北京住房貸款加點

『壹』 今起北京首套房貸最低利率上浮0.01%

根據央行公告，自今天起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。央行公告同時明確，人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
據了解，各省市已部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，具體情況將陸續正式出台。北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR（貸款市場報價利率）+55個基點（一個基點等於0.01%），二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。從絕對數值看，新規執行後，北京地區的首套房貸款最低利率上浮0.01%，二套房貸款利率上浮0.02%，改革前後的房貸最低利率水平基本一致，符合市場預期。
以100萬元25年期的首套房貸為例，採用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規執行後月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元；若是二套房，之前月供為6369.86元，改革後的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。
據北京青年報記者了解，北京地區部分銀行在10月8日前已經按新的定價基準為客戶定價了。有知情人士表示，新規執行後的房貸利率水平與北京市當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本一致。這次定價既實現了與LPR的對接，同時也考慮了北京地區房地產金融政策的連續性和穩定性。
市場人士普遍認為，當前房地產調控強調分城施策，各地情況不同，在這樣的大背景下，今後各地的市場利率定價自律機制會發揮非常重要的作用。
對於未來房貸利率的走勢，興業研究宏觀分析師郭於瑋認為，短期來看，房貸利率應該變化不大，但長期來看，如果市場對房價的預期徹底扭轉，在房價往下走的周期可能會出現一定松動，這個可能需要比較長的時間。她同時強調，目前一二線城市與三四線城市的房價走勢有很大差異，因城施策的房地產調控未來也還會繼續貫徹下去，不同城市的房貸利率狀況也會不一樣。
值得注意的是，此次新規只是針對10月8日以後新發放的個人房貸，不涉及存量房貸。對於存量房貸，郭於瑋認為，如果銀行每一單都要重新定價，工作量和難度都會非常大，全面「換錨」可能需要央行出台行政性引導。

『貳』 房貸利率新老政策將平穩過渡

距離房貸利率新政策生效還有一周時間，全國范圍內的房貸利率「換錨」正在有序推進。

業內人士普遍認為，房貸利率改革可為房地產市場發展營造穩定的宏觀經濟環境，有助於促進房地產市場健康發展，促進房地產的市場化程度，有利於盡快建立房地產業的長效機制。

近期，央行發布《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》（以下簡稱《公告》）稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（簡稱 LPR）為定價基準加點形成。這也被市場喻為房貸利率「換錨」。

在此之前，自2015年10月24日延續至今，我國房貸利率定價是採取基準利率上下浮動的方式。房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。

「房住不炒」調控基調不變

新政策顯示，央行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據加點下限合理確定每筆貸款的具體加點數值。

各銀行實際發放的貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款市場報價利率基礎上加點確定。

人民銀行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。

根據9月20日公布的新版LPR第二次報價顯示，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR已經連跌兩個月，五年期LPR環比上月持平。

「本次5年期以上LPR報價不變，進一步體現了當前利率求穩的導向。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，具體到房地產領域，LPR利率存在下行空間，但不排除各地在基點上依然有小幅提高，使得最終的定價利率有小幅上升。

對於居民家庭的影響，央行《公告》明確，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

市場人士指出，2019年10月8日是定價基準轉換日，意味著房貸利率換錨下限得以明確。目前全國多地房貸利率「換錨」工作有序推進、進展良好，以確保新老政策轉換過程平穩過渡。

人民網房產從多個信源處了解到，各地金融機構正加快系統改造，一部分地區房貸利率正在逐漸切換到「新版」，近期逐步落地。

據報道，自9月5日起，招商銀行已在深圳試水新版個人住房貸款利率。

此前，有媒體報道稱，據招行深圳某支行個貸經理介紹，按總行規定，新利率下該行深圳地區首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）加30個基點和60個基點，利率分別為5.15%和5.45%。而此前首套利率為5.145%、二套5.39%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。

有消息顯示，北京也已給出貸款利率新演算法執行後的加點情況，首套房利率不低於LPR加55個基點，二套房不低於LPR加105個基點。若按9月20日5年期以上LPR計算，北京地區個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。而此前首套利率為5.39%、二套5.88%。改革前後首套房相差了0.01%，二套房相差0.02%。已有不少研究機構證實上述消息真實性，但還未官宣。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向人民網房產表示，從北京地區新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率來看，新政下的房貸利率均有所上浮。這表明即使在新政房貸利率下，對房地產市場調控依舊從嚴，不會放鬆。

