個人住房貸款風險管理理論

Ⅰ 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文

你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。

Ⅱ 如何防範個人信貸風險

如何防範信貸風險次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經 濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸 款質量將首當其沖 一要加強宏觀經濟運行的分析，高度關注經濟周期波動可能帶來的風險。自 2002年中國進入新一輪經濟增長周期以來，境內商業銀行在旺盛的貸款需求 下產生巨大的盈利沖動，同時流動性過剩導致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖 動和壓力的雙重推動下，大多數銀行更多地注重盈利而忽視和放鬆了風險防範， 貸款尤其是個人貸款增長速度居高不下。次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在 經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。從當前 宏觀調控態勢和運行環境看，中國經濟在經歷了近6年的快速增長後，未來幾年 中國經濟高位增長的勢頭可能放緩。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款 質量首當其沖。同時，對中國的銀行而言，必須認真考慮如何更好地防範全球金 融體系中的風險。我國金融業積極穩妥地推進對外開放、實施「走出去」戰略的 同時，全球金融體系中的風險不容忽視，必須深化改革，改進風險管理能力，提 高綜合競爭力。 二要科學設計信貸產品。美國次貸危機爆發的重要原因之一，在於金融機構 為了逐利而不惜降低借貸標准。面對房價不斷上漲，忽視住房貸款的第一還款來 源亦即貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列金融創新 產品，將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉移到資本市場，風險本身並沒 有消失，而是為危機埋下禍根。因此，金融機構必須審慎經營，科學設計信貸產 品。同時，在具體業務操作中，必須恪守原則與標准，打好風險防範的基礎。 三要把握宏觀經濟走勢與具體產品的關系。目前，中國房地產處於上升周期， 房價上漲較快，個人住房按揭貸款發展得非常快。2007年以來，商業性購房 貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。從美國次貸危機的教訓來看，房價 的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產 市場發展中的各類金融風險。對此，銀監會對銀行一再發出風險提示，要求銀行 不能放鬆借貸標准，嚴格「三查」，嚴防假按揭和虛假貸款，並多次就銀行房地 產貸款進行現場檢查。同時，在房價不斷上升的環境下，銀監會還提示銀行要高 度關注貸款抵押物的價格風險。 四要做好預警，控制規模與風險。近年來，出於戰略調整和經營轉型需要， 境內商業銀行普遍將個人信貸作為收入的主要增長點。在目前資產價格快速攀 升、存在回調壓力的大背景下，商業銀行應高度關注個人住房信貸及個人住房抵 押貸款的風險，不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇 地大力發展。從上海地區銀行房地產信貸投放看，個人信貸快速增長強化了銀行 信貸長期化的勢頭，銀行不良資產上升的隱患加大。因此，吸取次貸危機的教訓， 我國商業銀行應高度關注個人房地產貸款風險，加強信用系統建設，提高風險防 范能力。 同時，金融監管部門要加強監管，防範和制止金融機構違規發放不符合條件 的貸款。在當前動盪的金融環境下，金融監管起著更加重要的作用。 五是金融創新要堅持「謹慎經營」原則。美國次級房屋抵押貸款證券化的所 謂金融創新中，次貸不僅很快衍生出各種金融產品，還被分配到各種金融機構的 投資產品組合之中。對沖基金及其他高杠桿機構以其財務杠桿工具幾十倍、甚至 上百倍地放大與次級債有關的各種交易，這導致衍生產品價值與其真實資產價值 之間的聯系被完全割斷，放大了相關投資和交易風險，使金融活動背離了金融機 構的「謹慎經營」原則。當風險集中爆發時，再追溯原生信貸產品的發行質量， 為時已晚。因此，在產品設計與每一單合約執行過程中，就應按照謹慎經營原則， 合理評估無風險約束下的放貸行為

Ⅲ 我國個人信貸業務的風險管理...急!!!!!

