個人住房貸款央行解讀

1. 首套房貸利率下限下調20個基點，業內人士對此是如何解讀的

5月15日，中國人民銀行宣布下調商業性房貸利率，其中首套不低於相應期限貸款市場報價利率——LPR利率下降20個基點（即下降0.2%）。該通知主要針對新發放貸款，存量貸款仍按原合同利率執行。

（3）有助於刺激經濟發展，推動年度5.5%GDP增速目標的實現。在我國歷史的經濟結構體系中，地產從來都是很重要的一環，盡管未來經濟發展的中心轉向智能製造、人工智慧等高新技術行業；但在疫情背景當下，消費低迷、經濟滯漲、內生動力不足、外部局勢動盪，通貨膨脹的壓力也存在，此次降低首套房貸利率下限，在一定程度上也有助於刺激經濟增長，提振經濟信心。

親愛的讀者們，本次首套房貸利率下限下降後，你們會有買房的念頭嗎？

2. 央行連續兩月單列公布，個人住房貸款繼續回暖，後續走勢如何

我認為後續我們國家的貨幣政策依然是比較寬松的，我們國家在疫情之後已經實現了寬松的貨幣政策，房地產市場雖然已經獲得了過度的發展，但是我們國家目前正在進行調控，不太可能會在短期之內抽走流動性的。

相信很多人都已經關注到了央行在貨幣方面的操作，個人住房貸款雖然繼續回暖，但是央行也在不斷的關注著最新的數據。央行的貨幣政策對於房地產市場的影響是非常大的，我們國家的房地產市場價格已經處於偏高的狀態了，所以目前是在一點一點的嘗試。

房地產市場穩定性不會改變。

我們國家對於房地產市場的定位是不會發生改變的，房地產市場和實體經濟都需要得到穩步健康的發展，但是目前的情況是房地產市場已經過於發展了，實體經濟的發展已經遇到了一定的阻礙。

中央經濟工作會議的一個內調變是穩定我們國家的房地產市場的價格，這從一定程度上說明了我們國家的貨幣政策不會出現急轉彎，而且整個社會對於房地產市場的缺乏程度都是比較高的。

3. 央行、銀保監會發布調整差別化住房信貸政策有關的通知，哪些信息值得關注

房地產不僅僅是政策底，已經挖到了地下室！其實，從去年至今，已經有100多個城市下調了房貸利率。根據央行數據，一季度的利率比去年末就下調了14個基點，而同期5年期LPR只下調了5個基點。

這次，央行更是從全國統一層面，下調了首套房利率。各大城市放鬆限購、限售、補貼等等措施早就出來了，可以說，除開一線的四大城市，幾乎所有城市的調控政策都有放鬆。

總體而言，大家不願意投資，不願意消費，才是問題的根源，疫情只是加速了這個過程。今年基建方面，國家應開始發力了，估計會到10%的增速了，但是基建投資在GDP中的總量已經很小了，和2008年天壤之別！

而貢獻了GDP近58%的消費，已經負增長了，該救一救消費了！我是時代之，茫茫人海，我們終會相遇，祝你幸福！

4. 央行調整差別化住房信貸政策，具體調整了哪些住房信貸政策

5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確表示對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

首套房

5. 央行最新發聲：涉及房貸、降准、匯率等問題 來看七大要點

4月14日，人民銀行召開新聞發布會，解讀一季度信貸社融數據，並回應房地產金融、人民幣匯率、貨幣政策等熱點問題。

央行表示，數據顯示，一季度，流動性合理充裕，金融總量穩定增長；一季度人民幣各項貸款增加8.34萬億元，比上年同期多增6636億元。企業綜合融資成本穩中有降，降低實體企業的經營成本；3月，新發放的企業貸款利率為4.37%，比上年12月低8個基點。

當前，國內疫情發生頻次有所增多，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定，但我國經濟韌性強，長期向好的基本面不會改變。下一步，人民銀行將適時靈活運用多種貨幣政策工具，更好發揮總量和結構雙重功能，加大對實體經濟的支持。

詳解一季度產業貸款投放結構特點

一季度新增人民幣貸款的結構數據被更多披露。4月14日，央行調查統計司司長阮健弘表示，今年一季度，新增人民幣貸款8.34萬億元，比上年同期多增了6636億元，這是統計上的高點。

其中，3月末，全部產業本外幣中長期貸款余額71.69萬億元，同比增長11.9%，比同期全部本外幣貸款的增速高0.9個百分點。一季度，全部產業中長期貸款新增3.59萬億元，同比少增4215億元。

阮健弘表示， 從產業貸款投放的結構上看，主要有以下特點：

一是製造業中長期貸款持續高增長。3月末，製造業中長期貸款余額增長29.5%。其中，高技術製造業中長期貸款余額增長31.9%。

二是工業的中長期貸款增速較高。3月末，工業中長期貸款增長20.7%，明顯快於全部產業的中長期貸款增速。

三是基礎設施業中長期貸款的增長有所回落。3月末，基礎設施業中長期貸款增長13.2%，比上月末低0.5個百分點。

四是出口相關行業中長期貸款增速較快。3月末，出口相關行業中長期貸款增速31.8%，比上月末回升了0.6個百分點。

阮健弘表示，預計未來信貸投放繼續保持穩定增長的態勢，支持經濟復甦。人民銀行將繼續疏通貨幣政策傳導機制，通過多種貨幣政策工具，引導金融機構加大對實體經濟的服務力度，增強信貸總量增長的穩定性。

