定資產貸款500萬元。2010年底我行信用余額為1398.76萬元（銀行承兌匯票貼現58.76萬元）。
（三）調查時點的銀行信用總額及明細、我行信用總額及明細、對外擔保總額及明細。
經2011年3月16日人行信息系統查詢，該公司貸款5230萬元、承兌匯票766.19萬元、票據貼現39萬元。對外擔保1800萬元，為××××××××廠保證擔保。
銀行信用總額及明細 單位：萬元
項 目 流動 固定 銀承 國際業務 保函 小計
××銀行
××銀行
××銀行
合計
（四）或有負債結構分析；
經人行查詢，公司對外擔保1800萬元，對外擔保額占凈資產17.3%。 單位：萬元
項 目 貸款 銀承 開證 保函 其他 小計
××廠
合計
五、客戶評級、分類
經審查，客戶所屬國民經濟行業屬性以《國民經濟行業分類注釋》（2008年版）為依據，按照企業上年度營業收入最大的活動確定，國民經濟行業屬性主要是××製造業，因此確定客戶國民經濟行業屬性一級製造業、二級××製造業、三級××製造、四××製造。
1、客戶擬認定的信用級別及其理由
根據要求，該公司為評級未到期的存量客戶，沿用上年度信用等級AA+級。C3評級有效期到2011年7月28日。
2、客戶擬評定的分類等級及其理由
經審查，對照客戶分類辦法中51個客戶分類模板，該客戶類型屬於工業類—化纖類客戶。對照分類標准，該客戶除了生產能力未達要求外，符合優質客戶認定標准。
工業類-化纖優質客戶認定表
指標 分類標准 實際情況 是否符合
客戶屬性 行業中有競爭力，且××生產能力要達到10萬噸/年（含）以上 行業中有競爭力，且××生產能力達到2.3萬噸/年（含） 否
環 保 達標 達標 是
信用等級 AA級（含）以上 AA+級 是
資產負債率 小於61%(含) 38% 是
資本規模 實收資本大於1000萬元(含)或凈資產大於2000萬元(含) 實收資本6000萬元 是
經營規模 銷售大於1億元（含）及盈利 銷售24203萬元，利潤794萬元 是
經營性現金凈流量 大於0或近3年之和大於0 經營性現金凈流量2241萬元 是
信用狀況 信用狀況良好（含企業法人代表、高管人員）在我行及他行無不良貸款 信用狀況良好、在我行及他行無不良貸款 是
該企業在××市工業企業20強中排名12位，企業產品市場定位高，附加值高，在行業中有較強的競爭力，為了擴大生產規模，提高市場佔有率，企業正在抓緊制定2011年市場拓展計劃。並准備新上××××××××××，故特別認定為優質客戶。
六、擔保情況分析
（一）我行及他行存量信用的擔保情況，
該企業2010年底信用余額4429.25萬元（低風險除外），其中：××貸款1340萬元，用公司房地產抵押，並追加法定代表人××連帶責任保證擔保；銀行承兌匯票貼現58.76萬元。
××銀行貸款800萬元用機器設備抵押；××工行貸款1430萬元，用房地產及存貨抵押、銀行承兌739.25萬元（全額保證金）、銀行承兌匯票貼現61.24萬元，第二還款來源合法、有效、足值。
（二）對擬發生信貸業務計劃採取的擔保情況：
用房地產抵押，房地產位於××經濟開發區××號，房屋建造於2005年，面積××平方米，評估價××萬元，國有土地使用權面積××平方米，工業出讓用地，使用年限××年3月至2055年3月，評估價××萬元，房地產合計××萬元，抵押率70%，權利值3168萬元，上述房地產經我行內部確認價值合計××萬元。
七、該客戶對經辦機構現實或潛在的綜合回報情況。
公司與我行建立信貸關系十年多來，一直能保持良好的合作關系。貨款歸行率達80%。公司對××行忠誠，去年存款平均額達到××萬元，所有員工全部在我行營業部辦理金穗卡用於發放工資，卡日均存款在20多萬元，2010年利息收入180萬元，2010年收取中間業務22萬元，隨著公司出口業務的擴大，今後將給我行帶來一定的國際結算業務。該客戶對我行現實和預期的綜合回報較為明顯。
八、授信額度核定
（一）授信額度理論值測算依據及結果
該公司所屬行業為××製造業，對照行業可接受值資產負債率為60%，信用等級系數90%，對該公司採用公式法測算並根據C3系統測算，授信額度理論值為12259.07萬元，剔除低風險銀行承兌匯票382萬元，授信額度理論值確認值11877.07萬元。
（二）實際信用需求測算依據及結果。
據總行流動資金管理辦法測算：
按照上年度利潤率、營運資產周轉次數測算需求：
