二手房虛假貸款案例分析

A. 二手房買賣中，中介作出虛假承諾，後買賣雙方終止合同，責任誰負

雙方想終止合同！誰違約誰賠錢！要是房東要違約，要退雙倍定金！客戶違約，合同終止！定金不退！如果你們雙方都想違約！那就房東把定金退掉！合同終止就好了！
中介是中間方！原則上是沒有責任的!他承諾的貸款下不來!看上去是要承擔責任，你要是有書面證據，也只能要他少收點費用！ 應該起訴不了！因為銀行不是他家開的! 他沒有擔保的權利！就比喻我去幫你買車票，回來告訴你晚上八點發車！你上車後十點才發車！難道我承擔責任！

B. 案例分析：地產開發公司為了獲取建設資金，採用虛假售房的方法，令其單位職工與其訂立《商品房預售合同》

1. 為融資以該房屋與單位職工簽訂虛假買賣合同，並借用單位職工的名義辦理銀行按揭貸款，單位職工作為買賣合同的買房人和借款合同的借款人，既未實際取得房屋亦未取得所借款項，買賣合同、借款合同系以合法形式掩蓋非法目的，應為無效。主合同無效，其從合同亦無效。

2. 在銀行對開發商和借款人串通「假按揭」毫不知情的情況下，由於開發商和借款人在簽訂借款合同中存在欺詐，銀行作為受損害方有權請求人民法院或仲裁機構變更或者撤銷，借款合同在效力上屬於效力待定的合同。在銀行行使變更或者撤銷的請求權之前，借款合同應屬有效，借款人應按照合同的約定清償貸款，並由開發商承擔連帶保證責任。

   對於銀行工作人員，如屬國有商業銀行在發放個人按揭貸款時,在所有借款人資料和購房合同均系偽造的「假按揭」中, 因未對借款人的主體資格和履約能力進行嚴格審查，導致開發商得逞的，如果開發商到期無法還款,也無財產可供執行,造成大量銀行貸款無法收回的,貸款銀行的主管人員應構成國有企業人員失職罪。如銀行職員的行為尚不構成犯罪但符合《金融違法行為處罰辦法》第16條所列情形的，貸款銀行和有關責任人員亦應受到相應的行政處罰。另一方面，如果銀行工作人員不僅明知開發商和借款人的假按揭意圖，而且還參與了假按揭的操作過程，如為開發商順利進行假按揭出謀劃策等，則可以認定為違法發放貸款罪。

3. 借款人履行義務後，可以以其並未真正購房，也未使用貸款為由要求開發商返還貸款。銀行在與開發商簽訂某按揭合作協議時往往會約定由開發商承擔連帶保證責任或其他責任。

