美國住房貸款發展

❶ 什麼叫次貸危機美國在什麼情況發生次貸危機為什麼會發生！對中國有什麼影響

次貸危機（subprime lending crisis）又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的風暴。它致使全球主要金融市場隱約出現流動性不足危機。美國「次貸危機」是從2006年春季開始逐步顯現的。2007年8月席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。

引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫

引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是：美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。

本次美國次貸危機的最大警示在於，要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀調控政策對某個特定市場造成的沖擊。導致美國次貸危機的根本原因在於美聯儲加息導致房地產市場下滑。當前中國面臨著通貨膨脹加速的情況，如果央行為了遏制通脹壓力而採取大幅提高人民幣貸款利率的對策，那麼就應該警惕兩方面影響：第一是貸款收緊對房地產開發企業的影響，這可能造成開發商資金斷裂；第二是還款壓力提高對抵押貸款申請者的影響，可能造成抵押貸款違約率上升。而這兩方面的影響都最終會匯集到商業銀行系統，造成商業銀行不良貸款率上升、作為抵押品的房地產價值下降，最終影響到商業銀行的盈利性甚至生存能力。
人們需要認識中國和美國經濟周期以及房市周期的差異性。美國是一個處於全球體系之下的有著悠久市場經濟歷史的國家，周期性很強，目前正處於本輪經濟周期的繁榮後期。
中國則還沒有經歷過一個完整的經濟周期，即使從改革開放算起到現在也只有30年的歷程，從1992、1993年提出市場經濟到現在更是只有15年歷史。處於這一階段，中國經濟的關鍵詞是供需不平衡，固定投資需求大。這是區別於美國經濟接近10年一個周期的重點所在；此外，中美房市的周期也有所不同。中國實施房改後，結束了此前多年無住房市場的局面，需求大幅飆升。雖然中國房市也存在投機因素的推動，但需求大而供給有限是促使房價走高的最重要原因。而且，對於中國房市，政府有調控餘地

