銀行商住房貸款發展舉措

『壹』 鄭州再次表態加大信貸支持房地產 房企希望「落地見成效」

「現在，只能縮表等待。」在鄭州投資做房地產開發的某前TOP30強房企的高層人士表示。
這一企業已在鄭州市場發展多年，自去年暴雨、疫情發生以來，他所在企業的銷售情況並不理想；再加上貸款收緊，困難加重。
一個好消息是，鄭州市又在同有關部門協調，以加大信貸在製造業、房地產等領域的重點支持力度。
據河南省人民政府4月14日消息，4月12日上午鄭州市召開金融機構座談會，副市長李黔淼出席並講話；中央駐鄭州金融管理部門、金融機構及市直有關部門負責人出席會議。會上，李黔淼表示，今年一季度鄭州各級金融機構認真落實中央、省市金融政策措施，擴大信貸投放，全市金融業整體運行平穩。
圍繞下一步工作，李黔淼強調，各級金融機構要用好貨幣政策工具，在保持信貸總量穩定增長的同時，推動綜合融資成本穩中有降，要加大對製造業、房地產業、基礎設施、普惠金融、有機更新等重點領域的信貸支持。
會上，對於如何加大對房地產業領域信貸支持並未說明。針對具體的支持方式，中國房地產報記者致電鄭州市金融局了解情況，該局工作人員表示，「具體會議內容不便透露，可關注官方信息發布」。隨後，記者分別聯系其他參會的有關部門及銀行機構，截至發稿未獲回應。
「房地產是資金密集型行業，金融支持非常重要，也能收到立竿見影效果，召開金融機構座談會，是希望為房地產融資找到合適的出路。」國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任黃征學表示。
記者注意到，這是今年以來由鄭州市主要領導主持召開的第二次金融工作會議。此前的3月4日，鄭州2022年第一次金融工作聯席會議召開，鄭州市委副書記、代市長何雄在會上表示：「希望金融機構要搶抓『三大機遇』，聚焦災後重建、房地產、基礎設施建設等重點領域，加大信貸投放規模，為高質量發展注入源源不斷的金融活水。」
雖然官方尚未對外通報鄭州房企信貸融資方面的數據、舉措等情況，但僅僅一個多月就連續兩次開會且均提到要加大對房地產業信貸支持力度，背後反映的不僅僅是鄭州房企的資金訴求，更意味著鄭州房地產業形勢已經出現深刻變化。
按照鄭州市最新發布的《2022年全市擴大有效投資工作實施方案》來看，2022年鄭州要力爭房地產開發投資同比增長8％以上。同時，該方案提出，要充分利用央行持續指導金融機構滿足房地產市場合理融資需求、鼓勵優質房企發行並購貸款等機遇；採取措施確保在建房地產開發投資項目按照建設進度實施，促進房地產業良性循環和健康發展，形成助企穩企常態機制，提振市場主體發展信心。
來自政府部門的數據統計，剛剛過去的2021年，鄭州房地產開發投資出現大幅下滑，同比降低10%。克而瑞數據顯示，2021年鄭州商品住宅市場承壓較大，成交面積和金額驟降，整體商品住宅成交面積約1398萬平方米，同比下滑約25%；商品住宅成交金額約1769元，同比下滑約22%。
受此影響，市場信心下滑，本身就錢緊的開發商「缺錢」成了常態。
為緩解困局，在上述兩次金融會議之前，今年3月1日鄭州發布了「18條」樓市新政，專門提到給予企業項目貸款支持，包括定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地產企業並購貸款支持。
「18條新政」發布的第二天，河南省房地產業協會對外發布了關於統計上報開發企業（項目）融資需求的通知，有部分企業進行了上報。
彼時，針對房企融資情況，一位股份制銀行鄭州分行人士告訴記者，目前銀行對政府融資平台以及國企、央企有一定支持，考慮風險問題對民企等不得不或明或暗收緊甚至停貸。
一系列組合拳之後，這種局面是否有所緩解？4月15日，記者再次聯繫上述銀行人士，他表示：「銀行在貸款方面仍然管控嚴格，尤其對民企。」
上述行業排名前TOP30房企的高層人士同樣表示，此前河南省政府方面在處理不良債問題時，傾向幫助企業成立債務委員會，但最終出現了企業逃廢債銀行買單情況，加劇了銀行風險，也使得河南不良貸款居高不下。受此影響，鄭州國有銀行和股份制銀行對於民企的信貸審批比較謹慎，只有地方性城商行在政府指導下有所動作。
「目前存續貸款方面好些，新增貸款依然緊張，借新嘗舊基本不可能。」上述行業排名前TOP30房企高層人士稱，在當地政府協調下，省行、總行對房企的信貸態度相對積極，但涉及具體業務與地方分行溝通時，往往很難獲得進展，希望這次協調可以見到成效。
因貸款放鬆不明顯，他們已經暫停了部分投資，目前在想方設法將現有項目建好交付好。
4月18日，國家統計局發布一季度經濟數據指標，1-3月份，全國房地產開發企業到位資金同比增速為-19.6%，下滑明顯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從數據來看資金面總體上表現並不良好，也說明房企對於當前政策的放鬆並沒有感受到。
面對這種局面，黃征學建議，要從政策著手，充分發揮地方金融機構的作用。此外，還可以支持房地產企業通過債券融資。
黃征學還看到了更深刻的問題。他稱，鄭州力爭全市房地產開發投資同比增長8％以上，是落實中央和省里要求。中央經濟工作會議提出，促進房地產業健康發展和良性循環，河南省也把促進房地產業良性循環作為重要工作，此舉也是拉動經濟增長和滿足百姓住房需求的重要舉措。
面對低迷的市場，據鄭州日報消息，2月15日召開的「鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會」上，鄭州市代市長何雄亮出了他對鄭州市房地產業的分析判斷，「鄭州房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整。」
何雄認為，近年來鄭州活力不斷增強，國字型大小「頭銜」越來越多，很多頭銜的「含金量」都很高。如國際航空大都市、國際物流中心、中原經濟區核心增長區、國家中心城市、高質量發展區域增長極等，也是「一帶一路」上的重要節點，「國際鄭」底氣越來越足，未來，人口、資本等要素還會進一步向鄭州集中。可以說，鄭州的發展潛力很大，後勁十足，社會各界對鄭州的預期特別是房地產業發展非常看好。
相關政策調整下，投資主體都在關注鄭州房地產市場新的走勢。