營運資金總量＝{上年度銷售收入×（1+預計銷售收入年增長率）×(1-上年度銷售利潤率)/上年營運資產周轉次數}×（調節系數1+調節系數2）={24203×（1+8%）×(1-7.6%)/3.5}×（1+0.2）=8333萬元。
資金營運缺口=營運資金總量-即期流動負債-即期自有資金+到期不再續借的銀行貸款+自有資金中用於購置長期資產或分紅的部分=8333-6427-1323+0+0=583萬元。
我行可核定最高流動資金額度=資金營運缺口+我行已有流動資金額度=583+3000＝3583萬元。我行擬核定授信額度為3000萬元。
（三）授信方案：
一是上年度授信方案的評價
2010年授信額度3500萬元，其中：流動資金貸款3000萬元、固定資產貸款500萬元。2010年底我行信用余額為1398.76萬元（銀行承兌匯票貼現58.76萬元），固定資產貸款500萬元到期收回，因去年年底受信貸規模控制，我行與企業協商該公司年末歸還貸款1660萬元。所以授信余額尚未用足。
二是本年度授信方案
1、授信對象為經××市××工商行政管理局核准登記、與我行已經建立信用關系的單一法人客戶；
2、授信額度及分配方案：
根據公式測算該公司理論授信額度為11877.07萬元，企業實際信用需求經測算為3583萬元，擬授信額度為3000萬元，組合授信品種為流動資金貸款及20%保證金的銀行承兌匯票。
3、用途為采購××。
4、價格：公司與我行建立信貸關系以來，一直保持良好的合作態勢，對我行現實的綜合回報較為明顯，且授信用房地產抵押，該貸款確定綜合回報率25%，符合貸款定價規定要求。
5、擔保方式：公司貸款3000萬元用房地產抵押，並追加法定代表人連帶責任保證擔保。
6、授信監管條款
（1）辦妥合法、合規、有效、足值的房地產抵押擔保手續，並辦理好以我行為第一受人益的財產保險。
（2）嚴格按貸款用途監督使用。
九、信貸風險分析及其防範
（一）主要信貸風險分析
1、有利因素：公司目前經常正常有效益，銷售收入也較穩定，資金結構比較合理，與我××行合作關系良好。同時，該公司在同行業中聲譽較高，前景較好，企業經營性現金流量充足，長期償債能力強，銷售不斷增加，盈利能力逐步增強。第一還款來源有保證。貸款用房地產及設備抵押，並追加法定代表人連帶保證責任，第二還款來源有保障。
2、不利因素：近年來，國際上原油價格波動較大，原材料價格的不穩定，因此，造成企業盈利能力的不確定。
（二）信貸風險的防範措施
（1）加強對該公司貸款用途的管理，做到貸款合法合規。
（2）不定期地加強對該公司的貸後檢查和管理，對其經營狀況、財務狀況加強監管，特別是財務指標中的應收帳款，存貨等指標的監控，做好風險預警。在一定程度上加強對該公司的調查管理，及時掌握企業的經營情況，對其經營狀況、財務狀況監督和管理，能有利於降低我行貸款風險。
十、調查意見
（一）客戶總體評價、所屬行業屬性及明確的調查結論
生產經營符合國家產業政策和環保政策，管理層具備一定專業經驗且素質較好；經營實力、財務實力和抗風險能力較強，現金流能滿足正常生產經營需要，信用狀況良好，發展前景穩定或向好，對我行綜合回報較好，信貸風險較低。
經調查，客戶所屬國民經濟行業屬性以《國民經濟行業分類注釋》（2008年版）為依據，按照企業上年度營業收入最大的活動確定，國民經濟行業屬性主要是化學纖維製造業，因此同意確定客戶國民經濟行業屬性一級製造業、二級××製造業、三級××製造、四級××製造。該公司為評級未到期的存量客戶，沿用上年度信用等級AA+級。符合規定要求。
該企業在××市工業企業20強中排名12位，企業產品市場定位高，附加值高，在行業中有較強的競爭力，為了擴大生產規模，提高市場佔有率，企業正在抓緊制定2011年市場拓展計劃。並准備新上16000噸××××××××。
根據公式法測算該公司理論授信額度為11877.07萬元，企業實際信用需求經測算為3583萬元，同意授信額度為3000萬元。
（二）信用發放條件、合同約定內容；
對該公司組合授信3000萬元品種為流動資金貸款及20%保證金的銀行承兌匯票，期限一年，綜合回報率在25%，貸款用房地產抵押，並追加法定代表人連帶責任保證擔保。
（三）授信管理要求；
辦妥合規、合法、有效、足值的房地產抵押手續，並辦理好以我行為第一受人益的財產保險；嚴格按流動資金貸款用途監督使用。
同時聲明：該企業不是《中華人民共和國商業銀行法》所指的關系人。

