1. 買有抵押的二手房，付定金後中介墊資解押，有風險嗎
你好 也就是付給墊資機構一些費用 由墊資機構出資替產權人把房產貸款的余額還清 這樣才可以把房產原來貸款的抵押解除掉 也就是解押
希望對你有幫助！
回答來自：網路房產交流團 網路房產交流俱樂部！
2. 銀行收緊二手房貸款 中介墊資靠譜嗎
買二手房錢不夠，中介給墊資是可靠的，也是很不錯的選擇，但需要找個正規點的中介是可以的.
1、銀行因為貸款額度緊張而使得放款速度非常慢，貸款遲遲辦不下來可難壞了一大批二手房的買家和賣家。除了銀行的原因之外，買家因為個人資質不佳和信用不良而辦不下貸款的情況也十分常見。貸款辦不下來，買家就被迫陷入違約的窘境，於是中介「墊資」幫助買家付房款成為一種新的選擇。
2、對於買家而言，在中介墊資的幫助下，既能夠避免貸款辦不下來的尷尬，同時全款買房可以從賣家處獲得更多的優惠；對於賣家而言，買家通過墊資來買自己的房子，就能夠很快收回全部房款，風險會降低不少；對於中介來說，通過墊資促成交易，可以大大縮短交易周期，還能賺取一筆墊資服務費，何樂而不為。
3、雖然中介墊資買房能解決不少難題，有諸多好處，但是融360體醒各位購房者，找中介墊資，風險也不小，大家應該清楚地認識到這點。
風險何在：根據央行的規定，民間借貸利率，最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍。而中介墊資的月利率已經遠遠超過四倍的標准，所以，若借貸雙方發生債務糾紛，中介墊資利率超過4倍上限的利息，法院不予支持。因此，在實際情況中，用「墊資」解決資金問題風險不可預估。另外，如果在買房的過程中，賣家毀約拒絕賣房或者拖延過戶時間，將會給選擇墊資買房的買家造成很大的損失。買家不光要支付中介服務費，還要支付高額的墊資服務費。
4、中介掙的是中介服務費，買家而找中介協調墊資貸款的風險很大，中介公司既不對貸款利率負責，也不對貸款金額負責，代辦服務費不管成不成卻照收不誤。如此看來，中介才是墊資的真正贏家 。
3. 買了套二手房 但是有貸款需解押 怎麼辦
付清抵押貸款，銀行在1-3個工作日內出具結清手續，憑結清手續，去房地產局，當時就可以完成房產解押，當時就可以進行其它過戶手續了。
辦理房產解押手續需要帶的材料如下：
一、個人債權抵押：帶上本人證件和債權人說些收據或有能證明給債權人的流水賬單（金額是對的），債務權人身份證（或營業執照復印件）等材料去交易中心辦理注銷。
二、銀行信貸抵押：個人還請貸款，帶上銀行所給的資料，包括（所貸銀行營業執照復印件、法人復印件、委託人復印件、他項權利證明等資料）和房產證去交易中心辦理注銷手續。
4. 急:買二手房，房主要全款。中介就說他們先墊錢我再做按揭。這樣有什麼隱患嗎
這樣對於你沒有任何隱患.中介先墊付的相當於中介承擔了風險.你就是正常按揭過戶.不過付首付之前：
1.要先確定房屋產權沒有任何問題.產證清晰無抵押.如有抵押要提前告知
2.產權人無糾紛.比如夫妻共有財產.雙方都要同意出售並簽字.
3.確定房屋價格.有些不太正規的中介利用墊付來賺取差價的也有.
