中国房产反向抵押贷款现状

A. 什么是房屋反向抵押贷款

住房反向抵押贷款是一种特殊类型的家庭贷款，允许年纪超过62岁的老年人将房子资产的一部分转换为现金。你苦心经营多年而买下来的房子，现在可以为你提供回报了。转换出来的现金可以用一次性领取的方式、信用额度的方式或者按月领取的方式取得。借款人不用每个月还款，并且只要借款人不搬出居住的房子、卖掉房子或者最后一位共同借款人还健在，所借的款项就不用偿还。在贷款期间，房子的户主仍然是借款人。

B. 住房反向抵押贷款的住房反向抵押贷款概念

反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项 。
反向抵押贷款与传统抵押贷款比较
在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”，房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明，住房只是一种技术上的担保，而对前者，并不需要收入证明，而又无追索权，故不需要偿还超过住房资产部分的债务。
反向抵押贷款不需要收入及信用证明，从理论上看设计这种抵押贷款比较简单，但考虑到在中长期中，未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定，在5年中升降40%也不罕见。另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性，反向抵押贷款的设计是相当复杂的。

C. 谁能解释一下反向抵押贷款(Reverse Mortgage)的含义和具体操作.

反向抵押贷款是根据其在美国的英文名称Reverse Mortgage翻译过来的，在英法等欧洲国家类似的产品被称为Collateralized Annuity。在中国，中房集团董事长孟晓苏最早提出开发该产品的建议，称其为反向抵押贷款。我们可以通过简单比较其与房地产贷款含义的不同来认识该产品。普通的房地产贷款是指个人客户以自己的将要购买的房产作为抵押，从金融机构获得一笔相当于所购房产部分价值的款子，用于购买房地产。然后客户再逐次将本息返还给金融机构，如无法还清则金融机构有权以各种方式处理房产，以补偿客户未偿还的欠款。而反向抵押贷款则是指个人客户以自己已有的房屋作为抵押，从金融机构获得一笔或多笔款项，主要用于生活或其他费用，客户可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还所借本息，或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构。如果约定客户死亡时其房产归金融机构所有，则客户不需要给付任何还款。
下面是详细资料。

