住房反抵押貸款模式的作用

⑴ 住房抵押貸款的意義

1、為房地產的開發與經營提供資金的支持
由於房地產開發具有投資量大、建設周期長的特點，在各個環節上都需要投入大量的資金才能運行，僅僅依靠開發商自有資金是難以維持的。資金投入集中而來源分散、資金投入量大而來源小這對矛盾時刻威脅著房地產企業的生存。國外不少國家的房地產貸款佔到了各種貸款總量的30%左右。據1999年資料顯示，我國房地產企業開發資金中有70%來自貸款。
2、支持住房消費
不論是從國外還是從國內住房商品化發展的實踐來看，購買住房都不是一件很容易的事。在上海，內環線以內的商品住房平均價格為每平方米7000元以上，購買一套70-80平方米的住房需要50-60萬元。對於絕大多數居民而言，拿出這么多錢來購買住房是及其困難的。而住房抵押貸款為購房者提供了有利的幫助，使得遙遠的住房夢成為現實。
3、有利於銀行開拓新業務，減少信貸風險
房 地產業是國民經濟的支柱產業之一。通過住房制度改革，住房作為消費商品進入了千家萬戶，其市場和發展潛力都大。銀行及時提供樓宇按揭貸款，將有利於拓寬房 地產債務資金供應市場。另外，近年我國專業銀行多被信貸風險所困擾，推行抵押貸款成為減少信貸風險的主要手段。開展樓宇按揭貸款業務，有房產作抵押，就可 使信貸風險降到最低程度。而且，銀行可藉此爭取更多的存款客戶，壯大自己的資金實力。
4、有利於促進整個房地產體系的發育
我國房地產市場雖然經過了10多年發展，有的年份還曾是國民經濟發展中的亮點，但是整個房地產市場仍然很落後，市場體系仍不健全。盡管全國房地產公司開發出了大量的商品房，但有效需求不足，導致了大量空置房屋的產生。根據國家統計局測算的全國房地產開發景氣指數結果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面積累計為8,323萬平方米，其中商品住宅空置面積為5,715萬 平方米。作為房地產業發展的基本生產要素之一的資金的嚴重不足，以及金融業務種類和金融管理手段在一定程度上的落後，直接制約著土地的開發和房屋的建設與 消費。住房抵押貸款的發展可以促進住房金融市場的繁榮，從而促進房地產業的發展，健全房地產市場體系。在許多西方國家，住房的一、二級市場同樣相當活躍， 購房者能夠比較容易地買到所需要的住房，房屋的出售者也能夠比較容易的將住房賣出，一般居民一生中都有幾次購房、賣房的經驗。
5、有利於政府的宏觀調控
住 房抵押貸款在促進房地產市場體系發育的同時，也是政府藉以進行宏觀調控的有效工具。政府一般可以通過調整信貸利率、信貸額度、貼現率和抵押期限等金融工具 手段，來調節住房金融市場中的資金餘缺，以實現國家的產業政策目標。作為房地產業主要資金來源的金融資本的投入量的大小決定著房地產業的發展規模，金融投 入的結構、方向、服務方式是房地產業發展的導向，也可利用抵押貸款本身所具有的儲蓄功能來拉平經濟周期波動和促進住房建築業的發展。在發達國家，居民住房 消費多是通過抵押貸款方式進行的，從性質上看，就是一種因借錢買房而產生的負儲蓄與強制儲蓄。由於這種先消費後儲蓄是通過信貸的替代儲蓄功能來實現的，所 以當國民經濟處於因需求膨脹而引起過熱時，通過抵押貸款的替代儲蓄功能，可將居民手中的貨幣吸引到住房消費方面，降低總消費需求，避免經濟發展中因需求變 化而導致過大經濟波動的發生。因此僅就利用抵押貸款這一金融工具對國民經濟發展進行調節這一角度來看，加快培育住房金融體系對完善我國金融市場和促進經濟 發展具有深遠的現實意義。促進金融業對房地產業的滲透，還可以為我國利率的浮動化、市場化找到突破口。
6、有利於改善居民住房條件
住房抵押貸款可以使居民住房條件得意改善，居住水平得意提高。如美國，不僅從數量上已經可以滿足其居民的住房需求，在居住質量上也達到了較高的水平。1999年底，美國抵押貸款二級市場總規模達到79,000多億美元，如果沒有如此龐大的住房金融的支持，其人均居住面積55平 方米的居住條件是難以實現的。同樣，許多國家過去很多居民無房可住或住房十分擁擠，現已發展到幾乎全部居民都有房可住，而且相當多的居民住房較為寬敞，正 進一步追求住宅環境的優雅、和諧。這雖然與居民收入水平的提高密切相關，也與住房金融、特別是住房抵押貸款的發展密不可分。實踐證明，不僅高收入水平的國 家能夠通過住房抵押貸款改善居住條件、提高居住水平，低收入國家如新加坡、巴西等也已通過這一途徑取得了相當的成績。

