㈠ 房貸利率「換錨」最後時刻
（記者 許倩）距離8月31日貸款市場報價利率（LPR）轉換「最後期限」越來越近，多家銀行已經開啟存量房貸利率定價基準批量轉換工作。
「這次轉換是系統自動操作的，客戶如果不操作即默認自動轉換。」工商銀行一位工作人員告訴記者。
但這也不代表消費者沒有選擇權。各銀行均明確，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過網上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。
「考慮到中國經濟已經度過高速增長時期，潛在經濟增長率明顯下滑，未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。長期來看，選擇LPR應該比固定利率更劃算。」盤古智庫高級研究員王靜文對中國房地產報記者表示。
一位銀行業內部人士認為，雖然無法預測未來LPR的具體走勢，但市場化利率和總體經濟環境息息相關，經濟環境好，LPR可能走高，但同時大家還款能力也會增強，反之亦然，因此從抗風險的角度來看，選擇LPR利率可能更好一些。
批量轉換進入最後時刻
8月31日是央行定的LPR轉換的截止時間。在此之前銀行需要弄完所有的存量貸款業務的利率轉換工作。
8月12日，工行、農行、中行、建行、郵儲銀行5家國有銀行均發布公告稱，將於8月25日起，將符合轉換條件的存量浮動利率個人住房貸款，批量轉換為貸款市場報價利率(LPR)定價。
另一國有銀行交通銀行的動作更快，7月20日就發布了房貸定價基準批量轉換的公告，於8月21日對尚未轉換者統一調整為LPR浮動利率加減點方式。
房貸轉換後的利率計算方式為「重定價日最近一期5年期以上LPR+固定點數」。
舉例而言，若某客戶的房貸利率是基準利率上浮10%，按照現在執行的利率水平4.9%計算，轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，即4.8%。因此，加點值=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。加點值在合同剩餘期限內固定不變。
若某客戶在前幾年利率較低時貸款買了房，當時與銀行簽的合同是基準利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那麼加點值就是3.92%-4.8%（2019年12月發布的5年期以上LPR）=-0.88%，即負88個基點。
王靜文表示，LPR機制下，房貸利率由LPR加點方式決定，而LPR會跟隨MLF利率浮動，所以LPR機制下的房貸利率就由原來的固定利率制變成了浮動利率。對於定價日的選擇，若要盡快享受利率下行帶來的房貸成本節約，可選擇貸款日對應日調整。
根據央行近日發布的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》，截至6月末，存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中，存量企業貸款轉換進度為76%。
據銀行人士介紹，LPR還款方式會隨著外部經濟環境浮動，而選擇固定利率，包括還款總額及每個月還本付息的金額都是固定的。選擇不轉化的客戶大致分為這樣幾類：一是貸款時間較早，當時利率較低，且部分客戶享受了8折、9折等優惠；二是有些客戶本身貸款金額不高或所需還款余額不多；三是部分客戶預期未來經濟上行後，利率也會隨之上浮，擔心選擇LPR定價會承受不起加點部分。而選擇轉換LPR的客戶一般是貸款時利率較高，且預期之後利率仍將下行的客戶。
事實上，早在2019年12月30日，央行就發布公告稱，要求全國所有的存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，從2020年3月1日至2020年8月30日結束。這次轉換工作的主要原文描述是：
「自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。」
當時政策的精神實際上是「在協商基礎上督促客戶完成換錨」，而現在則是統一默認進行調整，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
LPR利率仍有下行空間
自2019年8月份LPR報價機制改革後，LPR利率一直呈下調穩定趨勢。3月3日開始，受疫情沖擊，美國率先啟動降息，全球降息背景下，中國的市場利率也處在實際下行通道中。
其中，5年期以上LPR利率已3次下調，累計下調20個基點，LPR定價下的房貸利率亦隨之下行。融360大數據研究院的監測數據顯示，2019年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%；2020年使用LPR利率，7月全國首套房貸款平均利率為5.26%。