房貸新政對購房者影響不大變化 將因城而異

《公告》第四條規定，人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

對此，國金證券發布研究報告稱，對於原來首套房貸利率有折扣的城市，如上海首套房貸利率 95 折，按 5 年期及以上算即 4.655%，在加點下限為 0 的情況下，利率實際至少上升 19.5bps，如果加點下限大於0，則利率實際上升得更多。

而對於原先首套房貸利率有所上浮的城市，如北京上浮 10%，為 5.39%，預計銀行大概率不會因為利率下限降低而降低實際貸款利率，因此實際利率不會有太大影響，只有極少數優質客戶會享受到利率下限降低帶來的優惠。

一位銀行從業者向人民網房產表示，房貸利率正式掛鉤LPR，意味著個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，體現出了更加明顯的市場化特徵。

可以看到，LPR下限將因城而異，還需受到房貸款利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點三大調整因素制約。

有業內人士認為，應辯證看待LPR房貸新政與購房者的關系，此次房貸新政對於剛需購房者影響並不會很大，但是對於二套房的購房者影響比較大。

「最終計算的利率可能有微小上調，但本身對於購房者的利率不會帶來太多的負擔。」嚴躍進強調，相關購房者近期關鍵要注意銀行貸款額度和金九銀十降價促銷動作。

『叄』 房貸lpr加多少個基點

個人商業性住房貸款是以相應期限的LPR為定價基準加點形成，至於具體加多少基點數，中國人民銀行有規定，首套個人商業性住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人商業性住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60基點。

而由於各地政策、市場情況不同，所以不同地區、不同銀行一般會在上述規定的基礎上進行相應調整。比如北京規定的是：首套商業住房貸款利率最低為LPR+55基點；二套商業住房貸款利率最低為LPR+105基點。

具體由當地經辦分行審批後確定，如果客戶不清楚，可以直接打電話咨詢銀行客服人員。當然，房貸除了可以辦商貸以外，還可以辦理公積金貸款。而公積金貸款執行的是央行貸款基準利率，在央行貸款基準利率當中，五年以上公積金貸款的年利率為3.25%（二套公積金貸款利率是基準利率的1.1倍）。

(3)北京住房貸款加點擴展閱讀：
個人住房商業貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。

個人住房商業性貸款具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。（抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式）。

有關銀行規定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企業為居民購房貸款向銀行提供提保 。

申請條件：
1、 具有合法有效的身份證明。本市居民的身份證、戶口薄；外省市居民除身份證、戶口薄外，還需提供所在地戶籍管理部門提供的戶籍證明或暫住證；境外人士提供護照；未滿18周歲需提供出生證或獨生子女證。
2、 必須有穩定合法的經濟收入，能夠提供相應的收入和資產證明。
收入證明由借款人所在的工作單位出具，加蓋公司人事章或公章加營業執照復印件；個體戶、私營、民營借款人可提供近三個月稅票和營業執照復印件；所開具的月收入超過2000元人民幣的，應提供稅單或其他資產證明（銀行存單、有價證券、投資證明、房產等）
3、 具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄。
4、 與賣方簽定有效的購房合同或購房協議。
5、 支付了規定比例的首付款（一般是不低於所購房屋總價的30%）或在貸款銀行存入了不低於首付款的存款。
6、 貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同。
7、 貸款銀行規定的其他條件。

提供材料：
1、 貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的身份證（暫住證、護照、未成年人出生證或獨身子女證）復印件。
2、 貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的私章。
3、 貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的戶口薄復印件。
4、 貸款人婚姻情況證明（已婚提供結婚證、未婚提供單身證明、離婚提供離婚證）。
5、 貸款人收入證明。
6、 房屋買賣合同原件一本。
7、 買賣合同上所述的出售方簽字的首付款收據。
8、 所購買房屋的產權證復印件。

