㈠ 深圳房產抵押需要注意些什麼
在深圳辦理房產抵押貸款注意細節：借款人資質；放款速度；貸款成本；銀行對所抵押房產的要求，房產抵押貸款的利息，貸款年限，房產抵押貸款還款方式等等這些都是需要注意的事項。
貸款對象：
申請人為具有完全民事行為能力，擁有居民身份證或有效居留證件的自然人。
貸款額度：
以個人住房抵押的貸款額度一般不超過評估凈值的70%;
以個人商用房抵押的貸款額度一般不超過房產評估凈值的60%;
貸款期限：
根據具體貸款用途和抵押期限確定。
貸款利率：
根據具體貸款用途確定。
還款方式：
1年期以下的貸款，可按月付息，到期一次還本。
1年期以上的貸款，可選擇等額或遞減還款方式。
貸款申請人需提交資料：
《房地產證》、身份證明、婚姻證明、收入證明、評估報告、貸款用途證明(如購買商品房合同、購車合同、裝修合同等)、銀行要求的其它資料。
希望可以幫到您！
㈡ 深圳市房產抵押貸款的流程是怎樣的
房產證評估價值，徵信，然後匹配做可以做那個銀行
㈢ 再收緊！深圳房產抵押經營貸也參照政府指導價,兩銀行已執行
深圳住建局發布的二手房指導價，已在各個環節推行。
3月1日，有消息稱深圳以房產為抵押的經營貸口子被收緊，抵押房產也要執行住建局發布的指導價，該指導價比評估公司發給銀行的評估價更低。記者了解到，深圳已有兩家銀行開始實施，預計其他銀行也將效仿。
今年2月8日，深圳市住建局發文建立二手住房成交參考價格發布機制（指導價）。目前，指導價已經在深圳四大行實施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農村商業銀行也加入了隊伍，參考指導價來發放房貸。
經營貸抵押房產評估按指導價打折
「繼銀行按指導價上浮15%被政府辟謠後，經營貸傳出最新消息，也按指導價執行，四大行之一的中行即將執行，抵押金額（放款額度）=面積×指導價單價×7成。目前中行已經停止遞件。」
3月1日，有消息稱經營貸貸款額度將以指導價為基準打7折。記者向深圳銀行人士處了解到，中行和上海銀行深圳分行已經開始執行，經營貸抵押房產的評估，以指導價為基準打折。
過去，銀行對中小企業發放以住房為抵押的經營貸時，會找評估公司報價，並在報價基礎上打7折，留出安全邊際。由於房價多數時候是走在上升通道，評估公司的報價一般比市場實時的成交價格低，但評估公司每隔一段時間會調整評估價。
有銀行業人士告訴記者，雖然評估價低於實時市場成交價，但仍比新發布的指導價高出不少。也就是說，現在個人申請住房抵押貸款，能獲得額度將會減少。上述人士預計，後續其他銀行也會跟進。
深圳四大行均已執行指導價放貸
2月8日，深圳市住建局發布了全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時表示，二手房指導價格的形成，是以近一年深圳樓市網簽價格為基礎，通過調查市場實際成交及銀行評估價，綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價作為發放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，並對此承擔責任。此外，參考價也將會跟隨市場變動進行更新。
深圳最早響應住房指導價的是光大銀行深圳分行。很快，越來越多的深圳銀行加入這個隊伍，有銀行是正式發文，有銀行則是口頭通知。
建行深圳分行明確根據住建局發布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據，自2月23日起開始執行。
幾乎同時，農行深圳分行也表示，新政下發前的二手房貸款按原有制度執行，新政實施後該行以深圳住建局發布的指導價為貸款發放的重要參考，具體細則正在研究制定中。
很快，四大行深圳分行都響應了政府指導價。2月底，總部位於深圳的深圳農商行也做出了類似表態。
房貸按指導價上浮15%
指導價畢竟只是參考，銀行放貸需要基於市場實際情況，按道理應允許有一定的偏離度。這個偏離度到底可以有多大？
