銀行貸款前評估二手房

⑴ 二手房按揭，戶已經過了，怎麼銀行還要做評估報告呢

因為銀行需要了解資金流向，調整前後比較表。

資產委託方和佔有方須應對本企業因進行資產評估而組織開展的資產及負債清查的情況和結果作出說明，主要應包括下列內容：

1、列入清查范圍的資產及負債的種類、賬面金額，產權狀況，實物資產分布地點及特點；

2、清查工作的組織，時間計劃、實施方案；

3、清查核實所採取的措施，待處理、待報廢，高、精、尖設備和特殊建築物以及毀損、變質存貨檢測、鑒定的情況；

4、清查中發現的盤盈、盤虧、毀損、報廢、呆壞賬、無需償付的負債情況及其原因分析；

5、根據有關規定對發現問題進行賬務調整的情況，並列示調整前後比較表。

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按揭進程：

第1日 遞交材料，提出申請

買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取並填寫二手房個人借款申請表，填完後將所有材料交給工作人員審閱。

工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。最後三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

第2-7日 評估

根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成後，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

{這一步正常事可以省略的，評估費也不用出}

第8-10日 銀行審批

銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件後，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業務審批時間1-2天即可完成。

⑵ 二手房貸款需要評估費嗎

二手房向銀行貸款的，需要第三方評估公司進行評估，當然需要評估費的。

⑶ 買二手房貸款是先面簽還是先評估

二手房貸款先評估再面簽。

二手房評估收費：根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標准採取累進計費率：
房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;
100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;
500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

房產評估應考慮的因素
1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3、所在小區和所在板塊的房價走勢
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。

⑷ 買二手房貸款需要評估費嗎

房產評估費本來的規定是誰委託誰付錢，但是房地產市場變化太多，買方市場變成了賣方市場，銀行是借錢人，所以擁有更大的話語權，那麼慢慢的二手房評估費就轉接到借款方身上了。所以目前這筆二手房評估費必須交。

買二手房貸款受哪些因素影響?

1、貸款人年齡。

銀行會基於貸款者的年齡而提供不同的貸款額度。常都要求借款人年齡為18-65周歲，其中25-40周歲是比較受歡迎的群體，其次是18-25周歲、40-50周歲的人群，如果是50-65周歲之間的人群，那麼申請房貸時將會比較困難。

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2、貸款人的還款能力。

還款能力主要是指月收入，因為相比其他因素，月收入更加直觀。工資較高的貸款人申請個人貸款，更易拿到高額度貸款。而工作月收入較低的借貸人，不但貸款額度會受影響，甚至還很有可能被拒貸。

3、貸款人徵信。

貸款人如果徵信良好，可以獲得更優惠利率和比較高的貸款額度。徵信考察時間的規定，各個銀行間有差異，時間跨度有兩年、五年等等。除此以外，其中如果貸款人有過連續3次，累計6次的不良記錄，會拉低貸款成功幾率，甚至造成貸款被拒。

4、二手房房齡。

銀行會考察二手房屋的房齡，通常要求二手房的房齡不超過20-25年，比較寬松的會要求30年，較為嚴格的則要求15年或10年。若房齡過大，不但不能獲得大額度貸款，而且獲貸幾率也較小。

⑸ 買二手房，評估是什麼意思

購房者購買二手房需要申請抵押貸款需要評估，抵押人以抵押物作為還款的擔保向銀行申請抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對該房地產進行估價。

地段及交通對房價的影響：評估二手房價的高低首先決定於該房屋所在的地段，對於一個城市而言，位於市區黃金地段的物業，必然寸樓寸金。在城市這個有限的空間里，中心城區黃金地段屬於稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。

在估算房價時參考的因素包括：

1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格

2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格

3、所在小區和所在板塊的房價走勢

4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、樓層、面積、房齡、小區內位置、景觀等等。

對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。

以上內容參考：網路-二手房評估

⑹ 二手房貸款時，銀行是不是要評估的

要評估，具體流程如下：
一、交易前的二手房貸款流程

(1)貸前咨詢。借款人持二手房交易合同、徵信報告、原房地產所有權證、借款人身份證到公積金管理部門咨詢，中心經辦人員對借款人的借款資格進行審查，符合貸款條件的發給借款申請審批表。

(2)預評估。由中心認可的評估機構對所交易的房產進行預評估，確認交易房產價值。

(3)中心經辦人員參照二手房交易合同的交易金額出具住房公積金貸款客戶房地產交易資金託管開戶通知書。
(4)借款人憑開戶通知書與賣方同時到銀行簽定資金託管協議，並按規定比例交付首付款(框架結構且建築面積≤144㎡的按20%，框架結構且建築面積>144㎡的按30%;磚混結構的房屋按40%)交銀行託管。
(5)房產過戶。

