❶ 六部門聯手整頓租房亂象 「租金貸」明確生死線
中介機構假房源、吃價差，以及「租金貸」等困擾1.8億租房人群的問題迎來了政策規范。
12月25日，時代周報記者從住建部官網獲悉，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦六部門已於近日聯合下發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》）。
時代周報記者梳理發現，《意見》主要針對規范住房租賃中介機構和住房租賃企業。其中對住房租賃中介機構的要求集中在行業規范方面，包括房源信息真實性、房源本身合規性，以及房源發布平台建設等細節要求；對於住房租賃企業的規范則集中在金融監管方面，包括提出加強對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管。
值得注意的是，《意見》還提出，在住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位的要求。
對此，58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者表示，《意見》此次對住房租金貸款業務提出具體明確要求，這體現了監管部門對於近幾年租賃運營機構「爆倉」事件的關注。在《意見》提出的加強住房租賃金融業務監管、做好貸前調查等多項前置性金融監管要求下，預計可以有效降低此類租賃機構運營的風險性，也有效提升風險的可控性。
持續整頓住房租賃中介機構亂象
根據住建部介紹，今年我國持續在全國范圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作，並先後召開了多次住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會進行部署。
今年10月，住建部等六部門聯合印發了《關於印發在「不忘初心、牢記使命」主題教育中專項整治住房租賃中介機構亂象實施方案的通知》，並要求要求各省份、40個重點城市住房城鄉建設部門參照部里做法，成立工作專班並指定聯絡員，以及建立部、省、市3級聯動機制和部與40個重點城市直聯工作機制。
整治工作已經取得了初步成效。住建部指出。目前，住建部已經在11月先後通報兩批通報整治住房租賃中介機構亂象共計13起違法違規典型案例。另根據新華社報數數據，從2019年6月1日至11月19日，全國共排查住房租賃中介機構81416家，查處違法違規住房租賃中介機構9197家，通報曝光違法違規典型案例7974起。
為鞏固專項整治成果，將整治工作制度化、常態化，住建部等六部門在近日聯合印發《意見》——住建部在《意見》中開宗明義。
時代周報記者梳理發現，《意見》共圍繞嚴格登記備案管理、真實發布房源信息、動態監管房源發布、規范住房租賃合同、規范租賃服務收費、管控租賃金融業務、加強租賃企業監管等方面共有十四條舉措。其中意見對於中介機構房源真實性的規范，以及違規懲處最受人關注。
「在租賃市場上，住房租賃中介機構起的主要作用還是信息匹配，其核心還在於保證房源的真實性、全面性、及時性。」空·白研究院創始人楊現領向時代周報記者表示。
「《意見》從信息標注、平台規范等多種方式要求中介機構發布真實信息。對房源真實性的要求進一步提高，預計線上虛假房源的現象將得到有效遏制。」張波判斷。
住房租賃合同的網簽備案也是其中一個重點。貝殼研究院資深分析師黃卉對時代周報記者表示：「住房租賃合同的網簽備案是住房租賃市場監管的重要方式。2019年，部分城市如杭州、合肥等紛紛推出了租賃網簽備案的管理措施。住房租賃合同的網簽備案能夠更好的保障承租人權益，承租人確保在租賃合同成立後，租賃合同的真實性獲得認可，不會因房屋所有權變動而影響繼續承租；同時便於規范租賃企業的經營行為，更加公開和透明，對規范租賃市場發展有著重要的作用。」
此外，《意見》還要求房地產經紀機構不得賺取住房出租差價。「這一點約束二房東比較有效。」楊現領表示，「中介機構吃差價並不是突出的問題。更多小的、分散的二房東機構，才會存在利用信息溝通不順、信息不透明的現象，存在吃差價的問題。這一點需要通過加大對這些小的、分散的機構進行檢查來解決。」
多數長租公寓已越過30%底線
在另一側面，《意見》對於住宅租賃企業的金融嚴監管或正在為行業敲響警鍾。
《意見》要求：應當加強住房租賃金融業務的監管，並要求開展住房租金貸款業務要以合同為依據，並且需要進行貸前調查和貸後監管。
其中在「租金貸」方面，《意見》規定：住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
此外，對企業資金監管，《意見》提出：住建等部門加強對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
《意見》還對於「租金貸」占企業收入比做出了具體要求——住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
