住房貸款改革

A. 買房貸款新政策

全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

(1)住房貸款改革擴展閱讀：

應繳的稅費

契稅：由於土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交易或贈與等發生房地產權屬轉移時，向產權承受人徵收的一種稅賦。

營業稅：對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅賦。 營業稅附加：指對繳納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而徵收的城市維修建設稅與教育費附加。

房產稅：以房屋為征稅對象，按照房屋的原值或房產租金收入的一定比例向產權所有人徵收的一種稅賦。印花稅：指對在經濟活動中或經濟交往中書面確立的或領受的房地產憑證徵收的一種稅賦。

個人所得稅：個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動並取得收入，就其所得計算徵收的一種稅賦。

B. 2021年銀行房貸政策

法律分析：2021年，給銀行設了「兩道紅線」，第一 道紅線是「房地產貸款余額佔比」，即銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例;第=道紅線是「個人住房貸款余額佔比」， 也就是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。

法律依據：《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》 為落實黨中央、國務院實施好房地產金融審慎管理制度的要求，推動金融供給側結構性改革，促進房地產和金融市場平穩健康發展，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。

《通知》明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

建立房地產貸款集中度管理制度，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措，有助於提高金融體系韌性和穩健性，有助於銀行業金融機構優化信貸結構，有助於房地產市場的平穩健康發展，有助於推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

C. 個人住房貸款大調整，誰是最大的受益者

個人住房貸款大調整，對於還沒有辦理過個人住房貸款的工薪階級或者是中產階級他們的受益是最大的。因為這樣會減少他們的購房壓力。當然也間接的對於經濟以及消費，都有很大的影響。因為這樣老百姓就不會因為住房貸款壓力太大而減少消費。

最為重要的是老百姓自己本身，如果沒有太大的個人住房貸款的壓力，那麼對於自己的生活品質帶來很大的提升。因為這樣老百姓就會有閑錢來從事，進行其他的消費，而不是將自己所有的資產全部壓在住房貸款上面。所以這項調整本身就是既利國又利民的一項措施。

D. 房貸合同要改了！剛剛，央行宣布貸款利率大調整

舉個例子可以看得更清晰：

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

此次央行也對其他存量貸款定價基準的轉換進行了明確。除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

另外，如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

E. 央行宣布貸款利率大調整 你的房貸合同要改了

12月28日上午，央行發布公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。

每經小編注意到，LPR報價上一次變動是在11月20日：1年期品種由4.20%下降到4.15%；5年期品種由4.85%下降到4.80%。

分析師張大偉當時分析表示，5年期LPR的降低意味著購房剛需族100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。

值得注意的是，此前中國證券報報道，在改革後，LPR逐漸成為新增貸款定價基準。LPR與MLF利率掛鉤，後者的變動對LPR、進而對信貸市場利率有重要影響。面對MLF利率、央行逆回購利率相繼下調，一些研究人士認為，降息周期可能已經開始。

中金公司固收研究團隊指出，從歷史情況看，央行逆回購利率下調通常不會一次就結束，新的一輪降息周期可能已開始。

華泰證券張繼強表示，MLF利率存在繼續小步下行空間，以引導LPR繼續走低。不過，相關政策操作仍需防止「通脹預期擴散」，應維持「常態貨幣政策」。

不過，LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市。

早在8月央行便表示，

定價基準轉換後，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

F. 央行對房貸的最新政策是什麼

房貸新政策是什麼？

1、首套房是指買房者僅擁有一套住房，通常我國對於首套房的貸款要給予一定的優惠。2018年相關規定表明，目前我國首套房公積金貸款首付比例是20％，商業貸款首付比例是30％。而2套房首付款比例調整為不低於40％，即4成，2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

2、在公積金政策方面，根據現行公積金提取政策，買房的首付款是不能直接從公積金賬戶裡面提取的。必須先付首付款，再與開發商簽訂購房合同，首套房首付比例為20％；對於擁有一套
3、對於擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業性住房貸款，金融機構執行首套住房貸款政策。通常情況下房屋貸款可以貸到房屋評估價的70％，但是值得注意的是，房屋的評估價要比市場價要低一些。

房貸有什麼要求？

1、房屋貸款的基本要求是貸款人的年齡必須在18－60歲，而且借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲。同時申請人一定要具備家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

2、買房子的時候，一般情況，首付30％，根據你的工資證明和你的年齡計算你的貸款年限和貸款額度。有經驗的購房者都知道，時間越長相對應的利息越高，因此正常情況下，貸款30年要比20年多還十幾二十萬。

3、因為考慮到貸款的還款風險，相關的部門都會要求購房人提供一部分首付，就是預先由個人支付一部分房款，以證明你有還款能力。如果在購房合同中約定，貸款辦理不下來可退款，則首付款可要回。具體要看合同中如何約定的。