⑵ 住房貸款與反向抵押貸款有哪些區別

反向抵押貸款，是以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產作為抵押，在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費用的一種貸款。這種貸款可以是一次性或者在一定時間內按月發放，也可以在一定信用額度內根據借款者的需要自由支付，貸款可用於日常開支、房屋修繕和醫療保健等，沒有限制。
住房按揭貸款,用來購買住房房，用房屋的產權做為抵押物，由銀行提供資金給貸款人，貸款人按月向銀行支付本金和利息直到全部還清。

⑶ 什麼是住房反向抵押貸款

住房反向抵押貸款是一種特殊類型的家庭貸款，允許年紀超過62歲的老年人將房子資產的一部分轉換為現金。你苦心經營多年而買下來的房子，現在可以為你提供回報了。轉換出來的現金可以用一次性領取的方式、信用額度的方式或者按月領取的方式取得。借款人不用每個月還款，並且只要借款人不搬出居住的房子、賣掉房子或者最後一位共同借款人還健在，所借的款項就不用償還。在貸款期間，房子的戶主仍然是借款人。

⑷ 住房反向抵押貸款的住房反向抵押貸款國際比較

在國外，反向抵押貸款是以房養老最為成功的模式，最早起源於荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬於美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。 （1） 美國住房反向抵押貸款種類
目前，美國主要有5種反向抵押貸款產品。其中有兩種產品是政府機構和公司開發設計的。另外三種產品是一家私營機構設計並提供的。
a、 房產價值轉換抵押貸款（HECM）。
HECM是國會授權的一種反向抵押貸款產品，其運行接受國會的監督。HECM保險項目得到美國住房與城市發展部（HUD）聯邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保險項目得到聯邦政府的保險，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用於任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值並負責貸款意外受損時的賠償。HUD負責保險項目的設計與改進，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。
應當注意的是，HUD與FHA並不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構，但這些公司實際上把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國低壓貸款聯合會（Fannie Mae ）Fannie Mae 不僅在HECM項目的運作過程中起到非常重要的作用：是HECM二級市場上的唯一購買者；而且在改善HECM貸款示範項目運行方面也有特殊作用；負責制訂項目運行中的一些原則與標准。例如，Fannie Mae 禁止使用過橋貸款為超出項目允許的費用進行融資；要求曾經拖欠財產稅或保險費的借款人預留部分貸款資金，以防其再次拖欠財產稅與保險費；開發電話咨詢系統為借款人提供更高質量的咨詢服務。
HECM為老年房主提供一種提前貼現其住房余值來養老的金融機制，使得老年住戶獲得養老資金的同時不必搬出或出售住房的。這種貸款的領取方式比較靈活，可以採取終生按月領取、一定時間按月發放、在一定限額內自由支取或者是最後一種方式和前兩種方式的結合。目前，採用最多的方式是一定限額內自由領取。
HECM是美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品，在每一州都能申請到這種貸款。目前，HECM占所有發放的反向抵押貸款的90%以上。近年來保持良好的發展勢頭。在美國，凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財產或收入狀況如何，都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。從實際運作上來看，借款人的年齡平均在75歲左右。
