個人住房貸款風險排查報告

① 求一篇按揭貸款的自查報告

可以打我電話。私下交流。這個細節很多，不是一時半會可以說清楚的。

② 首付3成變5成銀行將以官方參考價放貸多家銀行回應！深圳樓市連遭降維打擊

這一天將成為深圳樓市歷史上載入史冊的日子。

2月8日，深圳住建局發布3595個住宅小區二手房成交參考價後，各大房地產中介APP上的二手房交易價格不見了，截至券商中國記者發稿仍未恢復。

2月9日，在「房價被打七折」、「首付明顯上升」熱議中，深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒在接受采訪中表示，銀行將會以官方參考價作為發放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，並對此承擔責任。

深圳市房地產研究中心主任王鋒：銀行發放房貸偏離參考價太多可能觸發約談

2月9日，住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒接受媒體采訪，對深圳建立二手房成交參考價格發布機制進行了深入解讀。

王鋒表示，深圳住建局《二手房指導價》是去年715新政後的延續，是落實715政策的具體措施。其目的主要有四點：1、落實中央抑制房價過快上漲、房住不炒的政策；2、促進市場理性交易；3、引導中介合理掛牌；4、引導商業銀行合理發放貸款，降低杠桿，防範金融風險。

王鋒表示，此次3595個小區二手房指導價格的形成，是根據近一年深圳樓市網簽價格為基礎，通過調查市場實際成交及銀行評估價，綜合分析、測算形成的。

其中，約62%，根據去年的網簽價格計算得出；約10%，部分樓盤長期無成交，由評估師駐場測算；約27%，這部分是大家普遍感覺與市場價存在差距的，是因為去年福田、南山、寶安的熱點片區，可能存在炒作因素，導致掛盤價虛高，擠出泡沫後才是合理價格。

對於銀行房貸將以何種價格為評估基準的問題，王鋒表示，銀行將會以官方參考價作為發放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，並對此承擔責任。此外，參考價也將會跟隨市場變動進行更新。

在關於二手住房成交參考價格的政策解讀中，深圳市住建局表示，將引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

王鋒認為，二手房參考價格政策對深圳樓市的短期影響是有的，接下來二手住房買賣雙方會進入博弈階段，讓賣方更理性，讓買方更了解市場價格，深圳的二手房成交量肯定會下降。長期看，這個二手房參考價格政策會讓市場趨於理性，有利於剛需購房。

多家銀行表示暫未接到通知

住建局二手房指導價格出爐後，深圳銀行對房地產按揭貸款的評估基準是否已經對准參考價？如果貸款與指導價發生背離，可能引發什麼後果？

券商中國記者向多家銀行了解情況，得到的回復都是暫未接到相關通知。有銀行表示，銀行會配合相關要求做好房地產貸款的發放工作。

在銀行內部，有一套對房產價值評估的價格體系。出於謹慎經營的考量，銀行對房產的評估價格通常比市場上實時的成交價格要保守很多。這個價格，銀行一是用來評估抵押物是否足值，放出去的貸款是否有足夠的安全邊際，二是用來對照實際成交價，判斷這筆交易是否出現較大偏離，有無異常。

2月8日，深圳住建局剛頒布二手房參考價，就有人評論，這招將給深圳二手房市場的成交量極速降溫。

如果一個樓盤參考價為700萬，而市場上的成交價為1000萬，當銀行以700萬的評估價確定該套房子的貸款，購房者屬於首套可以申請7成房貸，獲得的放貸額度是490萬，購房者需要拿出來的首付將由過去的300萬增加到510萬，也就是首付「由3成變5成」。

如果銀行對房貸政策變得保守或緊縮，將大大降低購房者可以申請貸款額度，而對於炒房者，將大幅降低杠桿，可謂是降維打擊。

招商證券首席分析師張夏在朋友圈分析稱，買賣家價格預期太大，如果再加上放貸按照參考價格，實際首付比例大幅提升，深圳二手房要被速凍了。

深圳房地產中介協會：發布房源廣告時應以參考價格為重要依據、合理發布

9日，深圳市房地產中介協會發布提示：各房地產中介機構、中介人員應堅決貫徹執行二手住房成交參考價格發布機制，向業主主動宣講《通知》要求，敦促業主合理調整委託放盤價格；各房地產中介機構、中介人員在線上、線下發布房源廣告時應以參考價格為重要依據、合理發布；對房屋本身確鑿信息之外相關金融按揭等非中介專業服務內容的咨詢，房地產中介人員不得隨意解釋、承諾。