D. 住房反向抵押贷款的住房反向抵押贷款国际比较

在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。 （1） 美国住房反向抵押贷款种类
目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。
a、 房产价值转换抵押贷款（HECM）。
HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。目前，采用最多的方式是一定限额内自由领取。
HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。目前，HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。近年来保持良好的发展势头。在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。
b、住房持有者贷款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。与HECM相比，目前Home-keeper 贷款规模还较小。
c、财务自由（Financial Freedom）贷款。
Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。
私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。
（2） 美国的成功经验总结
反向抵押贷款的推出，大大改善了美国老年人的生活条件，据估算参加爱反向抵押贷款，约有160万收入不到贫困线1/2的老年妇女能够提高他们的收入。65.3万尾处于贫困线的老年妇女能够提高其经济地位，收入可以超过贫困线的20个百分点。此外，反向抵押贷款还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。其成功的经验主要有几点的借鉴。
a、 政府的扶持
美国政府在反向抵押贷款运作中起到非常关键的作用。目前，政府提供保险的反向抵押贷款产品HECM不仅在市场上占有绝对份额（90%）而且国会每年提供资金用以反向抵押贷款申请前的咨询、扩大潜在借款人并要求HUD寻求合适的方式对潜在借款人进行反向抵押贷款教育。美国政府在规范反向抵押贷款市场发汗方面也起着重要的作用，制定了完善的消费者保护措施与机制。美国国会自1987年推出HECM示范项目以来，一直密切关注与监督反向抵押贷款市场的运行。国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用下呢。HUD定期对HECM项目的运行进行评估并向国会汇报，FHA负责对产品设计进行改进。反向抵押贷款还一直接受一般的银行与借贷法案（Banking and Lending Act ）的管理。可见，美国国会、联邦政府机构在反向抵押贷款的运作中起着非常重要的作用：制定完善的法律、促进规范市场的发展，保护各方面的利益，改进产品设计、完善风险规避机制，促进市场竞争，推动市场发展。
b、完善的住房金融市场
完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。
c、 开放的文化观念
老年人的文化认同是反向抵押贷款成功的前提。与基于回报理性的代际赡养不同的是，美国人更崇尚独立自主的精神，代际之间的物质凝聚力较弱，子女成年后对父母的赡养义务很轻，老年人在处理自己的资产时有很大的自主权。
（3） 美国次级债危机的经验教训
4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破产保护，红极一时的美国次级抵押贷款市场爆出空前的危机。此后，次债危机不断蔓延至全球市场。危机发生是由于美国前期存在通胀压力，美联储多次加息，美国房地产市场景气度不断下降。加息对于那些次级债的借款人来说无疑负担加重，导致贷款违约不断，全美多家次级市场放款机构深陷坏账危机。此次危机给市场的教训有两个：第一是金融创新是有风险的，因此在发展金融市场的同时要注意防范金融风险；第二泡沫总是要破灭的，因此不要相信有永远高涨的市场，一定要去防范市场背后的风险。 加拿大反向抵押贷款是由一家私营机构——加拿大人住房收入计划（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。CHIP于1986年成立，在对美国和英国反向抵押贷款运作经验研究以后，开始加拿大提供反向抵押贷款融资服务。CHIP拥有AAA级的评级，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押贷款的公司。截至2002年底，该公司已经发放了2.75亿加元的反向抵押贷款，主要是通过一些大的金融机构的终端网络开展反向抵押贷款的各项业务。经授权的抵押贷款经纪人以及合格的保险机构为借款人提供贷款咨询。目前，在加拿大主要有三种反向抵押贷款产品：
（1）反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages）。