此外，針對市場關心的長三角地區是否受近期疫情影響出現信貸投放收縮的問題，4月14日，央行調查統計司司長阮健弘表示，今年一季度，長三角地區貸款增速高於全國。3月份，上海、江蘇、浙江、安徽人民幣貸款分別新增1247億元、3245億元、3957億元、1315億元，同比分別多增222億元、514億元、1212億元、391億元。

阮健弘表示，3月末，人民幣貸款的增速是11.4%，增量比年初新增了8.34萬億元，同比多增6636億元。其中，長三角地區的貸款增速高於全國。按可比口徑統計，3月末，上海、江蘇、浙江、安徽人民幣貸款余額增速分別為11.5%、14.9%、15.8%和13.7%。上海貸款增速比全國高0.1個百分點，江蘇、浙江和安徽分別比全國高3.5、4.4和2.3個百分點。

新設兩項專項再貸款 規模總計2400億

按照近日國務院常務會議要求，人民銀行將創設科技創新和普惠養老兩項專項再貸款。4月14日，央行貨幣政策司司長孫國峰對兩項新專項再貸款進行了介紹。

關於科技創新再貸款，孫國峰表示，人民銀行將通過科技創新專項再貸款引導金融機構進一步加大對科技創新企業的支持力度。該工具支持企業的范圍包括「高新技術企業」、「專精特新中小企業」、國家技術創新示範企業、製造業單項冠軍企業等科技企業。支持范圍按照科技部和工信部現有標准認定，金融機構自主選擇范圍內的企業開展融資服務。該工具適用的銀行包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵儲銀行、股份制商業銀行等21家全國性金融機構。總額度為2000億元，利率為1.75%。

在操作方式上，科技創新專項再貸款採取「先貸後借」的直達機制，金融機構向企業發放貸款後，人民銀行按期對符合要求的，貸款期限在6個月及以上科技企業貸款本金的60%提供資金支持。

關於普惠養老專項再貸款，央行將通過該工具引導金融機構向普惠型養老機構提供優惠貸款，降低養老機構融資成本，面向普通人群增加普惠養老服務供給。該工具推出初期先選取浙江、江蘇、河南、河北、江西等5個省份開展試點，試點額度為400億元，利率為1.75%。試點金融機構為國家開發銀行、進出口銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等7家全國性大型銀行。

金融機構按市場化原則，對符合標準的普惠性養老機構項目發放優惠利率貸款，貸款利率與同期限、同檔次LPR大致持平。普惠養老專項再貸款也採取「先貸後借」的直達機制，按季發放。人民銀行對符合條件的貸款，按貸款本金等額提供專項再貸款資金支持。

銀行要靈活調整住房按揭等還款安排

央行金融市場司司長鄒瀾表示，受疫情近期多發、部分居民收入下降、房地產建築營銷活動受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現了下滑，個人住房貸款發放額也有小幅回落。但我國個人住房貸款的資產質量整體較好，不良率長期維持在0.3%左右的較低水平。

對於個人住房貸款的信用風險情況，央行金融市場司司長鄒瀾表示，我國個人住房貸款的資產質量整體較好，不良率長期維持在0.3%左右的較低水平。也就是說，每1000筆個人住房貸款大約只有3筆暫時處於不能正常還款的狀態。從歷史上看，我國個人住房貸款質量與就業、收入關系非常密切，反而受房價波動影響比較小，這與有些國家的情況有較大差異。

數據顯示，我國商業性個人住房貸款余額38.8萬億元，公積金貸款余額約7萬億元，兩項合計超過46萬億元，對應大約1億筆貸款。

鄒瀾表示，新冠肺炎疫情發生以來，部分居民收入受到短期影響，存在推遲償還月供、重新安排還款計劃的需求，銀行從貸後風險管理的角度出發，對於此類特殊情形，也需要有針對性的安排。因此，2020年1月，人民銀行等五部門聯合印發通知，其中明確對於受疫情影響的四類人群，金融機構要靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延後還款期限，對因疫情影響未能及時還款的可不作逾期記錄報送。

「從大型銀行當時的實踐來看，在疫情初期，個人住房貸款不良率一度由0.29%上升到了0.37%；延期還款政策實施後，貸款質量總體保持穩定；隨著後來疫情緩解，居民收入恢復，貸款償還很快恢復正常，到2020年末，不良率已經回到了0.29%的原有水平。」鄒瀾稱。

今年以來，國內疫情多發，各界對延期還款的關注升溫。鄒瀾表示，人民銀行將持續關注疫情形勢，指導銀行重點做好幾方面工作：

一是強化以客戶為中心的理念，對於正常還款有困難的客戶，要區分是還款能力，還是還款意願的原因；要區分是受疫情影響的短期還款能力，還是中長期還款能力，將延期還款政策落到實處。

