住房淺析公積金貸款流動性

㈠ 太原市公積金啟動流動性風險四級響應 二套房首付調整為40%

近年來，我市住房公積金個人住房貸款率持續超過95%以上，為進一步落實「房住不炒」和「六保六穩」的要求，防範化解住房公積金流動性風險，確保住房公積金安全平穩運行，維護住房公積金繳存職工的切身利益、體現公平，自7月31日起，市住房公積金管理中心實施住房公積金流動性風險四級響應措施。
具體措施為：住房公積金貸款最高額度調整為不超過根據《關於調整住房公積金使用政策的通知》(並公積金(2017)15號)計算的繳存職工最高貸款額度的0.8倍；購買第二套改善型住房申請住房公積金貸款的，首付比例調整為不低於購房總價的40%；購買住房申請住房公積金貸款(含商轉公貸款)的，若因購買該套住房有過提取公積金記錄的，在其根據本通知核定的最高可貸額度中扣除相應的提取金額。
職工屬以下情形，可按原政策執行：(一)購買新建商品住房，已於7月31日(含)前簽訂《商品房買賣合同》(以完成簽署的購房合同的簽約時間為准)，並在9月30日(含)前申請住房公積金個人住房貸款的繳存職工；(二)購買存量房，已於7月31日(含)前簽訂《存量房買賣合同》，並在9月30日(含)前申請住房公積金個人住房貸款的繳存職工。

㈡ 貴陽啟動住房公積金流動性風險三級響應：流動性已嚴重不足

4月14日，貴陽市住房管理公積金中心發布《關於啟動住房公積金流動性風險三級響應的通知》（以下簡稱《通知》），其中提及，近年來，貴陽市的住房公積金個人住房貸款率持續超過95%以上，住房公積金流動性已嚴重不足。
《通知》稱，為進一步防範化解住房公積金流動性風險，確保住房公積金安全平穩運行，結合當前實際，貴陽市住房公積金管理中心決定實施住房公積金流動性風險三級響應措施。
具體來看，措施包括：調整住房公積金個人住房貸款額度計算公式，調整第二套住房公積金個人住房貸款政策，暫停受理異地個人住房公積金貸款業務和控制「商轉公」貸款規模。
住房公積金個人住房貸款額度的計算公式調整為：住房公積金貸款額度=貸款職工（夫妻）月繳存基數×12×還貸能力系數（30%）×貸款年限 貸款職工（夫妻）繳存余額×5。
對於二套住房公積金個人住房貸款方面，職工家庭已辦理過住房公積金貸款的，須在首套住房公積金貸款結清滿十二個月以上，方可再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，且最低首付款比例不低於40%，貸款利率按同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執行。
另外，還將控制「商轉公」貸款規模。2021年，貴陽市的「商轉公」貸款受理規模控制在5億元以內。
該《通知》自4月15日期開始執行，但職工若有以下情形，可按原政策執行。
包括：購買新建商品住房，已於4月15日（含）前簽訂購房合同（以商品房預售合同備案登記表或商品房現售合同備案登記表中的簽約時間為准），並在5月31日（含）前申請住房公積金個人住房貸款的；購買存量房，已於4月15日（含）前簽訂《存量房買賣合同》，並在5月31日（含）前申請住房公積金個人住房貸款的；4月15日（含）前已申請「商轉公」貸款的，以及鐵路職工購買鐵路沿線住房的參照執行。
在4月13日，貴陽市住房公積金管理中心還發布了《貴陽市降低住房公積金繳存比例和緩繳住房公積金管理辦法》，主要針對的是繳存公積金困難的企業，可以申請降低繳存比例/緩繳。經營虧損一年（含）以上，且提交申請前一年在崗職工月平均工資水平不高於本市統計部門公布的上一年度全市在崗職工月平均工資60%的；按現行規定繳存比例繳存住房公積金，對單位生產、發展有較大影響，且被政府有關部門核定為困難單位的; 已依法批准緩繳社會保險費的，可降低繳存比例至5%以下、2%（含）以上。