6月17日召開的國務院常務會議指出，進一步通過引導貸款利率和債券利率下行、發放優惠利率貸款、實施中小微企業貸款延期還本付息、支持發放小微企業無擔保信用貸款、減少銀行收費等一系列政策，推動金融系統全年向各類企業合理讓利1.5萬億元。
但這之後，央行降息的靴子遲遲沒有落地。7月20日公布的LPR利率也已持續4個月不再下降，5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。這令部分市場人士對利率下行的趨勢產生了疑慮。
在中信證券首席固定收益分析師明明看來，LPR改革後存貸款利率均有下行，但二季度貸款利率下行有限。二季度金融機構人民幣貸款加權平均利率僅僅下行2個基點，均小於MLF和LPR的下行幅度，預計後續LPR下行難度較大，存量貸款定價基準轉換仍然是降成本的主要來源。
不過，更多業內人士預計，LPR利率仍有下行空間。
王靜文認為，LPR根據MLF利率決定，MLF為央行的政策利率，主要根據經濟的冷熱情況調整。比如從去年下半年到今年，由於經濟持續下行加上疫情沖擊，央行已經三次下調MLF利率共計35個基點。相應的，一年期LPR已經下調46個基點，5年期LPR下調了20個基點。考慮到中國經濟已經度過高速增長時期，潛在經濟增長率明顯下滑，未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。
光大銀行分析師周茂華則表示，LPR下行將推動金融機構向實體經濟合理讓利，主要驅動因素為央行降准、銀行降低負債成本、MLF利率下行等。另外，需要考慮銀行不良率滯後的影響。綜合考慮國內宏觀經濟表現及以上這些因素，下半年LPR預計下行空間為10個至15個基點。
㈡ 房貸利率「換錨」整體平穩 個人房貸利息支出基本不受影
□ 「換錨」前後，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
□ 據相關人士表示，存量貸款「換錨」相關政策正在研究中，但不管怎樣，會堅持保護借貸雙方合法權益的原則。
中國人民銀行公告〔2019〕第16號明確，10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，這也被市場稱作房貸利率「換錨」。8日起，「換錨」後的「新版」房貸利率正式啟用。
經濟日報記者了解到，從目前運行情況來看，新發放商業性個人住房貸款利率調整轉換工作平穩有序，轉換前後利率水平保持基本穩定。在廣州地區，工農中建四大行的房貸利率與此前基本持平，首套房貸利率不低於相應期限LPR報價加54個基點(為5.39%)，二套房貸利率不低於相應期限LPR報價加78.5個基點(為5.635%)，相當於改革前的首套基準上浮10%，二套基準上浮15%。
在北京地區，「新版」個人住房貸款利率下限為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR加55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR加105個基點。參照9月20日公布的5年期以上LPR水平(4.85%)計算，北京地區首套房貸款利率下限是5.4%，二套房貸款利率下限是5.9%。
對比來看，「換錨」前後，北京地區房貸利率水平基本一致。「換錨」前，北京地區大部分銀行執行首套房貸款利率最低為基準上浮10%，二套房貸款利率最低為基準上浮20%。參照改革前5年期以上貸款基準利率水平(4.9%)計算，改革前北京地區首套房貸款利率下限是5.39%，二套房貸款利率下限是5.88%。
值得注意的是，房貸利率定價方法轉換過程中，重點是保持調整前後利率水平基本穩定。因此，「換錨」前後，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
個人房貸利率「換錨」後，對個人房貸選擇、月供等影響如何?記者了解到，「換錨」後，個人住房貸款仍可選擇固定利率或浮動利率的利率執行方式。
如果選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點確定，且在借款期限內，該利率保持不變;選擇浮動利率的，貸款利率由LPR加點確定，並按照借款合同約定的利率調整周期進行調整，利率隨參考的LPR變動而浮動。新發放個人住房貸款的重定價周期最短為1年，貸款利率、月還款額不會按月調整變化。
如經借貸雙方協商一致，約定重定價周期為1年，貸款利率「於1月1日調整」，則貸款利率會在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加點重新計算。又如經借貸雙方協商一致，約定重定價周期為3年，貸款利率「於起息日在對月對日調整」，如起息日為2019年10月28日，貸款利率會在每隔3年的10月28日按照當年10月20日LPR加點重新計算。
那麼，存量房貸利率如何「換錨」?10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行;已簽訂合同但未發放的個人住房貸款，仍按原合同約定執行。10月8日後簽訂借款合同的，應參考LPR定價。據相關人士表示，存量貸款「換錨」相關政策正在研究中，但不管怎樣，會堅持保護借貸雙方合法權益的原則。
