Ⅰ 個人商業用房貸款的主要風險點有哪些
個人住房貸款風險主要是指借款人不能按時償還貸款本息,由此給銀行帶來的損失。目前商業銀行的個人住房貸款主要面臨以下風險:
(一)借款人風險
個人住房貸款的風險最終來源於借款人不能按期還款。由於我國尚未建立起一套完整的個人資信評估體系,也沒有從事居民個人資信狀況調查評估的機構,銀行很難對借款人做出客觀、公正的評價。
(二)開發商經營不善導致的風險
一些房地產開發企業由於經營管理失誤,造成其已銷售期房不能按時交業主使用,致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約,而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現這種情況,使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款,從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外,開發商開發手續不完備,在尚未取得商品房預售許可證的情況下,銷售房產,回籠資金,造成所簽購房合同無效,從而波及借款合同的履行。
(三)流動性風險
銀行負債期限較短,一般僅為幾個月,而個人住房貸款的期限大部分在l0年以上。當前,中長期的個人住房貸款占消費貸款相當大的比例。對銀行的資金流動影響越大,有可能給銀行的資金流動性帶來威脅。商業銀行個人住房貸款目前是國內銀行的優質資產,增勢迅猛,因此其風險性較大。
(四)管理風險
是指由於銀行管理出現漏洞而產生的風險如決策風險、內部操作環節的風險、銀行客戶資源共享機制缺失等風險。
(五)法律法規的不健全給按揭業務帶來的風險。
Ⅱ 個人住房抵押貸款風險有什麼特點
個人住房抵押貸款的風險主要有以下幾種:
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。信用風險一般包括以下幾種形式:
(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產後,由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化,導致實際支付能力下降,無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息,被迫對個人住房貸款合同進行違約的行為。
(2)理性違約。理性違約是指借款人從財務核算的角度出發,當發現抵押物的重置成本小於其住房按揭貸款的剩餘本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續供款保留原抵押物更「合算」,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。
(3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。
(4)惡意騙貸。一般稱其為「假按揭」,是一種欺騙行為,主要是指導開發企業以本單位職工及其他關系作為購房人,借購房之名套取金融機構貸款的行為。
2.抵押風險
(1)抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高,商業銀行不能順利、足額、合法變現,就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段,交易法規不完善,手續繁瑣,交易費用高,導致銀行的抵押物變現困難。
(2)抵押物價格風險。包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。
個人住房抵押貸款,是個人購房者支付一定比例的首期付款,再用所購買的住房作為抵押,向銀行申請長期貸款,然後以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動。當借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規定,貸款人有權依法處理抵押物並有優先受償權。處分抵押物後的價款不足以償還貸款本息的,貸款人有權向債務人追償,其價款超過應償還部分,貸款人應退還抵押人。
Ⅲ 個人住房貸款風險有哪些
在當前的市場狀況下,建設銀行的個人住房貸款面臨著一些新的風險因素,主要有房地產市場波動的風險,借款人還款壓力增大的風險,假按揭風險,中介機構的風險,銀行操作風險,流動性風險等等。
面對這些風險,多年的個人住房貸款管理經驗,使建設銀行具有一定優勢,主要表現在:
先進的風險管理理念和組織架構,強大的網路系統和審計手段,專業的操作流程,標准化催收體系,還有住房抵押貸款證券化的試點經驗。
Ⅳ 銀行辦理個人住房抵押貸款面臨哪些風險
住房抵押貸款存在的風險 住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押,或由第三人為其貸款提供保證並承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種: 1.1 違約風險 違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為,支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意願,但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約,權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小,作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時,借款人可以轉讓房屋還清貸款,收回成本並能掙取一定的利潤;當房地產市場價格下降時,借款人為了轉嫁損失,即使他有償還能力,他也主動違約拒絕還款。 1.2 流動性風險 流動性風險是指資金短存長貸難於變現的風險,流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面,一是目前我國的住房貸款主要來源於公積金和儲蓄存款,銀行吸納的儲蓄存款屬於短期存款,一般只有三五年,而住房抵押貸款卻屬於長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低,繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現,極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會,增加機會成本帶來的損失。 