二是加大政策宣傳力度，適當簡化業務流程，聚焦重點客戶群，因地制宜採取更大力度、更有針對性的措施。

三是針對零售業務鏈條長、客群多樣化的特點，要加大各層級業務培訓，完善客戶服務體系，落實徵信權益保護，暢通投訴維權渠道。

此外，受疫情等多種因素影響，部分已售住宅項目緩建停工、延期交房，人民銀行也將會同相關部門按照市場化、法治化原則，指導銀行綜合項目實際、借款人意願等，依法依規妥善協商處理，切實維護購房人合法權益。

多城銀行自主下調房貸利率

鄒瀾介紹，我國房地產市場區域特徵非常明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策的原則，採用了「全國－城市－銀行」三層定價機制。

具體來說，全國層面，首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套房的房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守下限政策。人民銀行各省分支機構則指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限的基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，實踐中多數城市直接採用了全國下限標准。銀行則根據自身經營和客戶信用風險狀況，在各城市利率政策下限的基礎上，合理確定每筆按揭貸款利率的具體加點數值。

因此，鄒瀾強調，近期房貸利率下調主要發生在銀行層面。3月，由於市場需求減弱，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了個人房貸利率，平均下調幅度在20個到60個基點。部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市的實際情況，在全國政策范圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是地方政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略做出的差別化市場調整，適應了房地產市場區域差異的特徵。

下一步，人民銀行將繼續堅持「房子是用來住的、不是用來炒」的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，因城施策配合地方政府履行好屬地責任，更好滿足購房者合理住房需求。

穩妥有序推動企業申設金控公司

自《金融控股公司監督管理試行辦法》實施以來，近日，中國中信金融控股有限公司和北京金融控股集團有限公司的金控公司設立許可已獲批，目前還有三家已受理企業。央行宏觀審慎局局長李斌表示，金融控股公司監管的重要目的是全面持續掌握整體經營狀況，防範金融風險，推動穩健可持續發展，提升服務實體經濟的能力。人民銀行正按程序開展審批工作，並穩妥有序推動其他具備設立情形的企業申設金融控股公司。

李斌 強調，人民銀行始終堅持監管初衷，在開展金融控股公司准入管理過程中重點考量以下因素：

一是非金融企業應實質控制兩類及以上金融機構，且所控金融機構的類型和資產規模符合規定情形。

二是擬設金融控股公司的股東資質要合規，大股東核心主業突出，資本實力比較雄厚，經營規范、投資資金真實合法。

三是擬設金融控股公司股權結構應當簡單、清晰、可穿透，能穿透識別實際控制人和最終受益人。

四是組織架構健全，風險管理等制度有效，確保金融控股公司設立以後有完善的公司治理、健全的風險隔離機制、充足的資本水平等。

李斌表示，人民銀行將持續推動具備設立情形的企業以申設金融控股公司為契機，摸清家底，推動金融與實業有效隔離，完善公司治理和風險管理，實現對金融板塊股權的集中管理。

「這有利於提升後續金融控股公司整體監管的有效性，促進金融控股公司依法合規經營，防範形成跨機構、跨市場、跨業態的風險傳染，維護金融體系穩定，提升服務實體經濟和高質量發展的能力，助力經濟運行在合理區間。」李斌稱。

對增量高風險金融機構建立硬約束的早期糾正和限期整改機制

央行金融穩定局局長孫天琦表示，截至2021年末，全國高風險金融機構316家，數量連續六個季度下降，較峰值壓降過半，金融風險處置進入了常態化階段。下一步，人民銀行將做好宏觀和微觀跨周期管理，爭取走在金融風險曲線前面。

2021年四季度，人民銀行完成了對4398家銀行業金融機構的央行評級。從整體上看，大部分機構評級結果在安全邊界內（1-7級），資產佔比約99%，全國高風險金融機構（8-D級）316家，數量較峰值已減少333家，現有316家高風險機構總資產僅占銀行業總資產的1%。24家全國大型銀行評級一直優良，資產佔比70%左右，發揮了金融穩定的壓艙石作用。

孫天琦表示，市場經濟是有周期的，金融會隨著經濟周期起伏，不可避免的會出現個別高風險機構。因此，既不要在經濟上行期盲目樂觀，也不要在經濟下行期過度悲觀。

在金融風險化解舉措方面，孫天琦透露，央行針對增量高風險金融機構建立具有硬約束的早期糾正和限期整改機制，將央行監管評級和早期糾正機制有序銜接，對風險早識別、早預警、早發現、早處置。對人民群眾深惡痛絕的各類非法金融活動要早認定早處置，認定要准、下手要穩、下手要快、下手要堅決。對評級良好的金融機構，探索建立科學的監測預警體系，對異常指標早發現、早預警，避免潛在風險演變為實質風險。

「2021年，金融穩定部門共發現有潛在風險苗頭問題、個別指標出現異常的銀行共274家，通過及時採取措施，推動了189家有序化解了風險隱患。其中，50%左右的機構在一個季度內就可以完成糾正。」孫天琦稱。

