法拍房貸款為啥必須走中介

A. 法拍房源不要中介可以嗎

您好，答案是當然可以，前提是您可以調查出房屋的物業欠費、稅費測算、戶口、案情背景等詳細情況，規避風險，不然很可能入坑。

建議尋找專業法拍公司進行風控，希望對您有幫助。

法拍房 我們是認真的、專業的-鯨拍房

B. 購買法拍房需要找中介嗎

不需要。

法院在接獲債權人聲請拍賣並經鑒定價格及辦妥手續後，會訂定拍賣日期，並公告，除法院之公告外，亦須刊登當地之報紙，公告刊出之後，依法必須相隔十四天以上才能進行拍賣，至於其內容，依據強制執行法第八十一條之規定包括：

不動產之所在地、種類、實際狀況、佔有使用情形及其應記明事項；拍賣之原因、日期及場所。如以投標方式拍賣者，其開標之日、時及場所，定有保證金額者，其金額；拍賣最低價額。

保交付價金之期限；閱覽查封筆錄之處所及日、時；定有應買資格或條件者，其資格或條件；拍賣後不點交者，其原因；定有應買人查看拍賣物之日、時者，其日、時。

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購買法拍房是不需要網簽和原業主出面配合過戶的，只需要拿著法院出具的相關材料即可過戶，可有很多法拍房拍成後，競買人遲遲拿不到相關文件也過不了戶，如果要是墊資購買的那可就麻煩了。

購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質等。如房產土地為劃撥性質，無法正常過戶，例如經濟適用房。按各地政策，過戶可能需額外申請政府審批同意並額外繳納土地出讓金。

C. 法拍房 適合做嗎 有沒有風險 我需要專業中介解釋一下 謝了 我需要 考慮去做一下 所以需

法拍房，本質上只要買到手就已經和前一任業主沒有關系了，還有法拍房的性質也是正規商品房70年大產權，可以按揭的，沒有房產證的法拍房只要五證齊全在開拍時間前15天走銀行貸款也是可以的（具體問拍賣公司或者中介操作）。要說糾紛的話，基本沒有什麼糾紛，市面上傳言很多債務糾紛，那些是根本不存在的，因為就算他們鬧到法院去，你的一份判決書就足矣讓他們平息了。法拍房還有性價比高的優勢，不比新房二手房差，市場100萬的房子拍賣下來算上手續費亂七八糟也只有80萬不到。因為本人也是昨天才剛拍到手西安東二環附近一套兩居，市價160萬拍到手只有95萬哈哈哈

D. 為什麼貸款要找中介

為什麼貸款要找中介：

因為銀行審核比較嚴，如果某個細節你錯了，就會貸不下來，只讓中介公司給你做擔保。再者，中介公司對每個銀行的貸款業務比較熟悉，可以為你提供更適合的貸款業務，不然你就得一個一個銀行去問。最後，有些貸款業務手續繁雜，所以銀行就會不做，直接給中介公司做的。

E. 房產中介參與法拍房是否合法

合法，中介只參與介紹。中介不是賣，是給法院找客戶，他們帶客戶過去，走拍賣手續，然後帶客戶過戶交錢。
法拍房，即「法院拍賣房產」，是被法院強制拍賣的房屋，以拍賣所得款項償還債權。
一般情況下，以下幾種情況的房產會成為法拍房：
1、由商業貸款產生。購房人或企業向銀行貸款購房或用於企業經營，但不能如期如數按期償還時，銀行向法院提出訴訟，要求貸款人就被抵押物進行拍賣變現來償還銀行的貸款。
2、由民間借貸產生。比如，甲方借乙方錢款，約定以自由房產抵押給乙方，到期如不能還款，根據規定，乙方不能直接去的抵押房產，也無法通過以物抵債方式達成和解的，只能向法院申請強制執行甲方的抵押物，通過拍賣變現來還款，並向法院出示抵押證明或借款協議，想法院申請強制執行甲方的房產來償還債務。
3、由金融犯罪產生。金融罪犯在刑事案件中的房產所得進行查扣，通過法院進行拍賣，變先後返給受害人。
4、由司法沒收產生。比如：涉及刑事案件及貪污腐敗的犯罪嫌疑人，沒收其名下全部財產，如該財產涉及房產，該房產依法可進行拍賣，變現所得全部上繳國庫。
5、由無主財產產生。指無人認領的房產，拍賣所得需上繳國庫。
拍賣形式：
法院委託網路平台進行公開、公平、公正的拍賣。入圍法院的網拍平台有7家，分別是淘寶網、京東、中拍協、公拍網、融E購、北交互聯、人民法院資產訴訟網。』

