美國新澤西房屋貸款中介

㈠ 科威國際不動產這家中介機構怎麼樣靠譜嗎

我覺得很靠譜。科威不動產作為美國歷史最悠久的中介品牌，具有品牌、運營、資源各方面的優勢，而且科威國際不動產已經在中國房地產中介行業經營了二十多年，對中國市場有著深刻而獨到的理解，在全球49個國家及地區擁有3,000多家門店，在中介加盟行業處於領先品牌之一。這種口碑和品牌優勢不是所有的房地產公司都具備的，所以相對於其他房地產品牌中介來說，還是比較有潛力的。

㈡ 在我老家（三線城市）開了連鎖二手房交易公司，

建議你去了解一下科威國際不動產這個品牌，他成立於1906年，總部在美國的新澤西，是一家美國歷史最悠久的產品中介品牌。1999年，台灣信義集團全面代理CB品牌大中華區的特許經營授權業務，科威國際不動產正式進入中國。在2017年4月13日，美國房地產機構權威RealTrend公布了美國500強房地產機構排名，其中COLDWELLBANKER名列銷售額榜第一。他們的二手房交易做得也挺成功的，如果你想拿授權這個品牌還是很不錯的。

㈢ 人不在美國，美國買房能貸款嗎

根據星條置業的經驗，美國買房可以貸款，也不可以，要具體看。
一般東西海岸可以貸款，紐約、新澤西、加州、西雅圖是容易獲得貸款的。
在洛杉磯貸款，需要把錢存到香港銀行賬戶2個月，在大陸的不行，因為匯款有限制。貸款的時候，洛杉磯的銀行需要看存款證明，達上2個月，說明是自己的，這樣也說明可按時還貸，這是洛杉磯銀行貸款的銀行要求。
另外可以把錢先存國內的匯豐銀行，或者在當地的美國的銀行存款，一般是2、3個月以上的時間，在美國當地買房貸款，向這些銀行申請貸款。
如果在美國沒有存款，沒有信用分數，一片空白的，除了東西海岸，大部分地區貸款不了。
有的開發商的房子難賣，可以提供開發商貸款，就是每月還錢給開發商。
美國買房，星條置業

㈣ 美國房產為什麼要繳地稅

美國房產稅並沒有一個特定的標准，美國的房產稅是地方稅，各個州的比率略微不同，一般在1%-1.5%之間，新澤西州為2%左右，佛羅里達州則可能會達到2.5%。
土地稅包含在了房產稅內。
物業費一般是房產總價的1%左右，曼哈頓在1.5%。

在房屋購買成功之後，每年就要根據州政府的規定來繳納美國房產稅。通常，人們所指的美國房產稅是由地方政府定期(一年或者半年)根據房地產估價對房地產所有人徵收的一種稅。

美國對土地和房屋直接徵收的是美國房地產稅，又稱不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例(各州規定不一，從20%到100%不等)。目前美國的50個州都徵收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均1%到3%。

在美國買房時，有一系列一次性費用，包括按揭貸款公司處理貸款費，貸款者申請按揭費，貸款者信用調查費，房產證書可靠性調查費，房產證書保險費，房產估價費，土地測量費，貸款者律師，地方政府契約登記費，交易費，印花稅費等。

