中国人民银行统计数据住房贷款

① 央行连续两月单列公布，个人住房贷款继续回暖

12月13日，中国人民银行发布数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。
值得注意的是，这是人民银行第二次单列发布个人住房贷款统计数据，向市场传递出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的政策信号。
从目前来看，房地产投资下行较快、楼市偏冷的局面已有所扭转，房贷供需关系已逐步回归正常。
日前召开的中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
12月6日召开的中共中央政治局会议也提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖表示，受此前监管政策的影响，房地产投资自2021年下半年以来就已经进入了下行区间，对经济增速也从支撑变成了“拖累项”。在房地产下行压力加大的时候，政策对房地产的监管在边际上有所放松，比如加大按揭贷款、开发贷款、并购贷款等的投放力度，再比如鼓励房企在银行间市场发债融资等。但从目前来看，针对房企的放松措施仍然是边际的，是因为防风险和保交付的需求，而非“走老路”。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，下一阶段，房地产行业政策可能从以下四点出发进行调整：一是支持首套房贷，商业银行将加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，特别是针对大城市首次置业的人群，满足购房者的合理需求。二是部分城市将可能小幅调降首套房房贷利率，适度降低购房者融资成本，考虑到央行已经在同期调降金融机构存款准备金率，商业银行存贷比偏紧的状况得到阶段性改善，银行房贷利率有望适度走低。三是将进一步增加对保障性租赁住房的金融支持，在管理、品质、标准、房源筹集等多方面实施创新政策，推进保障房建设。四是改善房地产企业短期融资环境，提供合理稳定的金融支持，提升直接融资比例，多层次、多元化利用好债券、信托、股权、资产证券化ABS、公募REITs等融资工具，促进房地产业健康发展和良性循环，助力房地产投资保持稳定。

② 个人住房贷款余额增速连续两年回落

个人住房贷款余额增速连续两年回落
2018年全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比低1.2个百分点

在房地产市场“严控”的背景下，房地产信贷情况是市场的焦点之一。中国人民银行调查统计司司长阮健弘在15日的2018年金融统计数据发布会上回应新京报记者提问时指出，2018年房地产贷款增速出现平稳回落。
个人住房贷款增速回落
阮健弘介绍，截至2018年末，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，增速比2017年回落0.9个百分点；全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比水平低1.2个百分点，比2016年低4.9个百分点。
她表示，从结构上看，一是个人住房贷款增速比2017年低。2018年末，个人住房贷款余额为25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比2017年回落4.4个百分点。二是房地产开发贷款增速比2017年高。2018年末，房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2017年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速比2017年低3.1个百分点。
此前公布的数据显示，2017年12月末，人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比2016年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点，其中，个人住房贷款余额为21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比2016年末回落14.5个百分点。
新年首次降准实施，楼市影响几何？
1月4日，央行宣布决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
对于昨日实施的新年首次降准，此前有多位市场人士提及，降准或有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市老路的可能性不大。
此前，国内部分地区房贷利率松动的新闻已受到市场普遍关注。中原地产首席分析师张大伟对新京报记者指出，房地产市场核心是看杠杆，也就是首套房资格的认定和首套、二套房贷款的额度，这些现在都没有变化，所以市场利率的轻微波动对于市场影响很小。
展望未来，在严控的大基调下，市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，11.1%的居民“看不准”。
将这份季度调查较前几次结果对比着看，预期“上涨”的下降了（上季度为33.7%），预计下降的有所提高（上季度为9.6%）。
据新华社，2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”（记者宓迪）

③ 央行出新规！从明年3月起 你的房贷合同要变了

利率市场化改革正在加速推进。12月28日，央行发布《中国人民银行公告[2019]第30号》(以下简称“《公告》”)，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

《公告》指出，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

专家认为，《公告》的实施，将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用，推动社会融资成本下降。预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。

中国人民银行公告〔2019〕第30号 来源：央行官网

存量浮动利率贷款“换锚”

LPR运行4个月以来，商业银行新发放的贷款正在挂钩LPR。央行表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

存量贷款如何转换为LPR一直是市场关注的焦点。“存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保证借贷双方的权益。”央行在回答记者提问时表示。