『貳』 2021房貸政策

2020年12月31日，央行和銀保監會聯手頒布了一條關於房貸的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接實行。這是自房地產領域「三條紅線」融資新規後的最重磅規定，且沒有給任何過渡期。

1、這個規定的全稱是《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理。按這條新規，以後銀行房地產貸款和個人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。

根據《通知》，兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理，具體來看：

第一檔也就是中資大型銀行，包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為22.5%和17.5%。

第四檔為縣域農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為17.5%和12.5%；

第五檔為村鎮銀行，兩項貸款的佔比上限為12.5%和7.5%。

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1、銀行系統中的貸款比例作出限制的原因

央行公告中提出「為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險」。2020年銀保監會主席郭樹清的講話，也曾提到了中國金融體系對房地產貸款的依賴和集中度。

按郭主席的說法：中國房地產相關貸款，占銀行業貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內的貸款，那些房企自行發行的債券，融資的股權，已經信託等影子銀行的資金，均不在這39%裡面。

還有很多人，直接用經營性貸款去全款買房，這其實也算房價，只不過在表內看起來像發給工廠企業的經營性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產貸款會佔到我國金融體系的40~50%左右。這是一個非常恐怖的比例，真正的半壁江山。過去世界上總共產生了130多次金融危機，其中100多次和房地產有關。