對此，多位專家向時代周報記者表示，「高收低出」、「長收短付」、「租金貸」都容易造成企業資金鏈斷裂。
「2019年，部分爆雷的租賃企業由於高收低出導致資金鏈斷裂，而長收短付則是通過租金的期限錯配形成資金沉澱，部分企業挪用資金拓展房源規模，一旦資金鏈斷裂，承租人的權益將會受到損失。」黃卉指出。
「對於長租公寓企業來說，租金貸作為信貸資金，具有一定的杠桿屬性。在企業經營困難時候，信貸資金的杠桿會加速減少企業現金流。一旦碰上行業環境變化，疊加對租金貸的監管趨緊，會讓經營困難的長租公寓企業加速爆雷。」UONE優望董事長丘運賢在接受時代周報記者采訪時表示。
時代周報記者注意到，「租金貸」曾是租賃企業，尤其是長租公寓的「生命線」。青客公寓上市招股書顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓資金使用了租金貸。蛋殼公寓上市招股書中也披露，截至2019年前三季度，67.9%的青客公寓租客選擇了租金貸的方式。
但與此同時，「租金貸」也是長租公寓暴雷的「導火索」。房東東數據統計顯示，從2017年至目前共有69家長租公寓機構因資金鏈斷裂暴雷。
受《意見》影響，接下來企業資金將會成為監管重點。中原地產首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時判斷：「此前由於監管缺位，住房租賃企業的收入來源中租金貸比例如何並無具體數據。但既然《意見》要求住房租金貸款金額佔住房租賃企業租金收入比重不超過30%，那麼資金池的監管就是一個必要的方式。」
時代周報記者梳理發現，30%的生死線，各大長租公寓已經跨線太遠。根據青客公寓上市招股書，青客公寓與租客的租賃期通常為26個月，其中大多數的鎖定期為12個月。截至2019年6月30日，青客公寓63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付的。
隨著監管號令的吹響，長租公寓或將定義成為高危企業。張大偉表示：「一旦監管資金池，那就沒什麼資本再願意做長租公寓了。」
到2020年，長租公寓將進入「生死時速」。住建部對此已明確表示：對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可採取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防範化解風險；涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處。
❷ 樓市、銀行雙重利好！央行、銀保監會發文 這類住房貸款不納入集中度管理
監管部門再出穩定房地產市場的金融政策。
2月8日，人民銀行、銀保監會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（下稱「《通知》」），明確自該通知印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，並提出銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。
證券時報·券商中國記者了解到，將保障性租賃住房有關貸款不納入房貸集中度管理並非全新政策。實際上，早在2020年12月央行、銀保監會發布房貸集中度管理新規時，就對此政策預留了「口子」。彼時在制度出台時配發的答記者問中提及，為支持住房租賃市場發展，待建立相應統計制度後，對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理。
另有大行人士透露，盡管2021年正式實施房貸集中度考核，但監管還是鼓勵銀行發放保障性安居工程項目、租賃住房項目的涉房貸款，因此過去一年有銀行在壓降房貸投放整體增速的同時，對公住房租賃貸款業務卻還保持較快增速。此次政策調整正式落地，對房企和銀行來說都是利好。
接近監管人士表示，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，這意味著銀行發放相關貸款不再受集中度管理指標約束，有充足的空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放。《通知》還鼓勵銀行按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。整體來看，《通知》釋放了加大金融支持保障性租賃住房發展的積極信號，有助於支持我國住房保障體系建設，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。
保障性租賃住房加快發展
此次政策微調是貫徹黨中央、國務院對加快發展保障性租賃住房的重大決策部署。
黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確指出「擴大保障性租賃住房供給」。2021年6月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確提出擴大保障性租賃住房供給，還提出要進一步加強金融支持，包括完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。2021年12月的中央經濟工作會議再次強調「探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設」。
去年以來，各地將加快發展保障性租賃住房作為住房建設的重點任務。
年初召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。住建部日前還透露，「十四五」期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。
新政是既有安排？
接近監管人士透露，明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，是貫徹落實黨中央、國務院加快發展保障性租賃住房的決策部署、加強相關金融政策支持的具體舉措，也是房地產貸款集中度管理制度的既有安排。
2020年12月，人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設置了房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限。制度出台時配發的答記者問中提及，為支持住房租賃市場發展，待建立相應統計制度後，對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理。
據了解，2021年6月《關於加快發展保障性租賃住房的意見》出台後，各地正抓緊建立健全保障性租賃住房項目聯審機制，對於通過聯審的項目發放保障性租賃住房項目認定書。人民銀行、銀保監會近期均已基於住建部提供的認定標准，根據項目認定書單獨設立了保障性租賃住房貸款的統計指標，將符合條件的有關貸款單獨統計。上述措施落地後，不將保障性租賃住房項目有關貸款納入房地產貸款集中度管理也就具備了實施條件。
上述大行人士對記者表示，此前銀行業就有向監管部門建議將保障性租賃住房有關貸款不納入房貸集中度管理，去年因為保障性租賃住房項目聯審機制尚未建立完善，監管對房貸集中度的考核中是納入保障性租賃住房項目的，此次政策調整正式落地後，對銀行和房企來說都將是利好。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報·券商中國記者表示，對於房企來說，應該精準理解此類政策。一方面，此次改革的保障性租賃住房，必須具備保障性租賃住房項目認定書，換句話說，房企不能自己認定此類房源，必須獲得此類項目認定書，才可以實現房貸集中度的豁免條款；另一方面，房企應該主動在此類產品方面積極發力，這是商業銀行2022年重點推廣的房貸產品，房企應該主動把握此類信貸機會。
實際上，盡管在房地產貸款集中度的考核壓力下，銀行放緩房地產貸款投放步伐，但保障性安居工程項目、租賃住房項目有望成為房地產投資中難得的「亮點」。以工商銀行為例，2021年半年報顯示，6月末，工行對公住房租賃業務貸款余額較上年末增加221.46億元，增幅26.55%。
房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態
央行金融市場司司長鄒瀾近期對目前房地產市場的新情況、新變化進行了介紹。近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。2021年末，全國房地產貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。
鄒瀾表示，去年下半年，恆大等個別房地產企業風險顯性化，受此影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應。針對這一情況，按照黨中央、國務院部署，金融管理部門第一時間採取應對措施，重點開展了以下工作：一是堅持法治化、市場化原則，配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好出險企業風險化解工作。二是指導銀行業金融機構准確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求。三是出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業出清。
鄒瀾表示，房地產最核心的特徵之一是區域性，在房地產長效機制管理框架下，更多地是落實城市政府屬地責任，結合當地市場形勢，因城施策實施房地產調控。
「基於去年下半年市場發生的一些變化，各方面尤其是部分金融機構基於對市場形勢、風險演進的判斷，有一些應激反應，所以去年9月下旬以來，央行和其他金融管理部門一起，加強與相關金融機構的溝通，幫助金融機構准確把握和判斷市場形勢變化，更好執行房地產金融審慎管理制度，滿足房地產市場合理融資需求。」鄒瀾稱。