❷ 美國的次貸危機是怎麼回事，怎麼造成的對中國有什麼影響對世界經濟走向有什麼影響【具體解釋下】

1.次貸危機的概念
次貸危機：利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。
美國「次貸危機」是從2006年春季開始逐步顯現的。美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。
2.次貸危機的爆發
2007年2月13日美國新世紀金融公司（New Century Finance）發出2006年第四季度盈利預警。
匯豐控股為在美次級房貸業務增加18億美元壞賬撥備。
面對來自華爾街174億美元逼債，作為美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融(New Century Financial Corp)在4月2日宣布申請破產保護、裁減54%的員工。
8月2日，德國工業銀行宣布盈利預警，後來更估計出現了82億歐元的虧損，因為旗下的一個規模為127億歐元為「萊茵蘭基金」（Rhineland Funding）以及銀行本身少量的參與了美國房地產次級抵押貸款市場業務而遭到巨大損失。德國央行召集全國銀行同業商討拯救德國工業銀行的籃子計劃。
美國第十大抵押貸款機構——美國住房抵押貸款投資公司8月6日正式向法院申請破產保護，成為繼新世紀金融公司之後美國又一家申請破產的大型抵押貸款機構。
8月8日，美國第五大投行貝爾斯登宣布旗下兩支基金倒閉，原因同樣是由於次貸風暴。
8月9日，法國第一大銀行巴黎銀行宣布凍結旗下三支基金，同樣是因為投資了美國次貸債券而蒙受巨大損失。此舉導致歐洲股市重挫。
8月13日，日本第二大銀行瑞穗銀行的母公司瑞穗集團宣布與美國次貸相關損失為6億日元。日、韓銀行已因美國次級房貸風暴產生損失。據瑞銀證券日本公司的估計，日本九大銀行持有美國次級房貸擔保證券已超過一萬億日元。此外，包括Woori在內的五家韓國銀行總計投資5.65億美元的擔保債權憑證(CDO)。投資者擔心美國次貸問題會對全球金融市場帶來強大沖擊。不過日本分析師深信日本各銀行投資的擔保債權憑證絕大多數為最高信用評等，次貸危機影響有限。
其後花期集團也宣布，7月份有次貸引起的損失達7億美元，不過對於一個年盈利200億美元的金融集團，這個也只是小數目。
3.次貸危機的發展
2007年4月，全美第二大次級抵押貸款機構——新世紀金融申請破產保護,成為美國地產業低迷時期最大的一宗抵押貸款機構破產案。
6月，美國第五大投資銀行貝爾斯登公司旗下兩只基金,傳出因涉足次級抵押貸款債券市場出現虧損的消息。
7月，標普和穆迪兩家信用評級機構分別下調了612種和399種抵押貸款債券的信用等級。
8月，為了防止美國次級抵押貸款市場危機引發嚴重的金融市場動盪,美聯儲、歐洲央行、日本央行和澳大利亞央行等向市場注入資金。
9月，英國第五大抵押貸款機構諾森羅克銀行，因美國次級住房抵押貸款危機出現融資困難，該銀行遭遇擠兌風潮。
10月，美林證券財報稱，第三季度由於在次貸相關領域遭受約８０億美元損失。美林證券CEO斯坦·奧尼爾隨後辭職。
11月，阿聯酋主權基金阿布扎比投資管理局將投資７５億美元購入花旗集團４．９％的股份，花旗因次貸事件受到重創。
12月，美國財政部表示，美國政府已經與抵押貸款機構就凍結部分抵押貸款利率達成協議，超過200多萬的借款人的「初始」利率有望被凍結5年。
12月，美、歐、英、加、瑞士央行宣布，將聯手向短期拆借市場注資，以緩解全球性信貸緊縮問題。
4.次貸危機的影響
美國「次貸危機」的影響范圍將有多廣？這是目前世界經濟界和金融界密切關注的問題。從其直接影響來看，首先受到沖擊的是眾多收入不高的購房者。由於無力償還貸款，他們將面臨住房被銀行收回的困難局面。其次，今後會有更多的次級抵押貸款機構由於收不回貸款遭受嚴重損失，甚至被迫申請破產保護。最後，由於美國和歐洲的許多投資基金買入了大量由次級抵押貸款衍生出來的證券投資產品，它們也將受到重創。
這場危機無疑給國內金融業帶來了不少啟示。在金融創新、房貸市場發展和金融監管等方面———美國次貸風波爆發以來，無論從全球資本市場的波動還是美國實體經濟的變化來看，次貸之殤在美國乃至全球范圍內都不容小覷。對於中國來說，這場風波為我們敲響了居安思危的警鍾。
美國次貸風波中首當其沖遭遇打擊的就是銀行業，重視住房抵押貸款背後隱藏的風險是當前中國商業銀行特別應該關注的問題。在房地產市場整體上升的時期，住房抵押貸款對商業銀行而言是優質資產，貸款收益率相對較高、違約率較低、一旦出現違約還可以通過拍賣抵押房地產獲得補償。目前房地產抵押貸款在中國商業銀行的資產中佔有相當大比重，也是貸款收入的主要來源之一。根據新巴塞爾資本協議，商業銀行為房地產抵押貸款計提的風險撥備是較低的。然而一旦房地產市場價格普遍下降和抵押貸款利率上升的局面同時出現，購房者還款違約率將會大幅上升，拍賣後的房地產價值可能低於抵押貸款的本息總額甚至本金，這將導致商業銀行的壞賬比率顯著上升，對商業銀行的盈利性和資本充足率造成沖擊。然中國房地產市場近期內出現價格普遍下降的可能性不大，但是從長遠看銀行系統抵押貸款發放風險亦不可忽視，必須在現階段實施嚴格的貸款條件和貸款審核制度。
事實上，本次美國次貸危機的源頭就是美國房地產金融機構在市場繁榮時期放鬆了貸款條件，推出了前松後緊的貸款產品。中國商業銀行應該充分重視美國次貸危機的教訓，第一應該嚴格保證首付政策的執行，適度提高貸款首付的比率，杜絕出現零首付的現象；第二應該採取嚴格的貸前信用審核，避免出現虛假按揭的現象。
在次貸風波爆發之前，美國經濟已經在高增長率、低通脹率和低失業率的平台上運行了5年多，有關美國房市「高燒不退」的話題更是持續數年。中國與美國房市降溫前的經濟圖景存在一定相似性。
本次美國次貸危機的最大警示在於，要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀調控政策對某個特定市場造成的沖擊。導致美國次貸危機的根本原因在於美聯儲加息導致房地產市場下滑。當前中國面臨著通貨膨脹加速的情況，如果央行為了遏制通脹壓力而採取大幅提高人民幣貸款利率的對策，那麼就應該警惕兩方面影響：第一是貸款收緊對房地產開發企業的影響，這可能造成開發商資金斷裂；第二是還款壓力提高對抵押貸款申請者的影響，可能造成抵押貸款違約率上升。而這兩方面的影響都最終會匯集到商業銀行系統，造成商業銀行不良貸款率上升、作為抵押品的房地產價值下降，最終影響到商業銀行的盈利性甚至生存能力。
人們需要認識中國和美國經濟周期以及房市周期的差異性。美國是一個處於全球體系之下的有著悠久市場經濟歷史的國家，周期性很強，目前正處於本輪經濟周期的繁榮後期。
中國則還沒有經歷過一個完整的經濟周期，即使從改革開放算起到現在也只有30年的歷程，從1992、1993年提出市場經濟到現在更是只有15年歷史。處於這一階段，中國經濟的關鍵詞是供需不平衡，固定投資需求大。這是區別於美國經濟接近10年一個周期的重點所在；此外，中美房市的周期也有所不同。中國實施房改後，結束了此前多年無住房市場的局面，需求大幅飆升。雖然中國房市也存在投機因素的推動，但需求大而供給有限是促使房價走高的最重要原因。而且，對於中國房市，政府有調控餘地。
本次美國次貸危機也給中國宏觀調控提出了啟示。主要有三方面：第一，有必要把資產價格納入中央銀行實施貨幣政策時的監測對象。因為一旦資產價格通過財富效應或者其他渠道最終影響到總需求或總供給，就會對通貨膨脹率產生影響。即使是實施通貨膨脹目標制的中央銀行，也很有必要把資產價格的漲落作為制訂貨幣政策的重要參考；第二，進行宏觀調控時必須綜合考慮調控政策可能產生的負面影響。例如美聯儲連續加息時，可能對房地產市場因此而承擔的壓力重視不夠；第三，政府不要輕易對危機提供救援。危機是對盲目投資和盲目多元化行為的懲罰，如果政府對這種行為提供救援，將會導致道德風險的滋生。本次發達國家中央銀行在市場上聯手注資，可能會催生下一個泡沫。

