買二手房抵押貸款需要注意什麼

Ⅰ 二手房按揭貸款注意事項

按揭貸款是購房者常用的二手房貸款方式，購房者只需要獲得賣方（具有房屋產權證）同意後，將交易的房屋向銀行進行抵押貸款便可，購房者只需要支付一定比例的首付款。商業貸款壓力太大，公積金貸款又對公積金繳納年限有要求，很多二手房購買者選擇了按揭貸款買二手房。但是按揭貸款同樣也是有局限性的，申請之前需要做一系列信息的核對與選擇。

1、評估價與最高貸款額

眾所周知，二手房貸款申請之後，銀行會先對房產進行評估，獲得一個評估值（一般低於市場價）。放貸時以合同價和評估價兩者之間的低值為基礎，乘貸款成數，得出房產的最高貸款額度。

2、竣工年代與貸款年限

一般情況下，銀行在審批貸款過程中，會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，按照「房齡+貸款年限≤35年」的公式進行貸款、而房產證上的竣工年代很容易被借款人忽略所以計算貸款年限的時候，貸款人對這個信息有所了解。

3、貸款成數和利率

貸款成數的大小多少在不同的成市是不同的，以北京為例，2015年，各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。

4、還款方式的選擇

按揭貸款的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等，還款方式是由貸款人自行選擇。等額本息適合收入穩定的工薪階層，等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，比等額本息更能節省利息；雙周供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工資的借款人。小編認為，借款人在申請貸款時還要結合自身現有還款能力進行還貸方式的選擇，以不超過家庭收入的50%為宜。

5、銀行的選擇

如今的銀行此起彼伏，推出的二手房按揭貸款業務品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇，當然服務質量等軟性條件也要加以考慮。

6、收入證明、還款能力

無論什麼銀行什麼貸款方式，都會要求借款人提供能顯示其收入證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低於其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件後，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產如:大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。

7、借款人信用評估、年齡限制

現在，央行徵信系統是全國聯網的，銀行會以此為據，對個人信用的情況、還貸能力進行評估。目前信用檔案主要包括:信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節，雖然信用卡多數為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。

年齡限制：目前銀行規定借款人年齡不超過65歲。借款年限=65-年齡。

8、放貸周期

二手房按揭貸款的申請需要經過很多機構的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構，通過擔保機構的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續起3-4個工作日將房款給業主。快的話總共7個工作日就可以辦理完成。在辦理房貸過程中，貸款人也應該配合各個機構的工作，以此保障自己能在短時間內辦完手續、拿到貸款。

（以上回答發布於2015-09-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 二手房按揭貸款辦理需要注意哪些問題