㈢ 房貸族請注意房貸利率"換錨" 演算法有變選哪種
存量浮動利率貸款定價基準轉換啟動啦！
根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換自2020年3月1日如期啟動。目前，主要銀行已完成相關准備工作，並通過其官方網站、微信公眾號等渠道發布了公告，貸款客戶可根據承貸銀行公告，與銀行協商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉換。
3月1日，中國吉林網在采訪中了解到，目前工、農、中、建、交、郵儲6家國有銀行，招商銀行、光大銀行等多家銀行均在官網或官方微信公眾號發布了關於存量浮動利率貸款定價基準轉換的公告。
從內容來看，主要分為轉換規則、辦理渠道和流程。
中國吉林網在采訪中得知，目前長春部分銀行為了能在8月31日完成存量房貸用戶的轉換工作，也均根據總行「節奏」推進房貸利率「換錨」工作。
值得一提的的是，因疫情原因，不少銀行主張線上自主操作辦理，線上渠道以各家銀行通知渠道為准。
此外，轉換范圍也不僅只限於個人房貸。
如建行規定，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款(包括公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，不包括公積金個人住房貸款)。2020年12月31日前到期的貸款可不轉換。
中行規定，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人貸款(除公積金個人住房貸款外)，均需進行轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可選擇不轉換。
工行規定，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人貸款(本公告所稱個人貸款包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經營用途個人金融資產質押貸款、經營用途個人房產抵押消費與經營組合貸款;不包括公積金個人貸款)。以下貸款可不轉換:
(一)剩餘貸款期限不足一個重定價周期的貸款，即原合同約定的貸款到期日早於下一次重定價日的貸款。
(二)循環期限已到期且剩餘貸款期限不足一個重定價周期的循環貸款。
(三)固定利率貸款。
(四)經與公積金中心協商不轉換的個人住房公積金轉商業性貼息貸款。
農行規定，本次存量貸款定價基準轉換范圍為2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同尚未發放的，參考央行基準利率定價的存量浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。以央行基準利率定價的固定利率貸款不在本次轉換范圍。貸款到期日在2020年8月31日之前的可不轉換;已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
交行規定，對於滿足人行公告要求的個人貸款，其中剩餘期限在1年以上的，客戶可登錄手機銀行貸款欄目自助轉換;其餘貸款或已生效授信額度，建議在疫情結束後咨詢貸款經辦網點辦理。對於滿足人行公告要求的對公貸款，客戶可與我行客戶經理聯系，咨詢相關辦理流程及手續。
郵儲銀行規定，本次存量浮動利率貸款定價基準轉換范圍為:2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考「央行貸款基準利率」定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
與其類似，各股份制商業銀行也對轉換范圍作出類似的相關規定。
事實上，各銀行公告內容有所差異，其背後並未偏離主線，更多是結合自身業務設定。
此前，央行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問時就指出，除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。
值得注意的是，還有部分銀行則設置了時間點，在某一時間點過後，將採取批量轉換方式。
如中信銀行在公告中稱，為簡化客戶操作流程，將於2020年7月21日對未辦理轉換的商業性個人住房貸款，按照標准化轉換規則統一調整為LPR浮動利率定價。
招商銀行公告顯示，4月上旬統一將您在轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。若客戶希望不做轉換，仍維持原合同安排。
看到這里有不少網友要問了，存量浮動利率貸款定價基準轉換方式有幾種?