F. 中介猛推「法拍貸」購房 餡餅還是陷阱

在銀行回收貸款、嚴格限制用途、凍結授信額度等多項舉措下，借道「經營貸」炒房現象已經明顯降溫，但為了攬財，一些貸款中介又開始在各大社交平台打出「正規銀行貸款、低利率、法拍房可貸款……」的旗號。不過，經過北京商報記者調查發現，所謂的「法拍貸」並非銀行正規同名業務，不僅在抵押、審批等規則方面與銀行「法拍貸」業務存在很大差異，甚至中介人員還會誘導客戶進行民間借貸。

「不需要抵押」

「法拍房可貸款，1對1 VIP服務，快至3天放款……」北京商報記者5月18日以購房者身份調查發現，在經營貸「炒房」行為遭嚴堵後，一些貸款中介開始在各大社交平台推出「法拍貸」名頭攬客圈錢。

「法拍貸」顧名思義就是司法拍賣貸款，主要是銀行為符合申請條件的法拍房客戶提供的一項貸款服務。從具體模式來看，主要是銀行向「法拍房」買受人發放專項購房融資貸款，銀行提前為競買人進行貸款業務預審批，在競買人成功競得標的物後發放個人購房貸款。法院支持符合條件的服務商開展「法拍貸」相關服務。

在貸款中介李麗（化名）的口中，「法拍貸」具有利率低、借款期限長、可按月付息、0抵押等特點。「現在經營貸利率比較高，不太好做了，銀行有審批材料和用途限制，我們這塊業務也在收緊，不過，只要有購買法拍房需求的客戶，『法拍貸』都能做。」李麗說道。

從李麗提供的信息來看，個人辦理「法拍貸」業務首套房貸款普通住房最高限額不得超過房產價值的65％；非普通住房最高限額不得超過房產價值的60％；二套房貸款普通住房最高限額不得超過房產價值的40％；非普通住房最高限額不得超過房產價值的20％。李麗介紹稱：「所有的銀行都能做，且不需要抵押，收取費用為貸款金額的3%，利率可以做到4.3%。」另一位貸款中介李明也向北京商報記者提到「不需要抵押就可做」。

此類操作是否合規？一位國有大行房金部客戶經理告訴北京商報記者，「『法拍貸』其中一項主要流程就是由銀行准入的擔保機構承擔階段性擔保」。由於法拍房要求的付款周期都非常短，銀行會採取先放款後抵押的政策，找一個專業的擔保機構對這筆貸款進行擔保，擔保公司要監督完成客戶的房屋過戶手續把房產證交到銀行，銀行完成過戶之後，擔保公司的擔保責任才會解除，所以會向貸款客戶收取放款金額為1.5%的擔保費。

這位客戶經理提醒稱，「我們遇到過在『法拍貸』交易過程中，有所謂的中介機構主動聯系客戶進行交涉的案例，他們進行的都是有償服務，會收取成交價的3%作為服務費，這個費用還是非常高的，而且銀行和中介也沒有任何合作」。

誘導至向地下「銀主」借款

北京商報記者在調查過程中注意到，部分貸款中介對「法拍貸」業務流程不甚了解。

按照銀行的正規流程，「法拍貸」借款人必須滿足本地限購、限貸政策以及徵信狀況良好幾大核心要求。而在咨詢過程中，多位貸款中介人士並未向北京商報記者提及限購這一政策，只提到了唯一能動「手腳」的徵信修復。

李麗介紹稱：「申請過很多網貸產品的客戶，進行過多次網貸借款查詢的客戶肯定在徵信上留下了記錄，我們主要負責的就是客戶的徵信包裝，材料包裝，其他沒有任何費用。」當北京商報記者問及如何包裝材料時，李麗僅表示，「這是商業機密」。

貸款中介所稱「徵信花」的客戶究竟能不能做「法拍貸」？一位接近「法拍貸」業務的客戶經理介紹稱，「個人徵信有問題是在貸款過程當中有過逾期或不良記錄，或者是存在一些涉訴信息，這樣銀行會在綜合評估後最終確定是否放款。只要沒有出現逾期的客戶就可以做貸款。貸款中介的任何業務都是有償的，銀行額外不會多收客戶一分錢。另外需要關注的是，借款人及其家庭名下存在2筆及以上未結清住房貸款時暫不提供貸款支持」。而貸款中介並未向北京商報記者提及這一信息。

在貸款中介的話術誘導下，不明緣由的購房者很容易落入陷阱。調查後期，更有貸款中介推翻了「法拍貸」這一購房渠道，轉而向北京商報記者推薦另一種購房方式。貸款中介張於明（化名）介紹稱，可以先做墊資全款買房，在這之後再做銀行貸款還清墊資。