對於存量高風險機構的風險化解，孫天琦表示，要安好既有政策和工作安排，嚴格壓實金融機構及其股東的主體責任，壓實監管部門監管責任，壓實地方政府屬地風險處置責任和維穩第一責任，推動落實建立地方黨政主要領導同志負責的財政金融風險處置機制。

孫天琦表示，下一步，人民銀行將不斷提高金融監管有效性，完善有效制衡的金融機構公司治理體系；推動建立中小金融機構多渠道、市場化資本補充機制；引導中小金融機構找準定位，服務當地、服務小微和「三農」，服務城鄉居民；地方政府要加強信用環境建設，打造良好的金融生態環境。

此外，針對金融穩定保障基金，孫天琦表示，金融穩定保障基金定位於由中央掌握的應對重大金融風險的後備資金，與存款保險基金和相關行業保障基金雙層運行、協同配合。在常規金融風險處置中，主要由存款保險基金和相關行業保障基金依法依職責投入，不涉及金融穩定保障基金的使用；在重大金融風險處置中，金融機構、股東和實際控制人、地方政府、存款保險基金和相關行業保障基金等各方，依法依職責充分投入相應資源後仍有缺口的，經批准後，按程序使用金融穩定保障基金進行重大金融風險處置。

增強人民幣匯率彈性

隨著美元指數不斷走強突破100，人民幣匯率能否保持穩定備受市場關注。央行貨幣政策司司長孫國峰表示，今年以來人民幣匯率有升有貶，雙向浮動，目前人民幣兌美元匯率水平與上年末大致持平，市場在匯率形成中發揮了決定性作用。總的看，人民幣匯率彈性增強，在合理均衡水平上保持了基本穩定。

孫國峰表示，人民銀行、外匯局在幫助外貿企業應對匯率波動方面做了大量工作，並取得明顯成效。2021年，企業利用遠期、期權等外匯避險產品管理外匯風險的規模同比增長59%，高於同期銀行結售匯增速36個百分點，企業套保比例同比上升4.6個百分點至21.7%。

展望未來，孫國峰表示，下一步人民銀行將堅持以我為主，主要根據國內經濟形勢把握好穩健貨幣政策實施的力度和節奏，增強人民幣匯率彈性，發揮匯率調節宏觀經濟和國際收支自動穩定器的功能，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定，把握好內部均衡和外部均衡的平衡。同時密切監測國際宏觀經濟金融形勢，穩妥應對外部環境變化的沖擊。