最近的一次，2008年的美國金融危機，起因是房地產。日本金融崩潰，起因也是房地產。所以郭主席將房地產定義為我國金融風險最大的「灰犀牛」。先搞了一個房企融資的「三條紅線」，如今又開始限制整個銀行體系的貸款上限。半壁江山實在太高了，哪怕是39%也很高。

所以現在規矩改了，直接通過放貸上限來壓制全體金融系統。和現狀比，壓的不多，因為房地產貸款佔中國金融體系的比例實在是太大了，大到不能動，不敢動。但這是首次以行政令的形式頒布貸款佔比紅線，給各銀行都戴了一個緊箍咒。防範銀行過多的貸款投向房地產領域，或出現一些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。

2、LPR影響

LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數據平均構成LPR數據。

按照新規定：「自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。」這意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機制決定，和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。

自2021年開始，存量浮動利率貸款如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化。根據新通告，今後貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）。

12月21日，最新數據顯示：一年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。由於2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個基點，若購房者的房貸利率轉換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個基點，個人住房貸款者月供還款將減少。根據「房貸利率=LPR+固定點差」的計價模式。

舉例來說：假設一個人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%×1.1）。

但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。

換言之，在往後的日子裡，他的的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優勢。現在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那麼2021年的利率就為5.24%，相比轉為固定利率下降0.15個百分點。

在利率下降的情況下，如果這個人選擇等額本息還款，他每月會比之前少還多少錢呢？如果實際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元。2021年的利率變為5.24%，相比固定利率下降0.15個百分點之後，他每月需要還款5515.84元。每月減少還款93.23元。

當然，個人如果選擇轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。和世界許多國家相比，我國當前利率較高，迴旋餘地較大。從長期來看，LPR進一步下降的可能性較大，如果這樣，那麼房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。

通知給銀行設定了關於房貸規模的「兩道紅杠」：第一道紅杠，是「房地產貸款佔比」，是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。第二道紅杠，是「個人住房貸款佔比」，是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。

央行通知給出了「房地產貸款佔比」和「個人住房貸款佔比」的計算公式：值得一提的是，這兩道紅杠以後，對普通購房者而言：意味著以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策，拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

我們個人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個家庭財產的「安全線」，如此能保證個人月還款後的正常家庭生活開支；7大國有銀行的「個人住房貸款佔比」最高，達到總貸款的32.5%。說明央行也把國有銀行「總貸款的30%」附近，視為一個國家「住房金融」的安全線。

『叄』 我國商業銀行為什麼要鼓勵發展住房抵押貸款證券化

分散貸款的壓力吧，房價不能再炒了，又要擔心房產泡沫造成銀行房貸的虧空。前一陣很多銀行高層跳槽離職估摸都是和房貸相關的職位，應該是怕房價泡沫銀行收不回貸款造成虧空而跑的。好在現在在完善個人誠信系統並以銀行債轉股等可能性措施，這樣一來，哪怕房價真的泡沫，至少可以通過個人誠信系統確保貸款歸還吧。證券化等舉措應該都是預防房產泡沫銀行虧空來的吧，畢竟房地產產業房價虛增太高，風險已經太大了。這些舉措出台後至少銀行不會因為房產泡沫後而立刻虧空。

『肆』 利率市場化背景下,商業銀行如何加強住房按揭貸款的管理

利率市場化的背景，商業銀行想要加強房子按揭貸款的管理，可以對貸款人的審核進行加強管理，同時對還款的情況隨時進行管理和處理，這樣才可以。

加強房地產行業形勢研判。各銀行業金融機構要進一步加強宏觀經濟運行、相關行業產業狀況、相關政策面的分析研究，密切關注房地產市場走勢、行業運作特徵，密切關注經濟周期、市場波動、資金鏈松緊、居民預期變化等可能給按揭貸款業務帶來的風險。