辦理二手房貸款時需要注意以下問題：
1.明確雙方義務責任
在合同中明確約定貸款手續辦理過程中雙方的義務，以分清責任。不論貸款手續由誰負責辦理，均應在合同中約定買賣各方應當提供的資料清單、提供期限以及不能按時提供資料時所應當承擔的違約責任。這樣，如果購房者不能按期取得貸款，就可以根據合同約定追究責任人的違約責任。
2.明確貸款未獲批的處理方式
在合同中明確約定貸款未批准或批準的額度、期限沒有達到購房者預期要求時的處理方式。建議買賣雙方在合同中約定以下內客：買受人已在合同約定的時間內辦理了貸款申請手續．貸款銀行不能按買受人申請的貸款金額和貸款年限發放貸款的，雙方所簽二手房買賣合同解除，買受人已支付的購房款全額退還，還款不計利息，即不能將貸款作為合同解除且不用承擔違約責任的條件。
3.簽約前充分了解自身支付能力和銀行政策
購房者在簽訂合同之初一定要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介公司承諾在現有備件下購房者能獲得貸款的，一定要讓其出具書面承諾或體現在合同條款里。
4.每月還款額度要量力而行
在申請個人住房貸款時，借款人應當對自己目前的經濟狀況、還款能力作出正確的判斷，同時對自己未來的收入支出有所預測，避免出現無法足額還款的困境。
5.要妥當選擇貸款銀行
對借款人來說，如果購買的是二手房，就可以自行選擇貸款銀行。各貸款銀行提供的服務品種不一樣，收費標准也不一樣，對借款人的要求也不盡相同，貸款額度和最長貸款期限也可能不同，借款人可以根據自己的實際情況選擇服務好、收費低、手續簡便快捷的貸款銀行。
6.要選擇適合自己的還貸方式
目前主要有兩種個人住房貸款還款方式：一是月均等額（等額本息）還款方式，另一種是等額本全還款方式。前者每十月的月供相等，多還利率遞減，本金遞增；後者每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利率遞減。等額還款方式的優點在於，借款人可以准確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的支出。而等額本金還款方式較適合於還款初期還款能力較強，並希望在還款初期歸還較大款項以減少利息支出的人。總體算採用等額本金一般要比等額本息還給銀行的利息少一些。
7.向銀行提供材料要真實
申請個人住房商業性貸款，銀行一般要求借款人提供經濟收入證明，對於個人來講，應提供真實的個人職業和近期經濟狀況證明。因為如果借款人收入未達到一定水平，又沒有足夠的能力還貸款卻誇大收入水平，經銀行調查證實借款人提供了虛假證明，就會使銀行對其信任度大大降低，從而影響貸款的審批。
8.提供本人住址要准確及時
借款人提供給銀行的地址准確，就能方便銀行與其聯系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單．遇到人民銀行調整貸款利率，還可在年和收到銀行寄出的調整利率通知。
9.每月還款要及時，避免罰息
對於借款人來說，,必須在每月約定的還款日期查看自己的賬戶上是否有足夠的資金，防止由於疏忽造成的違約而被銀行罰息，同時，在銀行留下不良的信用記錄。
10.申請貸款前不要動用公積金
如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼借款人公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣公積金貸款的額度也就為零，將申請不到公積金貸款。
11.在借款最初一年內不要提前還款
按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且歸還的金額應超過6個月的還款額。不能足額還貸時可向銀行提出延長貸款期。借款人在借款期限內償還能力下降，還貸有困難時，可以向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就舍受理延長借款期限的申請，減少每月還款額。
12.貸款清償後不要忘記撤銷抵押
借款人還清了全部貸款的本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區縣的房地產交易中心撤銷抵押。

Ⅲ 買二手房可以貸款嗎貸款需要些什麼

您好，若您是需要辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產過戶手續之前，向我行提出貸款申請。您通過聯系當地櫃台個貸部門提供您的具體信息以及所購房產情況，由櫃台個貸部門這邊審核您的綜合情況後確定能否辦理。二手樓貸款申請一般需要提供的申請資料：1．身份證明資料：身份證、軍官證等；2．婚姻證明資料：結婚證、離婚證、未婚聲明等；3．用途證明資料：所購房產原產權證明資料、購房合同、經售房人確認的首付款收據（採取交易資金監管的，提供監管資金入賬證明即可）；4．還款能力證明資料（提供以下一種或多種）：（1）收入證明所提供收入情況與其當地行業、職業、職位基本吻合，且該收入水平足以滿足還款需要的客戶，提供收入證明；（2）對於自僱人士、所提供收入情況明顯高於其當地同行業同等職位收入水平的客戶，必須提供還款來源輔助證明資料。包括但不限於：①提供近一年任意連續三個月以上（含）銀行代發工資流水或可信賴的工資清單；②提供在相關機構持有股份的證明資料以及該股份分紅收入的證明資料；③提供家庭資產證明資料，包括金融資產或非金融資產。（3）我行代發工資客戶可以直接提供其代發工資賬戶流水，無需單位另行出具收入證明；（4）可以提供社保賬戶流水或個人納稅單的客戶無需單位出具收入證明，我行根據當地社保賬戶繳費或稅收政策的相關規定計算出客戶收入情況；若您的這筆貸款還需要提供其它資料，經辦行這邊也會及時通知您，您在申請貸款的時候也可以通過經辦行詳細確認此信息。
同時，由於各分行開展的貸款品種不同，建議您先聯系「在線客服」：ttps://forumNaNbchina.com/cmu/icslogin.aspx?from=B&logincmu=0，提供一卡通開戶城市後，為您查詢下當地分行是否可以受理二手樓貸款。若有，再請您本人持相關證明材料到當地個貸部門申請；若沒有，建議您聯系其他銀行咨詢看看。感謝您的關注與支持！

