貸款二手房未辦房產證交易

『壹』 我的房子剛還按揭，房產證還沒下來，可以賣嗎

貸款沒有還清的房子不能買賣，需要貸款結清後才能操作買賣，也可參照以下流程辦理買賣：

1、轉按揭：最簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

2、用買方的首付款繳清剩餘貸款：這是當下二手房交易中最多應用的模式。這種方式適用於原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還後所剩貸款數目不大的情況。

通常情況下，買家會認可首付房產總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩餘貸款付清，然後撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。

3、利用銀行貸款來繳清剩餘貸款：如果賣方想在賣出房產之前將貸款還清或買方雖然看好但不願意購買貸款未繳清的房產，可以採取這種方式。

但前提是房主有銀行認可的抵押物（如其他房產）用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產貸款，促成交易的成功。

一、申請貸款前不要動用公積金。如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。

二、在借款最初一年內不要提前還款。按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且您歸還的金額應超過6個月的還款額。

三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當您在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借款期限申請，但是，借款期限變更按規定只可辦理一次。

四、取得房產證後不要忘記退稅。當您購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同，並且在簽訂合同，支付房款後即辦理;購房者已繳個人所得稅稅基抵扣;申請，取得本人的;稅收通用繳款書。待您辦妥房地產權利證明後的6個月內，應前往稅務部門辦理退稅手續。

五、貸款後出租住房不要忘記告知義務。當您在貸款期間出租已經抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。

六、貸款還清後不要忘記撤銷抵押。當您還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

七、不要遺失借款合同和借據。申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由於借款期限最長可達30年，作為借款人，您應當妥善保管您的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。

以上內容參考：網路-房屋按揭貸款

『貳』 有按揭貸款尚未辦理房產證的二手房如何交易

必須辦理房產證才可以。
轉房貸可以，又稱轉按揭。是比較簡單的一種貸款模式。
買方需要向其他銀行申請貸款，然後還清賣方貸款之後從銀行拿出房產證，辦理過戶手續。
一次性付清的話就得賣方提前借錢還清銀行貸款之後按正常交易了。借錢方式主要從親友那借，或者找擔保公司墊資。
你說的交易費是什麼意思啊？要從中介那過戶，光中介費就上萬了。不通過中介的話就沒什麼支出

『叄』 二手房沒有房產證怎麼交易！買時要注意啥

雖然一直跟大家說，沒有房產證的二手房不要買！很多人看的房子戶型正好、房價也便宜很多，但唯獨就沒有房產證。今天小編就給大家講解一下這個問題。二手房沒有房產證，有好幾種情況，不同的情況注意事項也不相同。

情況一：交了首付未辦按揭

這種情況就是開發商還沒有到房管局備案，是好處理的。

買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓，就是跟開發商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。

後面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產證下來就直接是買方的名字了。

情況二：沒交房卻已在還房貸

遇到這種情況，你可以選擇直接更名，也可以與賣房一方約定，等房產證下來之後再辦理過戶手續。

那直接更名應該怎麼辦理？

直接更名需要賣方將銀行的貸款還清後，拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同；

然後由開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續；

後，注銷完成後由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

直接更名注意事項有哪些？

其中，要留意的是，房子必須還清銀行貸款，更名必須取得開發商的同意，買方不能再按揭了，必須全款購買。

這種方式的優點是手續比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。

從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什麼問題都只能自己兜著。

當然，對買方來講，降低風險還可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。

與賣方約定過戶又應該怎麼辦理？

如果與賣房約定等房產證拿到之後再辦理過戶，就跟二手房買賣一樣了。

具體二手房過戶都有哪些稅費呢，我們來回顧一下：

一是個人所得稅：為總房款的1%；

二是契稅：如果是首套房的話，90平米以下的為總房款的1%；90平-140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%，不同的城市可能還會有一些細微的差別。

需要注意的是，契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產證時繳納，一次是買方辦理新房產證時繳納。

二是稅：按總房款的5.5%收取。

這種辦法又要注意什麼？

等拿到房產證之後再過戶，比之前可能更靠譜一些，優點是走正常程序，相對來說風險更低，但是需要繳納的稅費也會比較多。

但是，要注意的是，對於什麼時候拿到房產證，應該有一個約定。雙方應對該房產進行詳細了解，明確房產證何時能拿到，並約定適當的違約金標准，同時也要有心理准備。

要注意的是對於房價的波動，買賣雙方應約定違約金標准，以避免房價波動較大時，一方違約。

『肆』 二手房買賣沒有房產證能辦分期嗎

法律分析：沒有房產證的二手房是不可以貸款分期的。因為沒有抵押物在銀行，銀行是無法放款的。房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