❸ 國內外住房貸款制度比較

1、國家建立個人住房貸款制度，其目的是引導城鎮居民家庭住房消費、實現住房貸款由開發性向消費性的轉移、以此促進住宅業的發展並推進住房制度改革，這也是當前我國住房金融發展的核心內容。
從目前我國住房金融發展的實際來看，個人住房貸款業務主要有兩種，即政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款。現在，部分商業銀行還相繼推出了由政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款所組成的個人住房組合貸款。

2、美國模式 ：抵押貸款證券作為20世紀最主要的金融創新之一起源於美國。早在1938年，美國就成立了聯邦國民抵押協會，開始探索和培育住房抵押二級市場，以改善住宅信貸機構的資產負債結構，提高資金的流動性。
3、貸款法律制度是各種旨在調節貸款關系的法律、法規和政策的總稱。貸款法律制度通過規定貸款主體、貸款流程和監管機構等有關方面進行一系列的成文規定，以達到調節信貸關系、增進經濟交往和最終促進經濟活動有序發展之目的。

❹ 美國房產的發展趨勢是怎樣的

(1)市場持續復甦，房價繼續上漲

按照中國人的習慣，買房時的第一個問題就是房價會否上漲，答案是「會」。

在30份報告中，幾乎所有的機構都認為2017年美國房價將繼續上漲。

據美國最大的地產平台Zillow數據，2016年全美房價上漲了4.8%，並預測2017房價將上漲3.6%。

而全球最大的地產數據提供商Corelogic要樂觀一些，它預計房價將在2017年9月時，再上漲5.2%。

下圖是Zillow對110多位經濟學家和地產專家做的調查，對2016-2021年的美國房價做預測。其中紅色虛線為悲觀預測，認為美國未來5年房價將上漲10.2%；綠色虛線是樂觀預測，認為未來5年房價將上漲30.8%；兩者之間的黑色虛線，指預測的平均值，認為未來5年，美國房價將上漲21.4%。