b、住房持有者貸款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押貸款產品——Home-keeper。這種產品與HECM非常相似，不同的是貸款領取方式較少，借款人只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的組合。Home-keeper 貸款與大部分HECM貸款一樣，採用按月浮動利率的方式計息。Home-keeper 貸款的一個主要優點是擁有較高價值房產的住戶可以接到更高數額的資金，這是因為Home-keeper 不受HECM借款最大數額的限制。Home-keeper 還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處，他們傾向於選擇HECM，這是由於HECM的貸款條件更為優惠。具有較高房產價值的借款人傾向於選擇Home-keeper 貸款。與HECM相比，目前Home-keeper 貸款規模還較小。
c、財務自由（Financial Freedom）貸款。
Financial Freedom貸款是由老年人財務自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，該公司是美國市場上唯一一家自行設計、提供反向抵押貸款產品的私營公司。貸款的最大限額是700，000美元，又被稱為「大額貸款」（Jumbo Loan）。這種貸款的結構與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同後可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產價值轉換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以後也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產（最高可以達到房產價值的80%），後代可以繼承這部分房產。
老年人財務自由基金公司在2001年和2003年又分別設計了兩種新的產品：標准現金賬戶（stander Cash Account）和零點現金賬戶（the Zero Point Cash Account）。其中零點現金賬戶是第一個無貸款費用的反向抵押貸款產品。
私營公司提供的反向抵押貸款產品沒有聯邦政府的保險，這是與公有部門反向抵押貸款產品最大不同之處。
（2） 美國的成功經驗總結
反向抵押貸款的推出，大大改善了美國老年人的生活條件，據估算參加愛反向抵押貸款，約有160萬收入不到貧困線1/2的老年婦女能夠提高他們的收入。65.3萬尾處於貧困線的老年婦女能夠提高其經濟地位，收入可以超過貧困線的20個百分點。此外，反向抵押貸款還有效地緩解了社會保障壓力，促進了金融市場的繁榮和發展。其成功的經驗主要有幾點的借鑒。
a、 政府的扶持
美國政府在反向抵押貸款運作中起到非常關鍵的作用。目前，政府提供保險的反向抵押貸款產品HECM不僅在市場上佔有絕對份額（90%）而且國會每年提供資金用以反向抵押貸款申請前的咨詢、擴大潛在借款人並要求HUD尋求合適的方式對潛在借款人進行反向抵押貸款教育。美國政府在規范反向抵押貸款市場發汗方面也起著重要的作用，制定了完善的消費者保護措施與機制。美國國會自1987年推出HECM示範項目以來，一直密切關注與監督反向抵押貸款市場的運行。國會還頒布了一些有關的法律法規規范反向抵押貸款的運作環境，明確界定借款人收取的貸款費用下呢。HUD定期對HECM項目的運行進行評估並向國會匯報，FHA負責對產品設計進行改進。反向抵押貸款還一直接受一般的銀行與借貸法案（Banking and Lending Act ）的管理。可見，美國國會、聯邦政府機構在反向抵押貸款的運作中起著非常重要的作用：制定完善的法律、促進規范市場的發展，保護各方面的利益，改進產品設計、完善風險規避機制，促進市場競爭，推動市場發展。
b、完善的住房金融市場
完善的住房金融市場是美國反向抵押貸款業務成功的基礎。由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房抵押公司共同組成的房地產二級市場，與聯邦住房管理局、聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款的低風險和高回報。多種形式的房地產信用活動也使得住房金融市場具有極大的活力和極好的流動性。