9日上午，深圳市房地產中介協會發布提示：

一、各房地產中介機構、中介人員應堅決貫徹執行二手住房成交參考價格發布機制，向業主主動宣講《通知》要求，敦促業主合理調整委託放盤價格。

二、各房地產中介機構、中介人員在線上、線下發布房源廣告時應以參考價格為重要依據、合理發布。其中線上渠道包括但不限於企業官網、手機APP、微信公眾號、微信小程序、下轄從業人員微信朋友圈等。

三、提供住房信息發布服務的互聯網平台，應依法履行廣告發布者責任，對房源信息發布的合規性予以核查，並定期核實更新。對違規發布房源信息的，及時採取刪除(屏蔽)相關信息、暫停發布房源信息等必要措施，保存相關記錄，並向有關部門報告。

四、中介人員應充分熟悉掌握各樓盤項目參考價格與相關規定，向消費者提供准確信息。對房屋本身確鑿信息之外相關金融按揭等非中介專業服務內容的咨詢，房地產中介人員不得隨意解釋、承諾。

房貸從緊從嚴成為趨勢

伴隨著幾大城市房地產價格上漲，按揭貸款也出現較快增長。

央行2月9日發布的數據顯示，2021年1月份，以個人住房按揭貸款為主的住戶中長期貸款增加9448億元。同比2019年1月，這一數字是6969億元。

有業內人士表示，這還是部分銀行今年1月末對信貸額度實施控制的結果。如過不控制，房貸規模會更高。

嚴控銀行資金違規流入樓市，是本輪房地產調控的重要環節。1月底2月初，住建部官員親赴深圳和上海調研督導房地產市場，也是本次深圳住建局出台二手房參考價的背景之一。

券商中國記者了解到，節前深圳銀行已經開始嚴查購房者流水，無論是打新還是二手房申請貸款，對材料的甄別比以前更嚴格。

在上海，1月底，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，要求於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。

對信貸資金違規進入樓市的嚴控，同樣出現在廣東。2月9日，廣東銀保監局表示，針對近期部分媒體關於經營貸、消費貸違規流入房地產領域的報道，廣東銀保監局多措並舉嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。

具體包括：

一是快速開展自查。及時通過窗口指導、監管提示約談等方式部署全轄銀行機構開展快速自查，全面摸排有關情況，針對違規問題立查立改，嚴格規范與中介機構的業務合作，及時堵塞業務管理漏洞、完善產品服務流程，嚴肅開展問責。

二是下發通知組織全面風險排查。在全面摸排情況的基礎上，下發《關於組織轄內銀行機構開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》，要求轄內銀行機構嚴格落實主體責任，圍繞授信調查、授信審查審批、授信後管理、第三方機構業務合作等各個環節開展全方位風險排查。

三是迅速組織現場調查。針對媒體報道的6家銀行分支機構涉嫌違規問題，廣東銀保監局迅速組織全局精幹力量，組成6個核查組同步進駐有關銀行分支機構，深入開展現場調查取證，強化大數據篩查，嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為，形成市場震懾。

廣東銀保監局表示，下一步將堅決貫徹落實中央「房住不炒」政策要求，堅持依法從嚴監管，著力構建長效機制，始終保持嚴厲打擊違法違規行為、整治市場亂象的高壓態勢，嚴肅追究違規銀行業機構高管人員責任，多措並舉強化房地產金融風險防控，嚴格落實房地產貸款集中度管理制度和重點房地產企業融資管理規定，促進房地產市場平穩健康發展，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

③ 上海銀保監局印發進一步加強個人住房信貸管理工作通知

1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。
下一步，上海銀保監局將對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，對發現的違法違規問題將依法採取監管措施，促進上海地區商業銀行住房金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

④ 上海銀保監局：進一步加強個人住房信貸管理工作

為督促轄內商業銀行進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(滬建房管聯〔2021〕48號)要求，2021年1月29日,上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》(滬銀保監通〔2021〕6號，以下簡稱《通知》)。
《通知》對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。
下一步，上海銀保監局將對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，對發現的違法違規問題將依法採取監管措施，促進上海地區商業銀行住房金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。
以下為全文：
在滬各中外資法人銀行、中資銀行分行、村鎮銀行、外國及港澳台地區銀行分行、外資法人銀行分行:
為進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(滬建房管聯〔2021〕48號)，根據嚴格執行房地產市場調控政策、防控個人住房信貸風險的總體要求，現就持續做好個人住房信貸管理相關工作通知如下。
一、各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
二、嚴格實施房地產貸款集中度管理。中資地方法人銀行應按照《中國人民銀行
中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(銀發〔2020〕322號)等相關要求，加強對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。
三、嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。
四、嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。
五、嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行
中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀監發〔2007〕359號)的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
六、切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。
七、嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。
八、全面開展風險排查。各商業銀行要根據通知要求，完善內控制度，強化對房地產市場和房地產金融風險的監測、分析和評估。對2020
年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。報告應包括組織開展情況、檢查內容、發現的主要問題和產生問題的原因等;整改方案應包括時間表、責任部門、責任人員、整改措施及目標等。發現違規問題的，應從機制上查找問題，並立即進行整改，對相關責任人嚴肅問責。借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒。上海銀保監局將對各商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，發現問題將依法採取監管措施。
特此通知。

