⑴ 買二手房銀行貸款批准了,賣方一直拖著不過戶。怎麼辦
如果把二手房1號貸款批准了，但是賣方一直拖著不過戶，那這時候自己可以找到中介公司一起要求賣方及時的辦理過戶啊，而且如果不過戶的話，可以讓中介把給買方的首付款可以扣下來的呀。
⑵ 本人買房，首付款已交，銀行貸款已經審批完畢，賣方以種種理由不過戶，怎麼辦
三步。
1、給律師打電話來律所面談
2、盡快起訴保全房子
3、打贏官司，強制過戶
一切的談判，都是以100%的勝利為前提的，雙方無非是互相退讓尋求利益最大化，成本最小化。所以，購房人切忌，在對方准備充分的時候還指望靠談判來解決問題。先起訴，再談判。可能你這里還談著呢，那頭人家已經把房賣給別人了，或者抵押了。
業主想要毀約的時候，通常購房人還蒙在鼓裡。所以業主比購房人先找律師，所以絕大多數購房人遇到業主毀約的時候，業主已經行動了一回合了。打了一個先手。如果雙方都對法律充分了解，業主是有很大機會毀約的。
可能購房人還會問，能賠錢嗎？違約金約定了20%能賠到么？
這個方向錯了，說明你就不懂法，沒經驗。違約金再高，基於合同法，法院未必能完全支持。即便完全支持，也未必能填平房價的上漲。加上執行難的問題，房款被拿在業主手裡，導致購房人錯過了購房時機。
廣大購房人一般不了解，除了要求定金罰則「賠雙倍」，合同約定違約金以外，合同法還規定了一種明確具體的違約責任：繼續履行合同的違約責任。
合同法 第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
通過要求對方承擔「繼續履行」的違約責任，購房人可以打贏官司，讓法院把房子「判給購房人」。用法言法語說是判決業主履行配合過戶的義務。如果不執行法院判決，就可以強制執行，單方過戶。
⑶ 房子中介一直拖著不過戶該怎麼辦
可根據合同提出違約金補償。在二手房交易過程可能出現違約情形主要有以下幾種：
1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續、逾期遷出戶口；
2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續；
3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任；
4.房屋質量問題的違約責任；
5.房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約責任；
6.根據買賣雙方的特殊需要而可能產生的其它違約情形；
上面提到的1、2兩項屬於逾期履行義務的違約行為，3屬於不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬於履行義務不當或不符合約定的違約行為。
⑷ 由於房價上漲，賣方拒絕辦理過戶手續該怎麼辦
對方收了定金和簽訂了轉讓合同沒有？
一、首先，要先確定買賣雙方是否已簽訂房屋買賣合同
雙方簽訂買賣合同是接下來一切對策的基礎，如果雙方沒有簽訂買賣合同，僅交付定金，則只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。
注意，此處所謂的「房屋買賣合同」，並非特指在房地產交易中心網上備案的買賣合同（所謂的「網簽」），因為網簽合同僅為行政備案需要，並不影響合同本身的效力，故，只要雙方簽訂的協議具備了房屋買賣合同的主要內容，即可認定為已簽訂房屋買賣合同。
二、固定賣方違約的證據
固定賣方違約的證據是也是非常重要一環，如果你都沒有證據證明賣方違約，甚至賣方都可以反咬買方一口，主張買方違約要求解除合同都有可能。
1、哪怕賣方怠於履行合同義務，買方也要
嚴格遵循合同履行相應的義務，不要給賣方留下買方違約的把柄。
2、房屋買賣合同一般會約定具體期限要求雙方辦理相應的手續，比如約定具體日期進行審稅及網簽等，如果賣方怠於履行，買方一定要
固定催告的證據：如發函催告賣方在一定期限履行合同義務，催告函最好以快遞方式寄發，注意在快遞單上寫明快遞品名，並保留快遞底單以證明送達賣方。同時可以其他方式同時催告賣方，比如發送簡訊給或打電話錄音等。
3、如果賣方仍怠於履行或拒絕履行，則可委託律師
發送律師函，進行進一步的催告。經催告無效的，則可固定賣方違約的事實，就可以著手提起民事訴訟了。
起訴，這時買方有兩個選擇，擇一行使：
（1）要求繼續履行；（2）要求解除合同並賠償損失。
三、起訴要求繼續履行