『貳』 辦理中行房地產企業貸款需要什麼條件

1、申請中行房地產開發貸款的客戶需具備如下條件：
（1）經國家房地產業主管部門批准設立，在工商行政管理機關注冊登記，取得企業法人營業執照並通過年檢，取得行業主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書的房地產開發企業。
（2）開發項目與客戶自身資質等級相符。
（3）已辦理當地人民銀行頒發的貸款卡。
（4）貸款用途符合國家產業政策和有關法規。
（5）具有健全的經營管理機構、合格的領導班子及嚴格的經營管理制度。
（6）經營、財務和信用狀況良好，具有償還貸款本息的能力。
（7）能夠落實中國銀行認可的擔保方式。
（8）需要在中國銀行開立存款賬戶，並辦理一定金額的存款和結算業務。
（9）所從事的項目開發手續文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開（施）工許可證，按規定繳納土地出讓金及動工，土地使用權終止時間不得早於貸款期終止時間。
（10）開發項目的實際功能與規劃用途相符，可有效滿足當地住宅市場的需求，有良好的市場租售前景。
（11）開發項目的工程預算、施工計劃符合國家和當地政府關規定，工程預算總投資能滿足項目完工前由於通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。
（12）開發項目自有資金應達到項目預算總投資的35%，並須在銀行貸款到位之前投入項目建設。
2、申請土地儲備貸款的客戶需具備如下條件：
（1）已取得企（事）業法人資格，在相關部門辦理營業執照並辦理年檢手續。
（2）所在地政府已建立土地儲備管理制度，其能夠通過統一收購、統一徵用和統一交易實現對土地一級市場的壟斷和管理，所在地的土地收購、儲備、出讓、房地產評估等行業的市場行為較為規范。
（3）所從事的土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方法律、法規和政策，有較為完善的工作規章制度和財務管理制度。
（4）具備一定的資本金，有一定的抗風險能力，能夠從土地轉讓收益中提取一定比例留存收益或採用其他方式補充資本金。
（5）所申請貸款擬收購、徵用、儲備的土地的總體利用規劃和年度利用計劃已基本明確。
（6）已獲得當地人民銀行頒發的貸款卡。
（7）申請的貸款須與具體地塊相對應，土地儲備貸款應落實抵押擔保及其他必要的擔保方式，貸款金額不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不超過2年。
（8）需在中國銀行開立存款賬戶，並辦理一定金額的存款和結算業務。