『肆』 LPR房貸政策在京落地

完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制「落地」後，房貸利率定價執行標准終於在京落地。北京商報記者從一國有銀行人士獲悉，該行北京地區個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR（貸款市場報價利率）+55Bps，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105Bps。1Bps即1基點，1個基點是0.01%。
與此同時，某股份制銀行人士也表示，該行北京地區自9月16日起住房按揭貸款報價採取LRP加點方式，定價與上述方式相同。
央行於8月20日披露過第一期LPR利率，5年期以上LPR利率為4.85%。據北京一房產中介介紹，北京地區目前大部分銀行執行首套5.39%、二套5.88%房貸利率水平。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英在接受北京商報記者采訪時分析稱，事實上北京地區新政下的首套房及二套房房貸利率相比之前房貸利率均有所上浮。首套房及二套房房貸利率均有所擴大，表明即使在新政房貸利率下，對房地產市場調控依舊從嚴，不會放鬆。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，「房貸利率有所上浮是正常現象，下跌反而不符合常理，現在房地產市場政策層面基本上都以收緊為主，所以房貸利率會有所上浮，但上浮的幅度不會太大，這也說明了房地產市場仍在堅持『房住不炒』政策，同時，沒有大幅度上浮也說明監管希望保持房貸市場比較平穩的狀態」。

不過，央行將於每月20日披露最新一期的LPR利率水平，因此最終房貸利率仍有待觀察。

對於「換錨」後房貸利率水平升降問題，在發布LPR機制之際，央行便進行了表態。8月20日，央行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持個人住房貸款利率基本穩定。

從銀行披露的加點下限來看，此次北京地區落地執行，符合央行此前公告要求。根據央行公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

對未來房貸利率走向，市場觀點不一。國仕英預測，短期內房貸利率不會出現波動，新的房貸利率下限初步確定，有待市場接受及觀察購房者的表現，短期內首套及二套房基點不會出現波動。

「後續不管北京地區還是全國，房貸利率均會有小幅上浮的表現，但不會引起太大的問題，降准之後，整個房貸市場可貸資金增多，這能夠對沖房貸利率出現小幅上漲所帶來的影響。」嚴躍進說道。

10月8日，將迎來新舊房貸利率的切換時點。央行此前表示，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。這就意味著，新規只對10月8日之後的新增住房貸款有效。

『伍』 2022年北京房貸利率是多少

2022年1月15日消息，目前北京地區各銀行的房貸利率保持不變，首套在LPR基礎上上浮55個基點，即5.2%；二套上浮105個基點，即5.7%。

(5)北京住房貸款加點擴展閱讀：
房貸利率：
客戶辦理的房貸如果屬於公積金貸款，那利率算低的。因為個人住房公積金貸款執行的是央行貸款基準利率，而在人民銀行公布的貸款基準利率當中，五年以上公積金貸款的年利率為3.25%（二套住房公積金貸款利率為基準利率的1.1倍）。

要是客戶辦理的房貸是商業貸款類型，那利率就要高上不少。畢竟個人住房商業性貸款利率以相應期限的LPR為定價基準加點形成，其中LPR報價已經達到了：5年期以上為4.65%，再加上銀行規定的基點數，自然就更高了。

不過大多數商貸利率都在5%左右，是合理的。
而大家需要注意，商貸購買二套房，利率估計會更高，要是達到6%以上，甚至7%，那著實不低。不過利率多少是無法人為干預的，客戶在辦理房貸時可以多考慮幾家銀行，選擇其中利率相對低的去進行申請。

房貸利率上調對房貸產生影響分析：
如果客戶申請辦理的是個人住房公積金貸款，那執行央行貸款基準利率，只要在之後的貸款期限內央行沒有調整貸款基準利率，客戶的房貸利率基本保持不變；當然，若央行調整了，那客戶的房貸自然會從次年的1月1日起開始執行調整後的新利率。

而如果客戶申請辦理的是個人商業性住房貸款，那選擇固定利率還是浮動利率主要看客戶自身需求，客戶可以自行選擇。

商貸以相應期限的LPR為定價基準加點形成（基點數一經確定保持不變），若選的是固定利率，那無論LPR報價之後如何變化，客戶的房貸利率都不會變。若選的是浮動利率，那房貸會有重定價周期，每到重定價日都會按最新LPR報價算上規定的基點數得出新利率，在下一周期執行。

而客戶可以根據對LPR未來走向趨勢的判斷選擇固定利率或浮動利率，若認為未來LPR下行可能性大，就可以選擇浮動利率，等之後LPR真的下降了，客戶的房貸利率也會隨之下降。