c、 開放的文化觀念
老年人的文化認同是反向抵押貸款成功的前提。與基於回報理性的代際贍養不同的是，美國人更崇尚獨立自主的精神，代際之間的物質凝聚力較弱，子女成年後對父母的贍養義務很輕，老年人在處理自己的資產時有很大的自主權。
（3） 美國次級債危機的經驗教訓
4月2日，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融申請破產保護，紅極一時的美國次級抵押貸款市場爆出空前的危機。此後，次債危機不斷蔓延至全球市場。危機發生是由於美國前期存在通脹壓力，美聯儲多次加息，美國房地產市場景氣度不斷下降。加息對於那些次級債的借款人來說無疑負擔加重，導致貸款違約不斷，全美多家次級市場放款機構深陷壞賬危機。此次危機給市場的教訓有兩個：第一是金融創新是有風險的，因此在發展金融市場的同時要注意防範金融風險；第二泡沫總是要破滅的，因此不要相信有永遠高漲的市場，一定要去防範市場背後的風險。 加拿大反向抵押貸款是由一家私營機構——加拿大人住房收入計劃（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。CHIP於1986年成立，在對美國和英國反向抵押貸款運作經驗研究以後，開始加拿大提供反向抵押貸款融資服務。CHIP擁有AAA級的評級，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押貸款的公司。截至2002年底，該公司已經發放了2.75億加元的反向抵押貸款，主要是通過一些大的金融機構的終端網路開展反向抵押貸款的各項業務。經授權的抵押貸款經紀人以及合格的保險機構為借款人提供貸款咨詢。目前，在加拿大主要有三種反向抵押貸款產品：
（1）反向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgages）。
這種貸款最為廣泛使用。反向年金抵押貸款分為兩個方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大筆資金。在整個反向年金抵押貸款期限內，這筆資金是使用復利計算的。然後，利用這筆資金購買一份年金。大多數情況下，年金在借款人的有生之年都能按月為其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押貸款已經還清，老年房主仍然擁有年金，年金還會繼續支付。反向年金抵押貸款非常適合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。這種貸款的弊端是貸款成本很高，這是因為一次性獲取支取大筆資金，使用復利計息導致利息支出額增加非常快。
（2）信用限額反向抵押貸款（Line of Credit reverse mortgage ）。
這種貸款允許借款人隨時支取所需貸款，在年度支取限額內，每次支取數額自行決定。借款人僅需對已支取部分的貸款支付利息。信用限額反向抵押貸款適合那些僅在需要時支取貸款的老年借款人，這樣可以把貸款利息降到最小，貸款成本也較低。
（3）固定期限反向抵押貸款（Fixed Term reverse mortgage ）
這種貸款僅在固定期限內提供貸款，例如5年或者10年。當貸款到期時，所有貸款本息必須還清；如果借款人不能按時清償貸款本息，住房將被強行出售，售房所得用來歸還貸款本息。固定期限反向抵押貸款比較適合那些短期急需資金的借款人。此種方式的反向抵押貸款為那些等待投資到期或養老金開始反放而又急需資金的老年人解決了燃眉之急。
在加拿大並沒有特定的法律規范約束反向抵押貸款的運行。由於每月提供的貸款是免稅的，反向抵押貸款在加拿大得到越來越多的關注。加拿大的反向抵押貸款運作模式和美國類似，但加拿大政府所起作用要小一些，市場也面臨著與美國類似的發展障礙。 反向抵押貸款在我國的適用性分析
巨大的養老壓力與養老資源的匱乏、社會保障的不健全形成尖銳的矛盾。解決我國日益嚴重的養老問題需要社會方方面面的參與和努力。發達國家進入老齡化社會時間長、社會保障制度比較完善、金融市場發達，適用於退休老年人口的金融產品與服務種類豐富，借鑒發達國家成功養老經驗，開發適合於我國的養老產品增強老人自我保障能力是一條有益的思路。反向抵押貸款主要是面向「房產富人、現金窮人」的退休老人，為老人提前消費部分房產價值提供了一種機制的同時，老人仍然擁有房產所有權，不必搬離住房。我國目前情況下反向抵押貸款存在一定的條件：