鄒瀾表示，央行仍按照房子是用來住的、不是用來炒的定位，根據長效機制的安排，保持基本穩定。根據穩地價、穩房價、穩預期的總體要求，穩預期首先就是政策預期要穩。下一步，央行將全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
❸ 深圳發布住房租賃資金監管新政 要求開設銀行專戶收取租金押金
6月3日，深圳市住房和建設局等部門發布《關於開展住房租賃資金監管的通知》（以下簡稱 《通知》）。《通知》規定，深圳市轄區內從事住房租賃經營的企業，應當在商業銀行開立唯一的住房租賃資金專用賬戶，用於收取承租人押金及租金。《通知》指出，已辦理企業備案的住房租賃企業，應當在本通知施行之日起兩個月內確立專戶；住房租賃企業開立專戶時，應當與銀行簽訂住房租賃資金監管協議，明確專戶內資金監管范圍、資金釋放條件及程序等。監管銀行根據深圳市住房租賃監管服務平台的住房租賃交易信息，按照監管協議對資金實施監管，並按規定推送監管資金收支等相關信息。住房租賃企業未按規定辦理企業備案的，依法停止其房源發布。租賃企業的專戶信息應當在租賃平台公示，並在經營場所顯著位置、住房租賃合同以及通過自有或者第三方交易平台發布的房源信息中予以明示。《通知》要求，通過受託經營、轉租方式開展業務的住房租賃企業，單次收取承租人租金超過3個月，或者單次收取承租人押金超過1個月的，對於超過部分的資金，由專戶開立銀行進行監管，或者由住房租賃企業提供相應的銀行保函進行擔保。按照本通知規定應當實施資金監管的住房租賃交易，在與承租人簽訂住房租賃合同前，應當向承租人書面告知有關資金監管、銀行保函等規定，以及押金、租金預付風險等，並由承租人簽字確認。
深圳市住房建設部門將推行住房租賃合同網簽，住房租賃企業被監管的資金不得隨意使用，自租賃合同生效後次月起，監管銀行將租金按月釋放給住房租賃企業。
有下列情形之一的，被監管資金可以用於退還承租人押金、預付租金等：1.住房租賃企業與承租人協商一致提前解除住房租賃合同；2.住房租賃企業、承租人依法或者按照租賃合同約定主張單方解除合同；3.人民法院、仲裁機構生效的法律文書導致租賃關系提前終止；4.住房租賃企業停止開展住房租賃業務；5.住房租賃企業經營不善，無法按照租賃合同約定向承租人退回押金和預付租金。《通知》還規范了住房租金貸款，金融機構為承租人提供個人住房租金貸款業務的，應當與承租人單獨簽訂貸款協議，並將貸款撥付至承租人個人賬戶。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含住房租金貸款相關內容；金融機構發放住房租金貸款，應當以按照有關規定備案或者信息申報的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。 （佳禾）
❹ 保障性租賃住房「風動」，貸款「松綁」能否打破發展掣肘
保障性租賃住房作為「房住不炒」的抓手之一，在虎年開工第二天，迎來一大政策利好。2月8日，央行、銀保監會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（簡稱「《通知》」），明確銀行業機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。
對於此番政策導向，業內人士分析指出，此次《通知》旨在為保障性租賃住房提供金融支持，助力「十四五」期間保障性租賃住房房源供給目標實現，同時穩定房地產企業資金面。值得關注的是，該政策能否打破保障性租賃住房市場發展掣肘？對租賃企業而言，又有哪些問題需要釐清？
2月8日，央行、銀保監會發布《通知》，明確銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。圖片來源/IC photo
保障性租賃住房貸款「松綁」，助力提升企業積極性
2月8日下午，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《通知》，明確銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。
《通知》指出，自其印發之日起，銀行業金融機構向持有「保障性租賃住房項目認定書」的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理；銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融產品和金融服務。
對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，此次《通知》符合國務院辦公廳《加快發展保障性租賃住房的意見》的政策導向，旨在為保障性租賃住房提供金融支持，助力「十四五」期間保障性租賃住房房源供給目標實現，同時穩定房企資金面。
