可以全款買房但中介建議貸款

A. 你好，我看中一套二手房，但房東要求全款，中介的意思是我們先找親戚湊，全款買房後，中介再給辦貸款，

二手房貸款一定是抵押貸款 ，只有一手房能做按揭 ，而且貸款年限也一定會縮短 ，貸款數額也會減少 ，不得超過房屋價格的百分之50 ，常規的做法是先付款百分之50 ，然後過戶 ，辦理貸款 ，這種程序比較容易讓人接受 ，你碰到的房東想獨善其身 ，他干凈利索的拿錢走人 ，把麻煩事都留下來了 。你貸款時也還是會有風險存在 ，比如償還能力 ，比如不良貸款記錄 ，還有其他一些因素 ，因為這些因素致使不能貸款 ，中介並沒有責任的 ，你無法追究他的損害賠償 。

B. 已經一次性付款買了房,但在購房合同中確寫了商業貸款,是不是有陷阱

既然是你已經一次性付款買了房,
但在購房合同中確寫了商業貸款,
這個確實有可能是有陷阱，
怎麼會這樣，你怎麼會同意的？

C. 答疑：全款和貸款買房哪個更劃算

自從9月以來,開發商們集中推盤,購房者們也開始蠢蠢欲動,想要出手買房。

我們微信會員群也比之前更加熱鬧,每天關於樓盤以及政策相關的問題回復不斷。

不過,付出總有回報,我們的專業和真誠也得到了廣大會員們的認可,不瞞大家說,還挺有成就感的,(*^__^*) 嘻嘻~

言歸正傳,本周的有問必答正式上線!

市場問題

@安心

問:大力老師,你好,此時買房入手是否合適?剛需,不知道以後是否漲或跌?

答:只要遇到自己滿意的房子,什麼時候入手都合適。

自從620新政,政府調控取得了顯著成果,這兩個月房價明顯得到了有效控制,甚至個別樓盤還出現了輕微降價趨勢。

所以我們粉絲會員群里也有很多人咨詢這個問題,畢竟大家都擔心「高位站崗」。

我們一直在給大家說,樓市瞬息萬變,投資謹慎,但剛需遇到合適的房子就及時出手。

未來房價會降嗎?這個不好說,政府說了「0漲幅」,但並沒有說「降價」,所以很長一段時間內,也許房價不會再大幅度上漲,但也不太可能下降,頂多維持在現在的水平線上。

再者,一般年底都是買房的最佳時期,因為開發商要沖業績,房企迫於財務壓力,會適量的推出一些打折促銷,優惠樓盤,大家可要盯緊了。

樓盤問題

@Lili

問:老師,電建洛悅府和主城區價位一樣,這個樓盤有投資價值嗎?

答:投資的話,從區域來講,首先建議選擇高新、其次灃西,再次灃東及滻灞等板塊。

就價格來說,灃東價格確實不低,甚至有部分趕超主城區的趨勢,未來能有多大的升值空間不好說,但能肯定的是,灃東的部分樓盤,已經提前透支了它的升值空間。

再看電建洺悅府,它最大的優勢就是項目100米距離外有灃東七小、七中以及七幼,教育資源非常豐富(能否究竟上學以具體的學區劃分),另外,地鐵三期批復後,這個盤就在地鐵16號線周邊。而且地處灃東,不限購。

電建洺悅府最初備案價是1.6萬/㎡,略高,但後來8折開盤,還是比較劃算的。

所以,如果是8折價入手,還有一部分投資價值,備案價的話,就不太建議出手了。

@豬隊友

問:你好,請問改善買臨潼區怎麼樣,有推薦的盤嗎?