㈢ 今年20多城調整公積金貸款政策：需求旺盛凸顯流動性緊張

21世紀經濟報道記者 家俊輝 廣州報道又一城調整了個人住房公積金貸款政策。

9月14日，天津市住房公積金管理中心在其官網發布《關於調整個人住房公積金貸款有關政策的通知》指出，自9月22日起，職工家庭在天津市購買第二套住房，申請個人住房公積金貸款的，貸款利率為同期首套個人住房公積金貸款利率的1.1倍。貸款受理日期在9月22日之前的，仍按原政策文件執行。

事實上，早在2010年11月，住建部、財政部、央行和原銀監會四部委聯合發布的《關於規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》提出，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

而在此次政策調整之前，天津市首套及第二套住房個人住房公積金貸款執行相同利率，5年期以下貸款年利率為2.75%，5年期以上貸款年利率為3.25%。

政策調整後，天津首套住房個人住房公積金貸款利率不變，購買第二套住房個人住房公積金貸款利率調整為同期首套房貸款利率的1.1倍，5年期以下年利率為3.025%，5年期以上年利率為3.575%。

對於此次政策調整，天津市住房公積金管理中心表示，主要是為了規範本市住房公積金貸款管理，落實住建部等部門的要求。但顯而易見的是，經此調整，天津市公積金個貸政策開始收緊。

多地收緊公積金貸款政策

事實上，自2021年以來，包括北上廣等一線城市在內的20多地密集發布公積金新政，對公積金的提取額度、貸款申請條件和貸款額度作出調整，整體趨於收緊。

對此，多位業內人士向記者表示，近年來，在堅持「房住不炒」大背景下，商業銀行的房貸利率持續走高，且嚴控額度，這直接提升了購房者對住房公積金的使用需求，迫使各地採取措施，以緩解住房公積金的流動性壓力。

在天津之前，8月份內蒙古和貴州已先後發布公告稱，購買家庭第二套住房的繳存職工在辦理住房公積金貸款時，貸款利率按照同期住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執行。

值得一提的是，此前4月份，貴州省會貴陽發布《關於啟動住房公積金流動性風險三級響應的通知》，調整住房公積金個人住房貸款額度和第二套住房公積金個人住房貸款政策，暫停異地個人住房公積金貸款業務，控制「商轉公」貸款規模等。

在上述通知中，貴陽市住房公積金管理中心表示，該市近年來住房公積金個人住房貸款率持續超過95%以上，住房公積金流動性已嚴重不足。

7月份，鄭州住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金使用政策的通知》，要求申請住房公積金貸款的申請人已連續、正常繳存住房公積金12個月以上。同時，審批住房公積金貸款時，按最長還款期限和所選還款方式計算的住房公積金貸款月還款額應不超過家庭月收入50%，而此前為不超過家庭月收入60%。

6月份，海南省住房公積金管理局發布《關於落實住房公積金個人住房貸款「存貸掛鉤」管理有關事項的通知》顯示，自6月10日海南省住房公積金個人住房貸款實行「存貸掛鉤」管理機制，以抑制低繳存高貸款的「蹭貸」和突擊高繳存投機套貸行為。

再往前追溯，3月31日，佛山市住房公積金管理中心發布《關於調整我市住房公積金抵押貸款政策的通知》明確表示，職工對住房公積金的使用需求一直處於高位，致使本市住房公積金資金流動性不足，雖然已實行了貸款輪候發放，但仍未能解決貸款資金缺口逐漸增大的問題，為防範資金流動性風險，適時調整最高貸款額。

根據上述《通知》，佛山市住房公積金抵押貸款個貸最高額度從50萬元降為30萬元，即夫妻最高只能貸60萬元。同時，停止向已有兩套住房的繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）發放貸款。繳存職工家庭公積金貸款沒有還清前，不得再次申請。