風險： 一)信用風險
傳統的信用風險被理解為違約風險，即借款人因為外在或自身的種種原因無力履約的風險。現代意義上的信用風險則主要表現在借款人對借款行為不負責任，沒有按時償還貸款的責任心，或者有意隱瞞真實目的、騙取貸款的欺詐行為。據統計，我國商業銀行每年因客戶的失信行為造成的經濟損失達幾千億。
(二)經營風險
商業銀行在開展個人消費信貸業務過程中遇到的市場風險，包括利率風險、股票風險、匯率風險等，或者採取不當的經營策略而引發的可能威脅商業銀行發展個人消費信貸業務的潛在風險等，都可以歸並為經營風險。 在我國，隨著消費信貸的逐年發展，制約該項業務發展的風險也逐步暴露和突出，需要引起足夠的重視。目前，消費信貸風險主要表現在以下幾個方面。
1.借款人風險。由於我國居民收入尚未完全貨幣化，收入來源多樣化，透明度低，使得實際收入與名義收入差距很大。 而且借款人提供的資料只能表明當期情況，社會化保障程度不高的現實又使得未來預期支出變得不可測，很難用科學的評估方法來確認未來的狀況，因而貸款期越長，發生變故的幾率越大。再加上現在社會部門間信息溝通共享渠道不暢，沒有個人信用劣跡的記錄，則無從判斷借款人的資信程度，也沒有個人破產的制度，這給許多信用意識薄弱的借款人留下了可乘之機，因而逆向選擇和道德風險問題無法徹底解決。借款人的多頭貸款、故意不還款或是惡意透支在目前個人信用體制不健全的狀況下使得銀行信息不對稱，防範風險的能力大大降低。
2.信用風險。信用風險主要是由消費者和銀行之間存在的信息不對稱造成的。由於缺乏個人信用制度，銀行在監管客戶的風險防範方面產生難度，信用風險出現的可能性大大增加。而我國目前尚未建立起一套完備的個人信用制度，銀行缺乏征詢和調查借款人資信的有效手段。據世界銀行的研究結果，利用徵信系統即個人信用制度，大銀行客戶的違約率可減少41%，小銀行可減少78%，因此我國有必要先在制度上彌補這一空缺。
3.法律風險。國家鼓勵消費信貸開展的政策是明確的，但配套政策、法律法規、行政措施尚未到位，可適用法規不完善。目前，商業銀行主要是依據《商業銀行法》、《擔保法》、《票據法》、《貸款通則》、《經濟合同法》等對消費信貸進行管理，而這些法規調整的對象主要是商業銀行與企業的信貸關系，以生產性貸款為約束對象。商業銀行將以生產性貸款為約束對象的政策法規移植到消費信貸的發放與管理上，不可避免產生消費信貸風險防範和抵押物處置上的矛盾。
4.抵押物風險。一般情況下，銀行為確保自身的安全，在對個人發放消費貸款時往往要求提供抵押物。當借款人無力償還貸款時，銀行就應該取得對抵押物的處置權，但抵押物可能會因各種自然、人為災害或周圍經濟、交通環境的變化而造成價格下降或價值滅失。此外，目前我國現有的法律法規還不足以保障銀行順利實現對抵押物的處置權，法院往往會從社會安定、和諧的角度考慮，在債務人無力償還貸款時，法院即使做出了判決，也往往難以執行，這些因素都導致了信貸風險大大增加。
5.流動性風險。流動性風險是指銀行等金融機構發放的消費貸款尤其是個人住房貸款債權的流動性較差而產生的風險。目前在配套市場條件不健全的情況下，尚缺乏盤活這塊資產的措施。由於目前消費信貸在各銀行所佔比例還較低，且經濟較為疲軟，整個社會資金需求不旺盛，因而銀行資金充裕，流動性風險尚未暴露。但隨著消費信貸的迅猛發展，其比重在銀行資產中的增大，資金「短進長出」的矛盾會日益突出。當經濟高漲，整個社會資金需求旺盛時，若這塊資產還不能盤活，銀行很有可能會出現流動性危機，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。
現狀：我國個人消費信貸從20世紀80年代中期開始發展至今，業務范圍已經得到了明顯的擴大，主要包括個人住房消費貸款、個人住房裝修貸款、汽車消費貸款、個人存單質押貸款、個人耐用消費品貸款、個人助學貸款、個人旅遊貸款等業務。有的金融機構還開展了個人小額信用貸款、個人綜合授信額度貸款等業務。截止到2006年底，我國的個人消費信貸余額為24127億元，是1997年的140.3倍。但在我國個人消費信貸市場，普遍存在著消費信貸總體規模仍然偏低、消費信貸增長速度明顯下降、消費信貸中個人住房貸款占絕對比例的現象。 防範對策