这种贷款最为广泛使用。反向年金抵押贷款分为两个方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大笔资金。在整个反向年金抵押贷款期限内，这笔资金是使用复利计算的。然后，利用这笔资金购买一份年金。大多数情况下，年金在借款人的有生之年都能按月为其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押贷款已经还清，老年房主仍然拥有年金，年金还会继续支付。反向年金抵押贷款非常适合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。这种贷款的弊端是贷款成本很高，这是因为一次性获取支取大笔资金，使用复利计息导致利息支出额增加非常快。
（2）信用限额反向抵押贷款（Line of Credit reverse mortgage ）。
这种贷款允许借款人随时支取所需贷款，在年度支取限额内，每次支取数额自行决定。借款人仅需对已支取部分的贷款支付利息。信用限额反向抵押贷款适合那些仅在需要时支取贷款的老年借款人，这样可以把贷款利息降到最小，贷款成本也较低。
（3）固定期限反向抵押贷款（Fixed Term reverse mortgage ）
这种贷款仅在固定期限内提供贷款，例如5年或者10年。当贷款到期时，所有贷款本息必须还清；如果借款人不能按时清偿贷款本息，住房将被强行出售，售房所得用来归还贷款本息。固定期限反向抵押贷款比较适合那些短期急需资金的借款人。此种方式的反向抵押贷款为那些等待投资到期或养老金开始反放而又急需资金的老年人解决了燃眉之急。
在加拿大并没有特定的法律规范约束反向抵押贷款的运行。由于每月提供的贷款是免税的，反向抵押贷款在加拿大得到越来越多的关注。加拿大的反向抵押贷款运作模式和美国类似，但加拿大政府所起作用要小一些，市场也面临着与美国类似的发展障碍。 反向抵押贷款在我国的适用性分析
巨大的养老压力与养老资源的匮乏、社会保障的不健全形成尖锐的矛盾。解决我国日益严重的养老问题需要社会方方面面的参与和努力。发达国家进入老龄化社会时间长、社会保障制度比较完善、金融市场发达，适用于退休老年人口的金融产品与服务种类丰富，借鉴发达国家成功养老经验，开发适合于我国的养老产品增强老人自我保障能力是一条有益的思路。反向抵押贷款主要是面向“房产富人、现金穷人”的退休老人，为老人提前消费部分房产价值提供了一种机制的同时，老人仍然拥有房产所有权，不必搬离住房。我国目前情况下反向抵押贷款存在一定的条件：
（1）我国退休老人人群是典型的“现金穷人”。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会统筹；1995年中央决定将各人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来养老进行个人账户积累，这种双重负担是企业和职工难以承受的，因而在实际操作中引发很多问题。目前个人账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。中国国情目前的一个重要特征就是，我国处于经济体制转轨时期。伴随着国有企业的改革，部分国有企业破产、倒闭，企业所属的部分退休职工得不到养老保障；社会保障面比较窄，广大农村老人基本没有养老保险，全社会老人人均收入水平非常低。
（2）住房制度改革、房地产市场的发展为开发反向抵押贷款提供物质保证。我国经过前几年的住房改革，使居民的住房条件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房内容列入调查范围，资料显示我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户的9.2%；533396户购买经济适用房，占6.5%；2401075户购买原公有住房，比例高达29.4%另外，加之26.8%的家庭户自建住房，城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72%。近几年，我国房地产市场发展极为迅速，各地房产价格增速较快，尤其是部分沿海发达中心城市的房产价格年均增幅高达30%以上。住房作为居民的重要家庭财产，如果折成现金计算，有些家庭的财产规模还是比较大的，从而为反向抵押贷款提供了物质准备。
（3）我国近年来积累了大量的闲余资金，推出反向抵押贷款项目有资金上的保证。近几年来，我国商业银行存款、外汇储备、保险费收入等继续持续大幅增长，社会闲置资金量急剧扩大，开展反向抵押贷款项目有了充足的资金保证。 目前，我国推行反向抵押贷款项目除产品本身所具有的一般风险外，还存在着一些特殊的障碍，主要有：
（1）传统文化的障碍
中华民族有着悠久的文化历史传统，“养儿防老”的观念根深蒂固，。子女赡养老人是应尽的义务，也是我们的优良传统，老人过世后的一切遗产理所当然由儿女继承。反向抵押贷款的推行要考虑这种文化的接受性。对于年轻一代的来说，思想观念解放，易于接受新的事物，其对反向抵押贷款养老模式的接受相对比较容易一点。但对于老人来说，采用反向抵押一方面可能担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也可能有自己过世后总要为后代留下些什么的复杂感情因素，即遗产动机的考虑，并且老年人接受新事物总是较慢，反向抵押贷款这种金融产品又相对比较复杂，老人对其的理解与接受会相对难一点。