敲黑板，劃重點。
根據規定，轉換有兩種方式，一是將以基準利率定價的房貸轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款;二是轉換為固定利率貸款。利率定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
對於房貸一族而言，眼下最關注的還是選擇哪種轉換方式。
中國吉林網在采訪中獲悉，因簽約時間不同、銀行利率不同，需要因人而異。
為方便大家理解，給大家舉個例子。
同一筆商業性個人住房貸款，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。
2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
換句話說，如果確定在2020年把貸款利率換為LPR。2020年還貸款金額不變，但從2021年開始，實際還款金額就和LPR正式接軌了。
再來看，今年2月LPR報價5年期以上為4.75%，假定在今年12月，LPR報價繼續下行至4.7%。那麼還貸人2021年的房貸利率為4.7+0.59%=5.29%，相較轉換為固定利率下降0.1個百分點。如果未來LPR繼續下降，房貸利率也會相應降低。但反之，如果LPR報價上行，房貸利率就會增高。
中國吉林網計算了一下，按照按照最新利率來看，較上一期下調5個基點。如果選擇轉換，5個點的房貸利率變化，即貸款100萬30年期，月供減少30元左右。
關於如何選擇，此時的你似乎已經有了答案。還是那句話選擇哪種轉換方式，取決於LPR的未來走勢。
融360大數據研究院分析認為，中長期來看，LPR大概率仍將繼續下行，用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。
㈣ 房貸利率「換錨」今日落地！升還是降對樓市有何影響
全國范圍內的房貸利率「換錨」正式落地。今日(8日)，央行房貸利率新政實行，新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。
這一政策將對房貸月供產生哪些影響？未來房貸利率上升還是下降？後期樓市走勢將發生什麼變化？
新版房貸利率切換
今年8月20日，利率市場化改革更進一步，LPR形成機制改革後的首次報價公布，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公布的報價顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。
隨著LPR改革，個人住房貸款利率也發生重大變化。
8月25日，央行發布2019年第16號公告稱，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成；首套房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
「新老劃斷」也是此次利率改革中的另一關注點。央行在公告中表示，10月8日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
央行有關負責人解釋到，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行；與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。簡單來說，已經在還貸款的購房者月供不會受到影響，除非央行加息或降息。
此外，央行明確，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，公積金政策暫不調整是當前公積金政策便民和務實精神的體現，既能保障剛需購房成本不上漲，同時也能保持貸款利率水平穩定。
上升還是下降？
此次調整之後，房貸利率是上升還是下降？
對於這一大家關心的問題，央行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！
自2015年10月24日以來，我國個人住房商業貸款5年及以下的基準利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內絕大多數住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標准。
央行新政明確，首套房貸利率應不得低於5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低於增加60個基點後的5.45%。對比來看，定價基準轉換後，全國范圍內新發放商業性首套個人住房貸款利率下限與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當，變化不大。
中原地產首席分析師張大偉指出，總體來看，這仍然是一個中性的政策，政策的目的是平穩房地產預期，避免房地產利率跟隨LPR明顯下調，是避免刺激房地產而非打壓房地產。
不過，張大偉強調，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的，此後LPR利率下調的可能性較大，那麼房貸利率也會隨著下調，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。