1.建立和完善個人信用制度和信用體系。首先，加快個人信用徵信機構建設的步伐，使其以商業化運作方式收集和使用有關個人信用檔案的信息，同時兼顧公益性，逐步形成擁有全國基礎信用信息資源的大型、綜合性徵信機構和眾多提供信用信息評估等信用增值服務的各具特色的區域性、專業性徵信機構，形成一個既能充分利用各項資源，發揮規模效益，又能適應不同徵信需求，多層次、多方位的徵信機構體系。其次，應加快全國統一的個人基礎信用信息資料庫的建設。目前，我國各地區經濟發展水平不同，在構建我國個人信用制度的戰略布局中，可以實行讓一部分條件成熟的城市或地區先上的政策，先在一些信用消費發展較快的大城市推行個人信用制度，建立類似上海的個人信用聯合徵信系統，然後逐步向其他中小城市推廣，最後形成覆蓋全國的個人徵信網路。第三，充分利用政府的力量，整合協調和掌握各部門的個人信用數據、運用人民銀行的網路形成全國個人徵信的資料庫，由一個專門性的全國個人信用管理局對數據進行加工、整理、定價，產生一個個人信用檔案的管理、查閱、購買信息的服務，從而實現市場化的運作。
2.建立健全消費信貸相關法律體系。一是要將消費信貸列入國家整個法律體系特別是經濟、金融法律體系中，從總體上加以規范和完善，要盡快對《擔保法》、《合同法》、《貸款通則》、《商業銀行法》等相關經濟、金融法規中的有關消費信貸條款進行相應修改、完善和補充，盡量簡化手續、降低費用、放寬條件，使之有利於促進和規范消費信貸的發展。二是要根據消費行為和消費信貸行為的需要，制定專門的法律制度和具體的實施細則，讓居民有參加消費信貸的積極性和還貸的約束性，讓銀行有開辦消費信貸業務的動力和責任感，形成「居民對銀行有信心，銀行對居民能放心」的良好格局及「有借有還，再借不難」的信用秩序。三是要進一步完善社會保障制度、住房制度、抵押貸款擔保制度、醫療制度等相關制度，從而分散和共擔個人信用風險。
3.建立有效的內控體系，實行浮動貸款利率。首先，銀行內部要建立專門機構，具體辦理消費信貸業務，同時建立消費信貸審批委員會，作為發放消費信貸的最終決策機構，做到審貸分離，形成平衡制約機制，以便明確職權和責任，防範信貸風險。其次，要進一步完善消費貸款的風險管理制度，從貸前調查、貸中審查、貸後檢查幾個環節明確職責，規范操作，強化稽核的再檢查和監督。第三，建立一套比較完善的消費信貸風險的預警機制。對借款人不能按時償還本息的情況，或者有不良信用記錄的，應當列入「問題個人黑名單」加大追討力度，並拒絕再度借貸。第四，加強量化考核、質量監測，實行競爭上崗、獎罰分明，完善多勞多得的分配機制，最大限度地發揮工作人員的創造性和積極性，提高信貸管理水平，促進消費信貸規范發展。第五，實行浮動貸款利率，加快利率市場化進程，在利率浮動比率、貸款比例和期限安排上，給商業銀行以更大的餘地，以便商業銀行更好地為客戶服務，更好地防範風險。
4.採用科學的信用評分技術。首先，由於專家法評分模型的局限性，就要求商業銀行高度重視個人信貸業務基礎數據的搜集、整理與建庫工作，改進現行的業務系統，加強新受理業務數據錄入完整性、准確性的監控管理，特別是對未獲批準的申請人信息的收集。其次，商業銀行應根據數據資源的不同採用不同的方法開發評分模型。建議對不同的產品設置不同的評分模型，由於目前各項基礎條件較薄弱，在具體實施過程中可分產品分步推進。最後，必須將信用評分技術用於個人信用風險管理的全過程。建議國內商業銀行盡快發掘銀行內部貸款賬戶信息，開發欠款催收評分模型、風險預警評分模型等行為評分模型，進一步開發相應的自動化賬戶管理系統、催收管理系統，提高個人貸款貸後風險監測、不良貸款管理的效率。
5.轉變消費觀念，提高信用意識。我國居民長期以來有著「勤儉持家」、「量入為出」的傳統消費觀念，對於「負債消費」還比較陌生。商業銀行應通過多種營銷方式，向消費者大力宣傳消費信貸，並創新服務品種、改進服務手段、提高服務效率，在開展業務的過程中培育消費者的信用消費觀念、創造信用消費需求，實現業務發展和觀念轉變的互動，使人們增加安全感，消除後顧之憂，提高即期消費慾望，從而積極使用消費信貸。同時，政府可以通過電視、報紙、互聯網等各種媒介，形成強大、廣泛的宣傳和監督系統，提高社會群體的信用意識，以此來推動和保障信用制度的建立。建立個人信用制度對於我們來說，僅僅是再造信用的一種手段，而提高整個社會的信用程度才是我們最終的目的，我們要用信用的約束來促進社會公眾整體素質的提高，從而促進國內消費信貸業務的快速健康發展。