對於房企而言，黃卉分析稱，該政策有助於提高房企參與保障性租賃住房的積極性，將有效擴大保障性租賃住房房源供給，「此前在房地產貸款集中度管理要求下，房企用於保障性租賃住房的貸款也納入計算范圍，一定程度上對房企參與保障性租賃住房形成了限制；此次《通知》規定保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有利於提升房企積極性，充分發揮房屋投資的優勢，從而增加保障性租賃住房房源供給。」
除此之外，黃卉指出，該政策也有助於參與住房保障建設的企業穩定資金面。2022年上半年，依然處於房企債務到期的高峰階段，房企面臨資金壓力仍然較大。由於保障性租賃住房的開發建設投資回收期長、利潤回報相對較低，分開計算額度有助於房企在積極參與保障性住房建設的同時，確保現金流的穩定，實現房企資金、運營等層面的良性循環。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析指出，從目前全國保障性租賃住房發展的情況來看，如何調動企業獲取租賃住房專項用地和盤活存量資產的積極性、推動拿地企業盡快開工建設，都是在市場發展過程中遇到的實際問題，也有很多傳統地產企業在選擇進入住房租賃市場時，因為地產行業「三道紅線」的壓力而躊躇不前，「此次政策的出台，從資金端上明確了行業界限，緩解了企業的後顧之憂，將極大推動保障性租賃住房的規模擴張，加快項目的入市節奏。」
此外，趙然進一步指出，本次政策也明確指出，下一步，繼續加大對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支持力度，促進房地產業良性循環和健康發展，金融支持未來也將從保障性租賃住房擴大到長租房市場，普惠范圍會進一步擴大。從國際經驗來看，金融財稅政策的釋放，是住房租賃行業發展的最大推手。
政策暖風下房企應把握信貸調整方向和節奏
值得一提的是，發展保障性租賃住房是我國住房制度建設的重中之重。來自住房和城鄉建設部數據顯示，截至今年1月中旬，全國已有近30個省區市出台了加快發展保障性租賃住房的實施意見；「十四五」期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）。
「保障性租賃住房的大規模建設，為各類市場主體提供了發展的機會，比如，開發企業可以藉此契機為政府提供保障性租賃住房的代建服務。」中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進如是說。
在此背景下，政策層面早已顯現出對於保障性租賃住房市場的支持意圖。去年以來，國家發展改革委、住房和城鄉建設部等多部門推出多項舉措，大力發展保障性租賃住房。
今年1月10日，國家發改委等21個部門印發《「十四五」公共服務規劃》，其中明確提到，積極推動改善住房條件，人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。
1月20日，據媒體報道，在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部有關負責人表示，今年要持續推進住房供給側結構性改革，堅持租購並舉，多主體供給、多渠道保障，優化住房供應結構；大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。
保障性租賃住房的發展，離不開金融領域的支持。在明確了國家保障性租賃住房的發展規劃目標後，此次《通知》進一步為保障性租賃住房的發展鋪路，加大了金融支持力度。
對此，房東東公寓學院全靂指出，該政策是高層發出的明確信號，對於保障性租賃住房，將在資金上重點扶持，特別是對於國企開發商來說，將有效解決貸款資金中的流動性和靈活性，對應的基礎設施支持保障性租賃住房Reits也將進一步加速，「未來民生才是最主要的，對國企長租公寓而言，將迎來一個非常好的機會。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，從保障性租賃住房市場的發展角度看，信貸政策放鬆和信貸投放鼓勵，將使得房貸更好地支持保障性租賃住房的發展。
那麼，對房企而言，在具體策略上將進行哪些調整？對此，嚴躍進分析稱，房企要從兩點精準理解這個政策。一是認清什麼是保障性租賃住房，從此次政策看，此類住房必須具備「保障性租賃住房項目認定書」，房企取得的項目必須走一道流程，即向房管部門申請保障性租賃住房項目認定書，進而享受此類優惠政策；二是房企要注意商業銀行信貸工作的調整，即2022年會加大對保障性租賃住房領域的房貸投入，房企應積極把握信貸工作的調整方向和調整節奏，積極申請此類保障性租賃住房貸款，真正發力2022年的保障性租賃住房建設。
保障性租賃住房和市場化租賃住房應「雙管齊下」
在景暉智庫首席經濟學家胡景暉看來，保障性租賃住房的貸款不納入「兩集中」管理，銀行在這方面去掉了「緊箍咒」，能夠大膽地去放貸，支持各地保障性租賃住房的快速發展，這是個好事。不過，也可能會存在一些問題，不能忽略，需要引起重視。