中国银行国际金融研究所研究员范若滢分析称，自央行2019年8月实施LPR改革以来，经多次报价后，当前1年期和5年期LPR分别报4.15%和4.8%，分别较8月份下行16个和5个基点。但实体经济融资利率降幅有限，2019年三季度末，金融机构贷款加权平均利率为5.62%，仅比上年末下行了2个基点，其中一般贷款加权平均利率不降反升，2019年三季度末为5.96%，较上年末上行了5个基点。

范若滢指出，在LPR报价机制改革后，央行制定了相应的“358”考核要求(2019年9月末，全国性银行业金融机构新发放贷款中应用LPR做为定价基准的比例不少于30%；2019年12月末，上述比例不少于50%；2020年3月末，上述比例不少于80%)，但仅针对增量贷款，LPR作用发挥效果并不明显。本次则是针对存量贷款，预计未来LPR对贷款定价的引导作用将明显增强，有利于更好地引导实体经济融资成本下行。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。这有助于推进转换工作顺利进行，也有助于保护借贷双方的利益。

“为更好地服务实体经济，货币政策保持稳健基调，加大逆周期调节力度，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。”董希淼对中新经纬记者表示，通过这种市场化方式，有助于降低实体经济融资成本，更好地为稳增长、稳就业服务。即便借款人与银行协商转换为固定利率，现有的同期限LPR仍然可能是固定利率执行水平的重要参考。同时，这也体现了利率市场化原则，即利率定价相关事项由借贷双方协商确定。

存量浮动利率贷款如何改

不少人对存款贷款如何改还存在疑问，中新经纬客户端这就为您划重点。

一、可以协商

借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

二、实施时间

转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

三、利率水平

转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

四、房贷(指定价基准转换为LPR的)

(1)期限品种：LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；(注：LPR有1年期和5年期以上两个品种，一般房贷均为5年期以上)

(2)加点数值：加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；

(3)利率水平：转换时点利率水平保持不变；

(4)重定日周期：借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年；

(5)同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月-2020年8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

五、其他贷款

其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

存量房贷利率2021年真正变化

在银行贷款中，房贷占据了很大的份额。央行数据显示，2018年末，中国住户部门贷款余额47.9万亿元，住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%，同比上升2.8个百分点。2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。

从当前情况看，银行5年期以上贷款基准利率为4.9%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那参照LPR定价后，是否意味着房贷利率下调，购房者的实际还款金额会减少呢？答案是暂时不会。

央行表示，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。央行为此举例称，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是说，在上述案例中，房贷利率的定价锚点从基准贷款利率变为LPR后，加点方式从贷款基准利率上浮10%变为了LPR上浮0.59个百分点，当前实际贷款利率不变。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。诸葛找房副总裁苑承建对中新经纬客户端表示，此次利率转换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年客户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，客户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

由于LPR每月都会发布一次，那是否意味着房贷利率每月都要变化呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策给出了明确答复，即可以约定一直不变，也可以约定一年一次，但绝对不会出现每个月调整一次。

央行也给出两个选择，即借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。苑承建认为，对于用户来说，固定利率长期确定，无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。

中原地产首席分析师张大伟称，降息周期的大门已经打开，一年期LPR主要针对企业贷款，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，实际房贷利率的下调将成为未来的趋势。

银行内部管理面临考验

虽然央行给商业银行预留了2个月多月的准备时间，不过不少银行从业人员表示，接下来银行的工作任务会比较重。

据央行近期发布的统计数据显示，11月末，中国本外币贷款余额157.56万亿元，其中人民币贷款余额151.97万亿元。需要注意的是，按照货币资金借贷关系持续期间内，利率水平是否变动来划分，利率可分为固定利率与浮动利率。据了解，在银行存量贷款中，浮动利率贷款占比较大。

一位国有银行支行个贷经理表示，他所在的银行目前银行贷款中绝大多数都是浮动利率贷款。

“我们银行没有固定利率贷款，一般客户会要求申请浮动利率贷款。”另一位外资银行的贷款客户经理告诉中新经纬记者。

中国民生银行首席研究员温彬指出，此次央行在《公告》中规定，“金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上应于2020年8月31日前完成。”以个人住房贷款为例，截止2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

范若滢同样认为，此次“换锚”给商业银行带来更大的经营压力和挑战。一方面，在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，由于存量贷款规模大，定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面，对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看，最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。未来如何优化调整FTP定价管理体系，是商业银行需要思考的问题。