⑤ 房產風險拖累關注類貸款 多家銀行信貸轉新興領域

受房地產等行業信用風險的影響，銀行對公房地產貸款的不良率以及關注類貸款佔比出現了上升的走勢。針對房地產行業的風險狀況，不少上市銀行在三季報中也有所提及。此外，銀行在主動壓縮房地產行業信貸投放的同時，不斷加大對小微企業、「三農」、製造業、綠色信貸等領域的支持力度。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對《證券日報》記者表示，一些銀行三季度關注類貸款佔比提高，主要是部分房地產企業出現短期流動性風險，大量房企貸款和個人未交付房產的按揭，信用等級下滑，劃入了關注類貸款范圍。
關注類貸款抬頭
所謂關注類貸款，是指盡管借款人有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響因素的貸款。該指標通常被視為判斷銀行信貸風險的重要先行指標。
例如，招商銀行受部分房地產企業信用風險暴露影響，截至三季度末，該行對公房地產不良貸款率1.29%，較上年末上升1.06個百分點；招商銀行關注貸款余額450.32億元，較上年末增加43.16億元，關注貸款率0.82%，較上年末上升0.01個百分點。
平安銀行三季報顯示，該行不良貸款率1.05%，較上年末下降0.13個百分點；但是，關注類貸款佔比1.37%，較上年末上升0.26個百分點。興業銀行三季報顯示,截至三季度末,該行不良貸款余額481.99億元，較年初減少14.57億元，不良貸款率1.12%，較年初下降0.13個百分點。但是，該行關注類貸款余額633.83億元，較年初增加89.76億元，關注類貸款佔比1.47%，較年初上升0.1個百分點。興業銀行表示，公司加大不良貸款處置力度，不良貸款持續「雙降」，部分借款人因資金鏈緊張產生逾期欠息，導致關注類貸款有所增加。
升級房企貸款審查機制
關注類貸款攀升的同時，多家銀行表示，要加強在房地產調控政策下的風險防範措施。
《證券日報》記者梳理銀行三季報發現，多家銀行已經升級了涉房貸款的審查機制，當前房企資產質量總體可控，未來將密切跟蹤房地產調控政策，加強房地產風險形勢研判。
招商銀行三季報顯示，針對承擔信用風險的房地產授信業務，該行將繼續實施行業限額和客戶限額管理，聚焦中心城市和戰略客戶，持續調整房地產客戶及區域資產結構，對房地產業務及項目資金監管情況、房地產上下游產業鏈繼續進行全面排查和持續跟蹤，並根據具體風險情況逐筆充分計提撥備。針對不承擔信用風險的房地產業務，招商銀行將按照監管要求，加強投資者適當性管理，規范產品的信息披露。
如何防範房地產風險？盤和林表示，首先，房地產和金融穩健有一定的「綁定」，所以房價不能再造泡沫，也不能放任房價過度下跌，房產市場穩定是第一位，包括穩定房價和穩定購房者預期。其次，金融適度放寬對房地產企業的信貸支持，但要明確房企總體降杠桿的大趨勢，也可以適度通過直接融資的其他金融工具來支持房企。最後，房企要加快周轉，不能以再杠桿的方式過度謀求規模擴張。
持續優化信貸結構
自去年房地產行業融資管理「三道紅線」和金融機構房地產貸款集中度上限制度明確後，房地產行業降杠桿效果已經顯現。一方面，銀行主動壓縮房地產行業的信貸投放，降低這些行業在信貸資產組合中的比重；另一方面，不斷加大對小微企業、「三農」、製造業、綠色信貸等領域的支持力度。
根據央行發布的2021年三季度金融機構貸款投向統計報告，今年前三季度的房地產貸款增量佔比，比上年全年水平低7.3個百分點。進一步細分看，今年前三季度，房地產開發貸款余額同比增長僅為0.02%，個人住房貸款余額增速比上季末降低1.7個百分點。
從銀行三季報中可以發現，今年以來，各大行持續優化信貸結構，加大服務實體經濟力度，特別是在服務鄉村振興、助力普惠和綠色金融方面均有亮點。
例如，郵儲銀行在三季報中表示，該行堅持零售戰略定位，在保持住房貸款平穩投放的基礎上，加大對個人消費和小額貸款的信貸投放力度。平安銀行三季報表示，積極應對宏觀環境風險，響應國家戰略，服務實體經濟，大力支持民營和中小微企業發展，並持續加強全面風險管理，整體資產質量持續優化。

