A. 住房租賃證券化的流程 起源 意義是什麼
一、住房租賃證券化的起源
證監會和住建部聯手發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，並稱推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。
二、住房租賃證券化的流程
交易所對住房租賃資產證券化項目設置綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。
另外，《通知》要求對加強住房租賃資產證券化監管管理，提出要營造良好政策環境，培育多元化投資主體，支持開展住房租賃資產證券化。
1、CMBS模式
商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）是指以商業房地產為抵押，以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。
這是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品(CMBS)，也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品。
此次CMBS項目的特點主要表現在：
（1）管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標准篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比於普通單期產品，大幅提高發行效率，能進一步降低企業的融資成本。
（2）基礎資產為單一資金信託項下的信託貸款，並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。
（3）與類REITs 對比，CMBS資產保留物業所有權，獲得融資同時實現資產增值。與信託受益權ABS對比，CMBS物業資產進行抵押，可獲得較大融資規模，並獲得投資人信心。
2、租金收益權ABS模式
2017年1月4日，魔方公寓在上交所發行國內首期長租公寓資產證券化產品「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，底層資產為4014間房間的租金收入。該產品就是典型的租金收益權ABS產品，主要體現在：
（1）轉租型物業，輕資產運營，無物業抵押。
（2）解決專業公寓運營商企業融資的問題。
（3）引入第三方擔保機構為產品兌付提供額外保障。
（4）以「特定門牌號的公寓」所產生當前與未來的租金作為入池資產，通過入池資產特定化，解決租約與產品期限錯配問題，並通過雙SPV結構，創建穩定現金流。
3、公寓型類REITs
REITs是房地產投資信託（RealEastInvestmentTrusts）的簡稱，是以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，以標的不動產的租金收入為主要收入來源的信託基金。底層資產作為類REITs產品中的核心要素，其現金流產生能力及自身的保值能力將對專項計劃的存續產生極大影響。
2017年10月11日，「新派公寓權益型房托資產支持專項計劃」獲深交所批准發行，這是國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。期限為5年(前3年為運營期，後2年為處置期)，其中優先順序產品規模1.3億元，發行利率為5.3%。
4、租賃消費分期類ABS
2017年8月，自如宣布成功設立「中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」（下稱「自如ABS」）。首期發行規模5億元，其中優先順序獲得AAA信用評級，佔比90%，發行利率5.39%。
租住市場的租客通常是按季、半年或年預付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融產品，結合自如的租客信用體系，達到一定數值的租客，允許選擇自如分期產品，對全年房租進行分期。
三、住房租賃市場證券化的意義
第一，財務融資，目前較低的行業收益率給房企的發展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產證券化產品給處於成長期的運營商提供了更多的融資渠道。
第二，資產證券化是房企規模劃擴張的「助力劑」，通過ABS與類REITS獲取的資金一方面可以用來維持項目運營，還可以為快速發展租賃行業增加擴張「彈葯」來源。
第三，資產證券化，為市場不動產帶來較好的流動性，這種流動性雖然暫時和真REITS無法相比，但作為整個市場的發展勢不可獲缺的一種嘗試。
第四，可以使風險與收益重新劃分。
B. 什麼是信貸資產證券化，有什麼意義
信貸資產證券化是將原本不流通的金融資產轉換成為可流通資本市場證券的過程。形式、種類很多，其中抵押貸款證券是證券化的最普遍形式。指把欠流動性但有未來現金流的信貸資產（如銀行的貸款、企業的應收帳款等）經過重組形成資產池，並以此為基礎發行證券。 從廣義上來講，信貸資產證券化是指以信貸資產作為基礎資產的證券化，包括住房抵押貸款、汽車貸款、消費信貸、信用卡帳款、企業貸款等信貸資產的證券化；而開行所講的信貸資產證券化，是一個狹義的概念，即針對企業貸款的證券化。
一般來講，銀行信貸資產是指銀行發放的各種貸款以及應收賬款，通常包括住房抵押貸款、商用房抵押貸款、工商業貸款、汽車貸款以及應收賬款等。按資產質量劃分可分為高質量（根據北京大學金融與證券研究中心曹鳳歧教授的觀點：高質量資產是一種能在未來產生可預測的穩定現金流，有持續一定時期的較低比例的托欠違約率、低損失率的歷史記錄的資產）和低質量信貸資產