法律依據：《城市房地產抵押管理辦法》 第三條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

『伍』 買了沒有房產證的二手房子怎麼辦

【法律分析】
為了規避風險，建議合同中將可能出現的情況想清楚，並提前規定好合適數額的違約金。為了規避風險，建議合同中將可能出現的情況想清楚，並提前規定好合適數額的違約金。買的二手房沒有房產證會有以下潛在危險:購房者若是購買沒有房產證的二手房，不能取得房地產權證。按照規定，沒有房產證的房屋不能辦理過戶，強行進行交易，會有以下危險：按照規定，沒有房產證的二手房不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料： 登記申請書; 申請人身份證明; 房屋所有權證書或者房地產權證書; 證明房屋所有權發生轉移的材料; 其他必要材料。
【法律依據】
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》 第五百零二條 人民法院在執行中需要辦理房產證、土地證、林權證、專利證書、商標證書、車船執照等有關財產權證照轉移手續的，可以依照民事訴訟法第二百五十一條規定辦理。

『陸』 我買個二手房對方房產證沒下來，我們怎麼交易。程序

你好，很高興為您解答一般這種房子的話會有一定的風險。建議你最好做有房產證的房子一般出現這種情況的話，可能剛剛拆遷完，房產證還沒做下來，然後做完產證才可以去辦理過戶手續，這其中最大的問題就是時間周期太長，會有很多不確定的因素。

『柒』 購買沒有拿到房產證的二手房需要注意什麼

雖然一直跟大家說沒有房產證的二手房不要買，但是也有很多人看好的房子正好就沒有房產證。因為想買新一點的二手房，但是對方是期房還沒有拿到房產證，怎麼交易？

今天小編就給大家講解一下這個問題。

二手房沒有房產證，有好幾種情況，不同的情況注意事項也不相同。

情況一：交了首付未辦按揭

這種情況就是開發商還沒有到房管局備案，是最好處理的。

買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓，就是跟開發商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。

後面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產證下來就直接是買方的名字了。

情況二：沒交房卻已在還房貸

遇到這種情況，你可以選擇直接更名，也可以與賣房一方約定，等房產證下來之後再辦理過戶手續。

那直接更名應該怎麼辦理？

直接更名需要賣方將銀行的貸款還清後，拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同；

然後由開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續；

最後，注銷完成後由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

直接更名注意事項有哪些？

其中，特別要留意的是，房子必須還清銀行貸款，更名必須取得開發商的同意，買方不能再按揭了，必須全款購買。

這種方式的優點是手續比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。

從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什麼問題都只能自己兜著。

當然，對買方來講，降低風險還可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。

與賣方約定過戶又應該怎麼辦理？

如果與賣房約定等房產證拿到之後再辦理過戶，就跟二手房買賣一樣了。

具體二手房過戶都有哪些稅費呢？

我們來回顧一下：

一是個人所得稅：為總房款的1%；

（以上回答發布於2016-12-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 我買的期房已經在還貸款了房產證沒有下來可以轉賣嗎

貸款沒有還清的房子不能買賣，需要貸款結清後才能操作買賣，也可參照以下流程辦理買賣：
1、轉按揭：最簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
2、用買方的首付款繳清剩餘貸款：這是當下二手房交易中最多應用的模式。這種方式適用於原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還後所剩貸款數目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩餘貸款付清，然後撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。

『玖』 房產證還沒有辦下來的二手房怎麼交易

法律上來說，沒有房產證的房屋是不允許交易的，而且也存在一定的風險。但是沒下證的房子一般低於市場價，所以還是容易讓人心動。
那麼怎麼交易這樣的房子才能更大限度的避免風險呢？
1.做公證委託。去當地公證所，辦理房屋公證，把賣方對於房子的所有權及處理權公證到買方名下，等到下證後，再辦理過戶手續等。
2.先簽訂房屋買賣合同，交一部分定金給賣方，等到房產證下來後再進行交易。
需要注意的是沒有房產證的房子是不能辦理貸款的。如果是一直下不了房產證的，也很有可能是小產權的房子，這類房屋是列於國家待拆范圍的，是屬於違建房屋，沒有任何法律保護的。
建議買這種暫時還沒下證的二手房，最好還是找個房屋中介代理，一方面，中介比你更有經驗，知道怎麼去辨別房屋的性質，知道怎麼規避風險。另一方面，萬一出了什麼事，至少還有中介來擔保。