如有疑問，歡迎咨詢中國銀行在線客服或下載使用中國銀行手機銀行APP咨詢、辦理相關業務。

以上內容供您參考，業務規定請以實際為准。

『叄』 銀行房地產企業信用等級評定的評分標准

若是銀行信用等級評定，需提供如下資料：
1、客戶組織機構圖；
2、信用等級評定委託書；
3、近兩年未資產負債表損益表及現金流量表；
4、年檢後營業執照、代碼證、貸款證復印件；。
5、公司簡介；
6、近兩個年度納稅申報表或有效匯總納稅資料；
7、企業實收資本驗收報告；
8、擬作為貸款抵（質）押物評估價值復印件或證明；
9、近兩個年度的工業用水（電）費繳納清單復印件或有效匯總繳納憑證（工業企業）
10、其它需要上報的有關資料。

目前各家銀行都有自己的一套信用等級評定標准，一般是根據企業的經營情況計算一些財務指標，包括諸如流動性、盈利能力、經過管理能力、發展前景等。根據標准對其進行評分。一般滿分100分，90-100分的為AAA級，80-89分的為AA級，70-79分的A級，依次類推。
不過各家銀行的評級一般只作為自己對企業發放貸款的評價標准，對外沒有什麼參考意義，各銀行之間的評分也不具有可比性。
現在中國人民銀行牽頭對持有貸款卡的企業進行資信等級評定，和各家銀行的評級區別不大，只不過是有一相對統一的標准。但各家銀行基本還是按自己的標准進行評級，人民銀行進行的評級只作為參考。
由於中國目前的誠信水平普遍很低，企業財務數據也缺少透明度，因此評級沒有太大的意義。

『肆』 多家房企信用評級被下調，會對企業有何影響

根據目前主流金融機構的分析，他們在這一次的信用調整報告當中，就直接下調了很多家房企的信用等級。這也就意味著，在以後他們想要通過市場和銀行進行融資的話，那麼不僅要經歷更為嚴格的監管，同時也需要付出更為高昂的成本。很多人在看到這個評級的時候，都認為房地產的冬天已經開始來臨，今天我們就來探討一下，為什麼要下調他們的信用等級，以及這樣做會有什麼樣的影響。

第三，如何評價這樣的政策？

我認為這樣的政策還是非常好的，畢竟如果真的有大量的資金湧入到房地產市場當中的話，那麼也就意味著房地產的價格想要穩定是非常困難的，在這一次的下調信用等級當中，就直接對目前27家房地產公司進行調整。其實從這里就可以看出，大多數的房地產公司不足以應對目前的金融風險。

『伍』 企業信用評級能給企業帶來哪些好處呢

你好，列出了9個好處
1、企業取得守合同重信譽企業確定後，有利於進步企業誠信度和樹立企業良好形象，還可以體現企業是以誠信求生存、一起也有利於增強企業市場或在同行中的競爭力；
2、將可享用工商、海關、稅務、查驗檢疫、質監、建設、科技等16個行政部門的50多項優惠扶持政策，包括辦證、產品進出口通關、工程投標和信貸、財務扶持等一系列優先和優惠政策扶持；
3、取得守合同重信譽企業確定，有利於廣告宣傳網站推廣;
4、產品及其包裝、裝潢、說明書、展會等可使用 「守合同重信譽」企業字樣；
5、政府收購優先或工程投標加分6-12分之間；
6、經過守重確定有利於開拓有實力的經銷商和代理商和顧客；
7、評定《名牌產品》、《高新技術企業》、《中小企業創新基金》等政府項目時，對經過《守合同重信譽企業》給予評級加分；
8、部分地區銀行對經過《守合同重信譽企業》的企業增加貸款授信額度；
9、利於企業產品進入大型的流轉市場及賣場(商場、超市)。

『陸』 銀行企業信用資質等級詳細介紹一下，謝謝

各省、自治區、直轄市分行，各直屬分行：

為規范和加強農業銀行房地產開發貸款管理，提高貸款決策水平，現將《中國農業銀行房地產開發企業信用等級評定辦法（試行）》印發你們，請遵照執行。

如執行中遇到問題，請及時報告總行（信貸管理二部）。

附：

中國農業銀行房地產開發企業信用等級評定辦法（試行）

第一章總則

第一條為規范農業銀行房地產開發貸款管理，完善貸款客戶信用分類標准，優化客戶結構，提高房地產貸款質量，特製定本辦法。

第二條房地產開發企業信用等級評定是指農業銀行以房地產開發企業為評定對象，按照統一的財務指標和測算標准，對開發企業資信、經營狀況進行綜合評價和信用等級確定，從而區分企業信用狀況的一種信貸管理方法。