時隔20天，4月20日，佛山市住房公積金管理中心發布《關於調整我市繳存職工提取住房公積金支付房租辦法的通知(徵求意見稿)》，擬收緊公積金租房提取額度，後於6月份落地執行。

如何緩解公積金流動性壓力？

住房公積金市場的穩健運行，本身也是落實房住不炒、穩定房地產金融市場的重要保障。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在當前市場環境中，住房公積金市場的日常運行需要更為密切的監測，真正規范住房公積金繳存和貸款工作、保障住房公積金繳存職工的合法權益，進而防範住房公積金資金的運行風險。

那麼，面對多地住房公積金貸款高位運行的現狀，如何有效緩解公積金流動性壓力？在嚴躍進看來，從公積金貸款可持續和平穩性的角度出發，公積金貸款市場確實需要積極管控和引導，從部分城市收緊公積金貸款的政策來看，公積金調控手段主要包括五種模式，即收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止相關業務、收緊租房提取額度、嚴管騙貸行為等。

「應對公積金流動性不足的問題，關鍵是要開源節流，」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時指出，比如鼓勵自由職業者繳存等。

同時，李宇嘉建議，可以規定申請人只能使用一次公積金貸款，且公積金貸款只能支持首套購房，不能用於購買二套及以上房產，「如果這些措施能落實到位，那就能確保公積金資金池的水位，保障公積金對剛需族的支持。」

對此，中國人民大學副教授王鵬表示贊同，「要堅持房住不炒的定位，把這部分帶有炒作性質的、改善性需求的、非剛需，從住房公積金貸款市場擠出，支持真正的剛需用戶」。

此外，中國房地產數據研究院院長陳晟向記者表示，可以在制度上做一些創新，比如異地的使用支取。對此，李宇嘉也表示，可以按照異地流轉的方式將一些購房體量較小的城市的公積金流轉到公積金短缺的地方。但他同時也強調，公積金異地流轉在現階段難以實現。

㈣ 住房公積金貸款流動性調節系數按0.8執行是什麼意思

公告稱，截至今年7月31日，
住房公積金
貸款使用率已連續3個月低於100%。根據《個人
住房公積金貸款
辦法》及《關於調整個人住房公積金貸款政策支持剛需住房需求的通知》，自今年9月1日起，住房公積金貸款流動性調節系數按0.8執行。了解到，這是自去年5月調整為0.6後的首次調整，這意味著，部分職工的可貸款金額會因為系數的上調而增加。
調整後，在9月1日後購房的職工申請住房公積金貸款時，將按0.8的調節系數計算住房
公積金貸款額度
。其中，
一手房
以市
不動產登記
中心登記的提交
購房合同備案
時間為准，二手房以市不動產登記中心登記的交易過戶
網簽
時間為准。也就是說，2017年7月1日至8月31日購房的繳存職工申請住房公積金貸款，不受這次流動性調節系數調整影響，仍按0.6的調節系數執行。
部分職工貸款金額增加
市住房公積金管理中心相關負責人表示，流動性調節系數調整對住房公積金最高、最低貸款額度沒有影響，最高可貸額度仍為單職工50萬元，雙職工100萬元，家庭保底額度保持20萬元不變。
不過，流動性調節系數的調整可能對部分職工的貸款額度產生影響，此次住房公積金貸款流動性調節系數上調，部分職工的可貸款金額會因為系數的上調而增加。
流動性調節系數是指根據住房公積金滿足繳存職工資金使用需求能力的不同情況制定的公積金貸款額度
調節參數
，該參數運用於住房公積金貸款額度，計算公式：公積金貸款額度=〔（借款申請人住房公積金繳存基數×12×35%×
貸款年限
）+借款申請人
住房公積金賬戶
余額〕×流動性調節系數。

㈤ 太原市出台住房公積金流動性風險管理辦法，必要時暫停受理異地貸款！

7月20日，鳳凰網房產從太原市住房公積金管理中心獲悉，為貫徹落實房住不炒的定位，進一步防範化解我市住房公積金流動性風險，強化資金管理工作，確保住房公積金安全平穩運行，合理引導住房消費，維護好住房公積金繳存職工的合法權益，太原市住房公積管理中心印發《太原市住房公積金管理中心住房公積金流動性風險管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。