⑥ 嚴防經營貸流入樓市，監管部門再出手！

北京銀保監局針對經營貸違規流入樓市再次出手！

北京銀保監局、人民銀行營業管理部2月10日發布《關於加強個人經營性貸款管理 防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》（簡稱《通知》）。

通知強調，監管部門將結合監管大數據進一步加強非現場監測和現場檢查力度，對因信貸管理不審慎導致的個人經營性貸款違規流入房地產市場的情況，將從嚴從重查處。

來源：北京銀保監局網站

這是近段時間北京銀保監局第二次發文嚴查個人信貸資金違規流向房地產領域。

1月30日，北京銀保監局發文要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，重點排查是否存在由於授信審批不審慎、受託支付管理不到位、貸後管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規用於支付購房款等問題。

提出五方面要求

為防範個人經營性貸款資金被挪用於房地產市場，《通知》提出了五方面要求。

一是嚴格實施貸前調查。加強客戶資質和信用狀況審核，關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間，審慎發放僅以企業實際控制人身份申請的個人經營性貸款。關注借款人第一還款來源，必要時要求借款人提供納稅信息，不得簡單以抵押物價值評估代替借款人收入審查。審慎向近期申請過個人住房按揭貸款或購買住房的客戶發放個人經營性貸款。科學合理設定授信期限、額度及還款方式。

二是切實加強支付管理。嚴格執行受託支付制度，對借款人受託支付對象的資質和背景情況予以關注，防止信貸資金轉入與借款人經營活動無關的賬戶。

三是盡職落實貸後管理。採取有效措施跟蹤貸款資金使用情況，及時關注借款人經營及變化情況。出現借款人退出公司經營，或以轉讓股權等方式失去對公司實際控制權等情況時，應及時採取必要措施確保貸款資金安全。

四是完善合同約束機制。簽訂個人經營性貸款合同時，應設定針對信貸資金違規流入房地產市場等各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款，並充分提示借款人。

五是審慎開展第三方合作。加強對第三方機構合作貸款業務的合規管理力度，如審核發現為借款人違規獲得個人經營性貸款提供「過橋」資金、以「空殼公司」包裝借款人資質等行為的中介機構，應立刻終止業務合作，並將相關線索上報監管部門。

多地重拳出擊

記者了解到，在多項中小微企業優惠貸款政策出台後，經營貸款利率與按揭貸款利率出現明顯「倒掛」，用經營貸置換按揭貸的套利空間隨之產生，相關中介公司甚至對購買殼公司等服務明碼標價。

對此現象，近期各地監管部門重拳出擊，嚴查此類行為。

廣東銀保監局2月9日表示，該局多措並舉嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。一是快速開展自查。二是專門下發通知組織全面風險排查。在全面摸排情況的基礎上，下發《關於組織轄內銀行機構開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》，要求轄內銀行機構嚴格落實主體責任，圍繞授信調查、授信審查審批、授信後管理、第三方機構業務合作等各個環節開展全方位風險排查，針對此次排查發現的問題立查立改、嚴肅問責，並舉一反三，深入剖析問題成因，及時完善制度流程，確保信貸業務各個流程環節均嚴格遵循內控制度要求，把風險防控各項制度落實到位。三是迅速組織現場調查。

上海銀保監局1月29日發布《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求切實加強信貸資金用途管理，強化用途警示。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。完善信貸資金用途監測與攔截機制。嚴格房產中介機構業務合作管理。實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質和收入證明等違規行為的房地產中介，立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

事實上，信貸資金違規流入樓市一直是監管部門緊盯的重點，今年以來，已有多家銀行因這一案由領罰。例如，銀保監會網站今年1月披露的罰單顯示，廈門銀行因個人經營性貸款資金被挪用流向房地產領域被廈門銀保監局罰款20萬元；西安銀行因個人經營性貸款用途管控不嚴，資金流入房地產領域被陝西銀保監局罰款32萬元；浙江稠州銀行嘉興分行因信貸管理不審慎，個人經營性貸款資金被挪用於購房被嘉興銀保監分局罰款30萬元。

編輯：徐效鴻

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⑦ 住房金融緊跟「房住不炒」大方向

「最近，我反而沒有那麼急著看房了，感覺調控力度在加大，房價上漲的消息不像之前那麼滿天飛了。」近期，上海、深圳、北京等地房地產調控政策紛紛出台，正計劃從租房過渡到購房居住的北京市民小吳決定「持幣觀望」。