在中国很少有家庭能够就健康欠佳、父母的死亡以及与此相关的问题进行理性的讨论。这些话题在大部分中国家庭是一种禁忌。以至于老人即使过比较清贫的生活，也不一定知道自己的遗产可以有更广泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消费。当然，人们的观念总是会随着时间的变化而改变。现在一代的年轻人就没有他们的上辈那样的遗产动机，他们对于养老保险、年仅等金融工具的概念更加熟悉，比起上辈其对反向抵押贷款就有可能持有完全不同的态度。
（2）政策性风险
国家有关住房、土地使用的政策、养老保障政策，乃至金融保险政策，大致是可据以测定的。且可以预测其长期的变动影响，必然是逐步向增强对居民权益的维护和保障的方向趋进。但具体的政策走向，尤其是长达10数年的政策走向，却是极难把握，这就构成了政策风险。
国家未来住宅政策的变化，对反向抵押贷款的业务开办会有很大冲击。政策风险中，有相当内容还应当属于城市规划风险。目前，我国处于快速的城市化进程中，各地老城区的改造以及新城的扩张，拆迁风波屡见不鲜。反向抵押贷款机构购买的住宅，在长达10数年的城市规划中，是否会遇到因城市规划设计的原因，要对某地段的住宅全部拆迁，和面临会前或其他变动事项。这种拆迁补偿的相关政策如何，拆迁费能否按市场价补足所损失的全部价值，弥补不足时的损失应当由谁来承担。市场价值与账面价值的差异形成的盈亏，应当由谁来承担。这些问题能否解决，直接关系到参与反向抵押贷款的积极性。
国家规定国有土地的批租使用年限70年，这一规定对土地使用权属、土地价格确定以及房地产市场的未来趋势都有直接的影响，从而对反向抵押贷款的运行带来不确定性因素。凡系抵押贷款的归还本质是房地产的二手交易，在出现70年限时间交叉之处该如何处理是反向抵押贷款项目推出之前需要明确的问题。
相关问题的解决需要政府完善城市拆迁补偿办法，明确有关的城市规划法律及各项相关规章制度。
（3）缺乏完善的金融市场
目前我国的金融市场还不发达，社会信用体系不健全，金融产品还不丰富，管理体制落后，各金融机构产品设计、风险管理能力和发达国家相比还有不小的差距。而反向抵押贷款产品的设计是一个非常复杂的系统，牵涉面广、风险大，并且与老人的养老问题紧密结合，如果设计不当，可能会出现事与愿违的效果，造成不必要的经济纠纷。并且反向抵押贷款的顺利运作要有一个完善的二级市场的支持，以增加贷款的流动性。目前我国的俄传统住房抵押贷款市场虽然已有较大的规模，但还处于初级阶段，资产的流动性是比较低的，致使资金的利用效率低下。
对于我国来说，首先应该进一步深入金融体制改革，增强金融机构市场竞争能力、风险管理能力。其次认真对待外资金融机构的进入。随着外资金融机构的全面进入，在带来挑战的同时，也为国内金融机构带来了发展机遇。外资金融机构的进入带来市场竞争压力，能够促使国内金融机构增强市场竞争意识与危机感，通过与外资金融机构的竞争与合作使其市场竞争能力、风险控制能力、产品设计能力等能够得到提高。
（4）房地产泡沫的潜在威胁
容易引起泡沫的资产领域一般都具有供求难以达到均衡、供给弹性小的特点。土地在所有的生产要素中具有最小的供给弹性，因此也最容易产生资产泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。房地产泡沫浴房地产价格波动不同，房地产价格的急剧上升与下跌具有极强的破坏性。近年来我国房地产市场尤其是经济发达地区异常火爆繁荣，部分地区房地产市场过热的迹象已经显现。在我国推出反向抵押贷款的时候一定要充分估计到可能出现的房地产泡沫的影响。由于房产是反向抵押贷款的唯一还款保证，如果贷款到期时，房产价格处于泡沫的上升阶段，对于贷款机构来说，凡产出售价格会远远高于预期价格，贷款机构获得较好收益。但如果出现相反的情况，贷款机构就可能遭受重大的损失，甚至有破产倒闭的风险。从长期来看，一个国家或地区的房产价格总是保持一种上升的趋势，但如果出现对市场的错误判断，误把房产泡沫的形成过程看作是正常的房产升值，会出现严重的后果。这就要求在设计反向抵押贷款产品时，合力确定房产升值率。
在防止房地产市场出现泡沫以及出现房地产泡沫以后对贷款机构进行救助方面，政府应该承担责任。政府应采用合适的宏观调控措施及时防止房地产市场过热，保持市场的平稳。在已经出现房地产泡沫时，要对陷入流动性困难得金融机构进行救助。一方面可以保护老年借款人的利益，另一方面也有利于整个金融体系得稳定。
四、总结
我国面临着日益增强的养老压力，利用金融机制与金融产品来增强退休老人的自我保障能力是一条可行的途径。引进反向抵押贷款对于缓解我国社会养老压力有着重大的意义。反向抵押贷款项目的实施要求有一定的社会经济条件，并且这种产品本身具有较大的风险。我国正处于新旧体制的转轨时期，政治、经济、社会各方面都发生着深刻的变化，不确定性义素较多。尤其是我国金融市场还不发达、传统观念有着根深蒂固的影响的情况下，推出发行抵押贷款要非常慎重。政府、学术界、金融机构等部门要通力合作，进行项目的可行性论证、设计符合我国国情的反向抵押贷款产品，实现预期目标。