根據房產地點不同，費用總額大約是房產價格的1％到8％之間，一般在3％到5％。此外，還有賣方和買方中介費，不超過房產交易費的6％（一般由賣方承擔）。

㈤ 在美國房產中介怎麼當

您好！
美國房產中介已經過多年發展，形成了一整套成熟、正規的行業體系。在美國當房產中介，不是一件容易的事。
美國房產中介
房產經紀人在美國是一個較為體面的職位。有數據表明，90%的房產經紀人都有大學學歷，而且45%的人還擁有學士學歷，20%的更有私人助理。 在美國房產市場較為景氣的年份，房產經紀人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經驗的積累，美國的房產經紀人的收入也水漲船高，從業多年的經紀人的年薪比醫 生、大學教師等的還高。
中介更像律師和代理人
房地產是美國經濟很重頭的一個產業。據說美國GDP大約有20%是由房地產及其相關產業創造的，原因是美國人喜歡搬遷，喜歡不斷地換房子，這樣房屋需求就相當大，促使房地產交易盛行。
在美國，一般來說，如果你想賣掉自己的房子，會委託一家中介。
簽訂委託協議後，這家中介的某位員工就成了你的全權代理——房產經紀人，他(她)會為這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹，裡麵包括了房屋各種信息：地址、優勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等等，同時還附了自己的聯系方式和照片。
同樣，買方也需要找一位房產經紀人，一般是幫你搜集各種房源，幫你預約看房。不管是新房還是二手房，買方與賣方基本都不直接見面，由雙方的經紀 人出面，彼此互相博弈。可以說，美國的房地產交易85%是通過經紀人公司服務完成。據保守估計，美國大約有100萬人從事房地產這一職業。
中國的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關系，而美國的客戶和經紀人則是信託關系，有點像律師和自己的代理人。為自己的被代理人贏得買賣交易的勝利，是每個經紀人的最終目標，因為只有獲得一場場交易上的成功才可以為你帶來好的職業生涯和口碑。
我的一位朋友想在紐約買房，第一次看房未果，房產經紀人並未露出絲毫不滿。中途回國期間，他也沒有收到越洋電話狂轟濫炸，而是感覺需要的時候經紀人一直在為他服務，這讓他的美國置業過程顯得愉悅很多。
得益於住房資源共享系統
上世紀50年代，美國的房地產經紀公司的規模一般都比較小，經紀人數一般只有四五人，大多是夫妻店。為了做成規模，有些公司擴張業務，設立多家 分店，店員普遍增加到了7-8人，互相之間開始有合作，共享房源。出於這種合作的需要，各個公司之間訂立了一些簡單的行業規范，那個時候就逐漸出現了所謂 的住房資源共享系統。
美國房地產市場的發展在很大程度上得益於這個系統。
住房資源共享系統的建立，首先提高了經紀公司的傭金比例。早年傭金一般在2%左右，原因是當時經紀公司提供的服務比較少，房源也比較少。共享系統出現之後，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經達到了6%。
然而在美國，如果商業上形成壟斷態勢就不妙了，政府一定會不依不饒。住房資源共享系統完善之後，全美國90%的房源集中到房地產中介手中，形成 壟斷。為了避免被政府壓制，全國中介公司達成默契，固定傭金的比率，也就是行業自律——無論在全國哪個地方，地產經紀都收取一個比較穩定的，大約是6%或 者7%的傭金提成，這樣做就構不成惡性壟斷了。
不過，6%的傭金標准會根據銷售房產的類型進行調整，各州之間也有點區別。通常，獨棟獨立住宅的傭金率為3%-8%； 大型商業地產所收取的佣 金費則較低，為3%-6%；未開發的土地，則高達6%-10%。通常，經紀人完成業務後，房地產機構收取傭金，經紀人可得到傭金的50%-90%，具體比 例由雙方共同協議確定。
需要指出的是，紐約的房屋交易，中介費由賣方出，而買賣雙方的中介都能一起分成，且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100萬美元的公寓為例，可能中介個人到手金額為1萬美元左右。