答:臨潼環境不錯,改善還是值得考慮的,推薦融創桃源府。

融創桃園府在驪山腳下,通過繞城高速和西臨高速,可直達主城區,距離項目最近的地鐵9號線也在建中,以後交通出行比較方便。

環境方面,項目周邊有鳳凰池、芷陽湖以及紫霞湖,還有鸚鵡寺公園、鳳凰池生態谷、芷陽湖生態谷等三大公園環繞,居住舒適度很高。

項目還臨近奧特萊斯,基本的商業需求完全可以滿足。除此之外,周邊大唐華清城、驪山驛館、兵馬俑等旅遊景點遍布。

據最新消息,融創桃園府近期推出135㎡、145㎡低密新品洋房,想在臨潼置業的改善購房者可以重點關注。

@坤

問:你好,金輝在華美十字和航天大道東南角要開一個商業住宅都有的樓盤,好像住宅總共五棟,商業一棟,這個地段怎麼樣?金輝開發商靠譜嗎?

答:地段挺不錯的。

城南現在最大的問題,是土地越來越稀缺,畢竟再往南拓,就到秦嶺底下了。

華美十字和航天大道東南角這個地方,相對來說已經發展的比較成熟,距離大學城很近,交通也比較便利,最大的問題就是片區內商業較少,但後期肯定會跟上。

所以這個盤,估計上市後價位也不會低。

至於金輝這個開發商,這幾年在西安開發了很多住宅,甚至一度被錯認為是「本土房企」。

金輝最大的優勢是眼光毒辣,會挑地段。無論是金輝悅府,金輝天鵝灣,還是現在熱賣的金輝世界城,地段配套都是相當優越。

最大的詬病,就是房屋質量堪憂,前兩天我們平台發布的關於漏水文章,金輝世界城和金輝公園里,因為車庫漏水問題被業主集體「討伐」,場面慘烈。

@小飛俠

問:你好,華潤置地未來城對比世貿璀璨怎麼樣?以後區域發展來說哪個更值得買?

答:我們先來看下這兩個樓盤優劣勢對比。

華潤置地未來城,位於港務區,項目系知名房企開發,自帶大型商業綜合體,後期配套規劃很完善,緊鄰奧體中心,周邊環境優越,距離地鐵14號線比較近,交通環境好。缺點就是現階段人氣不足,新區發展起來需要較長的時間。

世茂璀璨傾城地處三環內,地段較好,相對來說價格較低,但是整體配套一般,附近大型商業較少,而且離地鐵也比較遠,交通上沒啥優勢。

從樓盤品質來說,華潤未來城要更更好一些,從地段來說,世茂璀璨傾城比較有優勢,從未來升值潛力來說,我更看好港務區的發展,畢竟新區是一片白紙,且有奧體和商業加持,未來可期。

買房問題

@芒種

問:老師好,請問登記完沒選房多久解鎖?城六區跟西咸新區可以同時登記嗎?

答:登記完必須等到該樓盤開盤選房結束後才可以解鎖。城六區和西咸新區可以同時登記。

城六區和灃東是兩套獨立的登記系統,互不影響。

西咸新區目前也只有灃東有登記平台,灃西不限購,而且不價格公示,所以不涉及登記。

灃東價格公示在西咸新區的網站,登記也是在西咸新區的房管局,和城六區不在一個系統,如果你看這兩個區域的樓盤,是可以同時登記的!

@阿黑

問:我想問下全款跟貸款對於購房者有什麼利弊?哪個更有利?

答:全款和貸款的區別當然就是貸款需要付利息,並且利息還不低。

直接給大家算筆賬吧,如下圖,一套100㎡總價120萬的房子。

按照首付三成,商貸基準利率4.9%,利率上浮15%,貸款30年來算,月供約4840元/㎡。

也就是首付36萬,貸款總金額84萬,還款總金額約174萬,30年的總利息加起來共90多萬!

光從數字上看,很多人肯定會覺得吃虧,房子利息甚至超過了貸款數額。

但是,這個問題還是取決於你自己怎麼看。

20年前的1000塊,和現在的1000塊區別可大了去了,畢竟人民幣一直在不斷貶值。

所以現在很多人,哪怕多還幾年利息,也不願意一次性付全款。

當然,如果你不願意背著房貸,也不存在付了全款資金短時間內周轉不開的問題,那全款買房也不是不可以。

@圈圈

問:你好我想問一下法拍房,拍賣的房子看來便宜很多,那麼過戶、交樓、後續流程具體是怎樣呢?存在哪些風險?