《辦法》提出，住房公積金流動性風險包括流動性不足和過剩風險，指標為住房公積金個人貸款率超過或不足一定百分比（住房公積金個人貸款余額佔住房公積金繳存余額的比率，以下簡稱「個貸率」）。

流動性不足時，公積金中心存在不能及時滿足繳存職工提取住房公積金和使用住房公積金貸款等資金需求的風險，應加強管控措施、保障運行；住房公積金流動性過剩時，存在資金浪費和收益降低風險，應實施積極寬松的住房公積金貸款和提取政策，加大對購房繳存職工的支持力度。

住房公積金流動性風險防控，按照「指標預警、分級響應、措施管控、保障運轉」的原則進行管理。通過對住房公積金個貸率、現金凈流量等指標的綜合分析和對住房公積金使用供需趨勢研判，建立流動性風險防控機制，設立四個級別風險響應措施，分別對應流動性過剩、流動性適中、流動性緊張、流動性不足，根據相應級別對現行住房公積金使用政策做適當調整。當個貸率連續兩個月以上(含兩個月)滿足風險等級條件，經公積金中心綜合研判住房公積金資金壓力及房地產市場運行情況，可啟動相應的響應措施。

1.

個貸率低於85%屬於流動性過剩，實施積極寬松的住房公積金使用措施，加大對購房繳存職工的支持力度。啟動一級響應，可採取以下政策調控措施:

(一)合理配置不同期限的國債、定期存款和結構存款，實現住房公積金結余資金的保值增值;

(二)結清銀行短期借款，回撥公轉商貸款;

(三)適度降低住房公積金個人貸款門檻，加大貸款發放力度，在符合「滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機炒房」要求的前提下，住房公積金貸款最高額度調整為不超過繳存職工基準貸款額度的1.1倍。

2.

個貸率在85%(含)-90%之間為屬於流動性適中，實施穩健的住房公積金使用政策。啟動二級響應，可採取以下政策調控措施:

(一)關注資金流量、流向和流動速度，做好各項業務日常

監測和數據分析，重點做好資金測算和業務規劃；

(二)啟動資金籌措方案，做好提前兌付定期存款和國情辦理商業銀行短期借款、開展公轉商貸款等措施的准備工作;

(三)住房公積金貸款最高額度按照繳存職工基準貸款額度計算。

3.

個貸率在90%(含)-95%之間屬於流動性緊張，實施適度收緊的住房公積金使用政策。啟動三級響應，可採取以下政策調控措施：

(一)做好定期存款和國債的兌付工作、開展商業銀行短期借款業務、向管委會申請授權辦理一定額度的公轉商貸款業務;

(二)住房公積金貸款最高額度調整為不超過繳存職工基準貸款額度的0.9倍;

(三)購買住房申請住房公積金貸款的，若因購買該套住房有過提取公積金記錄的，在其最高可貸額度中扣除相應的提取金額。

4.

個貸率在95%以上屬於流動性不足，實施收緊的住房公積金使用政策。啟動四級響應，在實施三級響應措施的基礎上，可採取以下政策調控措施:

(一)住房公積金貸款最高額度調整為不超過繳存職工基準貸款額度的0.8倍；

(二)購買第二套改善型住房申請住房公積金貸款的，首付比例調整為不低於購房總價的40%。

該《辦法》提出，各級別風險防控響應措施啟動後，應加強對預警指標的監控分析，當個貸率下降至下一區間並穩定運行後，結合資金供需發展趨勢，綜合研判流動性風險，及時調整響應級別，直至流動性恢復正常後解除響應措施。

同時，如遇啟動相應級別風險防控響應措施後流動性風險未明顯緩解的情況，通過分析業務受理、資金供需判斷，對流動性造成重大影響時，可出台暫停受理異地貸款等其他應急措施以防範流動性風險。