E. 住房养老，抵押房屋新政是咋回事

最近几天，国务院发布《加快发展养老服务业的若干意见》，再一次将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的话题推到了公众面前。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老年人将自己的产权房抵押或出租出去，获得一定额度养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。虽然这是中央层面第一次提出，但是却不是一个全新的概念。不过塔的可操作性有多少？又有多少人或者相关机构是否能够接受呢？
担心产权问题
银行观望多过尝试
大多数银行都没推出“倒按揭”。某国有银行风险投资负责人说：“对银行、保险公司来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小，而倒按揭恰恰相反，时间越长风险越大。”另外如何确定“倒按揭”利率也是难题，贷款少吧，老人不愿意，贷款期长吧，金融机构又觉得吃亏
房屋产权70年，被金融界认为是“以房养老”的最大障碍。一家股份制商业银行资深理财师坦言，我国住宅用地的使用年限只有70年，老年人进行抵押时，房屋的使用年限已经很少了，而且很多老人的房子为儿女共同所有，产权不清晰，后期很容易遇到还款难的情况，所以很多银行都担心钱放出去了，房子产权到期后如何处置。“所以现在即便有银行推出以房养老，时间也都控制在十年左右。”
此外，未来房价变数大，房价下行的风险，也影响了这项业务的推广。“如果进行了抵押，在贷款人无力偿还时，就要处置房产用于偿还贷款。如果出现房价大幅回落，出现的资金缺口就要由银行来承担，所以现在多数银行都不愿做房屋抵押养老按揭业务。”上述人士补充。
政策不完善，风险太高
开发商直言“有心无力”
“南京、上海都有过实例，但各有各的问题，‘以房养老’说起来简单，但真的做起来并不是某一家甚至不是单一行业就能够操作或承担下来的事情。”杭州某上市房企相关负责人直言，他们一直关注养老地产，但迟迟没有介入的很大一个原因就是，“法律法规没有明确规定，没有民政、人社、金融等等部门一起制定一套完整的政策和操作细则，开发商干不了这事儿。”
这家公司最后打了个“擦边球”，开发了一个养老社区，建造“适合老年人居住的房子”，走得仍是传统的商品房销售套路，并非真正意义上的“以房养老”模式。
2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用；另一种是“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。
然而三年之后，这项试点悄然停止，此后一直没有恢复。对此，上海市公积金管理中心工作人员在接受媒体采访时解释说，“以房自助养老”方案咨询者众多，但真正申请试点的对象仅是个位数。
“养老按揭”遇冷
申请人吐槽门槛太高
其实，类似于“以房养老”，中信银行2011年曾在浙江推出了“养老按揭”业务，但推行起来并不容易，至今申请该业务的人寥寥无几。
据了解，中信银行“养老按揭”贷款业务是以住房为抵押，向借款人分期发放用于养老用途的贷款。该业务借款人可以是老年人本人，也可以是老年人的法定赡养人，养老人本人须年满55岁，法定赡养人须年满18岁。
在贷款数额方面，中信银行将核定一个养老贷款额度，按约定贷款期限确定每月放款金额，按月直接发放养老贷款资金进入养老人账户。借款人可以选择每期只还利息贷款到期后偿还本金，也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金。如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押物。
“‘以房养老’在国外已经有相当成熟的运作模式，但这种养老方式进入国内显得有些水土不服。”资深理财师表示，对于中国人来说，大部分老年人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。
有意申请者却认为，这不完全是主观意愿的问题，而是客观条件满足不了。
“养老按揭的申请门槛比较高，要求申请贷款人名下至少要有两套住房，而且养老按揭贷款最长期限为10年，贷款必须用于养老。”杭州市民周先生表示，如果是有两套房的话，按目前高房价的现状，要解决养老问题并不难，无论出租还是出售，都可以解决养老的资金需求，“说白了，这项业务不是为了最低生活保障，而是让老年人提高生活质量，贷款到期时由子女偿还，这只适合一小部分中高端人群。

F. 什么是房屋反向抵押贷款

“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。

反向抵押贷款与传统抵押贷款比较

在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”，房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明，住房只是一种技术上的担保，而对前者，并不需要收入证明，而又无追索权，故不需要偿还超过住房资产部分的债务。

反向抵押贷款不需要收入及信用证明，从理论上看设计这种抵押贷款比较简单，但考虑到在中长期中，未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定，在5年中升降40%也不罕见。另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性，反向抵押贷款的设计是相当复杂的。