答:法拍房存在的風險我們第五十三期的有問必答有專門解讀過,微信會員群也詳細說過。今天重點給大家說一下大致流程。

法拍房不限購不限貸不限戶口,整個過戶流程基本和二手房過戶流程相同,具體如下:

1、看中房子後,交3萬塊的盡職調查費用,然後約看房子,等到拍賣日期去競拍。

2、拍賣現場:

如果沒人加價或者只有你一個人報名,那這個房子你就會以最低起拍價拿到手。

如果有多人競拍,你覺得價格超過你的心理價位可以選擇放棄,現場有人全程負責指導你競拍。

如果最終沒拍上,3萬退給你,如果你還想繼續競拍其他房子,這3萬就先留在公司,協助你繼續競拍其他房源,直到競拍到為止。

3、競拍成功之後會有總房款7個點的費用,這3萬塊錢會轉到這7個點裡面,用於過戶貸款整個過程的手續費。

競拍時根據房子不同會有幾萬到幾十萬的保證金,競拍成功會轉入房價,不成功錢還在你卡里,拍賣成功後按正常的二手房流程過戶交個稅契稅。

4、過戶流程就是給銀行提供你的徵信報告,然後等待銀行審查貸款,沒問題放款後過戶。

這里大家需要注意的是,規定是必須全款付清,這個我們也像律師證實了,但是中介卻說可以貸款,詢問過後,我們了解到:「前期是把付有我們的墊資,公司先給你墊上,房子拍到後可以再貸款,我們能做到。」

關於這一點,要提醒,大家如果意向購買法拍房,有關以上的問題都需要大家自己考察,中介不一樣,實際操作過程就會有出入。

結語:如果關於以上提到的樓盤,你有任何疑問,可以文末留言或者加微信群討論~

D. 急:買二手房，房主要全款。中介就說他們先墊錢我再做按揭。這樣有什麼隱患嗎

這樣對於你沒有任何隱患.中介先墊付的相當於中介承擔了風險.你就是正常按揭過戶.不過付首付之前：
1.要先確定房屋產權沒有任何問題.產證清晰無抵押.如有抵押要提前告知
2.產權人無糾紛.比如夫妻共有財產.雙方都要同意出售並簽字.
3.確定房屋價格.有些不太正規的中介利用墊付來賺取差價的也有.
有什麼問題可以私聊咨詢我
二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的，再次上市進行交易。二手房交易，現在在北京、上海、深圳等大城市是一個非常活躍的現象，其發展前景相當可觀。
二手房是相對開發商手裡的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。
依據物價局相關文件規定，房產交易額在1000萬元金額（含1000萬元）以下的，按3%收取；超過1000萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務費，應按每宗交易額計算，而不應該按照買賣雙方分別計算。
比如，一套房產的成交額為100萬元，那中介費的計算方法為：
中介費=100萬元×3%=3萬元
即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為3萬元整。
再比如，一套房產的成交額為1100萬元，那中介費的計算方法為：
中介費=1100×0.5%=5.5萬元
即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為5.5萬元整。
1、營業稅（稅率5.6% ）
根據財政部2015年3月30日《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定，自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額徵收營業稅。也就是說，不再區分普通住宅和非普通住宅，個人將購買不足2年的住房對外銷售均應全額徵收營業稅。個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
2、個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% ）
收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%。

3、契稅：（基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% ）
徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

E. 全款買房，中介說我有網貸的話，繳稅的時候會加重

既然你能全款買房的話，就應該把你的貸款逾期還上，否則你的徵信上有不良記錄，繳稅的時候，看到你的不良徵信記錄，的確會加重，不用你自己的名字辦理房產證，那麼可以用你父母的名字。

貸款逾期，應該盡快還款。

關於貸款逾期，我覺得有必要好好給大家上一課。其實貸款逾期有短期，也有長期，因逾期的時長不同，後果也不一樣。可大多數人對貸款逾期卻又存在諸多認知誤區，直到釀下嚴重後果才發現悔之晚矣！