扎堆購房、學區房一房難求、價格跳漲……今年以來，包括北上廣深等一線城市和杭州等重點城市的樓市相繼出現了一波熱度。對此，各地反應迅速，密集出台相關政策。金融管理部門也通過嚴控個人消費貸款和個人經營性貸款等變相流入樓市等舉措，加強住房金融監管。

大城市發力抑制樓市熱

「上個月，西城區有個兩居室突然上調了30萬元。因為賣家發現房源掛出後，來看房和有意願買房的人太多了。」小吳對《金融時報》記者表示，前段時間房價的波動讓首次准備購房的他有點不知所措。

「二手房和新房不同，一套房子一個價。即使是當時售價一樣的戶型，價格也會受到樓層、維護情況這些客觀因素的影響，而買賣雙方對於房價的判斷、交易博弈這些主觀因素也有一定的關系。」北京某房地產中介工作人員告訴《金融時報》記者。

據上述房地產中介工作人員透露，近期中介行業也感受到了調控政策的加強，如不得鼓動業主提高售房價格、不參與各類變相「首付貸」等。「此外，每套房每周帶看次數不能超過兩組。這樣我們會選擇購買意願很強的買家去看，減少非必要需求對購房交易的擾動。」

「近期，北上深等地的學區房（或特定區域）價格出現快速上漲。這是多種因素造成的：一是供求失衡，二是游資炒作，三是一些資金違規進入樓市領域。」中國人民大學助理教授王鵬認為。

近期，相關大城市從各個角度對樓市熱「重拳出擊」。在住房金融端，1月29日，上海銀保監局發布《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》；1月30日，北京銀保監局發布信息，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。

「北京此次檢查，充分體現了金融監管部門繼續落實房住不炒政策的導向，有很強的信號意義。結合此前上海發布的房貸新政，可以認為，近期房地產調控，很重要的一個工作就是嚴查資金違規流入房地產的現象。這也意味著銀行系統和房管系統將更有力地打出『組合拳』。這有助於穩定市場預期。」易居房地產研究院總監嚴躍進表示。

購房者應警惕違規操作風險

違規資金流入房地產的操作手段在近期頻頻「刷屏」。 「以北京為例，五環內總價超過468萬元放棄吧的二套房，首付需要付80%，手頭沒有那麼寬裕的購房者，不少會通過『經營貸』的方式作為杠桿來購房。這樣的方式每月只需還利息，到期還本就可以，不僅額度高，而且利息還比房貸低，從幫忙設立公司信息開始，不少中介機構都會為購房者提供全流程的服務。」北京某地產業內人士告訴《金融時報》記者。

不過，在違規操作的誘人外表下，卻潛藏著不少風險。「最後，我們還是考慮不採取這樣的方式來買房了，畢竟是一筆不小的數目，還是用正規的房貸更安心些。」最近購房的趙女士放棄了中介給她介紹的利用經營貸置換房貸購房的方式。

趙女士的擔心不無道理。「這套違規操作需要通過注冊公司、辦理營業執照、偽造流水、信貸流轉騰挪、墊資等多個環節來完成。而在現在嚴查信號明確的背景下，過去在這些操作環節中形成的多種『默契』是很容易被戳破的。」上述業內人士說。

與此同時，監管機構要求銀行自查，也直接影響到利用這種方式撬動杠桿的購房者。「如果銀行在自查里確定存在用經營貸購房的違規操作，就會提前收回這筆貸款。這樣一來，購房者將面臨資金鏈告急的風險，無法提前還款的話可能會被銀行起訴。」某國有大行相關人士告訴《金融時報》記者，「在現在的嚴監管趨勢下，銀行除了回頭自查，還將加強貸前管理。還想採取這種方式加杠桿的購房者將面臨更大風險。」

銀行應高度重視業務合規性

由於對房貸這一優良資產的青睞，部分銀行放鬆了對信用貸和消費貸的管理，給信貸資金違規流入樓市提供了可乘之機。這一領域也成為了住房金融監管的重點。

針對信貸資金違規進入樓市的問題，監管機構在近期的調控政策中，對過往存在的漏洞進行了嚴格封堵。一直以來，住房金融領域都屬於「重監管」領域，在近期監管部門的高度重視下，銀行業應該高度重視相關業務風險，強化業務合規性，及時開展業務排查。

