有貸款未還清的二手房交易

1. 貸款還沒還清的二手房，交易流程是什麼

來源：新京報網
因為計劃把父母接到北京來住，李先生最近想把自己那套90平方米的兩居賣掉，換成一套120平方米的大三居。但是令李先生有點犯難的是，目前這套房是10年前買的，當時貸款了25年，也就是說還有15年的貸款沒還清，這樣的房子可以出售嗎？如果可以的話，交易流程又是怎樣的呢？
解答：
首先需要明確的是，沒有還清貸款的房子，是可以出售的，但必須要滿足特定條件，即結清貸款、解除抵押。
具體來說，在房貸未還清的情況下，房子產權的狀態是抵押，而有抵押的房子是不能辦理過戶的，所以，必須先進行解押操作，然後才能正常成交過戶。事實上，不同的交易方式下，需要業主在不同的節點結清貸款並且解除抵押。
對於上述時間節點，據麥田房產專業人士介紹，主要有兩種情況：其一，如果想買李先生房子的買家採用商貸、國管公積金貸款或是全款的方式，李先生在過戶前結清原有貸款並解押完畢即可；其二，如果買家採用市管公積金貸款方式，則需要李先生在買家申請貸款之前，就把原有貸款結清並解除抵押。
在完成上述操作後，李先生和買家可以繼續進行正常的交易過戶了。當然，李先生還需確保，房屋權屬沒有涉及查封等情況，否則也是無法交易的。
那麼，解抵押需要先向銀行結清貸款，如果業主在出售房子的時候，沒有足夠的資金該怎麼辦呢？據上述專業人士介紹，這就需要業主自己想辦法籌措了，在交易中，也有賣家希望請買家先出首付款幫其還清貸款，但一般買家很少會同意，因為對其來說具有風險。
上述專業人士還表示，建議想買此類有貸款房子的購房者，一是盡量不要直接以首付款來幫助業主結清貸款，以規避交易風險；二是提前確認好該套房產有幾個抵押，以免買到多次抵押的房子。

2. 房貸還沒有還完的情況下，是否可以賣掉房子會有哪些問題

房貸在沒有還完的情況下是可以賣掉房子的，但是是必須要有不動產權證，其中不動產產權證就是房產證，只有不動產權證才可以進行買賣交易。而其中存在的問題主要的就是關於剩餘貸款如何操作，需要看房主如何操作。

最後關於房子買賣這件事情，其中會涉及到比較多麻煩的事情，所以如果不了解的話還是要找專業的中介來進行咨詢辦理。

3. 房子貸款沒還清可以賣出去嗎

一、房子貸款沒還清可以賣出去嗎？
1、未還清貸款的二手房在實際操作中是可以買賣的，但要在前期做好相應的工作。而具體的操作方向和步驟則應根據該房產的具體情況和房主的具體要求而定。二手房產在交易之前最好將貸款付清。這樣不僅會使房產交易更加迅速，也會使購買方多一份放心。
2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
二、夫妻貸款沒還清的房子離婚時怎麼補償？
夫妻貸款沒還清的房子離婚時如果是共同財債務雙方共同償還，個人債務個人進行進行償還。離婚時，原為夫妻共同生活所負的債務，應當共同償還。共同財產不足清償的，或財產歸各自所有的，由雙方協議清償等於協議不成時，由人民法院判決。

4. 二手房貸款沒還完怎麼辦

一、買二手房貸款沒還清怎麼辦
1、由買方還清剩餘貸款
若買方能夠一次性付清房款，或是剩餘貸款金額較小，買方首付款足以還清的，賣方可申請提前還貸，由買方代為還清剩餘貸款，以注銷房屋抵押登記，使房屋能夠正常過戶交易。不過需要注意的是，一些銀行可能在貸款合同中限制購房者提前還貸的時間和次數，如賣方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。
2、房貸轉按揭
轉按揭是指經貸款銀行同意，由房子的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。但由於轉按揭辦理手續十分復雜，對貸款銀行來講又存在諸多風險，導致許多銀行不願意開展此業務，故使得此種操作模式在實踐中的可操作性大大降低。
3、借款「贖證」
當賣方無力提前還貸，買房也無法一次性支付足夠房款的情況下，賣方可以通過向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，也就是俗稱的「贖證」。為促成買賣雙方之間的交易，不少房屋中介機構會主動向賣方推薦借款人。對此，建議賣方謹慎審查，簽訂書面借款協議，以防止因不能順利得到借款而導致房屋抵押無法解除，造成違約。
二、賣方可能會遇到的風險：
對於賣方來說，出售未還清貸款的房屋，大的風險在於不能及時解除房屋抵押。由於未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續而承擔違約責任。
三、買方可能會遇到的風險：
買賣未還清貸款的二手房，無論對買方還是賣方，均存在較大的風險。整個交易過程，從簽訂合同到完成產權過戶往往需要一些時日，而糾紛恰恰就出現在這一過程中。採取資金的方式，能有效避免這些問題，真正確保房屋交易資金安全。