1.3 經濟周期風險 經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險,相比其他產業,房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時,居民收入水平提高,市場對房地產的需求量增大,房屋的變現不成問題,銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期,銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時,失業率上升,居民的收入急劇下降,大量貸款無力償還,即使已將房屋抵押給銀行,也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失,銀行則面臨大量的「呆壞賬」,極易導致銀行的信用危機甚至破產。 1.4 利率風險 利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險,它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的,利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲,住房抵押貸款的利率也隨著上調,就可能增加借款人的償貸壓力,借款額度越高,借款期限越長,其影響程度也就越大,從而增加了違約風險。
Ⅳ 個人住房按揭貸款存在哪些風險
實際上,按揭貸款對於借款人,開發商,貸款機構三方都存在一定的風險。對於銀行的風險,主要來源於借款人和開發商。如果開發商存在欺騙,經營不善,房屋出現嚴重的質量問題,違法銷售,或者借款人出現還款中途失去還款能力,或一些不可抗原因造成無法償還貸款,這些都是銀行需要面對的風險。對於開發商來說,由於設計、施工和材料問題導致的住房質量差,或者銀行不能按時貸款,或者有些購房者故意違約,都可能導致開發商的風險。
而對於借款人的主要風險在於開發商,比如:
1.開放商在獲得貸款之後,攜款而逃。
2.或者因為經驗不足而,經驗不善等問題導致無法按時交房。
3.開發商在操作的過程中出現違規,以至於無法獲得房產證。
4.房產存在質量問題。
5.沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購,導致合同無效。
6.開發商將土地或房地產抵押,買方無法事先知道,知道也控制不了,一旦抵押不能解除,或實施,拍賣,購房者將沒有處理房屋的權利。
除此之外,如果銀行不能按時放款,買賣雙方的購房合同工也將失效,這些都是借款人需要面對的風險。
住房按揭貸款的條件
1、借款人有穩定的收入來源和工作,有償還貸款的能力;
2、年齡在18周歲以上,有完全民事行為能力;
3、借款人夫妻雙方的信用良好;
4、具有所購住房的有效合同,有首期付款的證明;
5、有固定的住址;
6、能夠提供擔保。
借款人申請貸款時還需要准備下列材料:
1、購房合同和首付款收據;
2、夫妻雙方的身份證;
3、婚姻狀況證明;
4、單位開具的工作證明和收入證明;
5、戶口簿或居住證明。
Ⅵ 淺析個人住房貸款有哪些風險
個人住房貸款風險有:
(一)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
1、「假按揭」風險
「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段,利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款,從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
2、由於房屋發生瑕疵的風險
假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵,比如1、房屋有嚴重的質量題目,無法正常居住;2、住房面積縮水,以次充好,抬高房價,造成購房者的損失,導致購房者抵觸情緒大,而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾,未及時完成消防等配套工程,推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費,拖欠工程款,未辦妥房產證,使部分業主拖欠貸款,放棄供樓,造成信貸風險;5、開發商為了售樓,過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議,由於出租不理想或開發商拖欠返租款,使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善,造成業主與開發商的糾紛,使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。
3、借款人的信用風險
目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系,使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看,一方面,個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關,借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款,或者因借款人死亡、喪失行為能力,借款人的繼續人放棄所購房屋,不願還款,從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面,借款人還可能故意欺詐,通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款,從而產生道德風險。現在,有很多借款人根本不具備定期還款的能力,其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋,再將該房屋出租,以租金收進還貸,一旦房屋無法出租,借款人也就無力繼續還款,給銀行帶來風險。
(二)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險,主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。
1、職員道德風險