（1）我國退休老人人群是典型的「現金窮人」。中國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年是以《勞動保險條例》為代表的「低工資、高就業、高補貼、高福利」的國家包企業、企業包職工的統包政策；改革開放以後的15年，國有企業逐步走向獨立，企業保險因之轉向社會統籌；1995年中央決定將各人賬戶制度引入中國基本養老保險制度，單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶相結合的新體制，基金管理方式也由現收現付制轉向部分積累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續供養上一代「老人」的義務，又要為自己將來養老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔是企業和職工難以承受的，因而在實際操作中引發很多問題。目前個人賬戶「空帳運行」的額度已高達1990億元。中國國情目前的一個重要特徵就是，我國處於經濟體制轉軌時期。伴隨著國有企業的改革，部分國有企業破產、倒閉，企業所屬的部分退休職工得不到養老保障；社會保障面比較窄，廣大農村老人基本沒有養老保險，全社會老人人均收入水平非常低。
（2）住房制度改革、房地產市場的發展為開發反向抵押貸款提供物質保證。我國經過前幾年的住房改革，使居民的住房條件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房內容列入調查范圍，資料顯示我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶的9.2%；533396戶購買經濟適用房，佔6.5%；2401075戶購買原公有住房，比例高達29.4%另外，加之26.8%的家庭戶自建住房，城市中擁有住房的家庭戶達到587萬戶，佔72%。近幾年，我國房地產市場發展極為迅速，各地房產價格增速較快，尤其是部分沿海發達中心城市的房產價格年均增幅高達30%以上。住房作為居民的重要家庭財產，如果折成現金計算，有些家庭的財產規模還是比較大的，從而為反向抵押貸款提供了物質准備。
（3）我國近年來積累了大量的閑余資金，推出反向抵押貸款項目有資金上的保證。近幾年來，我國商業銀行存款、外匯儲備、保險費收入等繼續持續大幅增長，社會閑置資金量急劇擴大，開展反向抵押貸款項目有了充足的資金保證。 目前，我國推行反向抵押貸款項目除產品本身所具有的一般風險外，還存在著一些特殊的障礙，主要有：
（1）傳統文化的障礙
中華民族有著悠久的文化歷史傳統，「養兒防老」的觀念根深蒂固，。子女贍養老人是應盡的義務，也是我們的優良傳統，老人過世後的一切遺產理所當然由兒女繼承。反向抵押貸款的推行要考慮這種文化的接受性。對於年輕一代的來說，思想觀念解放，易於接受新的事物，其對反向抵押貸款養老模式的接受相對比較容易一點。但對於老人來說，採用反向抵押一方面可能擔心由於自己的行動會傷害到子女的尊嚴，另一方面也可能有自己過世後總要為後代留下些什麼的復雜感情因素，即遺產動機的考慮，並且老年人接受新事物總是較慢，反向抵押貸款這種金融產品又相對比較復雜，老人對其的理解與接受會相對難一點。
在中國很少有家庭能夠就健康欠佳、父母的死亡以及與此相關的問題進行理性的討論。這些話題在大部分中國家庭是一種禁忌。以至於老人即使過比較清貧的生活，也不一定知道自己的遺產可以有更廣泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消費。當然，人們的觀念總是會隨著時間的變化而改變。現在一代的年輕人就沒有他們的上輩那樣的遺產動機，他們對於養老保險、年僅等金融工具的概念更加熟悉，比起上輩其對反向抵押貸款就有可能持有完全不同的態度。
（2）政策性風險
國家有關住房、土地使用的政策、養老保障政策，乃至金融保險政策，大致是可據以測定的。且可以預測其長期的變動影響，必然是逐步向增強對居民權益的維護和保障的方向趨進。但具體的政策走向，尤其是長達10數年的政策走向，卻是極難把握，這就構成了政策風險。