曾有人在微博發布消息稱，二手樓按照指導價放款，可以上浮15%，即如果指導價10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經營抵押貸款暫時按照原評估價。但上述消息並沒有得到銀行的確認，包括被點名的兩家銀行也未置可否。
招商銀行深圳分行對記者表示，該行將嚴格執行監管要求。建設銀行深圳分行則表示，為貫徹落實「房住不炒」，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，該行將二手房成交參考價格作為個人再交易貸款發放的重要參考依據，具體實施細則還在進一步研究和完善中。
多地嚴查經營貸違規流入樓市
2020年以來，政府鼓勵銀行對小微企業主發放房貸，讓部分人看到了鑽政策漏洞的機會。
相比住房按揭貸款，經營貸價格更便宜且有額度，於是有購房者想出辦法，先借錢全款買房，再以住房為抵押，向銀行套取經營貸拿來還買房的貸款。
監測到這個動向，去年以來，多地監管部門發文，嚴查經營貸違規進入樓市。
據記者了解，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個人，半年內再申請經營貸，銀行將不予批准，6個月後根據實際情況授信。
上海地區銀行對消費貸、經營貸展開自查追溯期，也接近6個月。今年1月底，上海銀保監局印發《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。
北京銀保監局2月20日在官網上表示，針對北京房地產市場出現的一些投機炒房苗頭，金融管理部門主動出擊密集亮劍，嚴密防範信貸資金違規流入房地產市場。
稍早一段時間，廣東銀保監局通過窗口指導、監管提示約談等方式，部署全轄區銀行機構開展快速自查，全面摸排有關情況，針對違規問題立查立改，嚴格規范與中介機構的業務合作，及時堵塞業務管理漏洞、完善產品服務流程。
（原題為《再度收緊！深圳房產抵押經營貸也要參照政府指導價》）
㈣ 深圳房產抵押經營貸執行指導價 中小行緊盯大行行動
直接把所在樓盤名稱、房產面積等信息告訴銀行客戶經理，立即就能算出以這套房子抵押大概能貸到多少，但貸款額度可能比以前明顯減少。這是深圳二手房成交參考價格機制建立後，向銀行申請經營貸時的情形。
3月2日獲悉，中行深圳分行、上海銀行深圳分行已開始執行以官方發布的指導價作為參考依據，對經營貸抵押的房產進行定價，貸款額度為官方指導價的七成。對於這一最新變化，中行深圳分行沒有對正式確認。
「我們估計很快也會調整，大家都看著大行，我們大概率也會跟大行走。」深圳某股份行人士說，雖然多家銀行已明確按揭貸款參考二手房官方指導價，經營貸是否執行同一政策，目前並不明朗，也沒有執行細則，但國有大行確定後，可能會有更多銀行跟進。
由於二手房官方指導價低於實際市場價，也低於評估價，今後，在深圳申請房產抵押的經營貸，貸款額度將會下降，而這可能會對實際經營的小微企業融資帶來一定程度影響。
已有大行經營貸執行指導價
「現在要做就只能按指導價來做，沒法再按照以前的規則做了。」中行深圳分行信貸人士稱，經營貸抵押房產如何估值，目前雖然還沒有執行細則，但該行已經按照二手房成交參考價格機制放款，額度為抵押房產官方指導價的七成。
根據媒體近期報道，中行深圳分行已下發通知，包括二手房按揭貸款、房產抵押類等涉房類貸款，額度按照政府發布的二手房成交參考價格執行。記者就此向中行深圳分行求證，截至發稿該行尚未正式回復。
除了中行深圳分行，還有部分銀行的經營貸也已參考官方指導價，對抵押房產進行估值，其中就包括上海銀行。
「能貸多少要根據抵押房子的定價，自己在手機上查一下樓盤單價，再看一下房子面積，就能算出來大概可以貸多少錢。」上海銀行深圳分行人士稱，該行經營貸的額度也是參考二手房產官方指導價評估後，按照估值的七成放款。
按照二手房指導價對經營貸抵押房產定價，還不是銀行的主流做法。另一家大行深圳分行回復，該行已將官方指導價作為二手房按揭貸款的重要參考依據，但由於監管政策還不清晰，也沒有執行細則，房產抵押類經營貸、對公貸款暫時還未調整。而另一家大行深圳分行則未表明經營貸政策是否已經調整。
北方某股份行信貸人士說，由於政策不明朗，該行的經營貸門檻有所提高，但仍在正常進行，對不同業務區別對待，企業股權剛剛過戶、經營不能支撐貸款等情形的經營貸目前已經不能做了。