貸款短期逾期及後果
不同資金機構對短期逾期的時間界定有所不同。針對短期逾期，各機構一般不會採取強制手段，會進行還款提醒及催收，其後果是：

1、高額罰金和違約金

貸款逾期後，還款時除了要歸還利息和本金外，還需要繳納高額罰息和違約金。

2、留下個人徵信污點

徵信報告上會留下逾期記錄，即便還款後，逾期記錄也會保留5年。逾期記錄將會影響逾期者後續幾乎所有金融活動。

3、收到簡訊電話催收

放款機構會不間斷地發簡訊、打電話對逾期資金進行催收，告知借款人逾期的嚴重後果，責令借款人限期歸還逾期本息。

貸款長期逾期及後果
一般來說，逾期超過90天會被放款機構視為惡意逾期。銀行針對超過90天以上的惡意逾期，無論數額大小，都可以起訴追收。法院判決後，向社會公布失信被執行人（老賴）信息，限制其高消費、限制乘飛機高鐵等。

由於現在監管局越來越嚴格，網貸平台也越來越規范加嚴格，不少網貸現在都是上徵信的，所以徵信記錄是各位借款人都很關心的問題，今天我就來給大家科普一下網貸徵信的相關知識，希望對大家有所幫助。

一．網貸徵信記錄處理非常「人性化」；

網貸徵信相比傳統銀行要人性化很多，也就是會給因一時疏忽的非故意逾期，一定的寬限時間，但如果你長時間拖欠，就會很容易存在借款人的污點記錄，這在徵信體系中也是有重點提醒，對個人影響十分嚴重！

二．銀行貸款違約不良徵信記錄保存期限5年

根據《徵信業管理條例》規定，徵信機構對個人不良信息的保存期限，自不良行為或者事件終止之日起為5年。不良記錄在還清本息、違約金之後，超過5年，其它銀行將查詢不到。值得注意的是，目前信用污點仍會一直保存，直至貸款結清。所以大家一定要珍惜自己的信用記錄。

三．信用卡逾期不良信用記錄保存期限2年

信用卡還款信息會被央行徵信系統滾動記錄24個月，如果銷卡，記錄會長時間保存下來。因此，建議信用卡用戶還清欠款後繼續用卡兩年，期間保持信用良好，就能靠滾動記錄把不良記錄從徵信系統里去掉。

以上三種都是建立在短期違約的情況下，如果逾期太久，逾期信息已被上傳到人行，那就還清債務，等待5年之後系統自動消除吧。

F. 買房買賣合同中，中介約定可以貸款的，如果還不能貸款呢

建議今早與賣方協商解決問題，中介機構的出發點往往是促成合同好收取中介費而不是保護你的利益，貸款沒有除外條款，比較不利。否則一旦備案合同未簽訂，你要承擔違約責任。
如果我的回答對你有所幫助，還請點擊下面的滿意答案按鈕，謝謝你！

G. 中介說全款買房現在按揭的然後又要貸款買車說我能拿100多萬是真的嗎

真的，涉嫌違法。如果錢給的更多可以翻倍拿，私人銀行一起詐騙。全款房銀行壓他證，私人壓房本。貸款車會保存抵押前的照片，可以再做一次全款車抵押。
人有多大膽，地有多大產。不建議走極端。

H. 買房找中介代辦貸款安全嗎

房子是一天比一天貴了，所以想要買房，如果全款買房是不可能，所以這個時候就必須要貸款了，所以有很多人就會問了買房中介貸款靠譜嗎？在買房的過程中，要准備好資金，相信這是很多人都想知道的，今天我們就來為大家介紹一下買房貸款中介靠譜嗎以及買房需要准備多少資金。

一、買房貸款中介靠譜嗎

1、因為銀行審核比較嚴，如果某個細節你錯了，就會貸不下來，只讓中介公司給你做擔保。再者，中介公司對每個銀行的貸款業務比較熟悉，可以為你提供更適合的貸款業務，不然你就得一個一個銀行去問。最後，有些貸款業務手續繁雜，所以銀行就會不做，直接給中介公司做的。