Ⅳ 房屋買賣二次抵押應該注意什麼

房子進行二次抵押要注意：
1、二次抵押不需要第一抵押權人同意，但對第二個抵押權人要盡到告知義務；
2、用於個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現房；
3、住房抵押的二次貸款抵押率最高不超過70%;以商業用房抵押的二次貸款抵押率最高不超過50%。
【法律依據】
《個人住房貸款管理辦法》第五條
借款人須同時具備以下條件：
一、具有城鎮常住戶口或有效居留身份；
二、有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
三、具有購買住房的合同或協議；
四、無住房補貼的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；有住房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；
五、有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；
六、貸款人規定的其他條件。

Ⅳ 辦理二手房貸款需要注意什麼

一：辦理二手房貸款注意二手房的房齡。 對於新樓盤來說，房齡較新且一致，通常不會對二手房貸款有太多的影響，而二手房的房齡則對貸款影響比較大，而這個要點通常容易被忽略。因為房齡會影響到房屋的使用價值和剩餘的交易價值，所以相對來說，二手房的房齡越短，其對貸款的影響就越小。按照銀行的標准，二手房房齡跟貸款年限的標准就是房齡+貸款年限≤35年，按照這個公式就能算出房子貸款的年限最大是多少。 二：辦理二手房貸款注意貸款銀行的選擇。 隨著中國經濟的發展，銀行的發展格局也發生了較大的變化，除了四大行的主導地位，各類民營商業銀行或外資商業銀行也紛紛加入了房貸市場，提供房貸業務服務。相對於國有商業銀行，各種地方性銀行的二手房房貸標准更靈活，推出的房貸產品也更有地域特色。因此在二手房貸款thldl.org.cn的時候不要把眼睛盯著幾個大銀行，適度的考慮小銀行，說不定能夠選擇到更好的貸款途徑和方式。 三：辦理二手房貸款注意二手房的房屋狀況。 既然是二手房，那麼就是使用過的，因此在銀行或者銀行聘請的專業評估人士和機構對房屋的實際價值進行評估時，二手房的房屋狀況就是一個非常重要的指標。房屋狀況越好，評估價值越高，那麼可以申請辦理二手房貸款的額度也就越大，反之就越小。 四：個人信用和還貸能力證明。 要想順利貸款購買二手房，必須重視各種個人金融信息。雖然中國的個人徵信系統仍在建設和完善當中，但是已經在銀行房貸業務中發揮著重要的作用了，如果信用記錄不良，申請被拒絕的可能性很大，若是信用記錄良好，則會比較容易申請到貸款。除了信用記錄，二手房房貸申請者提供的收入證明，個人和家庭資產證明這些能夠證明還貸能力的資料也會很大程度上影響銀行的房貸審批。 五：房屋的法律屬性和交易限制。 由於中國特殊的社會發展歷程，過去很多房屋的屬性並非全都是商品房，從而就有一些交易的限制。比如說單位集資房，小產權房，經濟適用房，當這些房子進入二手房交易市場後，就面臨很多國家房產法律的限制。