國家未來住宅政策的變化，對反向抵押貸款的業務開辦會有很大沖擊。政策風險中，有相當內容還應當屬於城市規劃風險。目前，我國處於快速的城市化進程中，各地老城區的改造以及新城的擴張，拆遷風波屢見不鮮。反向抵押貸款機構購買的住宅，在長達10數年的城市規劃中，是否會遇到因城市規劃設計的原因，要對某地段的住宅全部拆遷，和面臨會前或其他變動事項。這種拆遷補償的相關政策如何，拆遷費能否按市場價補足所損失的全部價值，彌補不足時的損失應當由誰來承擔。市場價值與賬面價值的差異形成的盈虧，應當由誰來承擔。這些問題能否解決，直接關繫到參與反向抵押貸款的積極性。
國家規定國有土地的批租使用年限70年，這一規定對土地使用權屬、土地價格確定以及房地產市場的未來趨勢都有直接的影響，從而對反向抵押貸款的運行帶來不確定性因素。凡系抵押貸款的歸還本質是房地產的二手交易，在出現70年限時間交叉之處該如何處理是反向抵押貸款項目推出之前需要明確的問題。
相關問題的解決需要政府完善城市拆遷補償辦法，明確有關的城市規劃法律及各項相關規章制度。
（3）缺乏完善的金融市場
目前我國的金融市場還不發達，社會信用體系不健全，金融產品還不豐富，管理體制落後，各金融機構產品設計、風險管理能力和發達國家相比還有不小的差距。而反向抵押貸款產品的設計是一個非常復雜的系統，牽涉面廣、風險大，並且與老人的養老問題緊密結合，如果設計不當，可能會出現事與願違的效果，造成不必要的經濟糾紛。並且反向抵押貸款的順利運作要有一個完善的二級市場的支持，以增加貸款的流動性。目前我國的俄傳統住房抵押貸款市場雖然已有較大的規模，但還處於初級階段，資產的流動性是比較低的，致使資金的利用效率低下。
對於我國來說，首先應該進一步深入金融體制改革，增強金融機構市場競爭能力、風險管理能力。其次認真對待外資金融機構的進入。隨著外資金融機構的全面進入，在帶來挑戰的同時，也為國內金融機構帶來了發展機遇。外資金融機構的進入帶來市場競爭壓力，能夠促使國內金融機構增強市場競爭意識與危機感，通過與外資金融機構的競爭與合作使其市場競爭能力、風險控制能力、產品設計能力等能夠得到提高。
（4）房地產泡沫的潛在威脅
容易引起泡沫的資產領域一般都具有供求難以達到均衡、供給彈性小的特點。土地在所有的生產要素中具有最小的供給彈性，因此也最容易產生資產泡沫。房地產建設受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區的土地，不可能隨價格的上漲而增加。經濟過熱時對房地產產生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供給彈性，加速了房地產價格的飆升，引起了房地產泡沫。房地產泡沫浴房地產價格波動不同，房地產價格的急劇上升與下跌具有極強的破壞性。近年來我國房地產市場尤其是經濟發達地區異常火爆繁榮，部分地區房地產市場過熱的跡象已經顯現。在我國推出反向抵押貸款的時候一定要充分估計到可能出現的房地產泡沫的影響。由於房產是反向抵押貸款的唯一還款保證，如果貸款到期時，房產價格處於泡沫的上升階段，對於貸款機構來說，凡產出售價格會遠遠高於預期價格，貸款機構獲得較好收益。但如果出現相反的情況，貸款機構就可能遭受重大的損失，甚至有破產倒閉的風險。從長期來看，一個國家或地區的房產價格總是保持一種上升的趨勢，但如果出現對市場的錯誤判斷，誤把房產泡沫的形成過程看作是正常的房產升值，會出現嚴重的後果。這就要求在設計反向抵押貸款產品時，合力確定房產升值率。
在防止房地產市場出現泡沫以及出現房地產泡沫以後對貸款機構進行救助方面，政府應該承擔責任。政府應採用合適的宏觀調控措施及時防止房地產市場過熱，保持市場的平穩。在已經出現房地產泡沫時，要對陷入流動性困難得金融機構進行救助。一方面可以保護老年借款人的利益，另一方面也有利於整個金融體系得穩定。
四、總結
我國面臨著日益增強的養老壓力，利用金融機制與金融產品來增強退休老人的自我保障能力是一條可行的途徑。引進反向抵押貸款對於緩解我國社會養老壓力有著重大的意義。反向抵押貸款項目的實施要求有一定的社會經濟條件，並且這種產品本身具有較大的風險。我國正處於新舊體制的轉軌時期，政治、經濟、社會各方面都發生著深刻的變化，不確定性義素較多。尤其是我國金融市場還不發達、傳統觀念有著根深蒂固的影響的情況下，推出發行抵押貸款要非常慎重。政府、學術界、金融機構等部門要通力合作，進行項目的可行性論證、設計符合我國國情的反向抵押貸款產品，實現預期目標。