6. 實施普惠的個人住房貸款政策正當其時

【市場所向】
盡快修訂《個人住房貸款管理辦法》，對於借款人購房貸款以房產價值為限，不再追究無限責任；嚴格住房貸款抵押房產的保險制度，保障購房人的財產和商業銀行的貸款安全；為因疫情、地震等特殊情況減免住房貸款利息留出通道。
李向峰
2022年5月20日，中國人民銀行公布降低五年期LPR利率15個BP，被市場稱為大幅非對稱降息，加之元月降息5BP,最新調整後五年期LPR為4.45%，結合5月15日下調首套普通住房貸款利率下限20BP，理論上新購房者可享受最低房貸利率為4.25%。此項政策的效果還有待市場檢驗，在最敏感的資本市場上房地產行業股票價格並未因此在5月20日之後大幅上漲。
有商業銀行通過客戶服務號已提示客戶注意：（1）不是所有城市都會執行到全國標準的利率加點下限；（2）不是所有客戶都能享受到當地的利率加點下限；（3）存量房貸客戶在合同中約定好的利率加點值在合同期間是不變的。簡單地說：存量房貸客戶可以享受到的房貸利率優惠有限。本文對此做了深入分析，追根溯源發現在新階段增強我國個人住房貸款政策的普惠性質正當其時。
逐步引導降低
存量住房貸款利率
根據央行利率政策，自2020年3月起，存量房貸客戶轉為「LPR 加點」浮動利率，即將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
2022年1月20日，央行公布5年期以上LPR降為4.6%，降幅為5BP，這是房貸定價方式調整後首次下調，降息後五年期LPR與一年期LPR差額擴大為90BP。
在實際應用中，各類企業貸款一般都是1-3年的流動資金貸款，即使房地產開發貸款也均在五年以內，所以一般的企業貸款都適用一年期LPR定價，而一般個人住房貸款合同期限都在10年以上，適用五年期LPR定價。
本質上，一年期LPR和五年期LPR的差額體現的是貨幣的時間價值，即五年期貸款定價包含了一年期貸款價格和五年的期限溢價，但期限溢價不是一成不變的。
從實際執行情況來看，目前個人住房貸款的實際執行利率遠高於一般企業貸款。從央行《2021年第四季度貨幣政策執行報告》來看：2021年12月新發放企業貸款加權平均利率為4.57%，同比下降0.04個百分點；個人住房貸款加權平均利率為5.63%，同比上升0.29個百分點，高於企業貸款1.06個百分點。也就是說，目前居民購房貸款實際執行利率要高於企業貸款利率106BP，這種現象不應該成為一種常態。
查閱央行歷年貨幣政策報告：2012年12月，新發放一般貸款加權平均利率為7.07%，個人住房貸款為6.22%，個人住房貸款利率低於一般貸款利率85 BP。2017年12月，一般貸款加權平均利率為5.80%，個人住房貸款為5.26%，個人住房貸款利率低於一般貸款利率54BP。直至2020年12月，一般貸款加權平均利率為5.30%（其中企業貸款利率4.61%），個人住房貸款為5.34%，個人住房貸款高於一般貸款利率4個BP，高於企業貸款利率73BP。
按照存量房貸客戶轉為「LPR 加點」浮動利率定價規則，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。2021年12月住房貸款加權利率為5.63%，平均加點幅度為98BP，2022年5月5年期LPR報價4.45%，假設今年不再調整LPR利率，2023年1月1日重定價時，存量住房貸款加權平均利率為5.43% ，比2022年降低20BP，雖然大幅降息，但是仍高於企業貸款利率86BP。
據歐洲央行2018年9月公布的《歐元區房屋貸款利率最低的國家排名》數據顯示，第一名是芬蘭，房屋貸款利率為0.88%，第二名為葡萄牙(1.35%)，第三名為法國(1.53%)。而在歐元區國家中，房屋貸款利率最高的國家為希臘(3.04%)，其次是愛爾蘭(3.02%)和馬爾他(2.69%)。特別是2019年8月，丹麥的日德蘭銀行推出了世界上首例負利率按揭貸款，利率為-0.5%。
個人住房貸款以房產做抵押，具有風險小、資本佔用低、貸款期限長等優勢，是各家商業銀行激烈競爭的戰略性業務。在獲取長期穩定收益的同時，商業銀行還可以利用長期的借貸關系開展信用卡、理財等綜合業務營銷，從房貸客戶上獲取更大的綜合收益。
各類企業尤其是大中型企業，融資渠道多，可以通過發行債券、票據以及在資本市場上直接融資，如AAA 的企業發行的一年期短期融資券目前平均利率為3.07%，融資成本較低；國家對小微企業的信貸支持已經納入商業銀行考核，將逐步引導小微企業貸款利率降低。但是對個人住房貸款，尤其是存量住房貸款利率一直未引起關注。
建議央行在引導商業銀行降低增量住房貸款利率的同時，重視並研究政策措施逐步引導降低存量個人住房貸款實際執行利率。按照差別化的住房信貸政策要求，在制定具體措施時，要對首套、二套住房貸款區別對待，重點引導首套普通住房存量貸款利率下行。
建立特殊情況下減免
住房貸款利息的機制