G. 房屋二次抵押贷款有什么风险

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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H. 我想要关于 住房反向抵押贷款 的实际案例，请注意，是实际案例，不要编的，案例需要出处，请各位帮帮忙。

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。这一些发达国家还有私人做这些事情，比如签好协议，他每月付你多少生活费，直到你过逝为止。你走后房子就是他的了。这也是一种风险投资，你走得走，他赚得多，你活个百岁他就亏了。2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注。然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约。近日，从南京民政部门获得的最新消息是：养老公寓即将进行工商注销。这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折。
“以房换养”方案的推出人为汤山留园养老公寓的负责人吉徳胜。作为一家民营养老机构的经营者，吉徳胜所推出的“以房换养”思路来源于自己养老公寓的经营实践，在他所接触到的很多离退休老人中，特别是工薪阶层老人，自己的积蓄不多，而子女的收入又不高，养老和医疗都成为他们忧心的问题。对于老人来说，他们手头唯一的资源，就是房产。
“以房换养”的具体思路是老人在保留对房产所有权的前提下，将自有的房产使用权让渡给老年公寓，以换取终生免费入住留园养老公寓，除为签订协议的老人提供日常的养老看护外，留园老年公寓还许诺可按医保的标准，负责老人的医疗支出费用。而留园养老公寓通过对老年人房产的经营，主要是房产出租获得收入维持入住老人的生活费及部分医疗费用的支出，在老人过世之后，房产的所有权则归养老公寓所有。
尽管留园公寓此举在“以房养老”实践中进行了尝试，然而并没有得到社会的认可。2005年6月，养老公寓负责人吉徳胜在接受记者采访时表示，当时已经有几位老人前来咨询这一项目的运作，并表示有意项与留园公寓订立“以房换养”合同。然而，近期记者从南京市江宁区民政局了解到，由于各种原因最终并没有老人与该公寓订立“以房换养”合同。记者同时获悉，这家养老公寓由于经营情况不理想，即将办理工商注销手续。
事实上，对于留园养老公寓“以房换养”方案的失败，大部分业内人士表示并不意外。
其中一个主要原因是，类似于留园公寓这样的民营机构很难具备维持“以房换养”这一业务所需要的大额资金的能力，以保证养老资金链的运作。作为一个养老系统，离不开资金的支撑，资金链的运作也成为将房产进行抵押的老人，享受相应的养老、医疗、看护费用的重要资金保证，这样一个体系离不开金融机构巨大资金实力的支持。而留园公寓的注册资金仅为150万元，仅仅依靠养老公寓自身的资金和入住老人的房产在租赁市场上获取的租赁收益，为老人们提供日常的养老费用和医疗费用，操作的难度很大。

I. 什么是住房反向抵押贷款

住房反向抵押贷款是一种特殊类型的家庭贷款，允许年纪超过62岁的老年人将房子资产的一部分转换为现金。你苦心经营多年而买下来的房子，现在可以为你提供回报了。转换出来的现金可以用一次性领取的方式、信用额度的方式或者按月领取的方式取得。借款人不用每个月还款，并且只要借款人不搬出居住的房子、卖掉房子或者最后一位共同借款人还健在，所借的款项就不用偿还。在贷款期间，房子的户主仍然是借款人。

J. 我国逆向年金抵押贷款是否具有可行性

一般按揭贷款是贷款人先向银行借款买房，然后定期向银行还款，直至本息全部付清。反向年金抵押贷款的特点是贷款人拥有房屋并将房屋抵押给银行。银行根据评估的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签订协议，然后分期支付贷款给贷款人处置。它最大的特点是反向年金，这意味着借款人可以不断地从贷款人那里获得现金支付，而代价是逐渐减少他在房屋中的份额。

这种贷款方式可以使老年人在生活中达到大致平衡的消费水平，盘活其住房资产，有效解决老年人有房无钱的问题。目前，我国对反向年金抵押贷款的实施存在一定的限制。只有认清这些现实障碍，才能把握这次行动的可行性，有针对性地加以利用。