『陸』 房貸利率變軌前夕13地確定加點下限

距離央行定下的房貸利率變軌時間節點10月8日，僅剩下兩周時間。
根據9月20日公布的新版LPR第二次報價來看，主要與房貸利率掛鉤的5年期以上品種保持在4.85%不變。由於10月8日起房貸將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。這也意味著10月8日後新發放的住房貸款中，首套房的利率將不低於4.85%，二套房將不低於5.45%。
時代周報記者統計發現，目前「北上廣深」四地已有兩地公布加點細則。已確定細則的北京和深圳兩地的房貸利率較之前有輕微上升，但總體穩定。其中，北京的首套房貸利率將較此前高1個BP，二套房貸利率較此前高2個BP；招行深圳的首套房貸利率將較此前高0.5個BP，二套房貸利率較此前高6個BP。
廣州和上海仍未見動靜，當地銀行、中介和機構人員均向時代周報記者表示，目前還未聽說具體加點規則。珠三角某國有大行林先生（化名）向時代周報記者透露：「具體的執行方案還未下發，但預計換軌之後房貸利率會有小幅上升。」
「漲是現在的普遍現象，而降也是合理現象。」 蘇寧金融研究院高級研究員陶金對時代周報記者表示，各地對於加點下限的規定，體現了房地產市場在因城施策下，政策層對於房地產市場調控的決心。房貸利率變軌前後的形成機制是完全不同的，既然不同，新利率略高或者略低都屬於較為正常的現象。
13省市確定加點下限
據媒體統計，截至9月17日，已經有13個省區市的市場利率定價自律組織確定了當地LPR加點下限。
其中招商銀行(34.040,?-0.47,?-1.36%)深圳在全國「首吃螃蟹」。
8月25日，央行公布房貸利率定價將採取新機制後，時隔不到兩周，9月5日，招行深圳便拿出了房貸利率掛鉤LPR的方案—執行首套房貸利率以LPR加點30BP形成，為5.15%；二套房貸利率以LPR加點60BP形成，為5.45%。
9月16日，北京多家銀行公布的定價方案為：首套房以LPR加點55BP形成，為5.4%；二套房以LPR加點105BP形成，為5.88%。
此外，有消息傳出蘇州已有多家銀行房貸執行LPR利率，其中招商銀行、郵儲銀行加點規則為：首套房以LPR加點128BP形成，為6.13%，較此前高0.5個BP；二套房以LPR加點150BP形成，為6.35%。
時代周報記者從蘇州當地房地產行業機構及當地銀行個貸經理處了解到，上述消息基本屬實。
當地某建行支行個貸經理9月22日告訴時代周報記者：「即使你現在提交貸款申請，這一筆貸款也是按照LPR加點形成利率，而不是此前的基準上浮。因為審批需要時間，審批下來也是10月8日之後了。」
但也有銀行和城市進展緩慢。上述珠三角的林先生向記者表示：「開了好幾次會了，但一直沒有具體的方案出來。」
杭州和上海兩地中介人員也向時代周報記者表示，目前房貸利率掛鉤LPR的方案還沒出來。
「現在杭州房貸利率還是按照4.9%的基準利率上浮10%形成，為5.39%。」杭州某房地產中介機構中介人員嚴先生告訴記者。
而上海則更加復雜。上海中原地產市場分析師盧文曦告訴時代周報記者：「目前上海房貸利率掛鉤LPR的機制還沒有出來。但此前上海房貸利率按照基準利率9.5折執行，為4.655%。根據央行公告，新的房貸利率定價機制已經截斷了下限，最低需以LPR執行。在此基礎上，上海的房貸利率將大概率上浮。」
中介販賣焦慮未奏效
利率變軌對市場影響如何？購房者還未完全作出反應。
上海購房者周小姐告訴表示：「最近工作太忙了，還沒來得及了解。但是看過一個計算，每個月房貸也就多幾十塊，就沒太在意了。」
房貸利率小幅上升未明顯增加購房者還款壓力。以北京為例，如果貸款300萬元，按30年等額本息的方式進行還款，那麼整個貸款期限的利息比之前分別多出7863.18元（首套）、16117.26元（二套），平均每月多出21.84元（首套）、44.77元（二套）。
但一些中介卻利用這個契機，鼓吹購房者盡快買房。
9月20日，廣州一名中介在朋友圈展示了一張房管局現場圖並表示：「在政策落地之前房管局變得熱鬧了很多，買房的朋友請盡快，避免10月8日貸款利率上調，無緣無故給多利息！」
不過在市場人士和專家看來，中介這種營銷方式收效甚微。「由於加點下限的存在，房貸利率在新形成機制下，可能在短期內略有上升。但是這種上升的幅度在短期內非常小，預計不會對市場成交造成較大影響。」陶金分析認為。
克而瑞蘇州和常州片區總經理戈文問在接受時代周報記者采訪時表示：「市場是否會受利率變軌影響，驅動恐慌性成交，並導致成交上行，尚言之過早。」
根據房天下及克而瑞數據，在央行公告房地產利率即將變軌後的四周，蘇州維持在1500?1800套；廣州則在900?1800套之間大幅波動，但均未超出全年波動范圍。
即使從全國來看，樓市的交易量也較淡。 「『金九』開局的上半月，35城新房成交同比、環比均下跌了7%。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，「此前重點城市已經連續跌了2個月，『金九』上半月在這個基礎上還在跌。」