⑸ 房屋抵押貸款可以干什麼用

房產抵押貸款是指借款人以自有或者第三者的物業作為抵押。並以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產權證向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。房屋抵押貸款需要注意什麼？
1、房屋產權在多人名下的，需要產權人出具同意抵押的書面證明。
2、在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需要提交離婚協議書或法院判決書；如果離婚後單身，則需要提供離婚後未再婚證明。
3、房產抵押貸款一般用於裝修、留學、購買家庭大額耐用消費品等用途，如果消費者違規使用抵押資金，如炒房、炒股、賭博等，有可能被銀行收回資金。
4、沒有還清貸款的房子，是無法申請抵押貸款的。也就是說，如果房子還處於按揭狀態中，該房的抵押權其實就在銀行手中，雖然借款人擁有使用權，但是不具備完全產權，所以不能再次申請抵押。
5、用於抵押的房屋必須是銀行允許的房屋。
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⑹ 住房反向抵押貸款與傳統抵押貸款的區別是什麼

對於傳統貸款或房屋凈值貸款，你必須滿足貸款公司的一些條件，比如一定標準的信用分數以及足夠的月收入，你才有可能貸到款項，否則你的貸款利息會隨著貸款公司的標准增加。你必須按月還款，如果你忘記了還款或一時無法按期還款，你就有可能失去你的房子。而住房反向抵押貸款卻不同，只要你還住在你的房子里，住房反向抵押貸款就會按照你的要求付款給你。

⑺ 住房反向抵押貸款的住房反向抵押貸款概念

反向抵押貸款（Reverse Mortgage , RM）是住房價值轉換（Home Equity Conversion ,HEC）產品之一，是一種以住房為抵押的借貸，並以此為核心，拉動養老、保險、房地產等多項活動。其對象為有住房所有權的老年人。老年人在不必搬離住房情況下，通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現金，作為房屋的維修、日常生活、長期護理或其他費用等，所有債務（包括本金、利息及費用）將在住房出售、房主永久搬離或借款人死亡時支付，借款人也可以選擇在任何時候自願償還所有款項 。
反向抵押貸款與傳統抵押貸款比較
在某種意義上反向抵押貸款相當於傳統抵押貸款的一種「倒轉」，房主每月從貸款人那裡得到貸款而不是向銀行支付貸款來購買住房。傳統抵押貸款是以貸款人的收入和信用為償還保證的，而作為抵押品的住房只是作為還貸的一種額外的保證，其債務總額一般隨著時間遞減，同時住房凈資產在上升；而反向抵押貸款是以住房自身的價值為保證的，並不需要收入或信用保證（故對收入低、信用差借款者也適用），其債務總額隨著時間而遞增，同時住房凈資產減少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡時才被償還，在這之前，借款者擁有住房所有權。另外反向抵押貸款是一種不具有追索權的貸款，只能以住房資產來償還，如果住房資產不足以償付債務時，借款者不需要支付兩者間的差額，因此貸款人可能面臨債務不能全額償還的風險。反向抵押貸款與傳統抵押貸款的根本區別在於後者必須出示收入證明，住房只是一種技術上的擔保，而對前者，並不需要收入證明，而又無追索權，故不需要償還超過住房資產部分的債務。
反向抵押貸款不需要收入及信用證明，從理論上看設計這種抵押貸款比較簡單，但考慮到在中長期中，未來經濟變化引起房地產價格的變化是非常的不穩定，在5年中升降40%也不罕見。另外加上借款人的剩餘居住年數等的隨機性，反向抵押貸款的設計是相當復雜的。

⑻ 什麼是房屋反向抵押貸款

住房反向抵押貸款是一種特殊類型的家庭貸款，允許年紀超過62歲的老年人將房子資產的一部分轉換為現金。你苦心經營多年而買下來的房子，現在可以為你提供回報了。轉換出來的現金可以用一次性領取的方式、信用額度的方式或者按月領取的方式取得。借款人不用每個月還款，並且只要借款人不搬出居住的房子、賣掉房子或者最後一位共同借款人還健在，所借的款項就不用償還。在貸款期間，房子的戶主仍然是借款人。

