房產合同抵押貸款的風險有哪些

1. 二手房交易,買方要以賣方的房產證抵押貸款,有什麼風險

如果看到銀行出具的【批貸函】，基本可以確定，銀行審核完他的資質和還款能力，肯定會貸款給他，這個時候【過戶】基本就沒什麼風險。

銀行【審批】之後，放款時間一般為10到15個工作日。各家銀行不同，買房的高峰期和低谷期放款的時間也不同。

這時，最大風險是，買家拿到了房本，但是不去辦理抵押，銀行方面就不會發放貸款，賣方自然也就收不到尾款，錢財兩空，只能走法律程序。

為了防範風險，您務必在過完戶【辦理房本】的時候，與銀行的人或者中介一起確認，房本是拿走做抵押去了，而不是讓買家拿走了。或者您也直接與買方去銀行辦理抵押。

2. 房屋做抵押貸款的風險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證並承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：
1.1 違約風險
違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意願，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本並能掙取一定的利潤;當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
1.2 流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難於變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源於公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬於短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬於長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
1.3 經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的「呆壞賬」，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
1.4 利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
房屋抵押貸款風險防範
針對上面所述的這些風險，本文從以下幾個角度出發，提出一些防範的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務的同時所帶來的風險盡量最小化。
2.1 違約風險的控制
針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請後，需要對購房者的基本情況(如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等)進行詳細調查，並根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。審核的指標主要有：置業者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。
2.2 流動性風險的控制
住房抵押貸款期限長，而用於貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處於一個基本穩定的狀態。但現有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設部的數據顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數僅有7187.91萬;公積金存在應建未建的現象，如一些民營企業還未創建住房公積金制度;歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求，降低流動性風險。
2.3 經濟周期風險的控制
房地產業與經濟周期密切相關，應建立個人住房抵押
貸款風險預警系統，防範市場和政策風險。一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎;二是開發合適的風險預警模型，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數;三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解，最大程度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。?
2.4 利率風險的控制
針對利率變動帶來的風險，銀行可以採取以下措施：
一是開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。
二是開發固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配(如發行固定利率債券等)，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
結論
住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的利益，要使其帶來的風險降低到最小化，上面所述的防範措施只是其中一部分，我們應該不斷完善。總之，三方都應正確處理好業務發展與風險防範的關系，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。

3. 把房產證抵押小額貸款公司，有風險嗎

抵押就是有風險的，考慮到抵押應該就是蓋章，只要你能償還貸款，應該問題不大，不過要看好合同條款 有沒有暗藏的危害條款，謹慎為妙。

4. 房產抵押貸款有哪些缺點

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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5. 房產抵押的貸款存在哪些風險以及如何規避

一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。

6. 房產抵押的有哪幾方面的風險

基本上所有的商業行為都是存在一定的風險的，房產抵押也不例外

一、房產抵押貸款的外部風險

1、評估風險。

隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，並且行業跨度大，因此，對於抵押物的評估，各家銀行紛紛藉助於評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

2、租賃權對抗風險。

一是抵押物難以處置。按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，並且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低於市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用於還貸。

3、登記風險。

一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。

二是「一物多押」的風險。我國《擔保法》規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

4、優先受償風險。

我國《擔保法》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記後，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。最高人民法院「法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。二是稅收優先權。《稅收徵收管理辦法》45條第1款規定：第「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於擔保物權這種私權力。

5、抵押物價值風險。

由於市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

6、變現風險。

一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現能力難度大。

尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由於受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。

三是執行難。

由於一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由於貪圖便宜，便私下簽訂買賣協議後便實際佔有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執行時卻效果不大，往往發生贏了官司輸了錢的情況。

二、房屋抵押貸款的內部風險。

1、風險意識差。

由於長期以來形成的觀念，總認為抵押貸款風險小，所以從貸款調查、審查，以至貸後跟蹤檢查等各個環節都放鬆警惕，把關不嚴，缺乏風險防範意識。

2、責任心不強。

個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下(連審查都談不上)抵押物的所有權證，然後就由客戶自行去相關部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權證時，就直接發放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。

3、貸後管理鬆懈。

由於缺乏風險防範和責任意識，一些信貸員貸後根本就沒有進行跟蹤檢查，致使當抵押物被偷賣、轉移時，還毫不知曉。也正因貸後管理鬆懈，因此當抵押物發生變質、價值降低等情況時，也未能及時採取相措施，最後致使貸款形成風險。

4、缺乏相關法律知識。

當今的經濟是法治的經濟，如果對相關法律知識不了解，最後往往易造成抵押無效或無法實現優先受償。

7. 房屋抵押貸款有什麼影響

房子抵押貸款在沒有逾期的情況下，被抵押的房子是無法再用於申請借款的。用房子抵押貸款是目前常見的貸款方式，房產作為不動產具有良好的穩定性，其用作抵押也不會影響房產的使用價值。
拓展資料：
住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產、有價證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對借款人財產的留置權和質押權而向其提供的一種貸款。
這種貸款實際上是債務人(抵押人) 在法律上把財產所有權轉讓給債權人 (抵押權人) 以取得貸款，這期間如果債務人不能按期償還貸款本金和利息，債權人有權處分抵押物，並可優先受償的貸款方式。
這種貸款方式，可以減少債權人的貸款風險，為債權人收回貸款提供了最有效的保證。在住房信貸中採用抵押貸款是基於銀行經營資金的安全性、流動性和盈利性考慮的。
由於這項住房貸款的借款人大都是居民個人，而借款人的資金實力和信譽程度銀行不可能了解清楚，這樣就增大了銀行貸款的風險，而抵押貸款恰恰在貸款風險較大的情況下，為債權人提供了收回貸款的有效保證。因此，銀行在對居民個人的住房貸款中，大都採用抵押貸款方式。
針對利率變動帶來的風險，銀行可以採取以下措施:
開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。
開發固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配(如發行固定利率債券等)，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。

8. 房屋抵押貸款風險

法律分析：一、房產抵押貸款存在的風險：1、抵押物難以處置。按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，並且要求承租人一次性付清租賃費者借款人以明顯低於市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用於還貸。3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能採取措施故意壓低房產的拍賣價格。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第五十六條 建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批准用地的人民政府批准。借款人在辦理房產抵押貸款後，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產。