實際上，在今年嚴控房地產相關信貸的政策背景下，購房者面臨的真正問題並非是房貸利率微升。
廣州一位李姓購房者告訴時代周報記者，他從今年9月開始申請房貸，跑了12家銀行，但到現在仍然「顆粒未收」。「其中一個國有大行信貸人員對我說，『審批難是現在房貸申請的常態。我們也打了好多份報告了，但上面就是批不下來』。」
也許正如另一珠三角省某國有大行員工對時代周報記者所說的那樣：「對於購房者來說，今年或許不是房貸的好年份。」

『柒』 北京：房貸利率按兵不動，銀行對貸款人資質要求更嚴

近期，廣州、上海、杭州等地不斷傳出銀行按揭額度緊張、房貸利率上調的消息，甚至有市場傳言一些銀行已暫停了部分城市的二手房貸業務。作為一線城市的北京，房貸市場如何？利率和額度是否出現了變化？北京青年報記者近日走訪了北京多家國有行、股份行和中介機構，從反饋情況看，目前北京的房貸行情和樓市一樣基本平穩，房貸利率按兵不動，大部分銀行的額度都不緊張，二手房也沒出現停貸現象；只有少數銀行表示額度告急。此外，有中介反映，銀行對貸款人的資質要求更加嚴格。

房貸利率按兵不動

「北京的房貸利率一直還挺穩，沒怎麼漲。」昨日，在北京幹了多年房產中介的小曹告訴北青報記者。各銀行目前的房貸利率都還是執行首套在LPR基礎上上浮55個基點，二套上浮105個基點這一標准，具體來說，目前是首套5.2%，二套房5.7%。某股份行個貸經理稱，北京地區的銀行房貸利率都是一樣的，大家都統一定價，最近很平穩。

根據央行規定，2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。新政後，北京地區個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR 55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR 105個基點。這一標准至今沒有改變。

多家銀行表示二手房沒停貸

買房人更關心的銀行放款時間與銀行額度緊張程度密切相關。兩家國有大行和一家總部在南方的股份行的北京分行人士均表示，目前個人貸款額度並不緊張，放款周期跟以往一樣，並不需要排隊預約；他們的二手房貸款也正常進行，沒有停貸。

有國有大行支行個貸人士介紹稱，該支行合作的樓盤不多，現在額度不緊，也不需要排隊；放貸周期方面，純商貸從批貸到放款大概兩周時間，公積金貸款慢一些。

中介小曹表示，現在申請房貸不難，銀行批貸快，放款周期跟以往差不多，快的一兩周就能放款，慢的可能要一兩個月。

朝陽區某專做高端樓盤的中介機構經紀人小王表示，現在申請房貸的利率和放款周期都沒有明顯變化，放款時間大概在一個月左右，具體情況各家銀行會有所差異，感覺最近有些銀行審核貸款比較嚴，對貸款人的資質要求比較高。

少數銀行今年以來額度一直緊張

不過，也有少數中小銀行表示，房貸額度今年以來一直比較緊張，這並非因為最近貸款需求大增，主要是因為年初「房地產貸款集中度管理」新政實施的緣故。某股份行北京分行人士稱，總行今年就沒批按揭貸款的額度。還有一家股份行支行人士稱，雖然現在還有一些額度，但所剩不多了，客戶申請房貸需要預約排隊。

今年1月1日，房地產貸款集中度管理制度正式實施，對銀行房地產貸款和個人房貸余額畫出「兩條紅線」。部分銀行房地產相關貸款余額佔比超標，要在過渡期內需要逐步壓降。

有銀行業人士表示，部分銀行出現額度緊是因為他們的總行在監管方面的指標超標了，所以會受限；而那些沒有超標或超標壓力不大的銀行，在額度方面自然就不緊張。

分析

房貸行情穩定背後是樓市平穩

和北京地區形成鮮明對比的是，其他一線城市房貸利率今年不時傳來上調消息，特別是廣州地區房貸利率已連續4次上漲。近日，全國多個重點城市又陸續傳出銀行貸款額度緊張，放款周期拉長的消息，部分城市還出現二手房停貸情況。