(6)正式評估，出具房屋價值評估確認書。

(7)收件。賣方提供：房地產所有權證復印件;產權人、共有人身份證復印件(需借款人確認)。買方提供：二手房交易合同;買賣雙方的房屋價值評估確認書;住房公積金貸款客戶房地產交易資金託管開戶通知書;首付款的交款憑證;買賣雙方及銀行確認房地產交易資金託管業務開戶通知書(託管協議)。交易發票、完稅發票或個人銷售普通住房免徵營業稅申請審核表、房產證、土地證、借款人及配偶的身份證、戶口證明、結婚證等復印件及工資收入證明(所有材料需二份)。

(8)公積金管理中心對貸款手續進行審核、審批;

(9)通知借款人到銀行簽定借款合同。

(10)房產抵押登記。

(11)銀行發放貸款，資金轉入託管帳戶;所有購房資金由銀行託管帳戶轉入賣方帳戶。

⑺ 二手房貸款需要銀行評估是怎麼回事

是的，二手房必須經過評估確定貸款額度，按照評估價和交易價格較低者計算貸款額度。
目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:
1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3．所在小區和所在板塊的房價走勢
4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。

⑻ 貸款買二手房，怎麼做評估

購房人貸款購買二手房，需提供評估機構出具的《抵押物評估報告》，評估值會影響到最高貸款額度；購房人貸款購買新房，不需評估。

申請市屬公積金貸款時，管理中心認可的評估機構

(2)國管公積金貸款：

資金中心不指定評估機構，借款申請人結合辦理效率、收費水平等因素，選擇貸款經辦銀行認可的評估機構即可。

二、商業貸款購房，怎麼做評估？

購房人商貸購房，需要經過“審核-網簽-評估-面簽-繳稅-過戶”等流程，商業銀行才會放款，完成貸款申請。

(1)流程及時效：

准備好房產證復印件、買賣雙方身份證復印件報評估，評估公司受理後一個工作日內安排看房實勘，看房實勘後三個工作日出具評估報告。

(2)評估收費標准：

600元/次，借款人申請的是商貸，則可免費更改一次評估報告，第二次更改需收費，費用為100元/次。

(3)可選的評估公司：

商貸購房在做評估時，一般情況下需要選擇和該銀行合作的評估機構

三、組合貸款購房，怎麼做評估？

購房人申請市屬組合貸購房，需先面簽/初審，再進行評估；申請國管組合貸，需要先評估再面簽/初審。

(1)時效及流程：

市屬公積金貸款：

評估機構接到借款申請人提取的評估申請後，在2個工作日內出具《抵押物價格評估報告》。

國管公積金貸款：

在房產證、買賣雙方身份證復印件、買賣雙方簽字確認的網簽合同和網簽信息表收到後5到7個工作日約看房，在看房後5到7個工作日內做出評估報告，並返回評估報告單（目前根據各業務網點受理不同而時效不同）。

(2)評估收費標准：

600元/次

(3)可選擇的評估公司：

市屬組合貸：

需要選擇市屬公積金貸款認可的6家評估公司。

國管組合貸：

選擇其及經辦貸款行認可的評估公司進行評估。

注意：評估拍照時必須一套房子一套照片，照片不能替換，並且交一次費用只能出具一次評估報告，不能重復出具。

來源：北京市住房公積金管理中心、中央國家機關住房資金管理中心

該內容僅在北京適用

⑼ 二手房銀行評估價怎麼算

二手房評估價是結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。一般可以採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。

二手房評估價計算以同地區商品房價格為基準：

1、房屋因素：

(1)折舊：年折舊-2%

(2)套型："三小"套型(小廳、小廚、小衛)-10%

(3)樓層:2、6樓-3%;7樓-5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；若是樓頂另-5%

(4)朝向：無朝南外門窗-5%

2、環境因素：

(1)無物業管理-5%

(2)非獨立封閉小區-5%

(3)有省、市重點小學區+15%。

3、心理因素

(9)銀行貸款前評估二手房擴展閱讀：

在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0；磚混結構為2%；磚木結構一等為6%；磚木結構二等為4%；磚木結構三等為3%；簡單結構為0。

房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：

造價－殘值造價×（1－殘值率）

消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：

舊房價格=造價－年折舊費已使用年數

當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。