新冠肺炎疫情至今歷時三年有餘，受新一輪疫情、國際局勢變化的超預期影響，我國經濟新的下行壓力進一步加大。在民生方面尤為突出，特別是在旅遊、餐飲、娛樂等行業，受疫情影響大、從業人數多，連續三年的疫情導致許多家庭收入銳減，或有可能形成新的社會問題，產生不穩定的因素。
國家不斷出台各項政策措施，支持恢復生產扶持實體經濟。5月23日國務院出台六方面33條穩經濟一攬子政策措施，5月25日國務院召開穩住經濟大盤電視電話會議，政策落地刻不容緩。與此同時，全社會各個行業的個人尚難直接感受到政府各項支持政策。一些旅遊、餐飲、娛樂等行業的從業者難以統計失業、收入減少狀況，普通居民特別是中小微企業主及從業者面臨雙重壓力，一方面是疫情中的收入銳減，另一方面基本生活費、房貸「月供」等剛性支出需要保障。家庭收入彈性與生活支出剛性之間的矛盾，亟待從政策支持措施上加以研究解決。
在政府各項醫療、民生保障下，群眾基本生活困難比較好解決，而一旦沒有收入來源，最容易發生問題的就是房貸「月供」。例如：一筆30年期100萬元住房貸款，按照平均利率5.63%測算，累計需要償還本息合計207萬元，其中利息總額為107萬元，每月月供為5759.72元。
此時，如果有特殊情況下減免住房貸款利息的機制，將會大大減輕群眾負擔。如某借款人在疫情期間是還款的第60個月，則當月的月供5759.72元中利息為4351.96元，即減免一個月住房貸款利息可為該借款人減少4351.96元「月供」。按目前全國38萬億元住房貸款測算，全部減免一個月房貸利息，約為1797億元，是全國2022年退稅總量2.64萬億元的6.75%。國家有關部門可考慮通過商業銀行對受疫情影響「封城」「靜默」地域的住房貸款客戶，按照實際天數減免一定比例的住房貸款利息。
與現有發放消費券、留抵退稅等方式相比，直接減免房貸利息更具優勢，主要考慮：
一是數據真實可靠。銀行貸款數據完整准確、疫情防控數據簡單透明，便於統計執行，防止造假作弊。
二是作用直接高效。我國常用的扶持政策基本上都是針對企業，很少將補貼發放到個人，但是給企業的各項政策轉化為消費存在一定效率損失，減免房貸利息將減少一些商業銀行的利潤增速，卻可以直接惠及千家萬戶，真正解決群眾的急難愁盼問題。
三是免息普惠廣泛。購房是中國老百姓一生最大的財務支出，一筆住房貸款涉及一個家庭甚至包括夫妻雙方父母的三個家庭財富，關乎老中青三代人。通過房貸直接免息的做法，可以最大限度緩沖群眾對疫情防控政策的不理解，激勵購房者的消費意願。特別是在黨的二十大召開之際，有利於營造良好的社會氛圍。
在百年未有之大變局下，國內外社會經濟充滿不確定性。建立特殊情況下減免住房貸款利息的機制，增加住房貸款政策的普惠性質，有助於穩定民心構建和諧社會。
完善落實抵押房產的
保險政策
住房制度改革以來，房產已經成為居民家庭財富最大的部分，特別是在北京上海等一線城市，家庭財富更集中於所購房產。然而在我國，針對住房財產損失的家庭財產保險滲透率極低，人們普遍缺乏對家庭最大資產的保險意識，即使貸款所購房產也沒有投保任何保險。試想一下，一般家庭買汽車都會買多種保險，但是在家庭最大的資產——住房方面還缺乏風險意識，這無異於讓最主要的家庭財產「裸奔」。
2020年9月瑞士再保險研究院（以下簡稱瑞再）發布研究報告指出，中國的住房保險滲透率約為0.01%，大大低於國外市場的平均水平，例如日本為0.18%，美國更是達到0.48%。如此巨大的保障缺口，與我們快速發展的住房市場極不相稱。
商業住房保險缺位和不健全，使城鎮住房在火災、爆炸、自然災害等威脅之下面臨風險保障缺口。我國曾經有多個案例表明，由於許多事故無責任主體或責任主體無償付能力，索賠難度極大，居民實際損失只能由政府代為補償。這一方面會造成政府財政壓力增大，另一方面僅依賴政府有限補助，亦無法充分補償居民災後實際損失。
那麼，如何填補該保障缺口？瑞再研究院指出，可以借鑒國外成功範式，鼓勵銀行加強和規范住房抵押貸款保險。據悉，國外部分銀行出於風險管控的考慮，會強制要求貸款人在申請房貸時為其抵押房產投保防範財產損失的住房保險，這成為發達國家市場住房保險高滲透率的主要推力。
1998年人民銀行發布的《個人住房貸款管理辦法》規定，「以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委託貸款人代辦有關保險手續。」據筆者了解，此項規定在商業銀行執行過一段時間，後來考慮到保護消費者權益、防止銀行捆綁銷售等因素，商業銀行免除了個人住房貸款的強制性房屋財產保險要求。
在實際執行中，自願對所購房屋投保財產險的購房者極少，而且對於「地震或地震次生原因」所造成保險財產的損失，我國保險公司一般不承擔賠償責任，除非投保人辦理了專門的地震保險。2008年汶川大地震時，就出現了「房倒人不死，按揭就得還」的悲劇。其後，經監管部門、政府專項下發文件解決了一時的問題，但是在根本政策制度上一直還存在空白。因此，有必要建立落實住房貸款抵押房產的財產保險制度，逐步加以引導完善。
一是將貸款定價和購買保險結合。商業銀行可以將個人住房貸款的產品定價和保險產品的營銷結合起來，通過價格引導客戶購買保險。即對於購買按揭保險的客戶，可執行較低的個人住房貸款優惠利率，反之則提高個人住房貸款利率，以防範銀行信貸資產風險。