(4)銀行商住房貸款發展舉措擴展閱讀：

進一步完善按揭貸款風險防控制度。各銀行業金融機構要根據外部市場環境的變化以及自身業務發展的需要，建立完善與自身承受能力和風險管理能力相適應的按揭貸款管理體制機制，按照審慎經營原則細化有關操作要求和業務流程，合理配置資源，全面提升對按揭貸款客戶的風險識別、計量和管理能力。

做好客戶群識別與區分工作，改善差別化服務水平，提高差別化管理與定價能力。進一步優化業績考核體系，從制度上引導分支機構重視內控機制建設和風險管理。

『伍』 房地產貸款新政策2021

根據《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》規定，銀行業金融機構(不含境外分行)房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。
也就是說，以後銀行房地產貸款和個人住房貸款，均有上限，不得突破。
對各銀行的比例限制也有明確規定：
第一檔，中大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。
第二檔，中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恆豐銀行、浙商銀行、渤海銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。
第三檔，中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%。
第四檔，縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%。
第五檔，村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。
買房申請住房貸款的條件
1.具有城鎮常住戶口或有效居留身份;
2.有持續且穩定的職業於薪資收入，並且徵信上的信用較高，更具有按期償還與能固定還本息的這個能力;
3.不享受購房補貼的，以不低於該房屋總購房款的30%作為購房首付款;享受購房補貼的，以個人承諾的30%作為購房首付;
4.以銀行認可的資產作為抵押或質押，或以具有足夠代償能力的單位或個人作為擔保人償還貸款本息，承擔連帶責任，房貸利率上調也是個問題。
5.具有有關的賣方協議，而且買的房子的價格是符合銀行對購買貸款的有關要求，加上對房子的正確股價，賣方方面的協議也很全乎。
6.銀行規定的其他條件。

『陸』 中國銀行公布的《房地產信貸管理措施》

國務院出台遏制部分城市房價過快上漲的一系列政策措施後，中國銀行貫徹落實國務院的政策和金融監管部門的要求，今日出台具體房地產信貸管理措施，堅持以調結構為主線，區別對待，動態管理，積極促進房地產市場平穩健康發展。

具體的管理措施如下：

一是嚴格執行動態、差別化的個人住房貸款政策。積極支持居民購買套型建築面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，繼續給予人民銀行公布同期同檔次基準利率0.85倍的利率優惠，滿足居民基本住房需求。對於購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低於30%；對於已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低於50%，利率不低於基準利率的1.1倍。嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。加強個人住房貸款審查，嚴格履行「面測、面試和居訪」程序，保證借款人身份和交易背景的真實性，防範虛假個人貸款。加強貸款用途審核，不得發放無指定用途的個人貸款，防止信貸資金違規流入股市、房市。

二是堅持對房地產開發貸款有保有壓、有進有退。重點支持經濟比較發達、房價波動相對平穩、以自住需求為主城市的優質房地產開發項目，大力支持中低價位、中小套型普通商品房的開發建設，積極支持列入當地政府建設計劃的重點安居工程項目。對於近期發展過熱、以外部投資需求為主、房價上漲過快的地區，嚴格控制貸款。對於存在土地閑置、炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假個人貸款等行為的房地產開發企業，不發放新的貸款。嚴格執行房地產項目資本金要求，提高准入標准、信貸條件和貸款抵押品標准，新發放貸款要以在建工程為抵押。動態調整貸款成數，貸款總額不得超過在建工程的五成。嚴格貸款封閉管理，防止借款人挪用資金。

三是動態評估、適時調整土地儲備貸款額度。根據地方政府信用和財政收支狀況，區別對待，動態評估、適時調整土地儲備貸款額度。嚴格信貸准入條件，實施名單式管理，嚴格控制對縣級土地儲備機構的新增授信。嚴格落實土地抵押，審慎測算土地評估價值。嚴格監控土地最終用途和資金回籠情況，確保土地出讓收入優先用於償還貸款。

四是加快創新擴大個人消費信貸領域。在符合法律法規和監管規定的前提下，積極開發與個人住房貸款相關的新產品，試辦涉農個人貸款業務，主動把握居民在信息、旅遊、文化、教育、培訓、養老、家庭服務等新興消費領域的需求，加快開發相關金融產品，大力拓寬消費信貸領域，優化個人信貸結構。 (本文來源：人民網 ) netease