「針對房地產領域，銀行應通過業務部門自查、二道和三道防線的專項檢查，發現問題和防範風險，定期開展房地產開發企業流動性和清償能力的風險排查以及大額個人住房貸款和個人商用房貸款的風險排查，針對風險排查中發現的問題，及時採取措施進行整改。同時，銀行要根據房地產市場變化情況，針對存量房地產貸款開展壓力測試工作。」金融監管研究院一份研究報告認為。

進一步規范住房租賃領域

為貫徹落實去年底中央經濟工作會議提出的解決好大城市住房突出問題和完善住房租賃政策、規范住房租賃市場有關精神，近期，深圳、北京、上海相繼出台與住房租賃相關的政策，以促進這一領域的發展。

面對被部分住房租賃公司用「高收低租」「長收短付」等手段擾亂的市場，北京在此次調控中對此進行了規范，要求住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；要求此類企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金；此外，還要求銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的租金貸資金撥付給住房租賃企業。

「從租金角度來說，本次政策杜絕了『長收短付』的現象，防範長租公寓企業賺差價，這也是為了規范租金的使用。而對於押金來說，既規定了押金只能收取一個月的水平，同時也明確了押金託管的概念。而對於首付貸資金來說，此次政策並沒有打壓首付貸，但規定此類資金不能直接給予長租公寓企業。這三條政策較為務實，補上了此前長租公寓市場管理的各類漏洞。」嚴躍進表示。

上海也出手嚴控租金貸業務。「上海的政策一方面禁止增量，規定未開展該業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務；另一方面壓縮存量，明確『租金貸/租金』的比重不能超過15%，這也是租賃市場首個壓縮租金貸佔比的信貸政策，有助於規范此類業務。」嚴躍進表示。

作為構築樓市長效機制的重要一翼，突出房地產居住屬性、緩解大城市職住矛盾的住房租賃，將是「十四五」時期樓市發展的重要方向。「保障性住房租售並舉、長租公寓、農村集體土地上市、參與公共性住房、公租房政策調節這些舉措與金融信貸的方式相融合，才能夠從長線角度維護房地產市場的穩定，抑制房價的過快上漲。」王鵬表示。

⑧ 上海銀保監局連夜發文：只對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款

1月29日晚間，上海銀保監局發布《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》要求，各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

《通知》規定，嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照上海市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。

《通知》要求，嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

同時，切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。

此外，嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，上海銀保監局此次政策與1月21日發布的「滬十條」基本相吻合，政策的出台也符合市場預期。

嚴躍進認為，此次新政有三方面內容是過去銀行監管機構較少提及的。第一是嚴格個人住房貸款發放管理，這體現了後續貸款的重要傾向，即所購房屋要滿足中小戶型且建築結構已封頂的條件。這條規定其實與2020年底發布的貸款集中管理制度有很大關聯，給予各商業銀行啟發，即後續房貸需要對政策重點支持的領域加大發放，而其他領域的發放或將有所管控。後續相關房企也需要不斷研究開發模式，與此次信貸重點進行結合。

第二是切實加強信貸資金用途管理。他認為，此次政策提出的一個概念「信貸資金用途監測與攔截機制」，體現了對信貸資金流向密切監管的導向，有助於審查資金用途，確保房地產市場的健康發展。

第三是嚴格房產中介機構業務合作管理。他認為，中介機構參與各類貸款的「包裝」，成為這次監管的重點內容。實際上過去部分中介機構確實存在造假現象，引發了一定的樓市泡沫。積極管控中介機構也成為關鍵。後續此類提供首付款支持、通過「包裝」來規避限購等行為的房地產中介機構或將面臨懲罰。後續相關中介機構應積極規范自身業務，購房者對違規業務也應進行拒絕，真正促進房地產市場健康發展。

以下為《通知》全文：

上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知

滬銀保監通〔2021〕6號

在滬各中外資法人銀行、中資銀行分行、村鎮銀行、外國及港澳台地區銀行分行、外資法人銀行分行:

為進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號），根據嚴格執行房地產市場調控政策、防控個人住房信貸風險的總體要求，現就持續做好個人住房信貸管理相關工作通知如下。

一、各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

二、嚴格實施房地產貸款集中度管理。中資地方法人銀行應按照《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）等相關要求，加強對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。

三、嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

四、嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。

五、嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

六、切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。

七、嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

八、全面開展風險排查。各商業銀行要根據通知要求，完善內控制度，強化對房地產市場和房地產金融風險的監測、分析和評估。對2020 年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。報告應包括組織開展情況、檢查內容、發現的主要問題和產生問題的原因等；整改方案應包括時間表、責任部門、責任人員、整改措施及目標等。發現違規問題的，應從機制上查找問題，並立即進行整改，對相關責任人嚴肅問責。借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒。上海銀保監局將對各商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，發現問題將依法採取監管措施。

