中国房地产投资与贷款

❶ 中国房地产市场现状

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。

房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓

——总体地价增速放缓

在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。

总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。

“十四五”时期 住房拐点将来临

2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。

此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。

从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。

—— 更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》

❷ 为什么一个稳定繁荣的房地产市场对国家经济这么重要

在中国房地产多年的发展历程中，房地产的作用就相当于夜壶，宏观经济不行就重拳刺激房地产托底经济。但是，为何夜壶是房地产，而不是其他行业？一个很重要的原因是，房地产在中国经济当中占比很高，对中国经济具有短期内难以替代的重要性。房地产能否平稳运行，关系到中国经济、财政、就业和金融能否稳定。

一、房地产行业体量大，占GDP比重高，对GDP增长贡献大。

2019年，全国商品房销售额达到16万亿，是2003年销售额的20倍，创历史新高。同时，根据恒大研究院最新测算，2019年房地产业和拉动上下游行业的增加值分别占GDP的7%、17.2%，合计占比24.4%；对GDP增长的贡献率分别高达7%、18，合计占比25%，超过所有单一行业。而在20年前的1999年，房地产对GDP的比重为17.1%，对GDP增长的贡献为14%。20年过去了，房地产经历了几个周期的宏观调控，但是占GDP的比重以及对GDP增长的贡献不降反升，分别提高了7.3个百分点和11个百分点。

2020年的经济形势本身已经较为困难，由于新型肺炎疫情的“黑天鹅”扰动，本来已经较为困难的经济变得更加复杂。即使按照恒大研究院任泽平较为乐观的预计，全年的GDP预计也只能达到5.4%左右。在这种情况下，为了实现全面建成小康社会的阶段性目标，我们预计中央保持GDP增速达到5.6%左右的目标不会改变甚至是底线。在严峻的形势下，房地产行业的稳定运行将是重要保证。

二、房地产投资不断攀升，占固定资产投资比例大。

2019年中国房地产开发投资额13.22万亿，占全社会固定资产投资的24.0%，创20年来新高。而在20年前的1999年，房地产的投资额只有几千亿，占固定资产投资的比例仅在15%左右。20年来，房地产投资额增长超过20倍，占固定资产投资比重也增加了近十个百分点。

三、房地产对地方政府的财政收入贡献大，土地财政依赖度高。

上世纪九十年代分税制改革和住房制度改革以来，与土地有关的收入逐渐上升至地方政府“第二财政”的重要地位。应该说，土地出让金收入是唯一地方政府切分比例超过一半且能自主控制的税种。尽管土地财政有许多弊端，但土地财政切实地缓解了了地方财政的困难，有效地促进地方的招商引资和经济建设。

根据恒大研究院数据，2018年，地方政府房地产相关收入总计9万亿，占地方本级财政收入的比重高达52.7%；其中5项房地产专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿。我们可以看出仅土地出让金收入一项在2018年就占到地方政府财政支出的35%，这一比例较2007年增加了约10个百分点。

四、房地产解决大量就业，且在居民财富中占比大。

根据恒大研究院数据，2018年房地产和建筑业就业人数3176.9万人，合计占城镇就业人数7.3%。2.88亿农民工中，建筑业从业占比18.6%，且建筑业农民工月均收入比平均水平高13.1%。

根据海通证券估算，截至2018年末，我国居民财富中的房地产规模约为325.6万亿元人民币，占居民总资产的70%。而金融资产规模约139.5万亿元人民币，仅占30%。两者差距呈收窄趋势，但在2015年后有所反复。

根据恒大研究院数据，房地产是大类资产配置的核心。2018年中国住房市值约321万亿元，是GDP的3.6倍、占股债房市值的71%。

五、房地产贷款在金融机构中占比最大，影响金融稳定。

根据恒大研究院的研究，我国金融体系以间接融资为主，房地产是最重要的抵押物。2018年末，抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中，房地产占比高达76.4%。