而更多銀行仍在觀望之中。二手房成交參考價格機制建立後，抵押房產如何估值，由於政策並不明朗、缺乏執行細則，不少銀行都對經營貸業務持觀望態度。某中小銀行人士透露，受前述原因影響，該行的經營貸雖然仍在接單，但卻沒有放款。華南某股份行深圳分行人士稱，隨著二手房按揭貸款政策調整，經營貸是否也同步跟進、如何跟進，該行內部還在進行討論，但目前還沒有形成最終結果。
銀行業內人士預計，股份行、城商行等中小行都在觀望國有大行，隨著中行開始將二手房官方指導價作為經營貸抵押房產估值、確定貸款額度的依據，未來可能會有更多銀行跟進。
「大家都在看著大行，我們大概率也會跟大行走，只要大行確定了，我們就會跟進。」某股份行深圳地區支行行長說，在經營貸、小微企業貸款領域，國有大行是主力，大行確定後，中小行也會跟進調整。
多個環節受影響
無論是房屋交易還是按揭貸款，房屋估值、定價都是關鍵環節。官方指導價建立後的定價機制，已開始向二手房交易、評估、按揭貸款、抵押類對公貸款等與二手房相關的各個環節傳導。
「房產抵押經營貸如果也跟二手房按揭貸款一樣，那直接按官方指導價定價就行了。」上述股份行支行行長說，銀行發放房產抵押經營貸款時，都要委託評估公司評估，最終按照評估價的七成放貸。若以二手房官方指導價作為抵押房產定價依據，就不需要評估這一程序了。
光大銀行深圳分行2月20日在內部通知，以官方發布的二手住房成交價作為按揭貸款參考依據。隨後，四大行深圳分行的二手房按揭均已執行指導價房貸。
股份制銀行中，平安銀行深圳分行也在2月27日公告，該行在深圳地區以所在住宅小區二手住房成交參考價格作為辦理二手樓按揭貸款業務的認定標准。也就是說，與四大行不同，該行不僅將二手住房成交參考價格當作參考標准，還作為認定標准。
業內人士認為，在貸款環節，除了購房者實際承擔的首付比例提高外，經營貸、房產抵押類對公貸款也都會受到一定影響。
某城商行中高層人士說，雖然評估價低於實際市場價，但仍要高於新發布的指導價。今後，在深圳申請房產抵押貸款額度將會明顯減少，部分實際經營的小微企業、中小企業的融資可能會受到影響。
某城商行人士此前也稱，該行的個人住房抵押貸款額度上限已經從年前的1000萬元，調整到800萬元至1000萬元，而且審核、放款條件較為嚴格，1000萬元以上的經營貸只有大行有額度、利率略微寬松。而從某大中型銀行信貸人士處獲悉，目前該行經營貸單筆額度上限一般為700萬元。
「主要還是對小微企業影響大，對大中型企業影響不會太大。」上述股份行支行行長說，一方面大中型企業融資渠道多元化，房產抵押類貸款本來就不是主要融資來源；另一方面從實際經營來說，大中型企業也很少將資金用於炒房。
小微企業融資或受影響
「如果抵押的房產直接參考二手房指導價，那麼接下來一段時間，小微企業融資可能會很困難。」上述城商行人士說，二手房指導價不僅低於市場價，而且低於評估價，這會導致個人住房抵押的經營貸額度下降。
根據銀行業人士介紹，抵押的個人住房評估價通常為市場價的七成，最高八成，再打個八折放貸，最終貸款相當於房產價值的60%左右。他舉例稱，市場價1000萬元的房產，能從銀行得到600萬元貸款。而參照官方指導價作為評估價，貸款額度可能只有500萬元。
「為了防止有實際經營的小微企業被『錯殺』，到時候出台針對性措施也說不定，避免對實體經濟帶來不利影響。」上述股份行支行行長說，個人住房抵押貸款執行細則出來之後，銀行也會在市場需求和自身業務發展上做出平衡。
上述北方股份行信貸人士也稱，該行目前對經營狀況、信用記錄優良、貸款確實用於經營的抵押類經營貸，仍然採取傾斜政策，可以按照市場評估價的七成發放貸款。
上述大行信貸人士稱，雖然該行經營貸單筆最高為700萬元，但資質優良、經營狀況與貸款額度、用途匹配的企業，額度也可以放寬到700萬元以上，最高可以達到1000萬元。
㈤ 深圳銀行辦理紅本房抵押貸款的年限一般是多長
一般情況下，房產抵押貸款的辦理年限是在1-20年。房齡越大，貸款年限就越短。如果是新房抵押，長貸款期限不能超過30年如果是二手房抵押，則不能超過20年。
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