『柒』 涉房資金監管再升級：銀行房貸業務將壓縮，信貸審批更謹慎

人民銀行日前在北京召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會，強調「房住不炒」定位，以及「保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度」。與此同時，近期，銀保監會、住建部、人民銀行等三部門也發文，將聯合開展經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查。
業內人士表示，房地產市場擠占過多信貸資源，將加劇其他實體領域融資困難。在房地產金融嚴監管的基調下，銀行將從房地產貸款存量和增量兩方面進行控制，銀行的房地產貸款業務或進一步壓縮。
從去年底到今年3月，涉房資金監管持續收緊。人民銀行、銀保監會去年底發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款佔比上限。今年2月以來，北上廣深等一線城市的金融監管部門先後啟動對轄內銀行信貸資金違規流入樓市的排查工作，最近，銀保監會、住建部、人民銀行則在全國范圍內啟動針對經營貸的專項排查。
另外，近期，一些「新一線」以及二線城市也跟進了一些涉房資金的嚴監管舉措。杭州發布《關於進一步規范房地產市場秩序的通知》，切實加強房地產開發貸款管理。各金融機構嚴格審核房地產開發項目合規性，落實房地產開發貸款資金封閉管理要求，根據項目工程進度放款，杜絕超規模超期限放款，防止貸款資金挪用。湖州發布《關於進一步促進本市房地產市場平穩健康發展的通知》，明確強化住房金融監管。要求建立住宅用地購地資金來源審查機制，對購地資金來源進行穿透式審查，嚴禁非自有資金購地。
中國銀行研究院鄭忱陽表示，對銀行業而言，收緊經營貸的審批標准，再加上先前的房地產貸款集中度管理，從房地產貸款存量和增量兩方面進行控制，銀行的房地產貸款業務或進一步壓縮。尤其是少數合規意識弱、風控能力差、對房地產資產過度依賴的中小銀行經營貸審批和管理將更為嚴格，助力其回歸本源、下沉服務。
「國家近期對信貸資金違規流入房地產市場的情況進行嚴查，短期內可能會形成信貸審批更加謹慎的氛圍，銀行信貸投放規模可能會有所放緩。」中國人民大學財政金融學院副院長張成思表示。
實際上，多家上市銀行高管在日前的業績發布會上均表示，將按照監管要求，加快相關涉房貸款調整力度，在貸款投向上嚴格把關。
中國建設銀行副行長呂家進指出，建設銀行將在符合監管要求的前提下，採取多種措施穩妥地促進對公房地產業務的平穩發展，保持個人住房按揭貸款合理適度的增長，有序降低房地產貸款在各項貸款中的佔比。
「總的來說，過渡期較為充裕，新規對貸款規模增長的影響比較小。存量超標的部分我們會逐漸消化。」他說。他強調，對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，專注於為一二線城市的優質客戶提供支持，開展項目合規審查，嚴格把關貸款的投向和項目用途。對於個人住房貸款，優先支持剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。招商銀行首席風險官朱江濤表示，招行將根據涉房貸款集中度監管要求加快調整力度。
嚴查違規貸款流入樓市已經成為今年多家銀行工作的重點。交通銀行行長劉珺表示，交行已經將排查經營貸流入房地產市場作為今年的重點工作持續推進。他說，今年一季度，交行已經開展個人金融信貸合規性的排查，自查發現存在個別疑似用途違規的業務。目前已經採取措施，包括凍結相關用戶的額度、提前收回貸款等方式，並將進一步加強個人經營貸的管理。
他還說，交通銀行首先是把合規性放首位，已經建立並不斷完善授信風險管理政策體系，加強風控能力的建設，對資金的用途監控不斷強化。其次是近年投入了大量的資源研究金融科技，並在普惠小微業務中應用，藉助科技賦能持續提升線上線下的全流程風險防控能力。三是將個人經營貸進一步管控，提前至貸中支付的環節。貸後監控環節部署監測規則，加強貸款資金的流向監測和預警。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，今年在新增信貸規模總體穩定的背景下，信貸投放結構將呈現更為明顯的結構性特徵，即投向上會「有保有壓」。「壓」主要指向房地產金融，城投平台的融資環境也會有所收緊。這既可為重點支持領域騰挪更多的信貸資源，也是穩定房地產市場運行的基本要求。
（原題：《涉房資金監管再升級銀行房地產貸款業務將壓縮》）
來源：經濟參考報