為什麼北京的房貸行情如此平穩？中原地產首席分析師張大偉指出，各個城市的房貸情況主要跟樓市表現息息相關。最近，南方很多城市成交量大增，貸款需求大漲，雖然銀行並沒有刻意控制貸款供應，但相對巨大的需求，額度肯定不夠用。而北京以及北方不少地區，樓市成交平穩甚至清淡，貸款需求不多，所以額度不緊張，利率也沒漲。張大偉認為，這次南方很多城市房貸額度告急，並不是政策調控的結果，主要是市場原因。

中原地產研究中心最新統計數據顯示，今年上半年北京二手房成交住宅套數達到了11萬套，創出2016年下半年來的最高點，新建住宅網簽成交突破3萬套，創出最近8年同期的最高點。

但是，在張大偉看來，當下北京樓市處於市場的暖冬，遠遠未到小陽春。他認為，北京市場屬於全國一二線城市最穩定的樓市，購房杠桿難度最大，這種情況下，市場不太可能出現高溫。北京持續重申一旦市場過熱就會調控，這也抑制了市場的過熱。

多名銀行業內人士也認為，過去兩年，北京房價表現平穩，預期也穩定，房地產調控成效顯著。未來，北京地區整體的貸款利率水平仍然會保持平穩態勢，進一步收緊的概率並不是非常大。

也有市場人士認為，如果下半年北京樓市悄然升溫，不排除利率會隨著貸款需求的增加而上漲。但從現在的情況看，即使上漲，空間也不會很大。

『捌』 「換錨」倒計時 京滬部分銀行已敲定房貸利率「加點」水平

每經記者：李玉雯 每經編輯：劉野

今年8月，央行一則商業性個人住房貸款利率調整的公告牽動了無數購房族的心。按照規定，自今年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。如今，房貸利率「換錨」已進入倒計時階段，國慶長假後，房貸利率將執行新的定價基準。

近期，《每日經濟新聞》記者了解到，北京、上海等地區已有部分銀行敲定了房貸利率的「加點」水平。另外，盡管仍有銀行當前執行首套房貸利率最低95折優惠，但多位客戶經理表示，「國慶節前肯定來不及貸款審批通過」。

已有銀行房貸利率掛鉤LPR

在LPR新機制出爐後，8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

由於個人住房貸款大多為五年期以上，若以最近一期公布的五年期LPR報價來計算，則商業性個人住房貸款首套利率不低於4.85%，二套利率不低於5.45%。

央行表示，人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。另外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

《每日經濟新聞》記者近期了解到，北京、上海等地區已有部分銀行敲定了房貸利率的「加點」水平。

例如，北京地區農行某支行表示，該行已經與LPR掛鉤，其中首套房利率5.4%，二套房利率5.9%，分別比之前執行的利率高0.01個百分點和0.02個百分點。郵儲銀行望京支行房貸利率也已掛鉤LPR，首套房利率5.39%，二套房利率5.88%。

上海地區工行某支行客戶經理告訴記者，該行目前執行的房貸利率政策為首套房按最新一期LPR報價不加點，二套房加0.6%，以審批通過時間為准。

早在9月初，深圳地區招行便「試水」LPR房貸利率新政，首套房貸利率和二套房貸利率分別在LPR（按8月20日首次公布的五年期LPR報價為4.85%）加30個基點和60個基點，利率分別為5.15%和5.45%。

另外，在記者咨詢的過程中，也有多家銀行的客戶經理表示，盡管目前執行的房貸利率政策尚未變化，LPR具體加點也還未確定，但現在申請貸款「國慶節前肯定來不及審批通過」。

例如，南京地區工行某支行、農行某支行均表示目前首套房貸利率依舊較基準利率上浮15%，具體LPR加點目前還不清楚。

上海地區農行某支行客戶經理告訴《每日經濟新聞》記者，該行目前首套房貸利率最低還是95折，LPR具體加點還未確定。10月8日執行LPR房貸利率新政後，二套房貸利率在五年期LPR報價基準上加點可能會多一些，目前二套房貸利率是上浮10%，即5.39%，LPR加點也基本會在這個范圍內。他同時提到，LPR加點後可能對二套房政策偏緊一些，但影響不大。