恒大研究院认为，无论房企项目投资还是居民住房消费，均需要信贷支持，天然具有杠杆属性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除预收账款资产负债率为59.5%；2018年居民住房杠杆率（居民住房贷款余额/GDP）为34.2%。

❸ 中国银行房地产企业贷款办理条件

申请房地产开发贷款的客户需具备如下条件：
1、经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业；
2、开发项目与客户自身资质等级相符；
3、已办理当地人民银行颁发的贷款卡；
4、贷款用途符合国家产业政策和有关法规；
5、具有健全的经营管理机构、合格的领导班子及严格的经营管理制度；
6、经营、财务和信用状况良好，具有偿还贷款本息的能力；
7、能够落实中国银行认可的担保方式；
8、需要在中国银行开立存款账户，并办理一定金额的存款和结算业务；
9、所从事的项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金及动工，土地使用权终止时间不得早于贷款期终止时间；
10、开发项目的实际功能与规划用途相符，可有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景；
11、开发项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；
12、开发项目自有资金应达到项目预算总投资的 35%，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
如需进一步了解，请您详询中行当地网点。
以上内容供您参考，业务规定请以实际为准。
如有疑问，欢迎咨询中国银行在线客服或下载使用中国银行手机银行APP咨询、办理相关业务。

❹ 中国房地产目前状况怎样

继十几个省市推出“救市”政策后，中央政府的房地产新政终于重磅出台
中央政府的新政出台，符合市场预期。房地产业前后关联50多个产业，与金融、保险、商业等也关系密切，而且在扩大就业、改善人们居住条件上也功不可没。但是，统计数据显示，国内商品房销售面积和销售额已出现10年来首次持续负增长，上半年全国土地有近一半以底价成交，地产商拿地规模大幅萎缩，这预示着下半年至明年房地产投资增速可能大幅下滑。数据传递的是不能令人乐观的信息：房地产市场挤压泡沫，与美国金融危机引起的全球经济衰退，正在形成叠加效应，使我国宏观经济发展面临过快下滑的危险。
经验告诉我们，防止经济增速过快下滑，要靠投资、出口和消费“三驾马车”。但在眼下，世界经济增长减速，出口下降已成定势；消费者信心不足，内需刺激也乏术；剩下的，就只有投资。而投资主要靠三大块：占比达30%的制造业，占比22％的房地产开发，占比18％的政府基础设施。而其中，房地产是关键：房地产投资衰退，耐用消费品如家装、家电、汽车的消费就会下滑，这直接打击与房地产关联度极高的制造业；房价下跌，直接拉低地价，政府财政收入也会大幅减少，投入基础设施建设的资金因此也缺少来源。在这样的情况下，政府出手救市势所必然。
房地产新政出台，对于房地产市场无疑是一个重大利好。但是，老百姓却也心存担忧：房地产新政会不会事实上形成对原遏制炒房政策的全盘修正，让投资性或投机性购房重新占据市场主导地位，尚未挤掉的房市泡沫再度泛滥？
这担忧不是多余的。就因为，此次出台政策中，虽然明确规定享受契税税率下调到1%，只能是首次购买90平方米及以下普通住房的，但这个“首次购买”的确认却是一个难题，在实际执行中极可能走样。
政策中规定的“个人销售或购买住房暂免征收印花税”，“个人销售住房暂免征收土地增值税”，也未对首次购房和二次购房加以区别，这实际上是让有钱的投资者和投机者从政府的收入中分享利益。
而且，新政中规定，可以享受贷款优惠——首付两成、房贷利率下限的0.7倍的，既包括“首次购买普通自住房的消费者”，也同时纳入了“购买改善性住房”（其实就是二次购房）的消费者。而对非自住房、非普通住房的贷款条件，只是笼统地要求“金融机构适当予以提高”，这就留下可钻的政策空子，可能起到鼓励房产投资和投机的作用。
尤其让人担心的是，中央政府出台的新政策，重在拉动内需，难以把提振楼市扩大内需和充满泡沫的商品房市场截然分开，会不会在拉动楼市的同时，误传递给房地产开发商一个错误的信号：房地产市场价格将大幅反弹，结果助长房价再次大幅上涨，投资、投机者从政府的收入中分得一羹，而真正需要住房的中低收入者却是一场空欢喜？
老百姓没有过高的期望，只期待新政之后，有更具操作性的实施细则和不走样的严格执行相跟进。