『捌』 房貸的政策發展

在1988年第一次住房體制改革會議召開後，1991年住房信貸業務開始了起步，各項住房信貸政策出台。1991年建設銀行、工商銀行都成立了房地產信貸部，辦理個人住房信貸業務，並制定了職工住房抵押貸款管理辦法。由於住房體制改革進展較慢，並在1992年出現了房地產熱，1993年著手進行控制。
中國人民銀行於1995年8月頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標志著中國銀行商業性住房貸款走上正軌。但當時的條件是比較嚴格的，一是要求有提供雙重保證即抵押（質押）擔保與保證擔保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少於房價款的30%，存款期限必須在半年以上。
1997年，中國人民銀行頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進行了修正，主要表現在以下幾個方面：一是不要求雙重擔保。二是沒有明確規定存款期限。三是利率政策上明確規定按同期固定資產貸款利率減檔執行。期限為5年的，執行3年期固定資產貸款利率，期限為5年以上至10年的，執行5年固定資產貸款利率，期限為10年以上的，在5年期固定資產貸款利率基礎上適當上浮，最高不超過5%。四是貸款使用范圍是公積金建造的普通自用住房。五是貸款發放主體是223個實施安居工程城市的商業銀行和煙台、蚌埠住房儲蓄商業銀行。六、規定貸款的處理時間是三個月，即在三個月內銀行完成貸款評估、審查工作，並向申請人做出正式答復。
1998年4月中國人民銀行發出了《關於加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、隨後頒布了《個人住房貸款管理辦法》。1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒布的《個人住房擔保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴大了貸款可用於購買住房的范圍。原《辦法》規定，個人住房貸款只能用於購買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規定，個人住房貸款可用於購買所有自用普通住房。二是擴大了貸款的實施城市范圍。原《辦法》規定，個人住房貸款業務只在安居工程試點城市實施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮均可開展個人住房貸款業務。三是擴大了辦理個人住房貸款的金融機構范圍。原《辦法》由於規定個人住房貸款只能用於安居工程試點城市居民購買用公積金建造的自用普通住房，因而實際上只有工、建、農3家銀行可以辦理個人住房貸款業務，新《辦法》取消上述限制條款後，實際上所有銀行均可辦理個人住房貸款業務。四是利率更優惠。規定商業銀行自營性個人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執行，即期限5－10年個人住房貸款執行3－5年一般貸款利率，期限3－5年的執行1－3年一般貸款利率。五是加快了處理程序。由原來的三個月時間縮短為三個星期。這一政策的推行直接刺激了住房貸款的增長，1998年個人住房貸款比上年增加了324億元，1999年又增加了858億元。
1999年，人民銀行下發《關於鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%，鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。同年9月，人行調整個人住房貸款的期限和利率，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，將按法定利率減檔執行的個人住房貸款利率進一步下調10%。同時，對公積金貸款期限也作了相應調整，5年以上的公積金貸款利率按4．59%執行，5年以內的按4．14%執行。貸款比例的上升，期限的延長和利率的下調，貸款人要籌備的自有資金減少了，期限的延長和利率的下降意味著每期還本付息壓力減輕了。因此，2000年住房貸款增長進入了快速增長階段。新增貸款的一半用於個人住房貸款。
2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現行的4．14%下調為3．6%，5年以上由現行的4．59%下調為4．05%。
2003年6月13日，人民銀行發布了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。此《通知》對房地產開發企業貸款有一些新的政策規定：商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。同時，規定商業銀行發放房地產貸款，只能用於本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。同時，此《通知》再次重申，房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低於開發項目總投資的30%。
在個人住房貸款方面，《通知》指出商業銀行的貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。《通知》規定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執行現行的優惠住房貸款利率和首付款比例不低於20%的規定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，並按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行，不再執行優惠住房利率規定。另外，《通知》規定商業銀行只能對購買主體結構已封頂的居民發放個人住房貸款。
2005年3月，央行發布《關於調整商業銀行住房信貸政策和超額准備金存款利率的通知》，將貸款利率的上限打開，並再次重申下限利率為基準利率的0.9倍。同時，地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由2成提高到3成。
2006年5月，央行發布《關於調整住房信貸政策有關事宜的通知》，規定從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於3成；但對購買自住住房且套型建築面積在90平方米以下的仍執行首付款比例2成的規定。
2006年8月，央行在上調人民幣存貸款基準利率的同時，為了進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化，將其利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍，個人住房公積金貸款利率保持不變。
2007年9月，央行和銀監會共同發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
2008年，央行發布通知決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
國務院2010年4月17日下發房貸新政，要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。即對貸款購買第二套住房的購房者，採取貸款首付比例不得低於50%，利率不得低於基準利率1.1倍的操作標准。商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。與此同時，部分銀行已經暫停了對「第三套及以上住房」的放貸業務。
2012年6月8日和7月6日，央行連續兩次宣布降息，5年期以上貸款的基準利率將從年初的7.05%降到6.55%，累計降了0.5個百分點。由於多數銀行的住房按揭貸款利率按「次年調整」的方法計算，即從利率調整後的第二年的1月1日起，按上一年末12月31日當天的新利率執行。所以多數老貸款購房者下月起能享受到降息之後的實惠。