即便是悲觀預測，美國房價也將在今年達到2007金融危機前的最高點，房價還有上漲空間嗎？

不要被表面數字蒙騙。CBS商業分析師施萊辛格認為，若算上通脹，10年前20萬美元的房子，如今要27.6萬。

這一觀點可由下圖驗證。下圖是美國現房中位價水平，藍線為歷年名義價格，紅線為經過2016年通脹水平調整後的房價，可知2007年的房價顯著高於2016年的水平，因此美國房價實際上離危機前的高位仍有距離，各大機構認為2017年上漲空間依然存在。

(2)獲得房屋抵押貸款更容易

2017年另一大變化，就是購房貸款將會放鬆，更多的人能夠達到購房門檻。美國地產網站Redfin認為，2017年房利美、房地美將提高貸款的封頂額度，讓買家能利用更多杠桿，買到價格更高的房屋。

美國抵押銀行家協會的可獲信貸指數，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權威指標，指數越高，獲得貸款越容易，反之越難。

2016年11月，該指數已高達8年來最高值174.1，進入最容易獲得抵押貸款時期，許多大型金融機構也更願意為借款者提供房屋抵押貸款

當然，對於外國買家來說也是一大利好，目前一些國家限制外國人買房貸款，而美國卻敞開了抵押貸款的大門，無疑更利於投資者融資。

(3)抵押貸款利率將略有提高，月供變多

包括NAR,Zillow,MBA等多家機構都認為，2017年的30年期固定利率抵押貸款利率，將維持在4.5-5%，高於過去5年4%以下的水平。這意味著買一套房產，月供可能增加100多美元。

不過，房貸利率上升的影響或將如「毛毛雨」。第一，經濟狀況已較幾年前有所改善。與2013年相比，美國工作崗位增加700萬個，工資增長顯示出加速跡象；第二，抵押貸款數額擴大，更易獲得房貸。

因此，房貸利率小幅上行，難以澆滅買房需求。

(4)房屋交易活躍，流動性增強

據Redfin統計，2016年市場待售房屋的停留時間僅為52天，這是自2009年以來的最佳紀錄，並認為2017年將打破這一紀錄。

下圖的紅線，表示從開始搜索至交易完成，整個購房過程平均83天，比去年同期減少了7天；藍線表示在市場上待售的日期，為52天。兩條曲線都呈下降趨勢，說明房屋的流動性也在增加，且2017年將更好。

除了市場景氣之外，行業革新也是房屋流動性變強的動因之一。越來越多的買家對在線報價流程感興趣，使交易更快捷。

(5)Surban運動在美國如火如荼

如果閱讀美國大機構的預測，你一定會發現一個新詞「Surban」。該詞來自suburb（郊區）和urban（城市），指在城市的近郊，直接發展郊區（衛星城）市中心，完善城市功能的配套設施，並在城郊的市中心建造住房和社區。

未來，美國將更多地開發城郊地區內，靠近公交站的住宅社區，這一計劃也與特朗普的基建計劃吻合，促進郊區和衛星城市的發展。郊區將增添更多城市的設施，以便讓居民能在城市的核心部分以外，同樣享受生活、工作和休閑。

Surban生活方式，能讓人們通過便捷的交通（近公交站），享受城市的生活便利，也能以更低的價格受益於郊區更好的居住條件。約翰·伯恩斯咨詢公司預計，未來10年，近80%的住宅增長將出現在郊區。2010-2015年，71%的新住宅增長來自郊區，而城市地區到2025年的住宅增長，只有15%。

(6)住房供應增加，庫存仍緊張

近年來，美國房屋開工數量持續增加，一是應對居住需求，二是美國房屋建築協會（NAHB）的建築商感知指數顯示，建築商的信心已恢復到11年前的高點，全美開建的新房也逐年增多。

AR表示，雖然在建房屋數量增加了，但開工數仍只有正常速度的60%，房屋庫存在2017年依舊緊張。2016年9月底的房屋庫存總量增加了1.5%，有204萬套現房待售，但仍比去年同期水平低7%。

NAR認為2017年新房銷售將上漲10%。2016年542萬套的銷售成績，是近10年的新高。而二手房銷售將上升2%，從536萬套升至546萬套，這將是2006年以來的最好銷量（647萬），在2018年將上漲4%，達到569萬套。

即便房屋開工數將持續增加，但銷售依然旺盛，庫存緊張仍會是常態，將繼續推高房價。CoreLogic副首席經濟學家SamKhater認為房價繼續上行的主要原因，是供給有限和需求旺盛。

