❶ 我通過中介買了一套房首付已給賣房業主了中介說能貸款35萬，過了一個
二手房交易挺麻煩的，而且存在一定風險，建議以後自己先了解一下二手房交易的流程和注意事項，您抵押貸款這邊達不到預期只能自己想辦法了。
二手房交易流程及風險（附上自主交易和提供中介交易流程）
一、通過中介交易：
1、買方看房
2、雙方商談，簽定《房產居間合同》買方交定金
3、申請報稅、申請還款、申請公積金、商業貸款、（做資金監管）
4、權籍調查
5、銀行委託評估公司現場評估
6、辦理還款手續
7、領取產權證，注銷抵押
8、辦理過戶、付首期款、交接物業
9、領取新證、出評估書
10、作抵押
11、銀行放款、供房
二、自主交易流程：
（ 二手房手續繁多，自主交易各種忐忑、各種雜亂、各種心煩、各種矛盾、各種糾紛 ；
上海房產交易管理法律條文規定： 9月10日起，不允許買賣私自交易，房管局不允許受理，必須通過房產機構辦理手續！）
1、看房
2、產權調查
3、買賣雙方商談
4、 若房產還在抵押狀態，買方可先交定金簽定《定金合同》
5、業主贖樓
6、簽定買賣合同、付首期款
7、買方提交資料申請貸款、 銀行評估
8、等待銀行同意貸款通知書
9、買方與銀行簽訂貸款合同
10、塗銷和遞件
11、完稅
12、出新房產證
13、歸檔
14、入押
15、出押
16、銀行放款
17、交接物業、收房
下面是自主交易的詳細流程及風險：
1、看房
不多說，說多了都是淚
2、 產權調查
查冊可以了解房屋的以下情況：
a、業權人的真實性
b、房產證的地址和真正的地址是否相符；
c、該物業的抵押情況；
d、該物業有否被查封。
當事人：買方
地點：房屋所在地的區屬房地產交易登記所
資料/證明：①房屋的具體地址或房產證的登記字型大小；②查詢人身份證
流程：1）取號；2）登記查詢；3）交費；4）取列印的資料
費用：查看不收費，按需列印的材料收費，一般列印基本資料收取40元。如果有抵押或者查封的情況就會列印出來，沒有的就不列印不收費，這幾項各自費用均小於30元；
注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
3、買賣雙方商談
協商交易細節、價錢
4、 若房產還在抵押狀態，買方可先交定金簽定相關協議
如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管
如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之後給定金賣方，需註明交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約
如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續後，劃撥到賣家賬戶上
一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，合同至少需要約定物業地址成交金額交樓時間違約金和違約責任等
風險提示：
a、當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本但定金或違約金不得高於成交金額的20%;
b、賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應註明交由第三方監管即視為賣方收訖;
c、為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金在查驗傢具電器完好，水電物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之後，再退還保證金
5、業主贖樓
一般來說，贖樓是業主方的責任，針對業主房貸沒有還完的情況贖樓有兩種操作方式：
其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之後，再到銀行做按揭;
其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓
風險提示：
因贖樓產生的風險，為此環節中最大買家拿現金贖樓是不可取的方法如果發生交易因意外原因終止房屋被查封等問題，買家會冒風險
贖樓流程贖樓流程
6、簽定買賣合同、付首期款
賣方提供了房屋的合法證件，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置產權狀況及成交價格房屋交付時間房屋交付產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式
三份的房屋買賣合同
其中要注意的是書面協議裡面要明確交易稅費雙方如何分擔日期也是非常重要，像交定金過戶交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本，也可以
去中介公司索要合同文本
風險提示：
a、如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能
b、如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗
c、如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對傢具家電的情況加以詳細描述，例如傢具家電的品牌新舊程度等，有必要的話還可以附上傢具家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況
d、如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件
e、要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的
7、買方提交資料申請貸款、銀行評估
如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場， 根據各貸款銀行的要求提供相關資料。
1、貸款預批材料
a、存量房交易合同或網簽合同；
b、買賣雙方的銀行卡和復印件；
c、買賣雙方身份證，戶口簿，婚姻證明（驗原件收復印件）；
d、買方及配偶的收入證明原件；
e、賣方的房屋所有權證（驗原件收復印件）；
f、其他資料（根據各貸款銀行的要求提供）。
提醒：需買方賣方夫妻雙方本人到場
2、抵押登記材料
a、買方的房屋所有權證；
b、夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明（或單身證明）。
3、賣方取款材料
a、資金監管協議
b、身份證
c、銀行卡
評估價影響銀行貸款金額，如評估價低於成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。
風險提示：
如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的准備，否則交易不成將造成違約。
目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那麼為預防該情況發生後雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。
8、等待銀行同意貸款通知書
靜靜等待銀行審批，10~15個工作日，審批通過1工作日出同貸書
9、買方與銀行簽訂貸款合同
銀行內部各級對申貸人審核後會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。
注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行；除同貸書同意貸款金額剩餘是首期款。
商業貸款費用：
按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)
轉按揭手續費：1200元/單（辦理轉按揭才收取,具體按各按揭公司收費）