有什麼問題可以私聊咨詢我
二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的，再次上市進行交易。二手房交易，現在在北京、上海、深圳等大城市是一個非常活躍的現象，其發展前景相當可觀。
二手房是相對開發商手裡的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。
依據物價局相關文件規定，房產交易額在1000萬元金額（含1000萬元）以下的，按3%收取；超過1000萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務費，應按每宗交易額計算，而不應該按照買賣雙方分別計算。
比如，一套房產的成交額為100萬元，那中介費的計算方法為：
中介費=100萬元×3%=3萬元
即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為3萬元整。
再比如，一套房產的成交額為1100萬元，那中介費的計算方法為：
中介費=1100×0.5%=5.5萬元
即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為5.5萬元整。
1、營業稅（稅率5.6% ）
根據財政部2015年3月30日《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定，自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額徵收營業稅。也就是說，不再區分普通住宅和非普通住宅，個人將購買不足2年的住房對外銷售均應全額徵收營業稅。個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
2、個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% ）
收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%。
3、契稅：（基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% ）
徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
5. 二手房賣家貸款沒有還清，中介做墊資，交易流程
二手房貸款流程是:
實地看房.信貸員、居間機構、評估員、買賣雙方。地點:申請按揭貸款的房屋現場。對房屋現場勘察:所售房屋產權是否明晰;是否設定其他抵押權利;是否對外出租;如果是公有房改住房、安居工程、經濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件;是否被列入拆遷公告或城市改造規劃范圍;申請的貸款成數和期限是否符合規定;賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效;記錄客戶的聯系電話;收取房產證復印件。
產權驗證.產權人及共有權人(賣方)、居間機構。地點:房管局。產權人及共有權人(賣方)帶著身份證原件及房產證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然後，領取一份房屋產權轉移審驗查檔證明，並保留發票;再出示"查檔收費發票"驗證查檔，並等待查詢結果;領取加蓋"房產檔案管館"公章的房產證和一份該處房屋最初的"商品房買賣合同"。
簽署合同.信貸員、居間機構、買賣雙方。地點:貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監督客戶簽字，收取房產證原件及訂金(具體數額由買賣雙方確定)，復印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。
填寫合同.整理資料根據客戶提供的相關資料，填寫合同。
6. 如果我買的二手房，房主還有貸款未還清，如何處
在這種情況下，切忌直接給首付解抵押，二手房要買賣，首先需要結清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求：「你先付個首付，讓我去把房貸還完」，但直接把錢給業主，可能會面臨以下兩種風險：
1、賣家不止有一筆貸款
你的首付出去了，房子的貸款可能還沒還清，陷入兩難境地：進，拿不到房子；退，收不回首付。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押另謀他事，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。因此極可能出現這樣的情況：賣家拿你的首付去還錢，但只是杯水車薪。