人手一冊「買樓指南」
住房資源共享系統建立之後，給買樓的人、賣樓的人省卻了一個很大的麻煩：因為傭金固定了，剩下來就看樓本身價格合適不合適，服務質量滿意不滿意 了。在房源共享的前提下，賣樓的廣告也是共享的。每個月，地產經紀把手頭的樓分類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指南》，放在超市出口等 地方，大家可以隨便拿，租房同樣如此。這是最簡單的方法，價格一目瞭然，大家都知道傭金是6%，所以很容易計算貸款多少、首付多少。
美國的看房流程也很規范，各個州、各個區域都有住房資源共享系統，經紀人只要繳了會員費，都可以使用。
當房產經紀人拿到賣房合同後，必須在三天之內把詳細的房屋信息輸入到系統里，然後把房門鑰匙放在一個電子鑰匙盒裡並掛在門外。當買方經紀人帶客 人看房時，根據共享系統上每棟房子的具體要求，用一個指定密碼的電子鑰匙，就可以打開鑰匙盒取出鑰匙。而且在打開鑰匙盒的一瞬間，賣方經紀人就會收到一封 電子郵件，得知是誰在什麼時間來看過房。由於市場上多數都是二手房，即使賣主還住在屋裡，拿鑰匙也一定要事先預約，決不可以輕易開門。
值得一提的是，美國的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產律師。在紐約地區，凡簽署地產買賣合約、經辦過戶手續一定要經過律師。買 賣雙方均由律師代辦所有手續。如果買家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過戶手續。據說，除紐約外，其他大部分州都不要律師經辦。
想當中介要通過FBI調查
美國的房地產經紀人一般分為經紀人、銷售員和夥伴經紀人三類。經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、 公司、商行等。銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執業，只能在經紀人手下工作。夥伴經紀人是指具有經紀人資格但自己不 單獨開業，而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。
在美國，房地產經紀從業人員實行考試發牌制度，這是美國最重要的一項房地產考試制度，所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照後才能從事經營活動，取得執照就叫做「執照地產經紀人」。沒有執照營業是非法的，後果很嚴重。
以德克薩斯州為例，從事房地產這一工作之前，房產經紀人要學習完成6門學科、180小時的課堂學習。其中包括：現代房地產學，德州房地產法、代 理法、合同法、房地產金融，以及相關法令頒布的合同。學校課程完成後，經歷4小時的全國和地區的考試合格，通過美國聯邦調查局的背景調查，簽約經紀人公司 才頒發執照。之後必須經過四年以上實踐工作才可以獲得經紀人資格。為保證專業水準和服務質量，房地產經紀人員每年還必須參加考試接受再教育，執照每兩年申 請重新換發。
經紀人工作很體面
我的同事麗麗要買房，委託的中介是位留學後定居美國的中國人。他30歲出頭，是賓夕法尼亞大學的研究生，畢業後曾經在一家全球很知名的投行做交易員。
在國內，房屋中介不大會有這么高學歷。問他為何不做交易員要做房產經紀人，他回答說因為經紀人相比以前的工作更自由，收入也不差。
這位高材生轉行的另一個原因在於，現在越來越多的中國人來美國買房。相比外國人，他們更願意找華人中介，大家語言相通，文化相近，便於溝通。現在他每個月能做成2-3單生意，算下來，的確比交易員的收入要高。
房產經紀人在美國是一個較為體面的職位。有數據表明，90%的房產經紀人都有大學學歷，而且45%的人還擁有學士學歷，20%的更有私人助理。 在美國房產市場較為景氣的年份，房產經紀人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經驗的積累，美國的房產經紀人的收入也水漲船高，從業多年的經紀人的年薪比醫 生、大學教師等的還高。
望採納