例如，「法拍貸」拍賣總價為300萬元，客戶只有100萬元，那就可以從貸款中介這里先行取得200萬元墊資全款購房，10天收墊資總額1%服務費，一個月收取3%服務費。等公證、過戶一系列流程進行完畢之後，再從銀行進行借款還清墊資。這個墊資並不是由正規的貸款機構支付，而是由俗稱的「銀主」進行支付。

張於明解釋稱，「我們公司合作了好多人，有閑置資金，他們就是墊資的『銀主』，墊資也有一定比例，並不是全款墊資」。

北京商報記者測算後發現，如果購房者使用了「銀主」墊資，以200萬元為例，一個月需要支付的手續費就高達6萬元，由於法拍房的不穩定性，如果過戶、公證周期拉長，那購房者將身背更高的負債。

「此類方式也變相演變為民間借貸的一種灰色模式，這種貸款本質上就是一種發生在拍賣領域的民間借貸。」北京尋真律師事務所律師王德怡指出，他們之所以敢放貸，是考慮到借款人本身是有一定經濟實力的，而且有正在進行交易的不動產，可以作為他們履行借款合同的信用保證。這種短期借款很可能造成綜合借款成本超過四倍LPR（貸款市場報價利率），一旦產生爭議，超出部分不受法律保護。

「撿漏」的風險

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金在接受北京商報記者采訪時指出，「法拍貸」繼經營貸後冒了出來，有短期和長期的原因。短期看，部分銀行受樓市強監管壓力，同時為向房地產貸款集中度監管標准靠攏，限制房貸額度，刺激房貸需求轉向經營貸，因此在經營貸被嚴格監管後，投機者又尋找新的「空白點」。

由於低於市場價，法拍房成為部分購房者的「撿漏」選擇，一度受到購房者的追捧。北京商報記者根據阿里司法拍賣平台梳理發現，開年截至5月18日，共發生了超10萬起住宅用房拍賣，其中涉刑資產、訴訟資產、破產資產分別有211起、99312起、3088起。

這些法拍房最低起拍價僅為1元，但瑕疵也更為嚴重。例如，法院通常會在競買須知中標注，標的物現狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續造成的費用由買受人承擔，拍賣人不作過戶登記的任何承諾。有些房子還存在被多家法院查封、重復抵押、被佔用、欠稅費未騰空等情形，每一項對於新接手的購房者來說都是較為棘手的難題。

王德怡提醒稱，依法合規進行放貸或者借款是保證各方利益的前提和基礎，與普通商品房買賣相比，法拍房風險更大，對買家的專業能力要求更高，相關交易履行過程當中各種節點都有專業性，最好是有專業律師和財務人員參與，以便把控風險。

消費金融專家蘇筱芮在接受北京商報記者采訪時亦認為，銀行需要注意風控，包括對房屋質量的把控和購房者資質的把控，「法拍貸」此類模式將風控全部依託於擔保可能積聚底層風險。對購房者來說，應注意收費名目類別，清晰甄別除了服務費以外還有沒有別的隱形收費。

北京商報記者 孟凡霞 宋亦桐

（責任編輯：董雲龍 ）

G. 在長沙買法拍房要找中介嗎

不一定，不找中介自己拍也沒問題，但是自己要查清楚房源情況，產權信息，欠費情況，抵押情況，稅費情況，還要解決好貸款的問題，自己費心費力一些。
找中介也可以，上面這些事情自己就不用操心費力去弄，自己省事。但是找中介肯定要手續費的，所以自己權衡決定就好。

H. 我想通過法拍形式購買一套房子，整個過程有一家房屋中介公司全程幫忙拿房，墊資，過戶，以及貸款。這些環

您可以選擇較為專業，以法拍房為主的中介公司。像湖南法拍網就是以法拍房為主的全服務公司、可以幫助您解決購買法拍房的所有問題

I. 長沙買法拍房可以委託中介進行嗎

法拍房是存在一定的風險的，這個相信大家都清楚，那麼找輔拍機構就能比較好的解決這些問題，輔助機構有自己的渠道和關系，並且經驗充分，對於把控風險肯定比個人要強很多，所以找輔拍機構，自己可以省心省事，可以放心放心，但是需要支付相應的費用。

不找輔拍機構需要自己承擔相應的風險，但是可以節省費用。現在長沙法拍房輔拍的服務費沒有一個具體的行業標准，都是由各個公司自己定，有收七八個點的，有收五六個點的，有收三四個點的，不管選哪家，多比較一下，天眼查查一下公司名稱，看有沒有什麼情況，千萬不要別坑了。

J. 法拍房想找個正規公司辦理！太多公司都是中介性質了，能幫我提供一下嗎

法拍房要找人幫忙，那都是中介，都是提供購房的相關服務，比如調查，比如貸款這些，都是正規注冊公司，但是都是中介。