Ⅳ 個人住房貸款的風險分析

個人信用帶來的風險
這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。
對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對於貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由於我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標准，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。
擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由於房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難准確把握的，因此也極易產生風險。
欺詐風險
這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隱瞞真相，採取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產遭受損失的行為。重復抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手製造出的欺詐行為。
銀行風險
隨著個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在「簡化信貸手續」的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過於追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。
抵押物風險
這是抵押物產權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由於城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，盡管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低於住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用於還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。
抵押物處分引起的風險
這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產生的風險。主要表現為：(1)執行難。由於我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次「流離失所」。雖然在產權房抵押時，房產抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問號。(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的佔有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地產市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資產的損失。
貸款條件風險
這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款產生的影響。如2012年銀行一般所採用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發生借款人無力還貸的情況，採用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由於按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬於中長期貸款流動性差，相對於短期借款亦具有較大的風險。
其他風險
其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產業因客觀經濟大氣候影響，行業蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。

Ⅳ 急！！！個人住房貸款風險管理的意義

個人住房貸款在房地產市場快速發展的帶動下獲得了迅猛發展，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升，不少商業銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品種，並將其作為信貸業務擴張的重點。下表顯示1997—2001年5年間，我國個人住房貸款余額增加了近33倍，銀行信貸資產權中提高了近20倍。
但在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款對商業銀行來說，並不見得就是低風險的金融產品。在特定意義上說，當前商業銀行個人住房貸款所面臨的潛在風險還要高於其他貸款類型。事實上，個人住房貸款有面積分散、技術大、期限長的特點，潛在風險很大。如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那麼，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作為商業銀行風險管理的重點。 個人住房貸款所面臨的風險
(一)銀行的流動性風險
對於銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。流動性風險是指銀行無力為資產的增加或負債的減少提供融資，即無法以合理的成本吸收負債或以合理的收益變現實現資產來滿足儲戶提取存款、客戶合理的貸款或其他即時的現金要求而使銀行遭受損失或引發危機的可能性。我國住房貸款沒有實現證券化，銀行房貸資產變現能力較差。同時也沒有完善的住房二級市場，銀行處置抵押房產很困難，流動性風險化解難度大。當貸款購房的概念普及以後，處置抵押房產的需求將強烈起來。
(二)個人的信貸風險
信貸風險是指借款人不按約償還貸款給銀行帶來損失的可能性。從信用風險的角度來看，個人住房信貸所帶來的是借款人由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。由於信息不對稱，銀行無法准確判斷借款人是否誠實守信和是否具有持續的償還能力。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。
(三)貸款中的操作風險
從操作風險的角度看，由於缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的房貸部門有時為了擴大其業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放鬆貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前台、中台與後台沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。從當前的情況看，目前各商業銀行在同一城市經辦個人房地產信貸業務網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣、折價程序的順利實施。 完善個人住房信貸風險管理