 部分城市房貸利率或將上浮

值得一提的是，9月20日LPR第二次報價出爐，1年期品種報4.20%，5年期以上品種報4.85%。相比於8月20日首次公布的LPR報價，1年期調降5個基點，5年期與上次持平。

興業研究宏觀分析師郭於瑋表示,1年期LPR下調5bp，是對商業銀行負債成本下降的反映。9月央行進行了全面降准，降低商業銀行成本150億。5年期LPR利率不變有助於維持房貸利率穩定，起到穩定房價預期的作用。

國家統計局最新發布的數據顯示，今年前1-8月份，全國房地產開發投資84589億元，同比增長10.5%，增速比1—7月份回落0.1個百分點。今年1—8月份，房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%；土地成交價款6374億元，下降22.0%。

東興證券研報指出，8月份全國首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.78%，均已經連續3個月上行，這一趨勢或將會延續。主因房貸額度在上半年投放較多，下半年額度不足。分地區來看，不同城市房貸利率將受房貸供求和「一城一策」調控所決定。但有個別城市如上海首套房貸平均利率、廈門和天津的二套房貸平均利率低於房貸基準利率，由於換「錨」之後房貸利率只能上浮不能下浮，因此預計這些地區的房貸利率將有所上行。

在記者咨詢房貸利率的過程中，蘇州某國有大行客戶經理也表示，個人房貸利率以LPR加點確定後，有可能會比現在上浮幅度更高。

『玖』 北京首套房貸款利率不得低於5.4%

根據央行此前的公告，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

據《中國證券報》報道，北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR(貸款市場報價利率)+55個基點(一個基點等於0.01%)，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。北京青年報記者了解到，已經有銀行按這樣的定價規則確定客戶房貸利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。該水平與北京當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本一致。

新政以最新LPR為定價基準加點形成

8月25日，央行發布公告稱，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

就此，央行有關負責人曾表示，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

定價基準轉換後，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。

長期以來，我國銀行的房貸利率定價都是在央行貸款基準利率基礎上乘以一定比例系數。比如，此前北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。有業內人士指出，這種乘法方式顯現出明顯弊端，當基準利率處於低位時，被乘後效應會相應變小。而現在用LPR加點的方式之後，就可以解決效應變小的問題，使計算方式更為直觀。

調整後房貸利率與當前水平基本相當

目前，北京地區首套房貸款利率普遍為基準利率上浮10%(大概為5.39%)，據《中國證券報》報道，調整後北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。

按照最近一次公布的5年期LPR(4.85%)計算，北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%。該水平與當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本相當。

公積金貸款利率暫不調整，首套房的公積金貸款利率，1-5年期仍為2.75%，6-30年期為3.25%；二套房公積金貸款利率，1-5年期為3.025%，6-30年期為3.575%。

值得注意的是，此次確定的加點下限並非一成不變。業內人士介紹，會根據北京市房地產形勢的變化和LPR的波動情況，指導北京地區利率定價自律機制適時適度地調整個人住房貸款利率加點的下限。

多家銀行准備就緒

根據央行的規定，10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。當然，如果部分銀行已經准備就緒，在和借款人協商一致後，可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。

北青報記者了解到，北京地區一些銀行已經按新規確定房貸利率。據介紹，工商銀行和建設銀行已開展了相應的工作。

工行個人金融業務部副總經理任西明向媒體介紹，目前工行主要開展了三方面工作，個人住房貸款LPR定價模式系統正在測試，9月中下旬可以完成該系統的准備工作。建行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱也披露了建行有關的六方面工作。目前已經研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等，完成了政策過渡期間客戶答疑工作的准備。

分析

各地市場利率定價

自律機制將發揮作用

此前央行公告明確，人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

未來LPR會上下浮動，房貸利率會不會一路走低？會不會因此影響房地產調控政策的實施效果？

對此，多位業內人士指出，LPR會浮動，如果加點不變，確實會使房貸情況發生變化，但加點也可以浮動，也會影響房貸利率，不會使得房貸利率只能單邊下行。當前房地產調控強調「因城施策」，各地情況不同，在這樣的大背景下，各地的市場利率定價自律機制會發揮非常重要的作用。可以預計，如果出現個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導致當地房地產市場矛盾比較緊張，那麼市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。