5. 二手房對方還有貸款沒還完怎麼處理

一、贖樓，但可能會面臨風險

第一、賣家不止有一筆貸款

你的首付出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回首付。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢。賣家拿到你的首付去還錢，但只是杯水車薪。

第二、賣家挪用首付款

賣家並沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。最麻煩的是，業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。所以，當房東提出要先付首付以便還清貸款解抵押的時候，買房的各位一定要注意了。

二、如果你特別想買這套房子，而房東也確實手頭緊，拿不出來來錢來解押房子，可以使用以下方法來解決：

1、中介墊資解押

房主先找到中介將銀行的放貸還完，然後將房子賣給要買房子的人，收到錢以後他將資金還給中介。

在這個過程中，中介會收取賣房子的人一定的利息，一般幾十萬至上百萬不等，哪怕幾天，甚至十幾天，都是要收取一定的手續費的。

由於中介也是幫著雙方辦理買賣房屋，所以中介掌握著雙方的資金流向，對於中介來說墊付資金很安全。現在許多大點的中介都支持這種贖樓方式。

2、轉按揭（即將貸款轉移到買家身上）

轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。

也就是說出售方若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉給買方，讓買方繼續償還賣方的按揭貸款。轉按揭的手續流程相當復雜，存在同行轉按揭和跨行轉按揭的情況，這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉按揭的銀行很少。

3、再次貸款來繳清剩餘貸款

賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產）向銀行或者資金機構申請抵押貸款，以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之後再還清銀行抵押貸款，但是需要利息或者手續費。

6. 如果我買的二手房，房主還有貸款未還清，如何處

房主需要把貸款還了才可以辦理過戶手續，不還完是不能繼續辦理房屋買賣手續費。

7. 如果我買的二手房，房主還有貸款未還清，如何處理

可以讓屋主把貸款還清再交易。另外一種是將他現有的貸款金額轉嫁過到你名下。

8. 貸款沒有還完的情況下 房子可以賣么

生活中有的人貸款買了房子，但是在還款一段時間後因為各種原因而不得將房子出售，也就是房子貸款沒還完就將其出售，對於這種情況的房子可以賣嗎？貸款沒有還完的話，應該怎樣賣房呢？相信很多朋友有這樣的困惑，下面就讓我們一起來了解一下吧。
一、是否可以出售未還清貸款的住房？
一般而言這是要看情況的，轉手房屋屬於二手房交易，而在二手房交易中最重要的就是房產證，一切都是以房產證為準的。
如果戶主想要賣掉現在居住的房子，但是又還有貸款沒有還清，那麼首先需要確定的是自己是否擁有該房子的房產證，只有擁有該房子的房產證才能對該房產進行交易。
如果還沒有拿到該房子的房產證，那就意味著戶主暫時對其沒有處理的許可權，不能辦理過戶手續，也就是不能進行房屋買賣。
二、如何解決這一情況？
理論上來講，未還清貸款的房子處於抵押狀態是不能出售的，但是我們也知道，房貸持續時間過長，在這個時間段內人們可能會因為種種原因或者突發情況想要換房子，因此，在現實生活中要解決這一問題也不是沒有辦法。
1、用購買者的首付款支付未還清的貸款
這種方法目前是最常見而且安全系數最高的一種方法，這種模式適合於那種貸款額度較低的房主或者是大部分貸款已經還清，只剩下數目較少的貸款的情況。
通常情況下，在二手房交易的過程中，買家會同意先付房產總成交額的30％－40％。在這種情況下，賣方就可以選擇利用買方的首付來把剩餘的貸款付清，然後向銀行申請撤銷房產的抵押登記，這樣就能進行下一步的交易，辦理過戶手續。
2、尋求還清貸款的其他來源
其他來源有很多，比如可以向周圍的親朋好友求助，向他們借錢先把剩餘的貸款還上，在成功辦理了解除抵押手續和過戶手續以後，順利將房子賣掉後再將錢還給親朋好友們，這是一種比較省事而又便捷的辦法。
或者如果賣方戶主名下有其他的抵押物，也可以考慮用這些抵押物（如其他房產等）向銀行申請，這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來還清想要出售的房產貸款，之後等買家付了房屋全款之後再還清銀行抵押貸款。
3、轉按揭
轉按揭是指房主准備將住房出售或者轉讓給第三個人，從而申請辦理貸款的相關變更。但是這種辦法的局限性在於很少有銀行受理這種業務，大多數銀行並沒有開通這一業務，戶主可以向相關貸款銀行咨詢以了解具體的情況。
總之，正在處在抵押狀態而其戶主連房產證都沒有的未還清貸款的房子是不能轉手出售的，但是，只要清楚自己擁有房產證，那麼也就可以任意處置該房產，因此想要轉手房產的戶主要找到合適的方法來解決自己的困擾。

9. 未還清貸款的二手房買賣流程

根據我國相關法律的規定，未還清貸款的二手房買賣流程要根據貸款是自己償還還是客戶的首付款償還而有所區別。如果是賣方自己可以償還，可以在房子過戶前還清然後就可以辦理房屋過戶手續了。如果是買方償還，就是買方願意替你解抵押，付給中介擔保費。

法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。