特此通知。

2021年1月29日

⑨ 銀行祭出「限額管理」 涉房信貸持續收緊

（記者 李葉）屋漏偏逢連夜雨。冷冽的「三道紅線」融資新規在前，開發貸收緊的蕭瑟寒意緊隨其後。

近日，多位銀行人士透露，第4季度房地產開發貸呈收緊趨勢，多家銀行明確「限額管理」「好中選優」等原則。

招商銀行重慶分行一位內部人士向中國房地產報記者坦言，「對開發貸確實有要求限額管理，接到的要求是涉房貸款佔比不超過50%。我們分行目前是52%，要在年內調整到50%以下。」

此前的10月21日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在2020金融街論壇年會上表示，央行根據防範房地產金融風險和穩地價、穩房價和穩預期的目標，逐步實施房地產及貸款集中度、註明債務收入比、房地產貸款風險權重等宏觀審慎政策工程。

「這些政策工具的文件，我們已經制定完畢，會尋找合適的時間窗口逐步實施，進一步完善促進房地產市場健康發展的長效機制。」潘功勝強調。

話音剛落，房地產金融宏觀審慎管理的政策已經傳導落地。

中國郵政儲蓄銀行研究員、財政部中國財政科學研究院博士後婁飛鵬指出，雖有疫情影響，但今年以來房地產投資仍然保持較高水平。居民杠桿率提高、中長期貸款規模較大、部分城市房價調控壓力不小，這些都是讓銀行收緊涉房貸款的原因。

IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜則認為，收緊開發貸是從供給端來調控樓市，收緊個人房貸是從需求端來調控樓市。也就是說，金融監管部門是從供給和需求兩端同時對樓市進行調控，這樣可以讓調控力度取得較好的平衡。

開發貸持續收緊

實際上，房地產開發貸的收緊早就有跡可尋。

在去年2月舉行的國新辦發布會上，銀保監會副主席王兆星在談到下一步銀保監會關注的風險領域時提出，「繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。」

此後，不少銀行開展了房地產開發貸款大檢查。

今年年初，恆生中國副董事長兼行長宋躍升在業績溝通會上表示，該行去年對房地產貸款業務和風險狀況進行了全面的排查，並制訂了房地產貸款的壓降計劃，截至2019年年末，房地產貸款集中度有明顯的下降，2020年將有進一步壓降的空間。

某股份行北京分行人士也表示，近一兩年來，該行一直在壓降開發貸規模，開發貸在貸款中的佔比越來越小。

據某研究機構發布的《2020年第2季度全國房地產貸款報告》顯示，今年第2季度，全國房企競爭開發貸款800億元，環比減少88%，同比減少58%。

中國銀保監會副主席梁濤在2020金融街論壇年會上介紹，前三季度，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重較去年同期下降3.7個百分點。

第4季度以來，房地產行業的銀根進一步收緊。9月28日，有消息稱，數家大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。及至10月28日，銀行再度傳出收緊開發貸的消息。

「收緊開發貸，從供給端來對樓市進行調控十分必要。」在柏文喜看來，為對抗今年上半年以來的疫情影響以及進行逆周期調節，相對寬松的貨幣與財政政策向市場注入了較大的流動性，加上地方政府對土地財政依賴的加大推動了土地市場和房地產市場的局部抬頭和過熱，不僅推高內循環模式下的經濟社會整體運行成本，也加大了金融體系風險，不利於房地產市場和行業健康與可持續發展。

貝殼研究院首席分析師許小樂分析，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。

他認為，在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。

個人房貸分化

2019年國有六大行對個人住房貸款的信貸投放也出現降速。

據不完全統計，2019年六大行新增貸款6.4萬億。其中，個人貸款新增3.27萬億，佔新增貸款的51.1%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，佔新增貸款39.5%。

在2018年，六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元。個人貸款新增3.12萬億，佔新增貸款60.77%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占據了新增貸款的49.39%。

在看懂研究院專家陳濤看來，前3季度信貸投放較多，監管部門保持流動性穩定的意圖比較明顯。目前經濟不斷恢復，房地產市場仍然保持較高熱度，吸收較多信貸資源，特別是房地產信貸增速雖然不斷走低，但仍高於平均水平，不是監管部門所樂見的。在此背景下，引導銀行提前在房地產信貸邊際收緊便是大趨勢。

他認為，房地產信貸邊際收緊，必然帶來房貸利率上漲。

按照一二線城市的劃分，個人住房貸款利率也出現了分化。

10月20日上午，央行公布了最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，LPR已連續6個月未變，大家期盼已久的房貸利率下降落空。同時，多個城市傳出房貸額度緊張，房貸利率上漲，甚至是部分銀行停貸的消息。