注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年；貸款成數不得超過房價七成；利息較高；選擇性大；流程快。
公積金貸款費用：
按揭手續費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)
保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣
注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數不得超過房價七成(首次購買房產小於90平方純公積金貸款優質客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高
貸款額度不得超過80萬元；公積金貸款流程慢，利息低。
組合貸款貸款費用：
按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)
保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0．2‰×年限 貸款50萬保險費2000；提前還款可以申請退部分。
注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數不得超過房價七成；公積金貸款流程慢，利息低。
10、塗銷和遞件
業主申請塗銷抵押，塗銷需7個工作日，可與遞件一齊辦理。
遞件，就是把買賣雙方資料交給房地產交易所審核，領取回執，憑回執再完稅，再出新的 房產證。
11、完稅
交稅時，如果合同約定是各付稅費，那麼兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。
12、出新房產證
買家拿身份證，受理回執 領取新房產證
13、歸檔
交易登記部門把檔案送達市房地產檔案館歸檔，歸檔完畢並提供檔案利用
14、入押
將房產證抵押給銀行，銀行會出一個它項權利證，在你還不起貸款式，它有權利收回處理你的房子
15、出押
出押其實就是出一本新的的證叫房產他項權證，是銀行留存的，上面寫著在哪家銀行貸了多少款。
他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。
16、銀行放款
17、交接物業、收房
賣買雙方交接房屋；包括合約附帶家私家電維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結算。
a、驗收房屋設施
對照合同約定查看房屋、裝修和設施等。
b、辦理戶口遷移
攜帶相關證件提前去房屋對應的派出所或公安局辦理落戶手續
c、結清相關費用
水、電、燃氣、寬頻、電話、有線電視、物業費、其他費用
d、辦理相關過戶
水、電、燃氣、寬頻、電話、有線電視等過戶
e、房屋尾款交接
注意保留收據，防止以後不時之需。
請中介、按揭公司還是自行辦理各有優勢，歸根到底就是一個省錢還是省心的選擇，有的選擇省心，有魄力的選擇省錢，如此簡單而已。
（文章僅供參考）
❷ 中介說在銀行貸款200萬，給我50萬，簽免還協議，我就真的不用還了嗎中介只要了我的身份證，如果以
有詐騙的嫌疑。
❸ 中介公司說幫我注冊公司然後向銀行貸款50萬我拿15萬，30年免息真的嗎
他抽那麼多你覺得劃算嗎？我這里更好做
❹ 請問中介 拿了我兩張彩色身份證復印件，和一張新開的儲蓄卡，說是可以幫我操辦50w的貸款， 可靠
這種天上掉餡餅的事情你既然都相信？？？無語！
至於干什麼壞事？這不好說，一般就是拿你的銀行卡來接受贓款
❺ 急！！買房中介跟我貸不了款 我自己能去貸嗎
一、貸款可以自己去辦，只要按銀行要求的手續提供就行，有熟人當然最好。
二、中介首先考慮是自己的利益，不盡賺房子的錢，還要賺手續費的錢，這個不怪他們，你做中介一樣會這樣。
三、既然簽了合同就要按合同執行，違約方有違約責任，你追究了中介責任後按自己的意思辦，如果他們不同意就投訴，12315消協。
❻ 買二手房，當時中介說的可以貸35萬，現在只能貸34萬
一般的解決方式
1、重新評估，換銀行申請；2、交個一兩千的高評費，重新評估，換銀行申請；3、三方合同備注裡面有沒有寫明由於貸款出現問題可以三方免責解除合同，如果寫了的就可以解除合同；4、即使沒寫，你也不用太操心，中介會給你想辦法的。
❼ 對方違約怎麼辦我買房子中介答應給我貸款50萬，現在卻只有45萬而且我們合同上也是50萬，中介費是否應該付
具體看你們與中介的合同，如果合同中承諾貸款50萬才給中介費的，自然可以不給中介費或者少給中介費。如果沒有明確約定的，那麼就得在約定過戶時支付中介費。
❽ 上海的，一朋友想組合貸款 50w公積金 20w商貸，但他聽中介說這么少的商貸額度 一般銀行不給做
完全可以的，我以前就是組合貸款89萬 。我用的是 上海農商銀行的組合貸款。
70萬公積金（夫妻2人，一人有補充公積金）+19萬的商貸。
❾ 中介跟我說公積金貸款沒法評級了,只能是貸80萬,是嗎
不是的，公積金貸款不能超過八十萬。
公積金貸款額度的計算，要根據還貸能力、公積金貸款房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。計算方法如下:
按照還貸能力計算的貸款額度：【（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額】×貸款期限（月）。使用配偶額度的，【（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額】×貸款期限（月）。其中還貸能力系數為40%，月工資總額=公積金月繳額÷（單位繳存比例+個人繳存比例）；
按照房屋價格計算的貸款額度：貸款額度=房屋價格×貸款成數。其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型和房貸套數來確定；
按照住房公積金賬戶余額計算的貸款額度，職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高於職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算；
按照貸款最高限額計算的貸款額度，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元。使用本人住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額50萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。
❿ 我是第一次買房 想用公積金貸款 看中了一套二手房 中介說所有二手房貸款額度最多隻能是30萬 我想問
他說的是對的。公積金貸款選擇國內大部分城市，針對單身個人公民的貸款額度是30萬，20年。如果你的房子總價很高就是不可以的哦，至少需要組合貸款。
公積金貸款額度的計算，要根據還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。公積金貸款額度計算方法如下：
按照還貸能力計算的貸款額度
計算公式為：
[(借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。
按使用配偶額度
[(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。
其中還貸能力系數為40%
月工資總額=公積金月繳額÷(單位繳存比例+個人繳存比例)。
按照房屋價格計算的貸款額度
計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款成數
按照貸款最高限額計算的貸款額度
使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元。使用本人住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額50萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。