2、貸款中介基本會掌握本地各種貸款渠道，熟知每家貸款機構的產品和要求，因此他們會根據借款人的實際條件找到合適的渠道進行申請，這樣貸款通過的概率可以提高很多。

3、有很多貸款客戶，對貸款的種類，貸款利息，貸款所需條件等了解的很少。某平台用戶調研顯示，約65％的用戶不知道現在的貸款基準利率是多少；貸款之前，約48％的用戶對自己的信用記錄絲毫不了解，幾乎佔半壁江山。

如果對貸款行情不了解，隨便找一家貸款機構申請貸款，如果不對口，結果不是被拒絕就是給的貸款額度很低。相反，貸款中介對貸款行情的了解就更專業，所以能夠給借款人提供具有價值的建議，為借款人找到合適的貸款產品。

4、貸款不是想申請就馬上可以申請到的，特別是銀行貸款，其本身對借款人審核是比較嚴的，包括貸款用途，申請填寫，材料准備等都有嚴格的要求，如果借款人不了解貸款機構的審核標准和進件條件，老老實實的填寫申請，提交材料，那就不一定能夠通過。貸款也是需要掌握一定的技巧的，就拿貸款用途來說，一般銀行對貸款的用途有比較嚴的限制，一旦不符合銀行的要求就會被拒貸。

5、對貸款流程不熟悉，自己去申請，會發現各種麻煩，比如材料不符合，需要多次重復提交，來回跑耗費不少時間精力，如果有一個貸款中介，情況或許就會得到很大的改善。

首先是貸款中介了解貸款所需的材料和辦理流程，因此會讓借款人一次性准備好，材料提交一次性通過，省得來回跑補充材料；再次，貸款中介和銀行等放款機構的人關系比較到位，他們可以催促銀行等放款機構優先辦理你的貸款，大大提高貸款的效率。

二、買房需要准備多少資金

1．首付款

新房的首付款在總價的20％－30％之間。也就是說，買個總價100萬的房子，首付要准備20－30萬左右。

2．月供資金

首付2－3成，那麼剩下的7－8成房款都只能依靠銀行貸款來解決，辦理貸款買房，必然涉及到月還款額的問題。

貸款分為商業貸款和公積金貸款，利率不同，月供自然也就不同。商貸目前的基準利率是4．9％，公積金的是3．25％。

例如，貸款20年，總貸款80萬元為例，商貸利率4．9％，等額本息的還款法來計算的話，每月的月供是5235．55元。

一般來說，月供金額跟收入證明掛鉤，月供占收入的50％是警戒線，30％是一個舒適線。

3．稅費支出

契稅、印花稅、產權代辦費及房屋登記費等。

根據2016年新的契稅政策，首套或者二套房，90平以下按1％徵收；首套面積在90平以上，按1．5％徵收。二套房面積在90平以上的，按照2％徵收。北上廣深地區二套房按照3％的標准徵收；印花稅為5塊錢，每增加一位購房者增加5元；產權代辦費是800元；房屋登記費是80元，每增加一位購房者增加10元。

I. 蘭州全款購房合同可以到房屋中介貸款嗎

全款購房合同是不可以到中介去貸款的，中介只做房屋買賣不做貸款的，並且購房合同也不能貸款。

J. 即使可以全款購買，許多人依舊選擇貸款，該不該全款買房

如果家裡有足夠的錢，當然會選擇全款買房。但是，當我們手中的錢，不是很寬裕的時候，只能貸款買房。

我們現在城鎮化的程度雖然越來越高，但是有的人只是在城裡卻沒有穩定的工作。同時，工資和高額房價也是不成比例，想要買房只能通過貸款的方式。貸款買房的成本還是很高的，按照現在的貸款利率我們貸款70萬，最後還款的總金額大概在110萬。這樣算下來，光利息我們就有40萬。下面我就來說說，為什麼有的人即使有錢也會貸款買房。

要是有的人說，他們有錢但是貸款買房更劃算，那麼就證明，他不是真的有錢。

如果，我們手裡有1億的存款，我們肯定願意花800萬買個房子。但現實是我們手裡只有500萬，卻想要賣個300萬的房子。在這樣的情況下，肯定會選擇貸款買房，而不是全款買房。

各位大仙，對於小仙的上述觀點，您有什麼不同看法，可以在評論區暢所欲言。