(7)建築成本繼續上漲，或進一步推升新房房價

2016年，美國深受建築工人短缺之痛，根據美國房屋建築協會（NAHB）的數據，建築行業現今約有20萬個職位缺口。包括TotalMortgage、Zillow、NAHB等在內的專業機構都認為，建築工短缺的趨勢仍將在2017年繼續。

在此情況下，建築商不得不支付給建築工支付更高的工資，而增加的人工成本。可以想見，由此產生的成本上漲，會被轉嫁給買家或投資者。

大家或許會聯想到特朗普表態過的嚴苛移民政策。若他嚴格執行驅趕非法移民的競選宣言，可能導致建築工人短期內大量缺口，進一步提高房屋建造成本。

(8)租金收益的漲幅變慢

許多機構指出，出租房屋供需將逐步達到平衡，且美國住房自有率近期出現拐點，更多人將擁有自己的住房，因而租金增長幅度將減緩。

美國城市土地研究所指出，未來三年公寓出租增長率將逐年放緩，2016-2018年的增長率分別為3.5%、3.0%、2.9%。

公寓租用需求減緩，使得租金漲幅降低。根據Zillow預測，雖然2017年多數大城市的租金將繼續增長，但增長率僅為1.7%，與2016年的增長率相當。

雖然過去幾年，許多地方的租金呈現兩位數增長，但近期租金的溫和增長顯示，建築商建造了更多公寓，使出租用房的供給趕上需求，以適應近40%選擇租房的美國人的居住需求。

(9)千禧一代將變成有房者，提高住房自有率提升。

令人意外的是，幾乎80%的報告都提及「千禧一代」（1982-2000出生）將成為2017年房地產市場上不可忽視的力量。更多的初次購房人群，也將促進地產市場景氣，推動房價上漲。

一方面，這一代人與父母同住的比例達到75年來最高的40%；另一方面，他們中年紀較大的人，也逐步達到32歲——全美首次購房的平均年齡。

他們中與父母居住比例雖高，短期內抑制了購房需求，但同樣能在短期內迸發出大量的首次買房需求。因為「千禧一代」崇尚獨立和自由，短期與父母同住只是過渡，最終他們還是會買房，並獨立居住。

根據NAR統計，現在全美有1500萬年輕人與父母同住，而十年前只有1000萬。2016年，61%的首次夠房人群為35歲以下的年輕人，「千禧一代」這批潛在的購房人群，將在2017年逐步爆發。

(10)房地產中介傭金將持續下降

西方國家進行房屋買賣時，都要通過中介機構和經紀人進行，所以傭金也成為投資時不可迴避的一筆花銷，它的變動直接意味著購房固定成本的高低。

隨著房地產經紀的替代業務變得越來越普遍，人們在2017年及未來，或將支付更少的傭金。2016年Redfin的調查顯示，大多數賣家支付給他們經紀人的傭金有所減少，同樣，幾乎有一半的買家也享受了傭金的折扣。這比2015年大幅增加，當時只有37%的買家獲得500美元以上的傭金優惠。

越來越多的創新公司出現，它們提供更省錢的方式來進行房屋買賣，更多的消費者採用這些省錢的方法。如若不然，也可以繼續通過傳統經紀服務，來買賣房屋，但投資人應該對所支付的傭金進行更多談判和議價。

❺ 美國住房貸款的特徵

美國出現現在的危機,有很多原因，很重要的一個因素就是，美國房屋貸款市場已經把系統效能發揮到極致。

從最底層的簡單貸款談起。在美國，各種各樣的銀行都可以開展房貸活動，商業銀行,儲蓄機構等等。同時，它們提供多種融資條件，比如0首付，比如ARM（ADJUSTED RATE MORTGAGE）,可調整利率性貸款。

傳統講,這樣的結構是有代價的。對於0首付,他承擔的利率要比常規高很多。而ARM,可能頭3年付出的很少,但後面的利息高的不得了。

就參與這個市場的成員來分析，可以分為貸款人和銀行,還有很多服務商等提供輔助服務的機構。(這個是從最基礎的貸款說起,還沒有說道用貸款包裝出的東西)。

現在分析貸款人

美國的信貸制度呢,就是,如果你決定申請房貸了

需要提供收入證明,然後,有信用機構出具你的信用評分( FICO )