機構：實際按揭利率變化將因城而異
對於新政在各城市的實施，公告也做出了明確的要求。
央行表示，省一級分支機構應指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限；銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼指出，新政規定了房貸利率全國統一的最低要求，按照「因城施策」原則，預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會有所上升。
融360大數據研究院公布的數據顯示，8月份，監測的35個城市中，17城首套房貸利率水平有所上漲，16城維持7月水平。一線城市中，廣州平均環比上漲4個基點，其他城市維持不變；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙4城均連漲三月，沈陽漲幅達23個基點；僅武漢、東莞和長春3城首套房貸利率水平有所下調。
監測的35個城市共533家銀行分(支)行中，除了停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍在當前基準利率上執行優惠政策，且都位於上海地區；116家銀行的二套房貸款利率水平低於5.45%，主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個城市。
太平洋證券表示，房貸新政落地後，這些銀行都必須上調自己的房貸利率水平，進而可能會帶來部分城市房貸利率平均水平的進一步上漲。從目前數據看，上海的首套房貸款利率，廈門、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力。
國盛證券稱，原先首套利率有折扣的城市，如上海、廈門等，和原先首套房貸利率上浮的城市，如北京等，短期將受到不同的影響。未來，不乏會出現加點下限為零的城市，亦會出現房價上漲過快加點數較高的城市，實際按揭利率變化將因城而異。
㈤ 房貸利率正式「換錨」 月供是漲是跌
根據央行此前的公告，10月8日個人住房貸款利率的定價基準從之前參考基準利率調整為參考貸款市場報價利率（LPR），備受關注的房貸利率「換錨」宣告正式落地。
盡管LPR落地一度在輿論引發房貸利率是否會上漲的討論，但從新一期LPR和各地加點情況來看，購買首套房和二套房的貸款月供變化並不大。也有一線從業者向記者表示，房貸利率「換錨」目前尚未直接影響到一線銷售層面。
廣深貸款成本小幅增長
根據9月20日央行公布的新一期貸款市場報價利率（LPR），其中一年期LPR為4.20%，下降5個基點，但與房貸利率掛鉤的五年期以上LPR仍維持4.85%不變。各地對於LPR加點擁有自主權，根據易居研究院最新出具的報告，納入統計的11個一二線城市LPR房貸利率相比9月有微弱上升，3個三四線城市略有下調。
一線城市中的廣州和深圳，10月LPR房貸利率相比9月出現微增。其中廣州10月房貸價格首套房不低於LPR加56BP，利率從5.39%變為5.41%；二套房不低於LPR加79BP，利率保持5.64%。深圳10月房貸價格為首套房不低於LPR加30BP，利率保持5.15%，二套房不低於LPR加60BP，利率從5.39%變為5.45%。
北京和上海也有所變化，其中北京10月首套房和二套房LPR分別增加55和105BP，其二套房5.90%的利率也是四大一線城市中最高的。上海作為為數不多保留房貸利率折扣的城市，按照LPR定基的要求，二套房LPR需加點60BP，因此二套房貸利率達到5.45%，但首套房貸加點僅為5BP，4.95%的利率也是一線城市中最低的。
此次變動，廣州首套房貸、深圳二套房貸利率都有所增加，貸款成本有沒有上升？易居研究院報告指出，按照貸款100萬、貸款期限30年、等額本息償還的標准，則10月廣州首套房貸月供額為5622元，相比9月增加13元，深圳二套房貸月供額為5460元，相比9月增加38元。
月供壓力幾無變化
從廣深兩地的測算結果來看，利率調整後貸款者每月多付利息較此前雖有增長，但增幅僅為月供額的零頭，基本可以忽略不計。
廣深等地房價已處於相對高位，但即便以300萬元、30年等額本息還款法的按揭貸款計算，貸款人每月多付利息仍不足100元，對置業者的影響並不明顯。「在基礎利率疊加廣州市場利率加點下限後，可以肯定房貸利率較現時會有所上調，但上調幅度幾乎可以忽略不計」，廣州巡家房地產代理有限公司經理人羅春賢認為，市場將會平穩過渡。
盡管房貸利率換錨後，不少城市房貸月供額出現微增，但也有城市出現下降。易居研究院統計顯示，與廣州相鄰的佛山，10月LPR基點為首套63BP、二套85BP，對應首套和二套房貸利率分別為5.48%和5.70%，相比9月有所下滑，按照100萬元、30年、等額本息的按揭貸款進行測算，佛山10月首套房貸月供將減少101元，二套房貸減少115元。
易居研究院報告認為，此次LPR房貸利率調整，並沒有對原有月供產生太大的壓力，月供額變動非常小，基本上不會對購房者形成太大幹擾，或者說是可以忽略不計的，而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。
不過，由於具體執行放貸的是商業銀行，部分銀行或會採取略高或略低於加點後利率的情況，因此在辦理住房按揭貸款時，仍需要向銀行咨詢具體的執行利率。