根據《上海市高級人民法院關於審理「二手房」買賣案件若干問題的解答》第6條規定，「除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂後的預期違約還是合同履行期屆滿後的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合《合同法》第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。」
實際履行必須除《合同法》第110條情形之外，那該規定是包括哪些情形呢？
《合同法》第110條規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行；
（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；
（三）債權人在合理期限內未要求履行。
因此，在司法實踐中，如果買房需要貸款買房的情況下，法院很難判決繼續履行，原因在於貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續，法院難以強制執行。
而在買方能夠全款清掉房款的情況下，法院則可以判決繼續履行，判決生效後，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強制執行。
四、起訴要求解除合同並賠償實際損失
1、
違約金和實際損失
一般房屋買賣合同的違約金會約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲超過20%，主張違約金仍不能彌補買方的實際損失。這時，可以要求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。
2、實際損失的確定
實際損失，在房屋買賣合同賣方違約的情況下，可以理解為買方喪失以同等價格購買涉案房屋的機會，造成買方的價差價損失，因此，房價的上漲金額可以作為買方的實際損失。
根據《上海市高級人民法院關於審理「二手房」買賣案件若干問題的解答》第6條第二款規定，「對於確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。
其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
一、雙方協商確定的，從其約定；
二、雙方不能協商確定的：
（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;
（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。
⑸ 買房，房東收了40萬，不肯過戶，怎麼辦
經典案例
2007年7月，北京市民劉女士交納了40萬元的定金，通過中介公司向祁女士購買了一套房屋。然而，交完定金半年多後，房主祁女士發現樓市價格飛漲，於是以中介公司欺詐、房屋尚未取得房產證不能買賣等理由拒絕交房，並主張房屋買賣合同無效。為此，劉女士將祁女士告上法院，要求繼續履約或高額賠償。
2008年2月初，朝陽法院經過審理對該案作出判決。根據判決，雙方房屋買賣合同解除，房主祁女士不但要雙倍返還劉女士購房定金共計80萬元，還要賠償她高達50餘萬元的房屋差價損失。
高額差價的判賠依據
賣房人祁女士反悔一案中，法院判決認為，根據合同法第113條的規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應賠償因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。該案中，房價上漲後房屋的現價值與合同約定的交易價格之間的差額，應視為合同履行後，劉女士享有的可得利益。
針對房屋的現價值，法院向北京市價格認證中心進行了調查咨詢。他們答復的結果是，當地同類型房屋的市場價是每平方米1.7萬元到2.2萬元。法院採納了每平方米2萬元的中間價格，並以此計算出房屋的總價，再減去合同約定的428萬元的成交價，得出的差價是90餘萬元。因考慮到法院同時判決雙倍返還定金，劉女士已從中得到了40萬元的經濟補償，因此法院從90餘萬元的差價中又減去了這40萬，最終得出了50餘萬元的賠償款。
賣房人反悔的幾種手段
看到房價上漲後，一些賣房人開始要求買房人加價。加價不成時，有些人便開始採取其他手段要求確認房屋買賣合同無效。
比如讓其他的房屋共有人出來主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優先購買權。有的房主則以拒收房款等方式，製造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；有些房主直接以高價將房屋賣與第三人並辦理過戶。