第三條房地產開發企業信用等級評定應遵循企業實事求是、公平合理、科學規范的原則。貸款企業必須進行信用等級評定，其他企業應遵循企業自願的原則。

第四條農業銀行在評定房地產開發企業信用等級過程中，涉及企業有關資料，未徵得企業同意不得對外提供。

第二章評定對象和條件

第五條農業銀行房地產開發企業信用等級評定對象：

（一）已與農業銀行建立了借貸關系的房地產開發企業；

（二）向農業銀行申請建立信貸關系的房地產開發企業；

（三）需要農業銀行提供資信證明的房地產開發企業；

（四）其他需要評級的房地產開發企業。

農業銀行房地產開發企業信用等級評定對象不包括房地產開發項目公司。

第六條農業銀行房地產開發企業信用等級評定對象的基本條件：

1.具備企業法人資格；

2.具有有權部門批準的房地產開發資質證明；

3.從事房地產開發兩年以上，且經營正常；

4.企業財務制度健全，財務報表真實。

第三章評定指標

第七條房地產開發企業信用等級評定指標為：到期貸款償還率、貸款付息率、售（租）房款歸行率、資質等級、資產負債率、應收賬款周轉率、利潤率、總資產報酬率、投資進度完成率、開發產品銷（預）售率、開發產品優良率、企業領導者素質及經營機制等。其中前5項指標為主要評定指標，後7項指標為輔助評定指標。

第八條房地產開發企業信用等級評定實行百分制。依據評定指標及權重，根據企業信用的現實風險和潛在風險，確定各項指標的具體分值（見附表）。

第九條房地產開發企業信用等級分為AAA、AA、A、B四個等級。

AAA級企業：得分在90分以上（含90分），且符合下列條件：

1.貸款付息率、到期貸款償還率、資產負債率為滿分；

2.參與同行業評定的，應為省級十強房地產開發企業；

3.有優秀的履約業績，在同業與銀行界具有較高的信譽；

4.有穩定的高於同業平均水平的獲利能力；

5.領導者素質佳，經營機制好。

AA級企業：得分在80分－89分（含80分），且資產負債率不高於60％，貸款付息率、到期貸款償還率為滿分，為省級骨幹企業。

A級企業：得分在70分－79分（含70分），且資產負債率不得高於70％，有良好的償債能力；

B級企業：得分在60分－69分（含60分）。

第四章評定組織和程序

第十條房地產開發企業信用等級由各省、自治區、直轄市分行和直屬分行（以下簡稱分行）集中評定，信貸部門（房地產信貸部）具體操作或委託有資格的咨詢評估機構評定，省級分行以下無評定的權利。受託評估機構應按照本辦法規定的指標和標准組織評定，評定結果須經農業銀行信貸部門（房地產信貸部）認可。

第十一條房地產開發企業信用等級評定程序包括受理申請、組織初評、組織評審、等級確認。受理申請、組織初評、組織評審的具體操作比照《中國農業銀行企業信用等級評定辦法》執行。信用等級AA級以上（含AA級）的房地產開發企業由分行貸款審查委員會確認。

第十二條評定時效。房地產開發企業信用等級每年評定一次。評定的房地產開發企業信用等級有效期1年。房地產開發企業信用等級評定工作每年一季度進行。在徵得開發企業同意後，4月份公布評定結果。