市場成交直接影響尚未體現
有過貸款購房經歷的人應該會有這樣的印象：從辦理網簽，到貸款審批，到過戶出證，再到銀行放款，通常需要經歷一定的等待周期，即便最快也需要個把月的時間，如果系辦理「公積金+商貸」的組合型貸款，多頭審批會讓等待周期進一步拉長。因此，盡管10月8日新政才會落地，但事實上9月以來的購房者就已存在採用「換錨」後房貸利率的可能型。
不過有銷售一線從業人員認為，當前房貸「換錨」對市場成交的直接影響還沒有那麼快體現出來。中原地產廣州華苑分行店董莫建國向記者表示，其所在的門店位於天河北區域，周邊以學位房成交佔多數，出手置業的大部分是改善型需求的家庭，為子女讀書置換學位房，三至四房的戶型比較搶手，均價在4.0萬-4.5萬元/平方米之間。
「學位房對很多家庭也是剛需，這部分購房者並不會把關注點過多放在房貸利率上，最主要是物業合適，」莫建國表示，進入9月份，二手房成交量呈現上升趨勢，「不少家庭希望在春節前敲定房子的問題，」預計今年下半年餘下的時間，二手成交量還會穩中有升，即便LPR新政有影響，也對整體影響不大。
易居研究院報告認為，最新一期LPR利率的調整並不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響，更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整，即後續利率自我調整的空間會更大。從近期房貸市場的政策面看，「房住不炒」是重要的指導思想，這也決定了房貸政策短期內不會放鬆。但後續隨著金融環境的進一步寬松，以及房地產市場的周期性調整，預計LPR房貸利率將有進一步下調的可能。
■專家：
實體和地產融資利率「倒掛」將有望改變
「利率市場化新政落地，是預期之中的事。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士向南方日報記者表示。
新政表面上看是讓房貸跟LPR掛鉤，但實質上是讓房貸跟LPR脫鉤，建立樓市與資金之間的「防火牆」，從而讓央行未來實施寬松貨幣政策，降低MLF，並進而降低實體融資成本。李宇嘉認為，貸款定價「換錨」，將改變過去實體和地產融資利率「倒掛」的現象，也將從根本上控制資金外溢，減少房地產對低成本資金的佔用，提高多套住房的購房貸款成本。
未來可能出現的情況是，前後兩個月或一年一定價，按揭利率完全不同。隨著利率市場化的推進，未來想獲得第二套房貸（第三套停貸了），很可能要支付更高的利率，可能會是LPR加幾百個基點。甚至，誰出的利率高就給誰；誰出的利率高，誰獲得貸款的速度就快。過去，投資房產很少考慮貸款成本，更多的是「能不能貸得到」「貸得越多越好」。未來，買房成了一個專業活兒，必須要計算貸款成本、交易成本、交易周期（熱點城市限售常態化），考慮以後賣房的收益能不能抵得過成本。如此這般，「房住不炒」漸進形成。
㈥ 房貸利率「換錨」 個別銀行微調利率
全國范圍內的房貸利率「換錨」正式落地。昨日，央行房貸利率新政實行，新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。廣州日報全媒體記者調查了解到，房貸利率總體呈現「平穩過渡」，加點後的
LPR定價為基準利率上浮定價的平移轉化。不過值得關注的還有，執行LPR加點的個人住房貸款，以後利率每年將調整一次。
文、表/廣州日報全媒體記者 林曉麗
根據央行今年第16號公告要求，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低於相應期限LPR報價(按9月20日5年期以上LPR為4.85%)，二套房不得低於相應期限LPR報價加60個基點(按9月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。另外，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
這是全國統一的最低要求，具體還要看各地不同銀行最後的定價。
廣州方面，廣州多家銀行昨起開始執行新政策，只有個別銀行暫未出執行細則。
記者從資深銀行業人士獲悉，目前廣州利率定價自律機制給出的指導價格，與央行是一致的，即首套房貸利率不得低於相應期限LPR報價，二套房不得低於相應期限LPR報價加60個基點。
本地銀行將一年調整一次定價
昨日，記者了解到，工行、交行、招行等銀行廣州地區的房貸利率基本與此前基本持平。其中，前述三家銀行首套房貸利率均是不低於相應期限LPR報價加54個基點(為5.39%)，相當於此前首套基準上浮10%;二套房工行、交行分別不低於相應期限LPR報價加78.5個(為5.635%)和79個基點(為5.64%)，招行為不低於相應期限LPR報價加78個基點，與之前的二套基準上浮15%基本持平。
資深按揭專家鄭大源表示，這也是目前廣州的主流房貸利率。與此前相比，調整後廣州房貸利率總體平穩，不過也有個別銀行房貸利率出現上調。記者了解到，匯豐銀行的二套房貸原來的利率為基準上浮10%(為5.39%)，調整後為LPR+60基點(為5.45%)。不過其一套房貸利率為LPR+5個基點(為4.9%)，與此前持平。
又如民生銀行此前二套房貸利率為基準上浮10%(為5.39%)，調整後LPR+60個基點(為5.45%)，上調了6個基點;不過其首套房貸為基準上浮5%(為5.145%)，調整後為首套LPR+