具體來看，一是手續煩瑣，企業申請保障性租賃住房貸款，要經過政府對於保障性租賃住房項目一系列的「開綠燈」，一事一議，再加上銀行的批貸等，審批流程和手續比較煩瑣，一般企業申請難度可能較大；二是利率偏高，實際上，即便拿到保障性租賃住房的專項貸款，綜合的年化融資成本在5%左右，要高於目前中小微企業經營貸3.8%到5%的利率，貸款企業壓力較大。
此外，還需注意「過度傾向保障性，忽略市場化租賃」的問題，即過度傾向於對保障性租賃住房的貸款支持，而忽略了對市場化租賃房源供應和運營主體的支持，有可能會導致整體租賃房源供給不足。胡景暉表示，雖然保障性租賃住房能夠拿到很多優惠政策，但是其也會被要求比同地段市場化的租金要低15%-20%，如果把政策紅利剔除掉，基本上市場參與主體都處在一個微利的狀態；如果市場參與主體的積極性不夠，那麼參與者就少，供應不足，房租就還會上漲。
基於此，胡景暉稱，真正要把長租房市場搞好，必須保障性和市場化雙管齊下，在支持保障性租賃住房供應的同時，也要加強對市場化租賃住房供應和運營主體的支持力度。
不過，值得一提的是，「住房租賃貸款不納入房貸集中度考核」的表述，過去也已出現過。2020年底，央行發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，該政策明確指出，「為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。」從這個角度看，嚴躍進指出，央行的思路總體不變，類似的「豁免條款」是繼並購貸退出「三道紅線」考核後，又一個政策松動的典型例子。從房貸集中度的角度看，也說明該政策在方向不變的情況下，略有松動，真正吻合房企的資金狀況和訴求。
❺ 六部門重拳整頓住房租賃市場，賺差價租金貸「急剎車」
近年來，「房住不炒」堅如磐石，作為樓市調控長效機制的重要一環，「房租不炒」也正浮出水面。
近日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），規范住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
租賃住房是解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題的重要途徑。近年來,我國住房租賃市場快速發展，為解決新市民住房問題發揮了重要作用。但住房租賃市場秩序混亂，房地產經紀機構、住房租賃企業和網路信息平台發布虛假房源信息、惡意剋扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等違法違規問題突出，侵害租房群眾合法權益，影響社會和諧穩定。
按照統一部署，2019年6月以來，在全國范圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作，並取得了初步成效。經過半年時間在全國范圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作後，此次出台《意見》突出問題導向，強化有效監管，將整頓規范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。具體表現在：
一是，加強從業主體管理。房地產經紀機構和住房租賃企業在經營范圍中註明「房地產經紀」或「住房租賃」，轉租住房10套（間）以上的單位或個人，依法辦理市場主體登記。住房租賃企業開業前向住房和城鄉建設部門推送開業信息。
二是，加強房源信息發布管理。房源信息應當滿足真實委託、真實狀況、真實價格的要求。網路信息平台應當核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息。
三是，規范租賃住房改造行為。各地制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋應當符合建築、消防、環保等方面的要求。
四是，防範住房租賃金融風險。對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對採取「高進低出」「長收短付」等經營模式的高風險住房租賃企業監管。
五是，建設住房租賃管理服務平台。直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當建設完成住房租賃管理服務平台。平台應當具備機構備案和開業報告、房源核驗、信息發布、網簽備案等功能。
六是，建立住房租賃常態化管理機制。各地住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀保監、網信等部門建立協同聯動機制。建立多層次住房租賃糾紛調處機制。
《意見》還同時對推行住房租賃合同示範文本、規范機構服務收費、加強行業自律等內容作了要求。
非住宅改造更依法依規
與往年的規范相比，規范租賃住房改造成為此次《意見》的亮點。