2、賣家挪用首付款
賣家並沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。最麻煩的是，業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，輕則耗時費力，重則錢房兩失。
正確的做法是將房款進行資金監管
一般買一套二手房需要一定的時間，金額大、時間長、手續繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報道屢見不鮮，有被偽造的房產證騙去大額首付的買家，也有被坑騙丟掉產權的賣家。
而資金監管就是專門防範這些風險的。簡單來說，做資金監管就像買房賣房時用了「支付寶」一樣，貨不到不付款，同理，不「過戶」不給錢。買房人不是直接付款給業主，而是把錢放在銀行一個被監管的獨立賬戶上，過戶完成，這筆錢才能解凍給業主。萬一「過戶」出紕漏，別擔心，錢一分也不會少。所以，建議買房人留個心眼，把房款打入資金監管賬戶。
買二手房的時候可能會遇到房東有貸款、著急出國等各種著急用錢的理由來讓你先付首付，並且直接給錢，這個時候就一定要留個心眼了。總而言之，二手房買賣一定要進行資金監管，最好不要直接將房款給賣房人。
7. 買二手房賣家讓我墊付一半首付款幫他解壓怎麼辦
二手房交易過程中，有很多時候出現這種問題，給大家一個統一的解決方案參考，需要買家幫助還款的主要原因是：由於賣家經濟能力無法償還房屋貸款餘款的。
在整個交易過程中尋找一家擔保公司，支付費用，由擔保公司辦理房屋的贖樓業務。
在節省贖樓費用的前提下，提供自己首付款幫助賣家贖樓的。可以在交付首付款之前，填寫補充協議，內容為買家的首付款部分，提供給賣方用來償還銀行欠款，不夠部分由賣家自行承擔，並且此筆款項只能打到賣家的還貸銀行卡里。（這些都是申請提前還款以後轉款的）
你轉款當日，請和賣家辦理一份全權委託公證，公證內容大致就是賣家沒有時間辦理房屋交易手續的，由委託人代為辦理。這樣避免首付款還貸以後，賣家反悔，給買家造成損失。
以上手續有很高的專業性，請選擇使用。自行無法處理的，可以找當地有 資質的中介公司，代為辦理，代辦收費一般很少。也很方便。
8. 墊資費用誰出 我最近買了一個二手房，房主銀行有貸款，需要墊資，請問墊資費用有誰來承擔
首先明確樓主碰到的這個問題不要大驚小怪，現在二手房買賣中普遍有贖樓交易和紅本交易兩種，你這種叫做贖樓交易，不管費用怎麼算都是你出，現在哪還有賣方不是實收的道理。
樓主，這個問題有三種解決方法：
第一種叫做一筆款贖樓，這個據了解只有少數銀行在做，其實就是用你的貸款來幫業主贖樓然後再過戶到你名下，（如果貸款金額不夠贖樓就用首付款監管資金補足）這個方法要取決於你選擇做貸款的銀行能不能做這種業務，現在工行和郵儲是可以的，利弊是：利，省了短期貸款利息，弊，你提前供樓，因為銀行從放貸款給你時你就開始供樓了，等於說沒過戶成為你的房子你就開始供樓了（不過反正是供的自己的樓嗎，想通就行），風險你不用考慮，貸款銀行會為你找他們准入的擔保公司來承擔這筆款的風險的。
第二種叫做兩筆款贖樓，這個是現在市場上通行的做法，就是你申請貸款的銀行借一筆錢給你的賣方，先把他的紅本從他的按揭銀行里贖出來再過戶給你（當然也有擔保公司參與），利弊是：利，你不用提前供樓，風險也不用你去承擔，弊，銀行借錢是要利息的而且短貸利息較高，這個利息要你替原業主承擔，等於說他借錢你付利息，因為你買他的房子，中介合同簽的是業主實收。
第三種方法叫做墊資贖樓，就是買方全款或者首付較高，有足夠的錢幫原業主贖出樓來後再去過戶，這個風險最大，因為贖樓的錢是你的，萬一贖出樓來人家不過戶那就要官司纏身了。所以沒有擔保公司及銀行參與的這種做法不建議，但是這個可以省掉擔保費用和銀行短貸利息。
至於樓主說的原業主有貸款不能過戶那麼你把上面三種方法選擇一種，把原業主的紅本從原按揭銀行拿出來後就可以去房產交易中心打合同簽字畫押（過戶）啦！時間取決於上述手續的辦理進度。請參考。
9. 按揭二手房，貸款未審批前，中介說幫我墊付房款給賣主，但要求我支付貸款利息，這是否合理我該如何應對
題主沒有說明，為什麼中介要幫你墊付。如果說你沒有按照約定的時間付房款，中介幫你墊付是好事，否則你講面臨違約金，如果付款時間沒有超過約定的時間，是不需要中介墊付的。
一切以合同約定為准。
10. 二手房，賣方有貸款沒還清，要求買方先墊付貸款，這樣和理嗎是通過中介買的，中介需要做什麼嗎
你可以找一個二手房產，叫他們幫忙你搞，我也是今年買的房子，他按揭的錢沒有按揭完。我也是拿錢先幫他墊上，再到銀行拿房產折紙出來的。但是要有二手房做證明。叫房主寫張證明給你，證明他收的你幫他墊上的錢，二手房也要簽字。其他的還是要靠你自己注意。