『玖』 個人住房按揭貸款政策

隨著經濟時代的發展，人們越來越多的開始追求生活上的質量。買房將成為人們的首選，越來越多的人會在自身條件允許的情況下，為自己的家庭添置一套房，讓自己的住宿條件得以提升。但是當金錢不是相當充裕，又想要購房的情況下，很多人會選擇個人住房貸款來進行買房，個人住房貸款主要指的是借款人發放的錢用於個人的購買普通住房的貸款。下面小編就來為大家介紹一下個人住房貸款政策相關問題。

一、介紹

個人住房貸款業務是商業銀行的主要資產業務之一。他是指商業銀行向借款人開放的，用於借款人購買首次交易的住房(即房地產開發商或其他合格開發主體開發建設後銷售給個人的住房)的貸款。個人住房委託貸款全稱是個人住房擔保委託貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委託商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由於住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有餘，因而無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向於選擇住房公積金貸款購買住房。個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，個人住房擔保貸款。個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

二、貸款條件

借款人必須同時具備下列條件：

(1)有合法的身份。

(2)有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

(3)有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。

(4)有所購住房全部價款30%以上的自籌資金(對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的,自籌資金比例為20%)，並保證用於支付所購住房的首付款。

(5)有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。

(6)貸款行規定的其他條件。

三、注意事項

1、按期歸還貸款本息。

2、不提供虛假文件或資料

3、未經貸款銀行同意,不將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓贈與或重復抵押。

4、不擅自改變貸款用途,挪用貸款。

5、配合貸款銀行對貸款使用情況進行監督檢查。

6、不與其它法人或經濟組織簽訂有損貸款銀行權益的合同或協議。

7、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力,抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息,質物明顯減少影響貸款人實現質權時,借款人要按貸款銀行的要求落實新保證或新抵押(質押)。