本辦法由太原市住房公積金管理中心負責解釋，自印發之日起實施，有效期為兩年。

㈥ 《市住房公積金流動性風險管理暫行辦法》徵求市民意見

為貫徹落實房住不炒的定位，進一步防範化解我市住房公積金流動性風險，強化資金管理工作，確保住房公積金安全平穩運行，合理引導住房消費，維護好住房公積金繳存職工的合法權益。市住房公積金管理中心起草了《太原市住房公積金流動性風險管理暫行辦法(徵求意見稿)》，6月3日起開始徵求市民意見。
住房公積金流動性風險，包括流動性不足和過剩風險，指標為住房公積金個人貸款率(住房公積金個人貸款余額佔住房公積金繳存余額的比率，以下簡稱「個貸率」)超過或不足一定百分比。流動性不足時，公積金中心存在不能及時滿足繳存職工提取住房公積金和使用住房公積金貸款等資金需求的風險，應加強管控措施、保障運行；住房公積金流動性過剩時，存在資金浪費和收益降低風險，應實施積極寬松的住房公積金貸款和提取政策，加大對購房繳存職工的支持力度。
住房公積金流動性風險防控，按照「指標預警、分級響應、措施管控、保障運轉」的原則進行管理。通過對住房公積金個貸率、現金凈流量等指標的綜合分析和對住房公積金使用供需趨勢研判，建立流動性風險防控機制，設立四個級別風險響應措施，分別對應流動性過剩、流動性適中、流動性緊張、流動性不足，根據相應級別對現行住房公積金使用政策做適當調整。當個貸率連續兩個月以上(含兩個月)滿足風險等級條件，經公積金中心綜合研判住房公積金資金壓力及房地產市場運行情況，可啟動相應的響應措施。
個貸率低於85%為一級響應，屬於流動性過剩，實施積極寬松的住房公積金使用措施，加大對購房繳存職工的支持力度；個貸率在85%(含)-90%之間為二級響應，實施穩健的住房公積金使用政策；個貸率在90%(含)-95%之間為三級響應，實施適度收緊的住房公積金使用政策；個貸率在95%以上為四級響應，實施收緊的住房公積金使用政策。
各級別風險防控響應措施啟動後，應加強對預警指標的監控分析，當個貸率下降至下一區間並穩定運行後，結合資金供需發展趨勢，綜合研判流動性風險，及時調整預警響應級別，直至流動性恢復正常後解除預警響應措施。

㈦ 洛陽取消公積金流動性風險預警限制，提升住房貸款額度

新京報訊 (記者 張建)5月11日,洛陽市住房公積金管理中心(簡稱「洛陽公積金中心」)發布通知稱,決定階段性取消《洛陽市住房公積金流動性風險預警管理暫行辦法》中第五條第2款:個人住房公積金貸款額度計算公式中,公積金繳存余額倍數下調為6倍;第六條第2款:個人住房公積金貸款額度計算公式中各檔次時間系數分別下調0.3。此舉意味著洛陽貸款額度將有所提高。
據了解,去年3月,因住房公積金個人住房貸款率超過95%,洛陽啟動住房公積金流動性風險一級預警防控措施,要求住房公積金貸款輪候發放;在個人住房公積金貸款額度計算公式中,公積金繳存余額倍數下調為6,各檔次時間系數分別下調0.3。這樣一來,繳存時間短、賬戶余額少的職工受影響比較大。
而此次政策明確,取消預警條件下對貸款額度計算公式中涉及系數下調的規定,即恢復到2021年3月6日前的貸款額度計算方式,其中公積金繳存余額倍數為10。
據當地媒體報道,洛陽公積金中心相關負責人介紹,階段性取消預警限制措施可以釋放較多存量資金,提高職工貸款額度,滿足職工購房資金需求,該中心將根據運行實際情況及時研究適應洛陽房地產健康發展的調控措施。