還有納稅證明等等

都審核通過以後,開始給房子作價,討論你可以拿到的利率.etc

但是,美國社會成分多樣

比如有失業的,就沒有收入證明

還有自己做老闆的,也沒法出具收入證明

對於證件不全的,美國社會不像中國社會,他還會允許你貸款,只是提高你的貸款利率

這樣就給房貸留下了系統性風險,使得很多人可能用這個體系來欺詐貸款

美國比較糟糕的房貸的文件缺失程度有多高呢

比如alt-a巴（這是把基礎貸款證券化後切割出的一個產物）

今天我看到一個alt-a的組合,文件缺失高達80%

而alt-a還不是最差的mortgage~

這是貸款側的故事

現在說說銀行

房貸市場給美國帶來了巨大利潤,比如美國現在的存款利率應該在4-5%巴(不大確定)

但部分房貸利率卻達到8%甚至更高

利潤可觀

前面說了,信用好,文件齊全的人,利率很低

在這塊也無上,銀行基本賺不到什麼利潤

銀行很大的利潤來源於,給信用不好的人提供的高額貸款

所以,美國的銀行為了自身業務發展

就在過去5年中,蓬勃的發展了房貸業務,留下了很大的系統隱患.

這是最基礎的房貸的故事

房屋貸款從銀行發給貸款人以後,就上了銀行的資產負債表

如果銀行還想發展房貸業務,受資本金限制,就必須想辦法把這塊移出資產負債表

在199?年,當時人們想出了包裝MBS的想法

就是總結貸款的現金流

從asset management轉為cash flow management

把現金流包裝成債券,出售給投資者

可以說美國房貸市場的發展和MBS技術的不斷成熟,是有根本聯系的

雖然,MBS的出現使得銀行可以無限放大自己的房貸能力

然而,也產生了一定的杠桿效果

銀行知道有些人非常可能騙貸,它就提高貸款利率,來補償損失

而有些人就是為了騙錢,所以,也不在乎高利率

同時,房地產商人為了能夠把房子買出去,甚至還幫助比較不懂貸款的美國客戶偽造材料來申請房貸

雖然這部分人不會騙貸,但是,他們很多並不真正了解什麼叫做ARM,就看頭幾年利率低,etc

在通過MBS把基礎資產杠桿一次以後

為了能夠吸引更多的投資者

有人就把MBS進一步切割,按照投資者喜歡的現金流去切割,於是就切出了CMO.

在CMO的基礎上,又發展出ABS-CDO

在ABS-CDO基礎上又發展出CDO TRUNCH等

系統性風險,已經不懈的高杠桿,讓整體風險已經大幅放大

而所有購買了這些投資產品的人,也從很大程度上分享了整個系統的風險

然而,銀行在進行貸款的時候

前面說過,也是有一個風險預測的

就是損失預測

他們可能估計20%的人要拖欠或者徹底不還

所以提前調整利率來補充這部分損失

然而,美國房貸市場在不斷發展的過程中,貸款人的性質和目的和最初是有所不同的

市場沒有認識這個問題

對基礎貸款,MBS,以及包裝出的東西的風險溢價估測不夠

記得年初的時候,還有很多投行鼓吹購買MBS

當時的理由是,他們發現實際的還款速度比預測的還快,甚至把這個當作賣點

而前年,投行鼓吹的亮點,就是大家不了解他裡面的相對價值,所以應該購買

就是說,前年呢,認為早期模型不完備,定價不大准確

去年呢,他們就是說模型很准確,但模型裡面的參數,就是還款速度,比預測有距離

但是,客觀的講,從基礎資產包裝出的MBS,你是好觀測的

但MBS切割出CMO,基本很難FOLLOW

而CMO再杠桿出的東西,沒有人能百分百說的准

現在市場又普遍認為,在這之前,沒有預測到房貸的變化和損失,所以給與MBS的風險溢價不夠高

給MBS和相關產品,到底多高的風險溢價確實不好說

然而事後觀瞻,在市場情況突變的今天,從銀行的基礎貸款到層層杠桿的產品,風險溢價都估測不夠

這就是對第一層面，銀行和貸款者的分析

結束了剛才第一層,銀行和貸款者的分析

進入第二層,就是投資者的層面.