個人住房貸款也會存在一定的風險，比如償還人的能力不足都會給自己造成一定的損害。小編今天為大家介紹的個人住房貸款政策的相關問題就到這里了，希望可以幫助到大家。如果有朋友正准備購買房屋，有意向進行個人房屋貸款的朋友，不妨可以看看小編上述為大家介紹的個人住房貸款政策的相關知識，看看自己是否符合條件和要求。

『拾』 影響商業銀行個人住房貸款業務發展的因素有哪些

影響我國個人住房貸款業務發展的因素主要有以下幾方面：
1、業務范圍窄，品種單一。大多集中在購買個人商品房按揭和單位集資房、房改房按揭方面，對未簽約商品房、個人自建房、裝修房、「二手樓」轉讓等按揭沒有辦理或很少辦理,而此部分的市場份額和潛力很大,具有廣闊的發展前景。
2、貸款環節多,手續繁瑣。
3、傳統觀念的束縛。向銀行借款,就意味著負債。就我國人民的傳統生活方式和相應的觀念說,「無債一身輕」的自給自足的自然經濟觀念仍佔主導地位,根深蒂固,靠向銀行借款來維持和提高生活水平的做法難以接受,因此,許多人不願涉及個人住房貸款這種負債消費方式。
(1)商品房價居高不下,貸款額度相對過小,使居民個人無法實現通過獲取住房貸款而實現購買自有住房的願望。
(2)貸款償還期過短。雖然規定最長償還期限為30年，但在實際操作中,銀行要求居民償還的期限遠遠小於30年,一般在10年以內。貸款償還期越短,借款人的償債壓力就越大,這使得廣大民民對個人住房貸款「可望而不可及」。
(3)貸款償還方式單一,不能滿足不同經濟條件,不同償還意願的居民的需要,限制了住房貸款業務拓展。如:購房慾望很強的年輕居民,收入水平最低,但其未來收入呈遞增之勢,對他們來說採取遞增還方式比較合適;而對中年居民來說,則比較適宜採取遞減的償還方式。而目前採取的單一的等額償還方式就將很多潛在的借款人排斥在這一業務之外了。
此外,繁瑣的手續,高額的費用,也使得居民對住房貸款退避三舍。
4、從商業銀行的角度分析，影響影響我國個人住房貸款業務發展的因素 商業銀行不願向居民發放住房貸款的主要原因是因為此項業務風險大,而收益相對較小,
具體分析有以下幾個方面原因:
1）發放個人住房貸款要冒信用風險,而且風險較大。
2）抵押物的估價、處分難。 由於目前房地產市場極不成熟,銀行對樓市進行准確的預測相當困難,使銀行取得的抵押房產的實際價值可能大大低於抵押貸款本息,造成抵押貸款的損失。同時
處分抵押物難。從法律角度來說,抵押貸款到期未還,銀行就有對抵押物行使處分權。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由於大部分地區的房地產交易市場還處於初建時期,房地產進行市場交易的為數極少。在現行市場體系不完備的條件下,抵押貸款逾期的越多,需要處分的土地、房屋也就越多,而實際操作起來也就越難辦。同時由於抵押登記制度的不健全,使銀行相當一部分的房地產抵押貸款的抵押權利沒能登記,不能受到法律保護,這就影響到抵押貸款的有效性,直接威脅抵押貸款的安全。
3）貸款利率過低,使銀行缺乏積極發展住房貸款業務的動力。 現行個人住房貸款利率雖較以前有所提高,但仍低於各種中長期非住房貸款利率,也低於其他資產投資收益率,這雖然對借款人有利
,卻損害了貸款人的利益,所以銀行就不可能象發展其它資產業務那樣盡力發展住房貸款業務。
4）貸款結構錯位。 長期以來,我國房地產信貸業務中一直是重生產性住房信貸,輕消費性住房貸,造成貸款結構錯位,這不僅使個人住房消費貸款規模無法適應住房市場發展的要求,而且造成大量房屋空置難以及時銷售,使本來不足的資金被占壓,不能靈活周轉,進一步限制了房地產信貸業務發展,特別是個人住房貸款業務的發展。
希望有幫助！