   如果開發商脅迫借款人進行假按揭的，由於借款合同中借款人的意思表示不真實，故借款合同應屬無效，由真實借款人即開發商依法承擔還款責任。僅供參考
   

C. 貸款詐騙罪的案例分析

貸款詐騙罪案例分析
一、案情
被告人：耿某，男，43歲，江蘇省楊中市人，原系貴州申匯房地產發展有限公司第二開發部經理。1997年8月12日被逮捕。
1996年9月中旬，被告人耿某以貴州申匯房地產發展有限公司第二開發部（以下簡稱第二開發部）委託代理人的身份與黎幫明代表的貴陽市第一建築工程公司簽訂東山住宅樓《建設工程施工合同》，由貴陽市第一建築工程公司承建第二開發部開發的東山住宅樓。同時，黎幫明應耿某的要求，在貴陽金築城市信用社以黎幫明之名開戶，賬號為「5665」，將自己承包的貴陽市第一建築工程公司第七分公司的錢款501000元存入，並將此款的活期存摺交給耿某，作為工程保證金。耿某收到存摺後親自寫下收條並加蓋了第二開發部的公章及財務章，講明待一個月內進場施工後退還。
同月16日，耿某將黎幫明的存摺拿到貴陽金築城市信用社作抵押貸款，用私刻的黎幫明的私章（私章刻為「黎幫明」），並以「黎幫明」之名與信用社簽訂了借款合同，共貸款36萬元，期限自1996年9月16日至12月16日。耿某用100元另立貸款賬戶，賬號為「5673」，該信用社並於當日將貸款利息11128.32元扣下備付。
此後至12月10日，耿某陸續從「5673」賬戶將貸款全部取出。貸款期滿後，貴陽金築城市信用社從抵押的黎幫明的存摺上扣劃了貸款及超期利息。黎幫明因一個月期滿未能進場施工，向耿某追索存摺未果，後到信用社查詢，得知存摺已被他人冒用自己之名抵押貸款，遂向貴陽市中級人民法院提起民事訴訟。貴陽市中級人民法院經審理認為，信用社對貸款審查不力，應負將存摺恢復原狀的民事責任。該院判決：「貴陽金築城市信用社將黎幫明在該社5665號活期儲蓄存款賬恢復到1996年9月16日原狀（存款501000元）……」，該判決業已生效。案發後，除追回被告人耿某用贓款購買的兩部手機（價值11000元）外，其餘贓款已被耿某揮霍殆盡。
貴州省貴陽市人民檢察院以被告人耿某犯詐騙罪向貴陽市中級人民法院提起公訴。被告人耿某對公訴機關指控的主要事實無異議，但辯稱其所騙的錢款是黎幫明的個人財產而不是國家財產，請求對他從寬處罰。
二、判決
貴陽市中級人民法院經公開審理後認為，被告人耿某以非法佔有為目的，私自將他人財產作虛假擔保並假冒他人名義騙得信用社貸款36萬元，其行為已構成貸款詐騙罪，且數額特別巨大，應依法懲處。公訴機關指控被告人耿某犯詐騙罪不確切，應予糾正。被告人的辯解理由不實，不予採納。該院依照《中華人民共和國刑法》第十二條第一款、全國人民代表大會常務委員會《關於懲治破壞金融秩序的犯罪的決定》第十條、第二十二條第一款和1979年《中華人民共和國刑法》第五十二條、第五十一條第一款、第五十條的規定，於1997年12月1日作出刑事判決如下：
一、被告人耿某犯貸款詐騙罪，判處有期徒刑十五年，剝奪政治權利五年，並處沒收財產人民幣5萬元。
二、繼續追繳被告人耿某尚欠的贓款人民幣349000元。
宣判後，被告人耿某不服，以「詐騙的是私款，不是故意詐騙，量刑過重」為理由，提出上訴。
貴州省高級人民法院經過二審審理認為，上訴人耿某以非法佔有為目的，假冒他人之名詐騙信用社貸款36萬元，其行為已構成貸款詐騙罪，數額特別巨大，應予懲處。耿某上訴所稱「詐騙的是私款，不是故意詐騙」，經查，耿某在一審當庭供述其將黎幫明的存摺用作抵押貸款並私刻黎幫明印章與信用社簽借款合同，騙得信用社貸款36萬元，並先後將該款全部取出，與其在公安機關的歷次供述一致，故其上訴理由不能成立。原審判決認定事實清楚，證據充分，但適用法律不當，應予糾正，耿某上訴無理，不予採納。該院依照《中華人民共和國刑事訴訟法》第一百八十九條第（二）項、《中華人民共和國刑法》第十二條第一款、第一百九十三條、第五十五條、第五十六條、第六十四條的規定，於1998年3月6日作出刑事判決如下：
維持貴陽市中級人民法院對本案刑事判決的第一、第二項，即上訴人(原審被告人)耿某犯貸款詐騙罪，判處有期徒刑十五年，剝奪政治權利五年，並處沒收財產人民幣5萬元;繼續追繳耿某尚欠的贓款人民幣349000元。

D. 提供虛假無效資料辦理貸款案例

一、提供假資料向銀行騙貸是犯罪嗎
向銀行提供虛假材料，騙取的貸款，可能會被檢察機關認定為金融詐騙罪，向法院起訴，要求追究炒房者的惡意騙貸刑事責任。
根據我國刑法第193條明確規定，以非法佔有為目的，使用虛假的經濟合同或虛假的證明文件、以及用虛假的產權證明作擔保，詐騙銀行或其他金融機構的貸款，數額較大(上海地區掌握在1-5萬)即構成貸款詐騙罪;如詐騙數額巨大(5-20萬元)，處5年以上10年以下有期徒刑並處並處5萬以上50萬以下罰金;如數額特別巨大(超過20萬)或有其它特別嚴重情節的，處10年以上有期徒刑或無期徒刑並處5萬以上50萬以下罰金或沒收財產。
二、貸款材料作假被發現有何影響
在急需資金周轉的情況下，大多數人想到的是貸款。沒錯!貸款肯定是解決資金需求的最好利器，但是想順利從銀行手中拿到貸款，你還需滿足銀行貸款要求，且能提供真實、可靠的貸款材料。不過，有些借款人因各種原因不能提供真實的貸款材料，便「急中生智」想到了提供假證明，但你想過若銀行貸款材料作假被發現有什麼影響嗎?
（一）產生不良信用記錄
若情況較輕，可能會留下不良信用記錄，但是該記錄會影響你未來房貸、車貸、信用卡等銀行信貸業務的辦理。
（二）拉入銀行「黑名單」，並拒貸
若情況稍重，銀行會拒絕你的貸款申請，並會拉入「黑名單」，這樣你以後想再在該貸款機構辦理貸款就「沒門」了。
（三）構成貸款詐騙或量刑
若你的行為構成貸款詐騙罪，那麼將按以下標准量刑：數額較大，構成貸款詐騙罪，處五年以下有期徒刑或拘役。並處二萬以上二十萬以下罰金;數額巨大或有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處五萬以上五十萬以下罰金;數額特別巨大或有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或無期徒刑，並處五萬以上五十萬以下罰金或沒收財產。