《意見》指出，住建部門應當制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋用於租賃住房的，應當符合建築、消防等方面的要求。住房租賃企業對出租房屋進行改造或者裝修的，應當取得產權人書面同意，使用的材料和設備符合國家和地方標准，裝修後空氣質量應當符合國家有關標准，不得危及承租人安全和健康。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，過去是從鼓勵的角度進行的，而這次政策其實更強調了規范的概念，這是一些房源收儲機構需要關注的內容，也是一些機構經常困惑的地方。此次政策明確了各地對閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅改造方面的依法依規導向，也提到了必須符合建築、消防和環保方面的要求，從這一點看，後續改造的方向不變，但細節需要做到位。同時預計2020年各地類似商改租、工改租的配套政策會比較多。
中介不得賺取出租差價
《意見》還強調規范租賃服務收費。比如，房地產經紀機構、住房租賃企業應明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標准、收費金額等內容，由當事人簽字確認；房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金；住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩餘租金、押金等應當及時退還承租人。
同時，由於交易主體魚龍混雜，完善租賃主體登記備案、平台核驗等工作成為從源頭規范租房市場的關鍵環節。對此，《意見》提出，要嚴格備案登記管理，從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網路信息平台，應當依法辦理市場主體登記。
值得注意的是，此次《意見》對於機構外的租房主體也作出備案規定。其中，轉租住房10套（間）以上的單位或個人，也應依法辦理市場主體登記。「這對於一些個人房東出租房源等行為有較好的規范作用，同時也使各類房源後續能夠得到更全面的監管。」嚴躍進表示。
嚴管「長收短付」等經營模式
此次《意見》明確，將加強對採取「高進低出」「長收短付」經營模式的住房租賃企業的監管，並指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
正常邏輯下，租賃企業會低價收房、高價轉出，運營調整難免也會出現極少的「高進低出」。但大規模的「高進低出」暗藏隱憂。某長租公寓負責人解釋，大規模「高進低出」其實是高於市場價地收房、搶占房源，「租戶不傻，不會高價租，於是企業為了回籠資金就不得不低價出租。這裡面再配合著『長收短付』『資金池』『租金貸』等操作。」他說。
由於相對隱匿，這類風險難被及時發現、有力監管。但這次的《意見》中明確，相關部門將指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
《意見》也在監管層面明確，對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可採取約談告誡、暫停網簽備案等方式，防範化解風險；依法查處違規違法行為及無照經營、價格違法行為及壟斷協議等行為。
不得誘導承租人使用租金貸
長租公寓近年來問題不斷，被業內視為新興行業狂奔的「後遺症」。據媒體調查發現，強制「租金貸」目前仍然出現在長租公寓領域。
而此次《意見》專就「租金貸」亂象作出整頓要求。比如，開展住房租金貸款業務，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配；住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款；不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款等。
「應該說，租賃領域的金融風險是這兩年才出現的問題。」嚴躍進說，租金貸產生，很大原因是從事長租工作的機構盲目擴張所致。「不少機構高價從房東這里收租房源，然後以押一付一等優惠條件低價租出，以此來增加待租房源吸引力。然後中介方利用貸款機構提供的一次性大額貸款作為資金源，收租房源，繼續擴張。但公司資金鏈一旦斷裂，租客權益勢必受損。」
卓緯律師事務所律師孫志峰建議，作為承租人，首先要注意合同跟誰簽，出租人和房租收取人是否相同；除了房屋租賃合同外，是否有諸如借款合同、代償協議等；同時，明確中介服務費收取辦法，是明確繳納服務費，還是以貸款償還抵扣中介服務費等。
此外，六部門強調，各地要以《意見》出台為契機，把「當下改」和「長久立」結合起來，堅持住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀保監、網信等部門聯合監管工作機制，加大監管力度，持續整頓規范住房租賃市場秩序，不斷優化住房租賃市場環境，讓群眾租房更安心。
在業內看來，此次《意見》內容涉及廣泛，進一步規范了租賃市場，維護租戶的合法權益。對鞏固既有的租賃市場監管效果、促進2020年租賃市場的發展具有較積極的意義，同時也使租賃企業可更規范發展業務模式。
文章來源:武漢樂居