MBS產品設計的高度發達使得系統風險層層杠桿,風險大幅放大

同時,以往的風險溢價估測不夠,所以,也出現了眼下的問題

而整個事件的發展進程就是

房貸者還不了高利息,只能拖欠,或者被迫把房子抵押給銀行

而銀行遭受拖欠以後,要麼是打包的MBS有損失,或者是資產負債表有變化

MBS變化後,首先保險公司可能遭遇索賠

因為保險公司提供相應擔保

然後,投資者遭受損失,主要是金融機構和HEDGE FUND.

同時,還有很多其它機構通過購買HEDGE FUND的基金也承擔了風險

這些機構受損以後,直接影響贏利

然後,影響了社會整體的消費能力

而美國是一個典型的靠消費支撐的經濟形態,和我國完全不同

所以,房貸的問題就成為了整個社會的問題

此前,我們也談到,如果房價不斷上漲,可以通過借新債還舊債

但是,客觀講,

不可避免的系統風險,不懈被杠桿,以及社會對風險溢價的估量不夠

問題最終總會被暴露出來的

房價的上漲和下落更大程度是影響了問題暴露的時間.

❻ 美國房貸始於幾幾年

美國發展個人住房貸款的啟示（需要下載）
http://www.cnki.com.cn/Article/CJFD2001-JLLT200109024.htm

美國的商業銀行早在30年代就開展了個人住房抵押貸款業務。1938年美國成立了聯邦國民抵押貸款聯合會，1968年成立了政府國民抵押貸款協會，170年成立了聯邦住房抵押貸款公司。英國有諸多機構，如商業銀行、抵押銀行、儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行、信用社等均是個人住房抵押貸款的主要提供者。經過了近七十年的發展，美國個人住房抵押貸款對普及私有住房，提高美國居民居住水平，促進房地產業的發展乃至推動整個國民經濟的發展均起到了重要作用。
http://info.westpower.com.cn/cgi-bin/Ginfo.dll?DispInfo&w=westpower&nid=117679

❼ 美國近幾年的貸款利率變化情況

連續加息16次,每次0.25個基準點

❽ 美國的次貸危機究竟是怎麼一回事啊

引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。 利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。 美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即 ：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。 在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。 隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。 稀辰 2008-07-13 15:48 檢舉 首先，與美國金融監管當局貨幣政策由松變緊的變化有關。從2001年初開始到2003年6月，13次降低利率之後，寬松的貨幣政策環境，反映在房地產市場上，就是房貸利率也同期下降。利率持續下降，是帶動21世紀以來的美國房產持續繁榮、次級房貸市場泡沫起來的重要因素。因為利率下降，使很多蘊涵高風險的金融創新產品在房產市場上有了產生的可能性和擴張的機會。表現之一，就是浮動利率貸款和只支付利息貸款大行其道，占總按揭貸款的發放比例迅速上升。與固定利率相比，這些創新形式的金融貸款只要求購房者每月擔負較低的、靈活的還款額度。從表面上減輕了購房者的壓力，支撐過去連續多年的繁榮局面。 從2004年6月起，美聯儲貨幣政策從緊。連續升息提高了房屋借貸的成本，開始發揮抑制需求和降溫市場的作用，促發了房價下跌，以及按揭違約風險的大量增加。 其次，與美國投資市場、以及全球經濟和投資環境過去一段時期持續積極、樂觀情緒有關。進入21世紀，世界經濟金融的全球化趨勢加大，全球范圍利率長期下降、美元貶值、以及資產價格上升，使流動性在全世界范圍內擴張，激發追求高回報、忽視風險的金融品種和投資行為的流行。作為購買原始貸款人的按揭貸款、並轉手賣給投資者的貸款打包證券化投資品種，次級房貸衍生產品客觀上有著投資回報的空間。在一個低利率的環境中，它能使投資者獲得較高的回報率，這吸引了越來越多的投資者。 美國金融市場的影響力和投資市場的開放性，吸引了不僅來自美國、而且來自歐亞其他地區的投資者，從而使得需求更加興旺。面對巨大的投資需求，許多房貸機構降低了貸款條件，以提供更多的次級房貸產品。這在客觀上埋下危機的隱患。不僅是美國，包括歐亞、乃至中國在內的全球主要商業銀行和投資銀行，均參與了美國次級房貸衍生產品的投資，金額巨大，使得危機發生後影響波及全球金融系統。 第三、與部分美國銀行和金融機構違規操作，忽略規范和風險的按揭貸款、證券打包行為有關。在美國次級房貸的這一輪繁榮中，部分銀行和金融機構為一己之利，利用房貸證券化可將風險轉移到投資者身上的機會，有意、無意地降低貸款信用門檻，導致銀行、金融和投資市場的系統風險的增大。在過去幾年，美國住房貸款一度出現首付率逐年下降的趨勢。歷史上標準的房貸首付額度是20%，也一度降到了零，甚至出現了負首付。房貸中的專業人員評估，在有的金融機構那裡，也變成了電腦自動化評估，而這種自動化評估的可靠性尚未經過驗證。