Ⅵ 二手房按揭貸款前應該知道的事

隨著新房泡沫的起起跌跌，現在不少朋友都樂於選擇按揭貸款購買二手房的渠道，而我們在按揭貸款購買前應該對這所房屋增進哪些基本的了解呢，今天小編就為大家整理出以下幾點注意事項：

1、查看房屋手續是否齊全

近年來，不少新聞都在報道因房屋手續不齊全而導致的房屋交易後紛爭，我們要知道房產證是唯一能證明房主對房屋擁有所有權的憑證，沒有房產證作為基礎，其他任何相關證明都沒有辦法替代房產證的作用，一些居心不良的房主很有可能已經將房屋作為抵押或者轉賣給他人，如果房主給你「說空話」，表示將來才有，也不要輕易上當選擇這所房屋。

2、房屋產權是否明晰

即便是有了房產證，也並不能完全撇清房主之間錯綜復雜的所有關系，所以當我們看到房屋買賣合同時，要搞清楚房屋是家庭共有的還是夫妻共有的等等關系，買方應該和所有的房屋所有人進行合同的達成，如果在沒有經過其他共有人允許的情況下，買方簽署的那份房屋買賣合同是不成立的，因為這屬於賣方擅自處理共有財產行為。

3、交易房屋是否在租

不少賣家在售賣房屋時，為了給自己減輕在金錢上的負擔，經常在轉讓的同時還放出去租賃。如果買方忽略了這個細節，很有可能無法及時入住，給自己的生活帶來極大的不便。這一點不僅買方經常忽略，買賣房屋的中介公司也經常遺忘這個問題。

4、土地情況是否明晰

在我們准備真正要入手一套房屋之前，一定要弄清楚房屋土地的使用性質，這是劃撥的土地還是個人出讓，對於劃撥的土地來說，我們可以長久地無償使用，同時哪一天政府想收回了也需要無償收回，而對於出讓的房屋來說，買方已經通過了繳納土地出讓金來保證自己享有較為全面的使用權利。其次我們還要留意房屋的使用年限，如果一間房屋的使用年限僅僅是50年，而房屋已經被使用了將近二十年，那麼此時購買這間二手房無疑就成了一個不太明智的選擇。

說了這么多，大家在進行二手房按揭貸款購買前應該注意的事情大致都清楚了，在實際生活中，還有更多貸款前需要明了的小常識等著我們去發現，多掌握一些房屋買賣注意事項，自己今後的居住權多一份保障!

Ⅶ 購買按揭中的二手房，需要注意什麼

購買按揭中的二手房注意事項：

1、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

2、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。

因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；

還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5、市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

8、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

二手房裝修注意事項：

二手房畢竟是老房子，有很多地方已經出現老化的現象，所以裝修二手房也還是應該找專業的人員對房屋的裝修進行一個細致的規劃，對整個房屋裝修進行一個布局，裝修設計也是必不可少的，最好還是找專業的設計師來完成裝修設計。

還應該對整理的牆面，天花板等要進行仔細勘察，看看有沒有明顯的裂紋，有沒有脫落的現象，如果有的話，要先對基礎層進行修補，選用修補的塗料最好使用環保內牆膩子，不僅環保無毒，粘著性、滲透性都是很好的，這樣就能夠為後期的裝修提供便利。

二手房裝修最為重要的除了牆面的裝修外，其次就是門窗最為重要了，與其他地方相比，門窗出現的情況是最多的，如門窗變形、起皮等等狀況的發生，這樣的化必須全部換成新的。

如果情況好一點的，可以在門窗的表面貼上一層裝飾面板再次使用，防盜門窗、鋼制門窗主體開裂、銹蝕，表面漆膜剝落的話，就要按照相應的辦法改造，實在不能夠使用了就換新的。

在二手房裝修時，頂面、牆面的改造重點應該放在裝飾的材料上面，很多牆面都是塗料，時間過久的房子會出現粉化、生霉、開裂等等現象，在裝修的時候應該注重對這些問題的處理，如果處理不好，後期的裝修就會出現問題。