30個基點(5.15%)，基本持平。
值得注意的是，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
記者了解到，目前廣州地區大多銀行重定價周期設定為按年調整，或者每年1月1日調整。
此前，銀行對住房按揭貸款利率的調整是在央行調整基準利率的次年元旦進行。
對此，鄭大源指出，一年調整一次，更加公平，更加體現市場的需求。只是工作量會略大，對於銀行來說需要每個月錄入LPR值。
鄭大源提醒道，由於每個人的加點數值不同，調整時間不同，所以可能會導致少數借款人利率提高而不知道，在存入月供款的時候可能會少存，這一點要特別注意。
上海部分銀行首套房貸利率LPR減20個基點
縱觀國內其他城市，各一線城市在採用LPR方式進行報價後，主流水平與之前相比略有上漲，但相對穩定。相比首套房貸款利率0-2個BP的增長區間，二套房貸款利率的漲幅稍微更大一些，最高為6BP。
不過，上海地區的房貸利率有些意外。根據融360大數據研究院的監測數據，上海地區部分銀行在掛鉤LPR以後，中行、農行、交行、華夏銀行等7家銀行首套房水平為4.65%，即LPR減20個基點，比原來基準利率的九五折還低了0.005%，低於新規要求的全國下限(4.85%)。對此，鄭大源認為，上海此舉應該是為了保持利率的平穩過渡。
㈦ 抵押貸利息能調低嗎
你向銀行申請了抵押貸款，利息是根據你的年利率來確定的，如果是固定利率的話，那麼利息是不能調低的，如果採取浮動利率的話，利率下調利息就會調低。
浮動利率，固定利率。
根據此前的公告，將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為貸款市場報價利率（LPR）。2020年3月1日至8月31日，借款人可與銀行平等協商，並決定貸款利率「換錨」為LPR（浮動利率）還是轉為固定利率。
一般來說，房貸借款人均會受到此次轉換的影響，但有幾種情況除外：一是公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；二是固定利率貸款；三是2020年底前到期的個人住房貸款。如果符合這3種情況其中之一，就不受此次轉換影響。
對於轉換期間房貸利率水平，轉換時點利率水平保持不變。也就是說，2020年全年個人房貸利率水平與以前一樣，維持不變。而從2021年1月1日起，如果選擇固定利率，剩餘期限內，房貸利率與當前的利率水平保持一致，與LPR利率變化無關；如果選擇浮動利率，今後的房貸利率會隨著5年期LPR的變化而變化，LPR每月公布一次，或升或降或維持不變。
選擇哪種方式更好？
業內人士表示，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇主要取決於房貸借款人對未來市場利率走勢的判斷：
如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；
如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。
存量房貸借款人要根據自身情況，以及貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇適合自己的利率轉換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩餘時間比較長的話，可以選擇固定利率，這不僅有助於鎖定月供成本，還便於做好家庭的收支安排。如果月供剩餘時間較短，貸款余額也不多，選擇浮動利率可能更合適。
從中短期看，我國利率處於下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準，對借款人來說是有利的，有助於減輕借款人房貸支出。雖然長期利率走勢難以判斷，但中短期利率下行基本上是有共識的。此外，即便出現了與預期不一樣的利率大幅上升走勢，購房者還可通過提前還款方式來規避利率風險。
雖然此前多家銀行發布公告稱，8月25日起，對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的個人住房貸款批量轉換，統一調整為LPR定價。多家銀行在公告中表示，此舉是為簡化客戶操作，參照銀行業普遍做法開展的。
不過，這也不代表消費者沒有選擇權。各銀行均明確，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過網上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。
銀行之所以採用批量轉換，主要還是考慮房貸借款人大部分為個人，人數眾多且分散，批量轉換方式能夠節約資源、提升辦理效率。
存量浮動利率貸款定價基準轉換，對利率市場化、引導利率下行都有好處。央行近日發布的《2020年第二季度貨幣政策執行報告》指出，截至6月末，存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中，存量企業貸款轉換進度為76%。
統計顯示，2019年8月改革以來，LPR報價水平逐步下行。今年8月份報出的1年期LPR和5年期以上LPR分別為3.85%和4.65%，改革以來累計下降0.4個和0.2個百分點。
㈧ 房貸利率 「換錨」工作有序推進 新老政策將平穩過渡