中國銀行國際金融研究所研究員周經緯認為，未來抵押貸款利率將更加突出地反映各銀行的區域貨幣政策和信貸戰略。不同地區、不同客戶和不同時期的抵押貸款利率差異將更大，更能反映城市政策。

據知情人士透露，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，下周或將相繼落地。

交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示，新的抵押貸款定價規則對市場的影響有限，而且仍然是以往房地產調控政策的延續：它可以維持整體個人住房貸款利率基本保持穩定，既不下降也不會顯著增加個人住房貸款利息負擔。這將有助於確保房地產市場的穩定性，同時促進企業貸款利率的下降。

『拾』 房貸利率換錨13省市料率先執行：加點下限非一成不變

房貸利率換「錨」 13省市料率先執行
新的個人住房貸款利率政策將從10月8日起正式執行。中國證券報記者獲悉，目前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，有望近期落地。一些房貸業務佔比較多的大型銀行已基本准備就緒，而大行公布的實施方案預計會對中小銀行起到一定示範作用。
業界普遍認為，房貸利率新老政策將實現平穩過渡，換「錨」之後，房貸利率不會出現大漲大跌。
加點下限非一成不變
某銀行住房貸款部門工作人員向中國證券報記者表示，目前暫未收到總部下發的房貸利率新政執行細則，但預計與當前執行的方案，即首套房房貸按基準上浮10%不會相差太多。
北京、上海房屋中介機構向中國證券報記者表示，暫未收到各家銀行正式下達的通知。但有廣州鏈家房屋銷售經理人告訴記者，「有消息稱，各銀行的執行方案會在15日左右公布，中小銀行預計會按照四大行的方案執行，首套利率相較之前會略高一些，但實際情況仍待確認。」
據悉，北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。
事實上，在此前房貸計算方式上，乘法方式出現很多弊端，當基準利率處於低位時，被乘後效應會相應變小。改用LPR加點的方式，可以解決效應變小的問題，使得計算方式更為直觀。
按照最近一次公布的五年期LPR(4.85%)計算，北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%，該水平與當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本相當。「這次定價水平的確定主要是為了實現與LPR掛鉤，同時考慮了保持北京房地產金融政策的連續性和穩定性需要。」知情人士稱。
值得注意的是，此次確定的加點下限並非是一成不變的。上述人士介紹，未來將根據北京房地產形勢變化和LPR波動情況，指導利率定價自律機制適時適度調整個人住房貸款利率的加點下限。
大行基本准備就緒
央行公告稱，新的個人住房貸款利率政策將從10月8日起執行。上述人士表示，「在此之前，將指導相應銀行修改貸款合同、改造升級系統和組織員工培訓。在10月8日之前，簽訂商業性住房貸款的合同中可選擇基準利率作為定價基準。如果部分銀行已准備就緒，在和借款人協商一致後可選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。」
房貸業務佔比較多的工商銀行和建設銀行均已開展相應工作。
中國工商銀行個人金融業務部副總經理任西明表示，目前主要開展三方面工作：一是印發了關於進一步加強貸款市場報價利率應用的意見，對分行落實進行了安排和部署。二是制度層面，主要涉及個人貸款管理辦法中利率條款的修訂，如增加LPR的定價方式，9月中下旬可以完成文件的印發。三是在系統方面，工行系統支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式。目前正在進行系統測試，9月中下旬可完成該系統的准備工作。
建行也陸續開展多方面工作。中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹：一是研究制定業務實施細節，具體包括新發放房貸LPR的取值、利率調整方式、加點數值確定規則等。二是修改貸款合同。三是系統改造。加緊推進業務系統中LPR定價參數調整和文本變更等功能的開發實施。四是全面推進部署。已召集分行研究落實，指導分行做好LPR利率轉換准備工作。五是組織員工培訓。六是做好客戶執行工作。
避免沖擊房地產市場
有不少市場人士提出疑問，拉長周期看，未來LPR可能會向下浮動，會否導致房貸利率也一路走低？多位人士認為，如果LPR變化但加點不變，確實會使得房貸利率發生變化。但當前房地產調控強調因城施策，各地市場利率定價自律機制也會在利率確定過程中發揮重要作用。
事實上，如果出現個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導致當地房地產市場矛盾比較緊張，那麼市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。LPR所反映的是貸款市場的趨勢，同時房地產市場的趨勢也會反映在LPR趨勢上。
據知情人士透露，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，下周有望落地。