拓展資料：直接融資是借款人發行債券給投資者，從而直接獲取資金的融資形式。該模式對借款人而言減少了交易環節，直接面向市場，能降低融資成本或在無法獲得貸款的情況下獲得融資，但是對投資者而言風險較大，對於風險的評審和管理主要依賴於投資人本身。間接融資是通過銀行作為信用中介的一種融資方式，即投資人存款於銀行，銀行向借款人發放貸款，在此過程中，銀行負責對於貸款項目的評審和貸後管理，並承擔貸款違約的信用風險。該模式的資金募集成本低，投資者面臨的風險小，但銀行集中了大量的風險。信貸資產證券化是銀行向借款人發放貸款，再將這部分貸款轉化為資產支持證券出售給投資者。在這種模式下，銀行不承擔貸款的信用風險，而是由投資者承擔，銀行負責貸款的評審和貸後管理，這樣就能將銀行的信貸管理能力和市場的風險承擔能力充分結合起來，提高融資的效率。
C. 住房公積金貸款信貸資產證券化什麼意思
先來了解下什麼是資產證券化就知道住房公積金貸款信貸資產證券化是怎麼個意思了。 資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。 資產證券化僅指狹義的資產證券化。自1970年美國的政府國民抵押協會，首次發行以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支持證券-房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來，資產證券化逐漸成為一種被廣泛採用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎上，現在又衍生出如風險證券化產品。
D. 住房公積金個人住房貸款資產證券化是什麼意思
住房公積金個人住房貸款資產證券化:(1)申請住房公積金貸款的借款人首先必須上繳住房公積金,沒有上繳住房公積金的職工不具備申請的資格。(2)申請住房公積金貸款的借款人其次還需要具備住房公積金上繳必須滿6個月的條件,有參加公積金上繳的職工但不滿6個月也沒有申請的資格,不能拿到住房公積金貸款。(3)對於夫妻雙方申請住房公積金貸款,如果其中一方已經申請了該項貸款,在仍然沒有還清貸款本息之前仍然不具備申請住房公積金貸款的資格。如若夫妻雙方均選擇申請住房公積金貸款,必須在另一方還清貸款本息之後才能申請。(4)另外申請住房公積金貸款的借款人如果有其它為還清的貸款也無法申請,其它貸款為還清或者有其它債務可能會影響住房公積金貸款的償還實力,存在一定風險將不予以受理。
E. 住房抵押貸款證券化是指什麼 有哪些優點
住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。
（－）有利於拓寬商業銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60%以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利於降低商業銀行的經營風險
我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，
住房抵押貸款證券化
這種「短存長貸」的結構性矛盾將日趨突出，並有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。
（三）有利於提高商業銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，並收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。3．住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用後，如有剩餘，銀行還有權參與對剩餘現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由於上述各項業務並不反映在銀行的資產負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利於加強商業銀行的資本管理
按照《巴賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資產的比率最低應為8%（其中核心資本成分為4%）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資產證券化技術，將住房抵押貸款證券化，並將這部分從銀行的資產負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產數量，從而可以提高銀行的資本充足比率並相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除採取「分子對策」，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以採取「分母對策」，即通過信貸資產證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利於完善中央銀行的宏觀金融調控
公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，進而有效調節貨幣供應量。
（六）有利於推動我國資本市場的發展
根據貨幣市場與資本市場的內在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由於住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信託機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利於推動我國資本市場的發展。
F. 我國開展資產證券化有什麼現實的意義
我國開展資產證券化的現實意義主要有：
改善信貸期限結構錯配問題，優化信貸結構。
盤活流動性較差的資產，提高資產的變現能力。
調整銀行的資產負債結構，提高資本充足率，加強風險防控能力。
增加投資機會，完善資本市場。
發展直接融資，推動金融體制改革。
完善市場定價，分散信用風險。
提高金融機構的業務能力，應對金融對外開放的挑戰。