(一)改善個人信用風險的識別與評估環境
較為理想的目標，當然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監督、管理與保障個人信用活動規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范，包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將這些信息匯同來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用報告，並據此做出決策。由於信用機構的建立還有待時日，銀行為了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，這里最為關鍵的就是建立專業化、規范化、初具規模的資料庫，為信用管理打好基礎，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測，並建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即採取補救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人徵信系統，實際上這些信息的採集對於進行個人住房貸款的風險判斷並不足夠，同時，還應當鼓勵個人信用信息在金融機構之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構或者同一金融機構設立在不同地區的營業網點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、准確地做出決策。 (二)應積極鼓勵商業銀行採取市場化的手段轉移風險
首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以後，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面，銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面，貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性風險一在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。
(三)推進房地產抵押貸款證券化其作用可以有效地分散和轉移風險
住房抵押貸款經過證券化處理以後，發行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風險均可以通過證券市場得到轉移。另一方面以住房抵押貸款為擔保發行證券之後，集中在銀行的住房抵押貸款風險就被分散到眾多的投資者手中，使每個參與者都能把風險控制在與收益對稱的可接受范圍內。由於抵押證券不以具體的房地產為標的物，而是一組房地產的組合所對應的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個別違約或抵押風險就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風險和抵押的風險，使損失得以減少。
(四)預警機制防風險
從完善和健全制度的角度出發，制定了《個人住房貸款操作規程》、《個人貸款檔案管理規程》以及其
他各類相應的補充規定，將個人住房貸款業務的具體操作標准化、統一化；從建立內部制約機制著手，嚴格按照信貸新規則的要求，執行審貸分離，落實貸款各個環節的責任人；從風險控制的角度出發，採取一些較為有效的風險防範措施，如充分利用市房地資源局數據資料庫提供的資源，以確保房地產交易的真實性、房產抵押登記的有效性；藉助個人徵信系統的資源，對借款人的資信情況進行調查，從源頭上有效遏制了不良貸款的發生。
(五)推進房地產融資的多元化
目前，我國房地產金融以債權融資為主，股權融資比例較小，其融資格局較單一。根據統計估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。而在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，且在債權和股權融資一級市場以外，還存在著發達的證券化二級市場。推動房地產融資的多元化，有助於降低房地產融資對於銀行信貸的過分依賴。
(六)提高個人按揭貸款的成數
這對購房者來說，肯定要增加個人承擔貸款風險的壓力，擠壓一些個人住房虛假的需求。同時可以減小商業銀行的貸款風險。不過，這些影響與作為不會太大。最為重要的是，近年來，國內一些商業銀行個人住房信貸翻倍地增長，不在於按揭成數高低，而是對個人住房貸款審查往往是只是形式，例如，不管個人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務所開出所需要的證明就可能辦理。如果對個人住房貸款審核按銀監會的指引執行(即個人住房貸款每月還款額不得少於個人收入50％)，那麼就可以把一些貸款條件不合格的人拒絕在外。這樣做不僅可以讓整個房子需求降下許多，也減少商業銀行個人住房貸款可以面臨的風險。個人住房抵押貸款風險管理需政策支持
在一些發達國家中，政府設立專門機構對個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構代為承擔清償貸款本息的責任。如美國聯邦政府設有聯邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構，為中低收入家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔保，不僅使美國眾多的家庭取得貸款購買住房的機會，而且降低了個人住房貸款的風險，同時還吸引了私人保險機構介入住房抵押市場。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構，並不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立於一種「最終貸款者」的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，並為整個融資活動確定規范。這種政府對抵押貸款市場的干預，是一種間接干預。
總之，近幾年，國內房地產業作為國民經濟的支柱產業，它在帶動國內經濟走出通貨緊縮，保持國內經濟持續快速增長起到了巨大的作用。但是，由於一些地方的房地產投機炒作嚴重，一些房地產商用種種方式來製造民眾非理性消費，從而造成一些地方住房價格快速上漲。如果這種趨勢任其發展，導致房地產泡沫，不僅會增加銀行的巨大風險，也可能會傷害整個國內經濟持續穩定的發展。因此，本次政策調整不僅強化民眾的利率風險意識，強化了需求者對未來資金價格形成較合理的預期，也有利於商業銀行個人住房貸款利率管理及風險定價機制形成。夠不夠。