G. 中國人民建設銀行房地產信貸部單位住房貸款暫行辦法

第一章總則第一條根據《中華人民共和國銀行管理暫行條例》、《借款合同條例》及有關政策、法規，特製定本辦法。第二條單位住房貸款是以支持住房制度改革、提高住房資金使用效益為目的，由房地產信貸部向單位發放、專門用於住房的貸款。第三條房地產信貸部根據國家有關方針、政策和批準的信貸計劃，向符合貸款條件的單位發放住房貸款。任何單位和個人不得強令銀行發放貸款。第二章貸款的種類和用途第四條單位住房貸款分為集資合作建房貸款、房改單位貸款、房管單位貸款、商品住房開發貸款和其他房改貸款五種。第五條集資合作建房貸款是為企事業單位和職工（包括住房合作社）共同集資合作建造住房提供的貸款。第六條房改單位貸款是為進行住房制度改革的企事業單位購買或建造住房提供的貸款。第七條房管單位貸款是為房管單位及其附屬企業進行正常生產或經營提供的流動資金貸款。第八條商品住房開發貸款是為房地產開發企業開發商品住房提供的流動資金貸款。第九條其他房改貸款是為商品住房配套設施建設提供的貸款。第三章貸款的對象和條件第十條單位住房貸款的對象是：
一、住房合作社；
二、進行住房制度改革的企事業單位；
三、房管單位及其所屬企業；
四、房地產開發企業。第十一條申請單位住房貸款的企事業單位，必須具備以下條件：
一、經有權部門批准，工商行政管理部門注冊登記（行政事業單位除外），具有法人資格，實行獨立核算。
二、有健全的財務管理和經濟核算制度，按規定及時向房地產信貸部報送有關資料。
三、具有經有權部門批準的購建住房計劃或商品住房及其配套設施開發計劃。
四、申請集資合作建房貸款和房改單位貸款的單位，必須將全部房改資金存入建設銀行房地產信貸部，並設立專項結算帳號。
五、申請流動資金貸款的單位，需要有一定比例的自有流動資金，並建立了自有流動資金補充制度。
六、申請房管單位貸款的單位，必須在建設銀行房地產信貸部開立基本結算帳戶。
七、貸款用途正當，確有財產物資保證，具有按期償還貸款本息的能力。第四章貸款期限和利率第十二條集資合作建房貸款的期限一般為1至3年，最長不超過五年；房改單位貸款的期限為1至3年；房管單位貸款、商品住房開發貸款和其他房改貸款的期限一般不超過1年。第十三條集資合作建房貸款的利率可以在同期基本建設投資貸款利率的基礎上適當優惠，其下浮幅度不得超過10％；房改單位貸款的利率按同期基本建設投資貸款利率執行，房管單位貸款、商品住房開發貸款和其他房改貸款的利率按同期建築業流動資金貸款利率執行。第十四條貸款利息每季結算一次。逾期貸款加息和挪用貸款罰息，均按人民銀行有關規定執行。國家利率調整時，應從國家規定的統一調整貸款利率日起，執行新的貸款利率。第五章貸款的發放與回收第十五條貸款銀行發放集資合作建房貸款的比例，一般不得超過該項合作建房投資額的40％；發放房改單位貸款、商品住房開發貸款和其他房改貸款的比例，一般不得超過該單位購建房投資額或該項目投資額的30％。第十六條借款單位應認真填寫《單位住房借款申請表》，並附貸款條件中要求的材料，以及必要的文件說明。經貸款銀行審核批准後，借貸雙方簽定借款合同。第十七條借款合同是具有法律效力的文件，各方必須嚴格遵守。如有違反合同的現象，按合同中規定的條款處理；若合同中沒有明確規定，按《借款合同條例》中有關規定處理。第十八條貸款銀行一般應要求借款單位提供財產抵押或第三方不可撤銷擔保。實行租賃或承包經營的借款企業，必須辦理財產抵押或第三方不可撤銷擔保。第十九條借款單位辦理財產抵押手續，必須經公證機關公證，費用由借貸雙方承擔。抵押物必須辦理保險，保險期限不得短於貸款期限，並需明確受益人為銀行。抵押期間保單由貸款銀行保存。保險及保管費用由借款單位承擔。第二十條承擔第三方不可撤銷擔保責任的保證人，必須具有足以償還借款的財產。借款單位不履行合同時，由擔保方連帶承擔償還貸款本息的責任。第二十一條貸款銀行應按照合同規定的用款計劃一次或分次將貸款轉入借款單位帳戶。因銀行責任，未按合同規定提供貸款，應按違約數額和延期天數，每天付給借方萬分之三的違約金。

H. 個人住房貸款大調整會不會引發一波買房高潮

每一次關於房價或者房稅貸款的調整，都會掀起一陣輿論的熱潮，但是買不起房的人還是買不起房，要買房的只是照常進行自己的計劃。所以這一次的調整，應該也還是老樣子。

一股份行中層人士對券商中國記者表示，對銀行來說，小微企業貸款、個人住房按揭貸款的利率都主要是根據供求關系確定，受基準利率影響較少，銀行一般會先確定貸款實際利率，然後再貸款合同上倒推實際利率與基準利率的倍數關系來填寫貸款合同。因此，即便今後新發放貸款要求以LPR為定價基準，但實際情況中短期內對此類貸款影響較小。