㈥ 想去美國新澤西州留學讀本科，經濟條件不是很富裕

本科留學基本上全要靠父母，靠自己是不可能的。從准備外語到拿到機票登機，就要花掉5-15萬，視參加多少的培訓班，托福和SAT考的次數，找不找留學顧問，申請幾所學校等等不同情況而定。本科留學基本沒有獎學金，入學以後每年3-5萬美元的學費，1萬多美元生活費。美國本科學習很難的，不像國內容易混，天天學到很晚都不一定能完成作業，可以說是沒有精力打工的。即使能打工，收入也很少，遠不夠學費和生活費，而且如果因為打工耽誤了學習，掛課，可以說得不償失。比較現實的是父母負擔得起再去留學。自己學好了畢業以後再報答父母。或者國內本科畢業研究生留學，可以申請到全額獎學金再去留學

㈦ 美國減稅背景下，投資美國房產需要注意什麼

本文將基於華人地產網Huarenhouse對於在美買房置業的經驗，作出詳細解答。

在繳納房產稅的時間點上，我們總能聽到屋主這樣的抱怨。華人對於在美國買房的熱情只增不減，但面對高額的房產稅，不少人還是心存顧慮。美國房產稅怎麼繳納？如何合理利用美國房產稅免徵額，減少房產稅開銷？本文為大家一一解讀。本文就著重聊聊，自住房屋怎樣合理的減免房產稅。

分析美國房產稅如何減額，首先要定位房屋性質，自住房與投資房可以利用的政策大不相同。

自住房屋怎麼減免房產稅？

據統計，美國家庭一年開支中約41%用於住房，這成為了美國家庭的最大開支項目。除去房屋維修與日常開支等，剩下絕大部分都來自於住房房產稅。而計算美國買房需要繳納的稅款，包擴房屋保險稅並合理規避其中的一部分，是最大化地產投資收益的最佳選擇。

低估房產價值

因為美國房屋的房產值決定了房產稅的稅基，所以在減免房產稅中，房屋的估值就起著重要的作用。首先我們需要瞭解房產估值的主要影響因素。

房產估值主要考慮兩個部分：一是房屋本身的價值（主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值），二是土地的價值。

預估主要考慮因素：周邊房價、佔地面積、房屋面積、房型、房齡、配套設施等。同時，美國學區房也擁有較高的價值，一般認為具有可觀的升值潛力。

從以上主要因素我們可以發現，很多東西我們是無法改變的，例如：周邊房價、配套設施等。

但是我們可以從房屋本身價值入手，選擇一套在我們的能力范圍之內的面積合適的老房子。或許我們在購房時便可以多多考慮擁有一定房齡的美國二手房。美國的二手房開發時間長，通常位於交通便利的地區，所擁有的配套資源不會亞於一些新房。

地段的差異對於房產的估價也有極大的影響，地段就屬於土地價值。我們經濟能力有限，對於熱門地段沒有那麼執著的嚮往，我們或許也可以選擇一些較為冷門的地區，偏遠地區的土地價值往往會比中心熱門地區相差很多。

不同地區，稅率大不同

房產稅徵收額度不僅和房產的價值有關，與房產稅稅率也脫不了干係。不同地區，稅率差距也很懸殊。

舉例：美國各州中房產稅稅率最高的新澤西，稅率已達2.35%，而稅率最低的夏威夷，只有0.27%。同樣一套價值100萬美金的房產，你在新澤西就需要定期繳納2萬多美金的，而在夏威夷就只需要繳納兩千多美金。

逃離學區，避開高額稅費

美國的房產稅也被很多人稱為「福利稅」，從字面意思上理解，我們便可以一二。在美國，房產稅主要用來建設學區，公共設施建設等。例如：支付學生餐費、校車費、教師工資，更換教學設施等。所以，一般房產稅最高的地方，也是學區最好的地方。

針對無子女教育問題，並且不著重考慮房屋後續投資回報的家庭。不妨考慮在購房時避開那些熱門學區，少讓自己花些無用的冤枉錢。

房產稅繳納到一定值，獲得補償

這是美國地方政府針對自住房屋制定的減免政策，當需繳納的房產稅超過某一數值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。

舉例：在加州，納稅人的主要自住房屋，就可以免除7000美元的房產稅。

社會特殊群體，減免稅費

美國的房產稅也不是鐵血法案，對於社會特殊人群，政府也提供相應的福利。

美國的退伍軍人有一定的免稅額。美國目前有30個州，政府在對退伍軍人自住住宅財產進行估值時提供一定金額的免稅額。不僅如此，若屋主屬於65歲及以上老年人，殘障人士，致殘的犯罪受害者，致殘的見義勇為者，神職人員中的一類，都可以享受到一定的減免稅福利。