第十三條各分行及所屬分支行都要按審批許可權對評定了信用等級的房地產開發企業分別建立經濟檔案。AAA級信用等級企業名單，要報總行信貸二部備案。

第五章附則

第十四條本辦法由總行負責制定、解釋和修訂。

第十五條本辦法從發布之日起試行，試行期為一年。

附件一：

中國農業銀行房地產開發企業信用等級評定考核計分表

企業名稱：標准分100階段實際得分：評定級別：

┏━┯━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━┯━━┯━━━━━┯━━┯━━┓
┃序│考核指標│ 計算公式及數據 │實際│標准值│滿分│實際┃
┃號│││值│││得分┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃1 │到期貸款│ 到期貸款償還額／貸款額 ││ 100% │10│┃
┃│還率│││││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃2 │貸款付息│ 實際付息額、應付利息額 ││ 100% │10│┃
┃│率│││││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃3 │售（租）│售（租）房款歸行額／││ 90%以上│10│┃
┃│房款歸行│ （銷售收入×農行貸款權重） ││（含90%） ││┃
┃│率│││││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃4 │資質等級│ 一級12分、二級8分、三級4分 │││12│┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃5 │資產負債│ 負債總額／資產總額 ││ 50%以下│15│┃
┃│率│││（含50%） ││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃6 │應收賬款│ 銷售收入／應收賬款平均余額 ││ 100%以上 │5 │┃
┃│周轉率│││（含100%）││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃7 │利潤率│ 利潤總額／銷售總額 ││ 15%以上│5 │┃
┃││││（含15%） ││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃8 │總資產報│（利潤總額＋利息支出）／││8%以上│5 │┃
┃│酬率│ 總資產 ││ （含8%） ││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃9 │投資進度│ 實際投資額／計劃投資額 ││ 90%以上│4 │┃
┃│完成率│││（含90%） ││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃10│開發產品│當期開發產品銷預售面積／當期││ 40%以上│15│┃
┃│銷（預）│開發產品面積（含完工面積）││（含40%） ││┃
┃│售率│││││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃11│開發產品│完成的質量優良開發產品面積／││ 35%以上│4 │┃
┃│優良率│完成的開發產品面積││（含35%） ││┃
┠─┼────┼──────────────┼──┼─────┼──┼──┨
┃12│企業領導│（1）好5分；（2）較好3分；（│││5 │┃
┃│者素質及│3）一般1分；（4）差0分││││┃
┃│經營機制│││││┃
┗━┷━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━┷━━┷━━━━━┷━━┷━━┛

附件二：

房地產開發企業評級指標計分辦法

分值

1.到期貸款償還率 100％10分

100％以下 0分

2.貸款付息率 100％10分

100％以下0分

3.售（租）房款歸行率 90％以上（含90％）10分

90％以下0分

5.資產負債率 50％以下（含50％）15分

50％－60％（含60％）13分

60％－70％（含70％）10分

70％以上0分

6.利潤率 （實際值÷標准值）×5

7.總資產報酬率 （實際值÷標准值）×5

8.應收賬款周轉率 100％以上（含100％）5分

100％以下 0分

9.投資進度完成率 （實際值÷標准值）×4

10.開發產品銷預售率 （實際值÷標准值）×15

11.開發產品優良率 （實際值÷標准值）×4

註：1.在計算1、2兩個指標時，老企業按在農行的貸款計算；新企業按在其他行的貸款計算，若企業無銀行貸款高1、2兩個指標滿分。

2.在計算開發產品優良率時，完成的質量優良開發產品面積和完成的開發產品面積是指截止到考察期累計的質量優良開發產品面積和累計完成的開發產品面積。

3.計算各指標分值時，均應採用年末結算報表。

4.對實際值大於標准值的，均按滿分計算。

『柒』 中國銀行房地產企業貸款辦理條件

申請房地產開發貸款的客戶需具備如下條件：
1、經國家房地產業主管部門批准設立，在工商行政管理機關注冊登記，取得企業法人營業執照並通過年檢，取得行業主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書的房地產開發企業；
2、開發項目與客戶自身資質等級相符；
3、已辦理當地人民銀行頒發的貸款卡；
4、貸款用途符合國家產業政策和有關法規；
5、具有健全的經營管理機構、合格的領導班子及嚴格的經營管理制度；
6、經營、財務和信用狀況良好，具有償還貸款本息的能力；
7、能夠落實中國銀行認可的擔保方式；
8、需要在中國銀行開立存款賬戶，並辦理一定金額的存款和結算業務；
9、所從事的項目開發手續文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開（施）工許可證，按規定繳納土地出讓金及動工，土地使用權終止時間不得早於貸款期終止時間；
10、開發項目的實際功能與規劃用途相符，可有效滿足當地住宅市場的需求，有良好的市場租售前景；
11、開發項目的工程預算、施工計劃符合國家和當地政府關規定，工程預算總投資能滿足項目完工前由於通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；
12、開發項目自有資金應達到項目預算總投資的 35%，並須在銀行貸款到位之前投入項目建設。
如需進一步了解，請您詳詢中行當地網點。
以上內容供您參考，業務規定請以實際為准。
如有疑問，歡迎咨詢中國銀行在線客服或下載使用中國銀行手機銀行APP咨詢、辦理相關業務。