二是要求保險公司給與一定讓利。銀行在為保險公司提供豐富按揭貸款客戶資源時，可以要求保險公司對批量客戶做出保費優惠定價，達到三者互利共贏。
三是聯合保險公司研究設計專門的產品。如聯合保險公司，針對在貸款存續期間，房屋因地震、爆炸、火災等原因導致滅失的，引入政府住房保障資金進行保費補貼，以保證上述情況發生時，由保險公司代替購房者向銀行歸還貸款本息，一方面防範按揭貸款風險，一方面可以為購房者提供一定的保障。
減輕貸款購房者的
法律責任
我國目前的個人住房貸款是基於對借款人的信用發放，購房貸款借款人承擔的是無限責任，個人購房者要承擔房價大幅下降導致負資產的巨大風險。
如某人在銀行貸款70萬元，購房價格100萬元，首付30%。如果市場出現較大波動房價下跌至60萬元，該借款人又失業無力還款的情況下，不僅要損失首付款30萬元，房產處置60萬元償還銀行貸款之後，該借款人還需要另外清償剩餘的銀行貸款10萬元以及期間的貸款利息、訴訟費用等。據悉，近年來，在北京燕郊等地已經出現房價大幅下跌，購房者「斷供」「棄房」的情況發生。
在創新按揭貸款這一金融產品的美國，借款人實際承擔的是有限責任，在所購房產變賣清償貸款後，借款人對未清償貸款不再承擔償還責任。
在經濟形勢不好時，房價大幅下跌和失業者增多往往是同時發生。購房者「棄房」，一般都是在面臨失業困境或收入銳減的情況下萬不得已而為之，此時不僅會損失已經繳給開發商的首付資金，還讓購房者承擔對於購房貸款的無限責任，無疑將是雪上加霜。
還有另一種風險，如果貸款所購房屋因開發商資金鏈斷裂等原因未建成，或者因火災、地震等原因房屋滅失，在我國普遍缺乏房屋保險的情況下，借款人依然對銀行貸款負有無限責任。如借款人無法繼續按期歸還貸款，將會列入失信名單，面臨無法乘坐飛機高鐵無法再次貸款等生活問題。
將購房者貸款的法律責任限定在一定范圍之內，無疑會擴大發放貸款的商業銀行的風險。但由商業銀行作為專業機構承擔房價大幅下跌極端情況下的風險，比讓個人購房者承擔更為合理。
和無限責任相比，有限責任是法律為現代企業制度創設的一條保護性措施，將我國個人購房者從無限責任中解脫出來，可以說是一種社會進步。
修訂完善《個人住房貸款管理辦法》
在1998年我國正式啟動住房制度改革之前，我國分別引入源自新加坡的住房公積金制度、源自德國的住房儲蓄制度以及源自美國的住房按揭貸款制度。這三種住房金融制度經過二十年來的實踐發展已經分化：當前住房儲蓄制度僅在中德住房儲蓄銀行存留少量業務，2020年末該行個人住房儲蓄類貸款余額107億元；全國住房公積金2020年度報告顯示，住房公積金個人住房貸款余額62314億元；與此同時，經過二十多年來的發展，商業性個人住房貸款余額已經達到38萬億元，成為我國房地產市場最重要的一項住房金融制度，也是當前居民購房普遍採取的一種方式。
住房金融制度具有很強的政策性，與住房公積金、住房儲蓄制度相比，住房抵押貸款市場化程度更高。近年來我國房地產市場堅決貫徹黨中央「房住不炒」的總方針，加強保障性住房建設，房地產市場總體運行平穩，基本實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。目前商業銀行發放的個人住房貸款90%以上都是購房家庭的首套房貸款，每戶居民的第一套房應當得到政策的大力支持。但是與國外的一些住房貸款政策相比，我國個人住房貸款政策更為市場化，保障性、普惠性存在不足。如美國對住房貸款利息實行抵繳個人所得稅政策、英國對銀行發放住房貸款減免利息，而我國在住房貸款政策制度方面還缺乏普惠性。
現行的《個人住房貸款管理辦法》於1998年房改之初發布並實施，後續一些住房貸款利率等方面的改革都是在此基礎上「打補丁」。
邁進新時代，我國各項改革事業取得輝煌成就，個人住房貸款余額佔比已經達到GDP的33%，在國內外復雜多變的大環境下，需要重新審視個人住房貸款有關制度的合理性，盡快修訂《個人住房貸款管理辦法》，特別是在辦法中研究增加普惠的原則和條款：對於借款人購房貸款以房產價值為限，不再追究無限責任；嚴格住房貸款抵押房產的保險制度，保障購房人的財產和商業銀行的貸款安全；為因疫情、地震等特殊情況減免住房貸款利息留出通道。
38萬億元的個人住房貸款，大約涉及一億個家庭。研究並完善具有普惠性質的個人住房貸款政策制度，對於健全我國住房金融制度意義深遠。在我國財政收入、商業銀行利潤保持10%以上增長的情況下，在保障商業銀行基本利益的前提下，「讓利於民」適當減輕購房者的貸款負擔，一方面對我國房地產市場長遠發展會大有裨益，另一方面可以切實減輕疫情的影響，精準快速啟動消費，在惠及民生同時穩定社會經濟。
為此，望政府相關主管單位心懷「國之大者」，堅持「以人為本」，重新審視住房金融的基礎制度，採取直接有效的手段真正普惠民生，著眼長遠保經濟增長保民生穩定，實施普惠的個人住房貸款政策正當其時。
（本文觀點不代表所在機構。作者系建行研修中心住房金融研修院研究人士）