舉例：在佛羅倫薩洲，若屬於只擁有一套自住住宅，且年收入在5.2萬美元以下的年滿65歲以上的老人或殘障人士，則可以享受房產稅全免的福利；若收入在5.2萬美元到6.2萬美元之間的年滿65歲以上的老人或殘障人士，則可享受減免50%的房產稅。

如果有即將年滿65周歲的朋友想去美國養老的，也可以盡早規劃，利用這一政策節稅。

自住兩年，增值減免

美國稅法規定，屋主在購房的五年內，自住超過兩年，賣房後，房屋的升值部分稅費減免（夫妻可以減免50萬美金，個人可以減免25萬美金）。當然，將美國房產作為一種投資的朋友，更要擦亮眼睛，若是五年內，房屋沒有升值，這個方法就無法奏效了！

房屋雜費，可來抵稅

自住房屋在居住過程中一定會產生各類雜費，瞭解這一項，能為你節省不少開支。

問：那有哪些費用可以用於抵稅呢？

答：房產稅，貸款的利息；房子的折舊費，裝修費，裝修折舊費；房子的維修費；房地產公司的管理費；房地產經紀的中介費；房產的廣告費；自己未成年孩子的撫養費等等。

對高收入者來說，省下的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%，相當於政府幫你給了一半的開支。

提醒：抵稅時需要提供相關證明，維修、裝修等盡量避免現金交易。

美國投資房的房產稅如何減免？

更換美國房產，考慮「1031」延稅

「1031」交換是指根據美國聯邦政府稅法規定第1031條款購買房地產，來實現延遲繳納增值稅的目的。

由於「1031」，若投資人把舊房賣掉，用舊房升值所賺的錢，重新在美購房。則所賺的錢可以暫時不交美國房產稅 。當然「1031」延稅方法所要滿足的要求遠遠不止這些，並且「1031」的操作要求的專業性也很高。

提示：「1031」是緩稅，不是免稅，假如想利用「1031」延稅政策，那麼美國房產投資者必須提早准備，並在專人指導下嚴格按照要求進行交換，以避免不必要的損失。

投資出租房，折舊問題慎重考慮

不少朋友在出租房屋報稅的時候，都會面臨一個要不要計提房屋折舊費用的問題。這一問題比較復雜，要因人而異。

舉例：

房屋購置成本：80萬美金。

租金收入：2,000美金/每月，那麼整年的租金收入： 24,000美金。

其他費用：假設地稅是$4,000一年，然後管理費、水電費等，按照5,000美金/一年計算。

租房利潤：15,000 美金（24000-4000-5000）一年。

不計提折舊納稅額度：假設按15%的稅率，就意味著要交$2,250的稅。而且很多房東還有自身工作收入，這樣稅率可能突破15%，這樣要交的稅就更多了。

計提折舊後納稅額度：房屋按照標准27.5年期計提折舊，折舊費用為$29,090（$800,000/27.5）。那麼租金利潤就會虧損14,090美金（$24,000-$4,000-$5,000-$29,090）。意味著，租房的租金部分不用交稅。而且還可以用這筆虧損抵減你當年的其他收入，降低家庭的稅負。

但是，計提折舊只是把這部分折舊延遲到賣房時再來交稅，假設如果十年後：

賣房價格：95萬美金。

房屋成本：51萬美金（$800,000-$800,000/27.5*10）。

賣房利潤：44萬美金（$950,000-$510,000）。

計提折舊後的納稅額：如果是$44萬的賣房利得，稅率可以高達15%（長期資本投資利得最高是20%），那就是要交66,000美金的稅。

不計提折舊納稅額：房子的成本還是80萬美金，那賣房的利潤就是$150,000，繳納稅金為22,500美金。

賣房時，計提過折舊的房屋比沒有折舊的房屋多交了43,500美金的稅。但十年來，房主通過折舊為自己省下來的稅也是$40,000，但是不折舊房屋十年來交的稅是$45,000（$2,250*10+$22,500），這樣看來房屋折舊更省錢。