Ⅵ 個人住房貸款風險有哪些

在當前的市場狀況下，建設銀行的個人住房貸款面臨著一些新的風險因素，主要有房地產市場波動的風險，借款人還款壓力增大的風險，假按揭風險，中介機構的風險，銀行操作風險，流動性風險等等。
面對這些風險，多年的個人住房貸款管理經驗，使建設銀行具有一定優勢，主要表現在：
先進的風險管理理念和組織架構，強大的網路系統和審計手段，專業的操作流程，標准化催收體系，還有住房抵押貸款證券化的試點經驗。

Ⅶ 論文：個人住房貸款風險與對策。

一． 匯率問題研究
大國和浮動匯率條件下貨幣政策效應
匯率制度選擇應考慮因素分析
我國現行人民幣匯率制度的優點及缺陷
香港聯系匯率制度的利弊分析
二． 利率市場化問題研究
如何提高我國存款（或貸款）利率彈性
利率市場化對國有商業銀行（或中小商業銀行）的影響與對策
完善我國基準利率生成機制研究
三． 金融監管與宏觀調控問題研究
改革我國貨幣政策工具的思考
對我國提高貨幣政策透明度的思考
我國轉變貨幣政策調控模式的路徑選擇
電子貨幣對貨幣政策有效性的影響
巴塞爾新資本協定與中國銀行業改革
四． 國際資本流動問題研究
國際資本流動與我國國際收支關系研究
國際資本流動對經濟的影響機制
怎樣化解巨額外匯儲備給我國金融市場帶來的潛在風險
論我國外匯儲備的多元化應用
資本賬戶開放的核心條件理論
五． 商業銀行信用風險管理研究
商業銀行信貸管理制度的改革與完善
關系式融資與中小企業信貸發展研究
個人徵信制度及其發展完善研究
個人住房貸款風險及其防範
大學生助學貸款的風險與對策研究
試論信用卡業務的風險及其防範
郵政儲蓄銀行的業務發展戰略研究
中小企業融資的行為特徵研究
商業銀行票據業務的風險及其防範
銀行排隊難問題的成因與對策研究
銀行收費問題研究
商業銀行ATM的發展策略探討
六． 貨幣市場問題研究
美國債券市場發展對我國的有益啟示
對國債發行規模影響因素的分析
對國債發行方式的國際比較
論我國票據市場的現狀及完善措施
論我國同業拆借市場的利率形成機制
七． 資本市場問題研究
推行QFII制度的風險分析
台灣QFII制度分析及給我們的借鑒
QDII對我國證券市場的影響
淺析QDII境外投資方式
實施QDII和QFII的影響的比較分析
新興證券市場開放模式的分析及啟示
試論我國投資銀行機構的業務創新
八．金融衍生產品與投資理財問題研究
股票期權研究
資本資產定價問題研究
試論我國金融衍生品市場建立的環境與路徑
關於利率變動與投資理財對策研究
關於商業銀行設立基金公司問題研究
關於利率期貨與商業銀行風險管理研究
關於匯率波動對期貨市場的影響研究
防範股指期貨風險的對策
風險度量問題研究
九.公司金融管理研究
關於央企整體上市問題研究
關於深化和完善上市公司治理結構問題研究
關於進一步促進債券市場發展問題研究
關於完善中小企業融資問題研究
關於發展和推行資產證券化問題研究
試論上市公司的股利分配政策
十。金融開放與金融安全問題研究
次級債危機的成因與對策研究
開放資本市場與國家金融安全
論金融支持在西部開發中的作用及其對策
金融開放的國際比較及中國的選擇
十一.其他
我國政策性銀行轉型模式的分析研究
試析我國資產管理公司發展的模式

Ⅷ 個人住房抵押貸款的研究現狀如何

Yongheng
Deng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸款發放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。Lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。Robret認為由於個人具有異質性風險特徵,在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特徵研究,模型定量分析,期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款一二級市場互動的研究。國內原因與住房抵押一級市場發展時間不長,各商業銀行間的標准尚缺乏一致性與協調性與實證分析,所以國內研究多為風險特徵研究,房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。