主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系,明知借款人提供的是虛假材料而不指出,導致借款人相關資料不真實,誤導貸款審批人。更有甚者,有個別經辦職員知法犯法,內外勾結,故意偽造相關材料,騙取銀行信貸資金。
2、貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中,經辦職員風險意識不強,警惕性不高,對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥,對相關材料的真實性、正當性審查不嚴,流於形式,對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額,採取競相降低貸款人的首付款比例,或者放鬆貸款人的審批條件,一味簡化手續,埋下了風險隱患。
3、貸後治理的風險
大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式,要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展,一個基層行往往有成百上千個客戶,客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目,假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法,根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時,銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。
Ⅶ 申請房屋貸款做到六不要 個人住房抵押貸款的風險要知曉
房屋貸款,也被稱為房屋抵押貸款、房貸, 是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸 款的申請表,並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件,貸款銀行經過審查合格,向購房者承諾貸款,並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產抵押登記和公證,銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。而許多消費者現在都採用貸款方式買房,然而,貸款畢竟不是件小事,要充分考慮周全才行。下面跟隨360常識網一起來了解一下吧。
個人住房抵押貸款風險主要有3種:
一是借款人方面的風險:個人借銀行(包括住房資金管理機構)的錢用於住房消費,如果不按期還錢便產生了風險,風險產生的原因有兩種:主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢;後者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還錢。
二是開發項目的風險:開發商經營不善,或挪用資金,造成項目不能完工,形成"爛尾",借款人購買並用來抵押的房產成了"空中樓閣";借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關合同難以履行,使借款人和貸款行的權益受到侵害。
三是銀行方面也存在風險:對借款人情況審查不嚴;對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯系,抵押登記不落實;檔案管理不嚴,丟失重要合同單據,由此造成銀行貸款風險。
Ⅷ 論述我國個人住房貸款的主要風險有哪些應如何防範
我國個人住房貸款面臨的主要風險(系統性風險和非系統性風險), 重點分析各種非系統性風險:(l)來自開發商的風險
①虛假按揭,騙取銀行貸 款、②多種原因造成樓盤爛尾、虛假廣告、③承諾落空造成的風險),
(2)來自項目的風險
①項目存在合法性瑕疵,形成風險、②項目市場前景黯淡造成的銀 行風險、③房屋品質惡劣或有缺陷造成銀行風險),
(3)來自借款人的風險
①借 款人能力風險、②借款人惡性違約),
(4)來自抵押物的風險
(5)來自中介合作機構的風險,
(6)來自銀行自身的風險。
我國商業銀行個人住房貸款風險控制的主要防範措施:
(1)加強貸前調查,嚴把貸款准入關,
(2)加強貸後管理,防範個 人住房貸款風險,
(3)謹慎選擇合作中介機構,防範道德風險,
(4)積極利用保險、 擔保等方式防範貸款風險。
Ⅸ 個人住房貸款問題
問題一:存在首付款不是自有資金的情況。目前商業銀行可以提供住房抵押額度貸款。舉例說明:房主目前有一個自有住房A,該住房目前沒有貸款,你可以把這套房子抵押給銀行作一個額度貸款,用這筆貸款去購買你新看好的房子B,但這筆資金用於房子B的首付的話,抵押額度貸款的期限一般只能是10年,利率按照目前通常的做法是基準利率上浮10%;若用於房子B的尾款的話,期限可以做到30年,利率各家銀行有差異,有八折的,也有上浮的。
問題二:住房抵押額度貸款貸款購買房屋,在九月份之前是沒有任何限制的,也就是說不受二套限制。但監管部門包括媒體已經注意到此漏洞,近期最新的政策是要按照二套房界定,但若是用途購買軍產、使用權、為未成年子女等買房可以不受限制。(各地細則會有差異,最好是再和當地銀行確認一下!!!)
補充:關於二套的界定,各地區是有差異的,這和當地的監管政策把握尺度有關系。目前有如下幾個標准:1、只看人行徵信記錄。2、既看人行徵信又看房產登記(但目前很多地區房產登記信息不公開或者沒有聯網,實際很多都查不到,大部分銀行都採取第一個標准。)
補充回答:樓主想要政策依據,據我了解信貸政策的執行細則制定是自上而下的,即國家監管部門先發一個框架要求,比如「國十條」,然後各家商業銀行總行再根據框架調整自己的信貸政策指導意見,各分行再根據指導意見制定本地區細則,所以說,即使是同一個銀行系統,不同地區的細則也會有差異,不同銀行之間的差異會更大。而各地區銀行只按照細則辦貸款,不會直接拿國家的框架文件作依據,因此樓主要政策依據比較難,各家銀行的細則文件不會公開的,他們只能告訴你這樣行或者那樣不行。
Ⅹ 個人住房抵押貸款需要承擔的風險有哪些
住房貸款是以房產為抵押物停止抵押擔保的,普通狀況來講是很平安的一款貸款產品。但受制於房產抵押貸款時間長、活動性較低等要素,關於銀行來講,其風險主要表如今如下幾方面:
個人住房抵押貸款資產總體質量良好,平安系數高。但是,貸款作為一種風險產品,會遭到開發商、借款人及階段性的經濟要素等影響,依然會發作信譽風險、系統風險等,需求在貸前貸中貸後加以關注管理注重,採取多重措施加以防備和化解。