不過，以上只是提供了一個計算方式，不同家庭情況不同。折舊房屋在賣房時，計提的折舊會按照家庭當年收入的稅率來交稅，所以一般賣房之前要仔細考慮清楚，對賣房當年的收入提前做一個規劃。

·投資房產用於出租，貸款利息可抵免

美國國稅局對於身在海外，但仍積極參與房屋管理的屋主有很多的減免房產稅和優惠的政策，即應稅收入＝租金收入-費用（貸款利息，房產稅，維修費，折舊費等等）。因此，由於貸款利息較低，出租類住宅的屋主考慮貸款購房，並保留好出租過程中的各類費用證明，用來抵免房產稅。

㈧ 戶主在國外，房子怎麼賣

如果戶主想賣房但是身在國外，就需要進行售房委託公證，即到當地駐華大使館辦理。由於不同國家對委託公證的要求有所不同，所以賣方應首先去所在國家的大使館詢問准備什麼備件，一般公證時效最長兩年。售房委託公證辦理流程如下：

一、中國駐該國大使館查找

1． 登錄中國領事服務網（cs.mfa.gov.cn）

2． 確定所負責自己轄區領事業務大使館官網

可以通過中國領事服務網查找 截圖如下

委託書樣本

當然，內容補充也可以參照下文：

1.代為辦理提前還款手續，領取還款證明；

2.領取解除抵押證明材料，辦理解除抵押登記及與之有關的一切手續，領取解除抵押登記後的房產證；

3.代為簽署墊資、贖樓、借款等相關協議，代為收取墊資款、借款；

4.代為簽訂房屋買賣合同，代辦網簽手續及注銷網簽手續；

5.代為辦理央產房上市審核手續並簽署相關文件；

6.到相關房管局查閱與該房地產相關的一切檔案資料；

7.待上述房產符合出售條件後，有權代為辦理上述房屋的立契過戶、權屬登記相關一切手續；

8.待上述房產符合出售條件後，有權代為辦理上述房地產的產權過戶、稅務登記等一切手續；

9.代為繳納轉讓上述房地產過程中的有關稅、費；

10.轉讓房地產過程中，有權代為接受房屋管理部門的詢問並簽署文件；

11.如買方需要辦理貸款，則有權協助買方辦理貸款手續，包括但不限於前往北京住房公積金管理中心住房公積金貸款中心代委託人簽訂《首付款收據》、《房價款收據》、《存量房屋買賣合同》、《尚未辦理商業貸款的聲明》、《證明書》、《劃款協議》、《房屋未出租證明》、《存量房交易結算資金劃轉協議》、《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》

12.代收出售上述房產的房款並簽署相關文件；

13.代為辦理房地產交易資金監管手續並簽署資金監管協議及相關文件；

14.代為辦理房地產交易涉及的監管資金解凍手續；

15.代為辦理房地產交易資金從解凍賬戶中的轉出並簽署相關文件；

16.代為辦理商業貸款手續等事宜；

17.代為辦理物業交割手續、有線電視過戶手續、電、燃氣、水卡過戶手續等相關事宜；

18.代為辦理轉讓上述房地產過程中的其他事項並簽署與轉讓上述房地產有關的文件。

受託人在其許可權范圍內所簽署的一切文件，委託人均予以承認並承擔相應的法律責任。

委託期限：自簽字之日起至上述事項辦理完為止。

做完公證之後，受託人就可以拿著公證書與戶主進行簽約，面簽以及過戶手續了！

公證售房的出新房本的時間會晚5個工作日

四、收費標准

1.個人房產委託公證：每份150元。

2.加急辦理：每份加收170元。

3.特急辦理：每份加收250元。?

註：實際收費摺合成當地貨幣收取

資料來源：

中國領事服務網

中國駐洛杉磯總領館官網

該內容只在北京適用