對此，記者致電了中國農業銀行、中國工商銀行的北京地區分（支）行網點貸款中心，工作人員均表示「沒有收到調整個人貸款利率的通知。房貸利率基本是按照首套在LPR基礎上上浮55個基點執行，按照5年期以上LPR為4.65%來計算，實際首套房貸利率為5.2%。」

據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年10月（數據監測期為2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二線城市劃分，北、上、深三地繼續維持上期房貸利率水平。

41個城市中，已有13個城市利率水平出現環比上漲，佔全部監測城市數量的31.7%，另有14個城市利率環比下降，14個城市保持不變。上升的城市中，惠州、太原、長春、成都、長沙5地的環比漲幅都超過5個基點。其中長春地區繼上月環降17個基點後，本月又回調7個基點；成都地區則持續三連漲，本月漲幅為7個基點，累計漲幅為18個基點。

也就是說，北、上、深等一線城市目前房貸利率處於暫時穩定狀態，房貸收緊趨勢目前主要出現在二、三線城市。

對此，有不願具名的銀行人士透露，由於監管規定並沒有深入到每家銀行各個區域的房貸總量統籌，不排除有些銀行會將額度在地區之間流轉，以實現全行總體達到限定的比例。「比如一線城市房貸業務賺錢更多，那就收緊二、三線城市等賺錢較少地區的額度，騰挪到一線城市。」

值得注意的是，不少二、三線城市不僅房貸利率較高，還上調了二套房的貸款首付比例。

9月7日，沈陽出台《促進房地產市場平穩健康發展措施》，將二套房首付比例提高至50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」；9月23日，長春市人民政府網站發布《長春市人民政府辦公廳關於落實城市主體責任，進一步加強房地產市場調控的通知》，提出二套商品房首付比例不低於40%；9月28日，唐山市政府發布《關於加強房地產市場調控工作的通知》，將二套房首付比升至50%；9月29日，銀川市人民政府發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到，銀川市二套房首付比例不得低於40%。

對此，柏文喜表示，收緊房貸是從需求端來對樓市進行調控。「從供給端和需求端同時對信貸政策收緊，可以讓今年以來開始騷動的樓市盡快恢復平穩狀態和進入理性運行軌道。」

⑩ 按揭貸款風險點分析

個人按揭貸款的風險防控

（一）樹立依法合規經營意識，完善內控機制。一是樹立依法合規經營的意識，要嚴格執行相關制度規定和貸款准入條件，做到合規辦理每一筆按揭貸款業務。二是按揭貸款要實行「面簽」制度。而「面簽」，就是要由銀行工作人員對借款人的資信狀況進行審核，並做好客戶面談記錄。

(二）做到盡職調查和盡職審查。一是認真審查購房合同的真實性。二是審查首付款憑證的真實性。首付款要繳存在開發商在經辦行開設的賬戶上，嚴格執行按揭貸款首付款比例的規定。三是客戶經理及審查人員要了解本地區的房價水平及周邊同檔次樓盤的房價，防止房價過高。

（三）加強合作樓盤的審查，從源頭上把關。對非本行開發項目的按揭樓盤要進行樓盤審查，主要審查項目的「五證」，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《預售許可證》是否齊全。通過樓盤審查選擇合規樓盤和有實力的開發商進行合作，從而堵住「 假按揭」的源頭。

（四）選擇優質客戶。利用人民銀行個人徵信系統查詢借款人是否有不良信用記錄，通過對借款人的工資單、住房公積金收入證明、繳稅單的審查，結合其年齡、學歷、職業、工作年限等信息，判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展對收入水平的影響。

（五）加強抵押（預）登記工作。

（六）加強貸後管理。一是加強對按揭合作樓盤（開發商）的定期檢查工作，分析其經營財務狀況、資信狀況、抵押落實情況，評價其擔保能力。二是加強到期逾期貸款的催收工作，當借款人連續逾期達30天時，客戶經理要在5個工作日之內向客戶發送書面催收通知書，當借款人連續6期未按期歸還本息時，要依法處置抵押物。三是加強按揭貸款保證金賬戶的管理，以保證開發商階段性保證擔保和回購責任的落實。四是加強貸後監測分析，如分析一人購買多套房產、或同一單位購買同一樓盤；多個借款人集中在同一天或幾天內辦理貸款；還款時多個借款人集中供款，且存款憑條上簽名為同一人；同一樓盤多個借款人同時違約，違約期數相同或相近；按揭樓盤的房價明顯高於周邊或相近檔次的樓盤等，排查疑似「假按揭」的特徵。