在此情況下，對買房人進行差價賠償，一定程度上可以達到遏制惡意違約的效果。
法院支持差價的原因
該案審判長姜春玲表示，法院之所以支持差價損失的賠償，目的是為了讓守約方受損的利益得到彌補，使其仍有能力購買到同區位、同類型的房屋。
目前房價可以說是暴漲，房子升值帶來的利益應該由誰來享受？應該由守約方、誠信方來享有。法院處理這種案件時遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時也不能讓守約方因守約而受到損失。希望通過法院的審判，能夠對雙方的交易行為起到一個引導的作用。
誠信原則是民事合同的帝王條款。法院要保護善意守約方的合法利益。守約方的實際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實際損失彌補上。守約方的實際損失也就是房屋的差價損失。
未取得產權證的房子能否出售
按照《城市房地產管理法》第38條的規定，沒有取得產權證的房子不能買賣。在劉女士一案中，祁女士正是以此為由主張房屋買賣合同無效。而這一條款更成為許多房主反悔時的擋箭牌。
《城市房地產管理法》是一種行政管理性的規范，並不是民事上的禁止性規范，何況它還有一些補充性的條款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得產權證，也不影響合同的效力。
法院認定合同有效，通常符合三個條件即可：第一，當事人出於自願；第二，是當事人的真實意思表示；第三，不違反法律法規的強制性規定。
⑹ 二手房做高房價貸款對賣家有風險嗎
二手房交易就是因為時間差，多少總是存在一定風險的。
作為賣家，您辦理了產權過戶，但是您卻未拿到全部的錢，當然是有一定風險的。
但對方是通過房屋貸款支付款項，銀行在中國的公信力還是比較強的，所以風險並不是很大。
小心總是沒錯的，簽訂完善的合同，針對這個方面，具體給您以下建議：
1、針對對方辦理貸款的時限給予約定，就是簽訂合同後多久內，必須提交銀行的資料，辦理貸款手續，否則要承擔違約責任。不能無限期拖著。
2、對於貸款額度，要明確，就是合同中明確需要貸款多少？同時必須明確如果貸款不足申請額度或貸不了款，怎麼辦，一般2種：現金補足或解除合同。這兩種方式都要有時限，什麼時間補現金，多久補不了現在算是違約或解除合同。目的很簡單，不能因為他貸不了款，耽誤您把房子賣給別人，要有個解決問題的方法和期限。
3、您跟對方去過戶前，最好是要看到銀行給的批貸承諾函，或者看到銀行已經簽字蓋章的針對這套房屋的貸款合同。看清楚合同或承諾函上銀行對於放款條件的約定（這個您跟買方去銀行簽訂貸款合同時，可以看合同，承諾函要跟信貸員再確認下，最好留原件或復印件），也就是銀行在什麼情況下，會把貸款的錢給您，看看您是否能接受。現在銀行最晚的就是，過戶後銀行辦理完該房屋抵押登記手續後，把錢放給你。如果是銀行拿到房產證就放款，那速度會快的多。這個周期是您自行權衡了，這個周期最少也是過戶後3-5天給您錢。
4、我不知道你們那是否過戶和抵押是同時辦理的，不管哪種實際辦理過戶後，出於安全考慮，您最好監督買方將房產證、他正（如同時辦理）送到銀行，也就是監督買方配合達到貸款合同中約定的放款條件。買方配合達到銀行放款條件後，那就是銀行的問題了，如果不是資金緊張銀行一般2-3天就會把錢放到您的賬上。
5、再安全一點的話，您可以在合同里約定，您收到全部款項後多久將房屋移交給對方，也就是您沒有收到全部的錢，就不交房（您還占著房子的使用權），這樣您前面的監督就可以不用那麼費力，對方為了早點拿房子，自己也會著急的。這里對方如果要求留一小部分尾款交房後付，那也是正常的，畢竟會擔心房屋有欠費什麼的，都給您了，對方也就被動了。
6、您拿到了全款，買方也順利拿到房子。這時雙方就都沒有風險了！
⑺ 賣房人不配合買房人過戶怎麼辦
一、約定情況。如果雙方合同中約定若出賣人不配合辦理過戶的話，應當退還全部購房款的。可以要求解除合同並退還全部購房款。
二、法定情況。如果能舉證證明房屋未能過戶僅是因為出賣人原因，不存在第三方和買受人自己原因的，可以分為兩種情況：1.雙方約定的或法定的過戶時間已經超過一年的，可以要求解除合同、退還購房款及賠償損失；2.未超過一年，可以向出賣人發出書面通知，要求其在一定期限內配合辦理過戶手續，若仍未履行，則將要求解除合同。該種情況建議記得保留相關催告憑證。