距離房貸利率新政策生效還有一周時間，全國范圍內的房貸利率「換錨」正在有序推進。
業內人士普遍認為，房貸利率改革可為房地產市場發展營造穩定的宏觀經濟環境，有助於促進房地產市場健康發展，促進房地產的市場化程度，有利於盡快建立房地產業的長效機制。
近期，央行發布《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》（以下簡稱《公告》）稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（簡稱 LPR）為定價基準加點形成。這也被市場喻為房貸利率「換錨」。
在此之前，自2015年10月24日延續至今，我國房貸利率定價是採取基準利率上下浮動的方式。房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。
「房住不炒」調控基調不變
新政策顯示，央行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據加點下限合理確定每筆貸款的具體加點數值。
各銀行實際發放的貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款市場報價利率基礎上加點確定。
人民銀行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。
根據9月20日公布的新版LPR第二次報價顯示，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR已經連跌兩個月，五年期LPR環比上月持平。
「本次5年期以上LPR報價不變，進一步體現了當前利率求穩的導向。」嚴躍進表示，具體到房地產領域，LPR利率存在下行空間，但不排除各地在基點上依然有小幅提高，使得最終的定價利率有小幅上升。
對於居民家庭的影響，央行《公告》明確，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
市場人士指出，2019年10月8日是定價基準轉換日，意味著房貸利率換錨下限得以明確。目前全國多地房貸利率「換錨」工作有序推進、進展良好，以確保新老政策轉換過程平穩過渡。
人民網房產從多個信源處了解到，各地金融機構正加快系統改造，一部分地區房貸利率正在逐漸切換到「新版」，近期逐步落地。
據報道，自9月5日起，招商銀行已在深圳試水新版個人住房貸款利率。
此前，有媒體報道稱，據招行深圳某支行個貸經理介紹，按總行規定，新利率下該行深圳地區首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）加30個基點和60個基點，利率分別為5.15%和5.45%。而此前首套利率為5.145%、二套5.39%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。
有消息顯示，北京也已給出貸款利率新演算法執行後的加點情況，首套房利率不低於LPR加55個基點，二套房不低於LPR加105個基點。若按9月20日5年期以上LPR計算，北京地區個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。而此前首套利率為5.39%、二套5.88%。改革前後首套房相差了0.01%，二套房相差0.02%。已有不少研究機構證實上述消息真實性，但還未官宣。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向人民網房產表示，從北京地區新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率來看，新政下的房貸利率均有所上浮。這表明即使在新政房貸利率下，對房地產市場調控依舊從嚴，不會放鬆。
房貸新政對購房者影響不大變化 將因城而異
《公告》第四條規定，人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
對此，國金證券發布研究報告稱，對於原來首套房貸利率有折扣的城市，如上海首套房貸利率 95 折，按 5 年期及以上算即 4.655%，在加點下限為 0 的情況下，利率實際至少上升 19.5bps，如果加點下限大於0，則利率實際上升得更多。
而對於原先首套房貸利率有所上浮的城市，如北京上浮 10%，為 5.39%，預計銀行大概率不會因為利率下限降低而降低實際貸款利率，因此實際利率不會有太大影響，只有極少數優質客戶會享受到利率下限降低帶來的優惠。
一位銀行從業者向人民網房產表示，房貸利率正式掛鉤LPR，意味著個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，體現出了更加明顯的市場化特徵。
可以看到，LPR下限將因城而異，還需受到房貸款利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點三大調整因素制約。
有業內人士認為，應辯證看待LPR房貸新政與購房者的關系，此次房貸新政對於剛需購房者影響並不會很大，但是對於二套房的購房者影響比較大。
「最終計算的利率可能有微小上調，但本身對於購房者的利率不會帶來太多的負擔。」嚴躍進強調，相關購房者近期關鍵要注意銀行貸款額度和金九銀十降價促銷動作。