⑼ 房屋抵押貸款用途

房屋抵押貸款可支持的用途有很多，包括裝修、旅遊、購車、購買耐用品、醫療等各個消費領域，但規定不得用於買股票信託等投資行為，具體可以分為以下二類：
第一類：用於日常消費。為了支付消費行為而把房屋抵押獲得資金，范圍包括房屋裝修、購車、留學、旅遊、購買大額耐用品等都屬於個人日常消費用途。
第二類：用於企業經營。為了獲得資金而把房屋抵押，可以用於購置或更新經營設備、支付租賃經營場所租金等合法生產經營活動用途。
此外，購買商品房無法一次性支付，用已有房屋抵押貸款來支付房款一定程度上是可行的，具體需要咨詢信貸員。
(9)住房反抵押貸款模式的作用擴展閱讀：
房屋抵押貸款申請資料：
1、房產證（房屋抵押銀行貸款中房產證、土地證是必須要給銀行抵押的）。
2、權利人及配偶的身份證。
3、權利人及配偶的戶口本。
4、收入證明（這個證明對房屋抵押銀行貸款的貸款成功情況以及，最高的額度有比較大的影響。）。
5、如房產證權利人有未成年兒童，請提供出生證。
6、如房產內還有銀行貸款，請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單。
為提高房子抵押貸款通過率，請盡量多的提供家庭其他財產證明，(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等)。
房產抵押需要的材料有：房屋產權證和購房合同；申請人已婚的要提供夫妻雙方的身份證、結婚證，未婚的只需要提供本人材料即可；工作證明；收入證明；近半年的銀行流水；申請貸款的具體用途證明：以及相關貸款銀行規定的其他資料。

房產抵押貸款是指借款人用自己或他人的住房作擔保物品進行抵押，向銀行及其他貸款機構申請的，用於合規合法用途的貸款。房屋抵押貸款因利息低、額度高、期限長、對借款人要求低等優勢，成為很多人申請大額貸款的首選。
想要辦理房產抵押貸款，需要滿足以下幾種條件：
1、借款人需年滿18周歲，具備完全民事行為能力，實際年齡加貸款期限不能超過65周歲；有固定住所和城鎮常住戶口；有正當的工作和穩定的收入來源，能夠按時償還貸款本息；個人徵信良好，無不良信用記錄等。
2、借款人所抵押房屋產權明晰，符合上市交易條件，可進入房產市場交易；所抵押的房屋未列入城市拆遷改造計劃，具有房產證和土地證；房齡在30年以內，房齡與貸款期限相加不超過40年等。
優點：

1、利率相對較低。由於有抵押物的存在，房屋抵押貸款利率相對較低，一般為基準利率上浮10%-30%。相比無抵押貸款，此點優勢明顯。
2、貸款期限較長，最長貸款期限為30年，但借款人年齡與貸款期限之和不得超過70年。
3、貸款額度較高。其貸款額度通常是房屋評估價值的50%-70%，最高上限為1500萬元。具體來說，商品住宅的抵押率最高可達70%；寫字樓和商鋪的抵押率最高可達60%；工業廠房的抵押率最高可達50%。基本上能夠滿足廣大借款人對資金的使用需求。
4、審批率相對高。將房屋抵押給銀行，對銀行來說肯定會減少放款的風險，因此，在其他方面的要求上會比較寬松。借款人只需有穩定的工作和良好的信譽即能獲貸，通常銀行對借款人的收入水平和工資發放形式沒有較高要求。
5、可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下無房產但借款人若具備還款能力，也可以使用親屬或朋友名下的房產作為抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押聲明材料，並且要同時滿足抵押人年紀在65歲以內方可辦理。
6、還款方式靈活。與無抵押貸款方式不同，借款人對還款方式的選擇面較寬。一般有一次性還本付息法（特指貸款一年期以下及一年期）、等額本金法和等額本息法。
7、一次抵押，循環使用。很多銀行都推出了房屋一次抵押，循環貸款的方式，以中國銀行的個人循環抵押貸款為例，其只需用戶辦理一次房屋抵押手續，即可支持借款人在授信額度內循環借款，隨借隨還的操作。而其他銀行同類產品均大同小異。
8、借款人可提前還款。在貸款到期日前，借款人可提前部分或全部結清貸款。不過須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批後到指定會計櫃台進行還款。
貸款結清後，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，並持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。