7. 央行對房貸的最新政策是什麼

房貸新政策是什麼？

1、首套房是指買房者僅擁有一套住房，通常我國對於首套房的貸款要給予一定的優惠。2018年相關規定表明，目前我國首套房公積金貸款首付比例是20％，商業貸款首付比例是30％。而2套房首付款比例調整為不低於40％，即4成，2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

2、在公積金政策方面，根據現行公積金提取政策，買房的首付款是不能直接從公積金賬戶裡面提取的。必須先付首付款，再與開發商簽訂購房合同，首套房首付比例為20％；對於擁有一套
3、對於擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業性住房貸款，金融機構執行首套住房貸款政策。通常情況下房屋貸款可以貸到房屋評估價的70％，但是值得注意的是，房屋的評估價要比市場價要低一些。

房貸有什麼要求？

1、房屋貸款的基本要求是貸款人的年齡必須在18－60歲，而且借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲。同時申請人一定要具備家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

2、買房子的時候，一般情況，首付30％，根據你的工資證明和你的年齡計算你的貸款年限和貸款額度。有經驗的購房者都知道，時間越長相對應的利息越高，因此正常情況下，貸款30年要比20年多還十幾二十萬。

3、因為考慮到貸款的還款風險，相關的部門都會要求購房人提供一部分首付，就是預先由個人支付一部分房款，以證明你有還款能力。如果在購房合同中約定，貸款辦理不下來可退款，則首付款可要回。具體要看合同中如何約定的。

8. 2021房貸政策

2020年12月31日，央行和銀保監會聯手頒布了一條關於房貸的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接實行。這是自房地產領域「三條紅線」融資新規後的最重磅規定，且沒有給任何過渡期。

1、這個規定的全稱是《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理。按這條新規，以後銀行房地產貸款和個人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。

根據《通知》，兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理，具體來看：

第一檔也就是中資大型銀行，包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為22.5%和17.5%。

第四檔為縣域農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為17.5%和12.5%；

第五檔為村鎮銀行，兩項貸款的佔比上限為12.5%和7.5%。

(8)個人住房貸款央行解讀擴展閱讀：

1、銀行系統中的貸款比例作出限制的原因

央行公告中提出「為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險」。2020年銀保監會主席郭樹清的講話，也曾提到了中國金融體系對房地產貸款的依賴和集中度。

按郭主席的說法：中國房地產相關貸款，占銀行業貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內的貸款，那些房企自行發行的債券，融資的股權，已經信託等影子銀行的資金，均不在這39%裡面。

還有很多人，直接用經營性貸款去全款買房，這其實也算房價，只不過在表內看起來像發給工廠企業的經營性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產貸款會佔到我國金融體系的40~50%左右。這是一個非常恐怖的比例，真正的半壁江山。過去世界上總共產生了130多次金融危機，其中100多次和房地產有關。

最近的一次，2008年的美國金融危機，起因是房地產。日本金融崩潰，起因也是房地產。所以郭主席將房地產定義為我國金融風險最大的「灰犀牛」。先搞了一個房企融資的「三條紅線」，如今又開始限制整個銀行體系的貸款上限。半壁江山實在太高了，哪怕是39%也很高。

所以現在規矩改了，直接通過放貸上限來壓制全體金融系統。和現狀比，壓的不多，因為房地產貸款佔中國金融體系的比例實在是太大了，大到不能動，不敢動。但這是首次以行政令的形式頒布貸款佔比紅線，給各銀行都戴了一個緊箍咒。防範銀行過多的貸款投向房地產領域，或出現一些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。

2、LPR影響

LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數據平均構成LPR數據。

按照新規定：「自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。」這意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機制決定，和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。

自2021年開始，存量浮動利率貸款如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化。根據新通告，今後貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）。

12月21日，最新數據顯示：一年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。由於2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個基點，若購房者的房貸利率轉換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個基點，個人住房貸款者月供還款將減少。根據「房貸利率=LPR+固定點差」的計價模式。

舉例來說：假設一個人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%×1.1）。

但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。

換言之，在往後的日子裡，他的的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優勢。現在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那麼2021年的利率就為5.24%，相比轉為固定利率下降0.15個百分點。

在利率下降的情況下，如果這個人選擇等額本息還款，他每月會比之前少還多少錢呢？如果實際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元。2021年的利率變為5.24%，相比固定利率下降0.15個百分點之後，他每月需要還款5515.84元。每月減少還款93.23元。

當然，個人如果選擇轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。和世界許多國家相比，我國當前利率較高，迴旋餘地較大。從長期來看，LPR進一步下降的可能性較大，如果這樣，那麼房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。

通知給銀行設定了關於房貸規模的「兩道紅杠」：第一道紅杠，是「房地產貸款佔比」，是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。第二道紅杠，是「個人住房貸款佔比」，是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。

央行通知給出了「房地產貸款佔比」和「個人住房貸款佔比」的計算公式：值得一提的是，這兩道紅杠以後，對普通購房者而言：意味著以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策，拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

我們個人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個家庭財產的「安全線」，如此能保證個人月還款後的正常家庭生活開支；7大國有銀行的「個人住房貸款佔比」最高，達到總貸款的32.5%。說明央行也把國有銀行「總貸款的30%」附近，視為一個國家「住房金融」的安全線。

9. 地產專家是如何解讀央行降准影響的

地產專家表示央行降准會有利於房地產行業，同時也會進一步緩解房地產開發商的現金流難題。

在央行准備降准之後，很多地產專家對此表示看好，因為專家普遍認為房地產行業處在嚴冬當中，央行降准有利於房地產行業的發展，同時也可以幫助這些房地產行業的企業穩定現金流。在這樣的情況之下，市場對央行降準的預期正在分析，並不是所有人都認為房地產行業會從中受益，多數人可能會更加傾向於傳統的製造領域。

一、地產專家對央行降準的預期普遍偏好。

央行降准可能會釋放高達1.2萬的資金，我們知道房地產行業本身已經受到了嚴格限制，眾多房地產企業的生存空間也岌岌可危。在央行降准之後，房地產企業的現金流難題將會得以解決，這也會進一步降低這些房地產企業出現債務違約的幾率。