❾ 美國次貸危機是什麼時間暴發的

美國次貸危機是2006年暴發的。

美國次貸危機（subprime crisis）也稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的金融風暴。

它致使全球主要金融市場出現流動性不足危機。美國「次貸危機」是從2006年春季開始逐步顯現的。2007年8月開始席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。次貸危機目前已經成為國際上的一個熱點問題。

次貸即「次級按揭貸款」（subprime mortgage loan） ，「次」的意思是指：與「高」、「優」相對應的，形容較差的一方，在「次貸危機」一詞中指的是信用低，還債能力低。

在美國，貸款是非常普遍的現象。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標准，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。

次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。與傳統意義上的標准抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信

用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。

美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。

在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。

隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。

同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。

(9)美國住房貸款發展擴展閱讀：

次貸危機的原因：

一、為推動經濟增長，鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費。

自由主義經濟學理論歷來重視通過消費促進生產和經濟發展。亞當斯密稱「消費是所有生產的唯一歸宿和目的」。熊彼特認為資本主義生產方式和消費方式「導源於一種以城市享樂生活為特徵的高度世俗化」，也就是說，他們認為奢侈消費在表面上促進了生產。

二、社會分配關系嚴重失衡，廣大中產階級收入不升反降。

近三十年來，美國社會存在著一種很奇怪的現象，一方面是美國老百姓超前消費，另一方面，老百姓的收入卻一直呈下降態勢。

據統計，在扣除通貨膨脹因素以後，美國的平均小時工資僅僅與35年前持平，而一名30多歲男人的收入則比30年前同樣年紀的人，低了12%。經濟發展的成果更多的流入到富人的腰包，統計表明，這幾十年來美國貧富收入差距不斷擴大。

美國經濟在快速發展，但收入卻不見增長，與80年代初里根政府執政以來的新自由主義政策密切相關。

三、金融業嚴重缺乏監管，引誘普通百姓通過借貸超前消費、入市投機。

新自由主義的一個重要內容是解除管制，其中包括金融管制。自80年代初里根政府執政以後，美國一直通過制定和修改法律，放寬對金融業的限制，推進金融自由化和所謂的金融創新。

例如，1982年，美國國會通過《加恩-聖傑曼儲蓄機構法》，給與儲蓄機構與銀行相似的業務范圍，但卻不受美聯儲的管制。根據該法，儲蓄機構可以購買商業票據和公司債券，發放商業抵押貸款和消費貸款，甚至購買垃圾債券。

另外，美國國會還先後通過了《1987年公平競爭銀行法》、《1989年金融機構改革、復興和實施方案》，以及1999年《金融服務現代化法》等眾多立法，

徹底廢除了1933年《美國銀行法》（即格拉斯—斯蒂格爾法）的基本原則，將銀行業與證券、保險等投資行業的之間的壁壘消除，從而為金融市場的所謂金融創新、金融投機等打開方便之門。

在上述法律改革背景之下，美國華爾街的投機氣氛日益濃厚。特別是自90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。

特別是，通過房地產市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢湧入住房市場。

引起美國次級抵押貸款市場風暴的表面直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機，對全世界很多國家包括中國也造成嚴重影響。

有學者指出，「技術層面上早該破產的美國，由於欠下世界其他國家過多的債務，而債權國因不願看到美國破產，不僅不能拋棄美國國債等，甚至必須繼續認購更多的美國債務，以確保美國不破產」。

由於之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用借款人，如借款人無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售後收回銀行貸款。

但由於房價突然走低，借款人無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款+利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。

一個兩個借款人出現這樣的問題還好，但由於分期付款的利息上升，加上這些借款人本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的借款人。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。