E. 如何判斷房企假按揭騙貸

房企變相騙貸，受到政府與社會的高度重視。企業假按揭騙貸在房地產圈曾經是非常普遍的潛規則。什麼叫假按揭騙貸？假按揭騙貸是如何實現的？

假按揭騙貸的類型

「假按揭」主要有兩類。

一類是開發商找自己公司員工、股東、親戚朋友等冒充購房者,填寫真實的預售合同、購房合同、借款合同、抵押合同等法律文件,並由這些人與銀行簽訂個人住房借款合同,套取貸款,一旦獲利後便脫身而去。

另一類則是開發商偽造借款人簽名,以假手續向銀行申請貸款。如果開發商不按時還款,「被簽名」的借款人又以沒有真實購房為由主張合同無效時,銀行貸款便面臨極大的風險。

假按揭騙貸如何能實現？

假按揭騙貸的歷史與中國房地產開發的歷史一樣長，只不過以往市場紅火，它常表現為一種「空手套白狼」的游戲，一種撬動資本的杠桿，而沒有表現為騙貸；然而在目前這一系列退房潮背後，房地產市場的騙貸黑幕正在逐漸被揭開。據調查，騙貸已經逐漸成為商業銀行個人住房貸款中危害最大、發生頻率最高的風險之一。

步驟一：開發商借用關聯人士身份證辦理按揭貸款

開發商找自己的員工或一些關聯人士作為虛假的購房者，然後借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發商事前會向他們承諾，首付款及月供都由開發商來提供，並會給他們幾千元的「好處費」。

步驟二：偽造收入證明聯系律師證實其還款能力

開發商偽造這些人的收入證明，聯系有關系的律師出具法律意見書，證明這些人有還款能力。

步驟三：利用虛假貸款材料 聯系銀行獲取貸款

開發商會把貸款材料遞到銀行，銀行內部有開發商事先聯系好的員工，他們對這些開發商遞交的資料進行表面的審核，幫助開發商很容易地獲得80%的貸款，因為開發商會給他們「好處」。

步驟四：獲取貸款之後通過兩種方式最終獲利

開發商獲取貸款後，通常他們會採取兩種方式。

一種方式是賣二手房。開發商通過熱賣假象，吸引真正的購房者來買二手房，而且會依據熱賣假象，適當提高房價，因此開發商在賣二手房時又能賺錢了。

另外的一種情況是，開發商在獲得80%的貸款後，不準備繼續還月供，就等著銀行申請拍賣。再通過安排形式上的拍賣獲利。

比如一棟100戶的樓盤，每個戶型價值50萬，通過內部認購，房子還在自己手裡，開發商就可以從銀行得到50X70%=35萬，開發商只需要拿出5萬，每年的按揭1萬多，自己慢慢還，足夠還4年。而開發商卻能拿著30萬X50=1500萬的現金。而這些現金足夠他們去墊付各種成本，甚至可以滾動進入下一個樓盤的建設。

騙銀行貸款15.5億 京城最大假按揭騙貸案：森豪公寓案

2005年初，北京森豪公寓項目被爆房地產商和銀行職員聯合製造假按揭，騙取銀行按揭資金7.5億元，之後10餘人陸續因此被捕。2007年9月，牽涉其中的3名銀行放貸職員因國有企業人員失職罪被判刑。

在15.5億元的詐騙大案中，鄒慶等人虛構森豪公寓、華慶公寓銷售事實，騙取銀行貸款的事實引起廣泛關注。

虛構該公司開發的森豪公寓、華慶公寓商品房銷售事實，採取與購房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，並以購房人名義與中行北京市分行簽訂個人按揭貸款合同申請按揭貸款的手段，先後兩次騙取中行北京分行6.44億元、1.07億元。

（以上回答發布於2016-12-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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