『捌』 什麼是房地產開發貸款

近幾年房產泡沫的逐日脹大，讓越來越多的關於房產新名詞進入到了我們的視野，「房地產開發貸款」就是這樣一個對我們來說十分新鮮的名詞，但是也不得不承認，我們中的大部分人對這個名詞缺乏正確的了解，更談不上基本的了解。今天小編就為大家來科普一下這個名詞——房地產開發貸款。想增長多些知識的朋友們就趕緊跟著看下去吧!

什麼是房地產開發貸款

關於房地產開發開發貸款的名詞解釋在網路上不計其數，總的來說，房地產開發貸款指的是房地產開發企業為其他部門或者個人發放的商住房以及其他房地產開發建設的貸款。在這里我們要注意到發放人是各大銀行，其次這是一種中長期貸款，所以穩定性較強。目前來說，房地產開發貸款在國內銀行業務中並不是「佼佼者」，尤其是對於一些較大的銀行來說，所佔比例還不足10%，由此可以看出銀行對房地產開發貸款的執行選擇會慎之又慎。

房地產開發貸款的基本內容

房地產開發貸款的貸款原則是採取抵押擔保或者借款人具備國債、存單、備付信用資質等能夠證明經濟實力的物質要求，如果擔保能力不足，還可以靈活地採用保證擔保，這樣也能補足相應的缺口。房地產開發貸款的對象主要是經過注冊的房地產企業以及經營國有、外資等股份制企業。

房地產開發貸款申請的條件

1、具備企業法人營業執照。

2、具備使用貸款項目的土地權利。

3、取得與貸款項目有關的各類規劃投資許可證、建築許可證等相關真實、有效證明文件。

4、貸款項目最終用途與當地城市規劃發展一致。

5、貸款項目的相關經濟數據合法、符合當地政府規定。

6、在銀行貸款發放下來之前有一定的自有資金投入項目的前期建設。

7、平時與銀行有著正常、通暢的業務往來。

8、開發商企業必要要對建設項目購買保險，且保險的受益人必須將銀行放在第一位。

了解了以上這么多關於房地產開發貸款的知識，不知道大家對這個名詞的理解是否又增進了一步，最後小編也提醒大家該種貸款的申請條件是建立在符合一般貸款申請條件之上的哦，想要最終獲得貸款資格也是來之不易的。

『玖』 房地產開發貸款條件

房地產開發貸款條件：

鑒於購房者獲得的房屋期權可設定抵押，則開發商擁有的房屋期權也應該可以設定抵押。

上海市人民政府第76號令《上海市房地產抵押辦法》第三條就規定了「房屋期權包括房屋建設期權和預購商品房期權」，即依法生效的建設工程總承包合同，建設工程施工總承包合同約定開發商某一時間獲得建成房屋的權利可設定抵押。

建設銀行上海分行曾經嘗試以開發商與施工單位簽定的合法生效的建築工程承包合同為依據，按在建項目分部工程完成工程量分段設定抵押權，分段遞增抵押物，並按約定的抵押額分次發放貸款。

(9)房地產開發貸款企業評級擴展閱讀

土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：

一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。

就房屋開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建築物開發；第三層次為生產、生活服務性建築物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。

『拾』 房地產開發貸款開發商要有二級資質是銀監哪條規定的

銀監局沒有這個硬性規定，只規定了一個貸款風險指引。由各銀行自己制定實施細則。從目前的銀行規定來看，幾乎都要求是二級資質以上，這個是從風險控制上考慮。
《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第三條 商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標准，明確不同類型貸款的審批標准、操作程序、風險控制、貸後管理以及中介機構的選擇等內容。
第十八條 商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對於依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。