❺ 房地产开发贷款要具备哪些条件

(一)具备有权部门核定的开发资质等级证明。
(二)持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施(开)工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。
(三) 项目资本金不得低于项目总投资的30%，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本 金比例;对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。
(四)抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50%。
(五)工程监理单位有相应的资质等级。
《中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法》第七条：
（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。
（二）持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。
（三）项目资本金不得低于项目总投资的30％，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。
（四）抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50％。
（五）工程监理单位有相应的资质等级。

❻ 中国房地产估值400万亿贷款的有多少亿

房地产估价师就是房地产评估师，主要工作是：1、根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致；2、对估价项目进行分析，拟定估价作业方案；3、到估价对象现场勘察，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理；4、检查特性，考虑因子例如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值；5、确定估价结果，撰写估价报告；6、对业主解释确定的价值；7、评价和税款的问题通知；8、对有关该估价项目的一切资料进行整理、归档和妥善保管。(6)中国房地产投资与贷款扩展阅读房地产估价师是经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。报考房地产估价师的条件：1、取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划、工业与民用建筑、建筑经济、投资经济、房地产价格管理等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满5年；2、取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满4年；3、取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满3年;4、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务工作满2年;5、取得房地产估价相关学科博士学位;6、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满6年，成绩特别突出。参考资料：
参考资料：

❼ 办理中行房地产企业贷款需要什么条件

1、申请中行房地产开发贷款的客户需具备如下条件：
（1）经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
（2）开发项目与客户自身资质等级相符。
（3）已办理当地人民银行颁发的贷款卡。
（4）贷款用途符合国家产业政策和有关法规。
（5）具有健全的经营管理机构、合格的领导班子及严格的经营管理制度。
（6）经营、财务和信用状况良好，具有偿还贷款本息的能力。
（7）能够落实中国银行认可的担保方式。
（8）需要在中国银行开立存款账户，并办理一定金额的存款和结算业务。
（9）所从事的项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金及动工，土地使用权终止时间不得早于贷款期终止时间。
（10）开发项目的实际功能与规划用途相符，可有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。
（11）开发项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
（12）开发项目自有资金应达到项目预算总投资的35%，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
2、申请土地储备贷款的客户需具备如下条件：
（1）已取得企（事）业法人资格，在相关部门办理营业执照并办理年检手续。
（2）所在地政府已建立土地储备管理制度，其能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理，所在地的土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范。
（3）所从事的土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度。
（4）具备一定的资本金，有一定的抗风险能力，能够从土地转让收益中提取一定比例留存收益或采用其他方式补充资本金。
（5）所申请贷款拟收购、征用、储备的土地的总体利用规划和年度利用计划已基本明确。
（6）已获得当地人民银行颁发的贷款卡。
（7）申请的贷款须与具体地块相对应，土地储备贷款应落实抵押担保及其他必要的担保方式，贷款金额不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过2年。
（8）需在中国银行开立存款账户，并办理一定金额的存款和结算业务。

如有疑问，欢迎咨询中国银行在线客服或下载使用中国银行手机银行APP咨询、办理相关业务。

以上内容供您参考，业务规定请以实际为准。

❽ 我国房地产融资的渠道包括哪些 各有什么特点

自筹资金
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
预售资金
房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。
商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。
企业合作融资
房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。
信托融资
信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。
债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。
房地产证券融资
房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。
房地产私募股权投资基金
房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

❾ 房地产开发贷款要具备哪些条件

法律分析：(一)具备有权部门核定的开发资质等级证明。

(二)持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施(开)工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。

(三)项目资本金不得低于项目总投资的30%，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本金比例;对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。

(四)抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50%。

(五)工程监理单位有相应的资质等级。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

第六百八十条 禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息。