④ 央行单列发布个人房贷数据，传递啥信号

最新数据显示，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。近期，中国人民银行连续两个月单列发布个人住房贷款统计数据，传递出维护房地产市场健康发展、维护住房消费者合法权益的政策信号。
此时向市场进一步传递“稳”的信号，尤为必要。近一段时间，受到个别大型房地产企业出现债务风险事件影响，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房地产开发贷款增速出现下滑。再加上此前部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，在一定程度上造成了部分企业资金链紧绷。受到风险事件影响，境外中资房地产企业美元债价格也出现了较大幅度的下跌。
面对这些情况，当前尤其需要进一步引导市场预期，矫正市场的过度收缩行为，恢复市场信心。此前，人民银行、银保监会已于9月底召开了房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。近两个多月来，政策效果已经显现，市场前期的紧张情绪已有明显缓解。目前，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。个人住房贷款连续两个月多增，合理的按揭贷款需求正在逐渐得到满足。从境外市场看，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。这表明房地产需求企稳回暖，市场对房地产的过度悲观预期已经得到扭转。
需要注意的是，金融管理部门近期强化预期管理，矫正市场的过度收缩行为，不是在“走老路”。日前举行的中央经济工作会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，并提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这再次清晰地表明，“房住不炒”定位一以贯之，不会将房地产作为短期刺激经济的手段，也不走过度依赖房地产的老路。
在坚持“房住不炒”定位的前提下，接下来，促进房地产市场平稳健康发展、维护住房消费者的合法权益，仍将是金融业的发力方向。金融机构应继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，根据各地不同情况，重点满足首套房、改善型住房按揭需求，保持房地产开发贷款和个人住房按揭贷款平稳运行，为房地产业良性循环和健康发展创造良好的货币金融环境。

⑤ 中国人民银行可以查询住房贷款记录吗

中国人民银行不仅可以查到你的贷款记录,还可以查到你申请信用卡的记录,以及你个人在与银行发生业务时的不良记录或者正常记录

⑥ 中国信贷市场特征

中国消费信贷:发展特征

涂永红 王宇 布鲁斯.L.雷诺德/文

特征1：增长速度快，规模不断扩张

截至2003年末，中国消费信贷余额已从1998年的172亿元增加至15732.6亿元(见图1)，5年间规模增长了90倍,年平均增速达到112%。1998年消费信贷的增长速度高达326%，随着贷款余额的增长，消费信贷的增长速度逐渐放缓，2003年下降到47.5%。

在这样的高速增长支撑下，消费信贷在银行信贷资产中的比重不断上升(见图2)。其中，个人消费信贷发展最早的中国建设银行这一比重最高，为17.1%，而消费信贷余额最大的中国工商银行，这一比重为12.2%。目前，消费信贷已经成为国内商业银行的一项重要业务，各家银行纷纷将消费信贷业务从原来的信贷业务中独立出来，设立了零售业务部、个人金融部、住房信贷部、银行卡中心等，专门从事和管理各类消费信贷。

特征2：品种丰富，结构体系日趋完善

中国消费信贷初步形成了以住房按揭贷款为主体、汽车消费贷款、综合消费贷款、教育助学贷款等多种贷款品种组成的贷款业务体系。中国消费信贷结构的主要特点为：

(1)消费信贷中个人住房信贷占绝对比例。

中国人民银行的统计显示，2003年个人住房贷款余额为11779.74亿元，同比增长了42.46%，是1998年的27.64倍。这6年间，个人住房贷款占消费信贷的比重平均超过75%。由于住房贷款的期限较长，更主要的是个人还款意识普遍高于企业，所以个人住房贷款的坏账率非常低，只有0.5%。

因此， 个人住房贷款成为消费信贷中最受重视、同时也是市场竞争最激烈的产品。2003年末，四大国有商业银行消费贷款余额总计12.358亿元，其中，住房贷款9.780亿元，占整个消费贷款余额的79.14%。

(2)汽车消费信贷成为仅次于个人住房贷款的消费信贷品种。

目前，提供汽车消费信贷的金融机构主要有商业银行、汽车企业集团财务公司和汽车金融公司。中国加入WTO后，在汽车价格下跌、居民收入水平提高等因素的推进下，汽车消费大幅度攀升，而且贷款购车比例达20%以上，有力地激活了汽车消费市场。2001年，全国汽车消费信贷余额为436亿元，到2002年末，已上升到了945亿元。2003年春夏之交肆虐的SARS，极大地刺激了汽车消费信贷，该年末，汽车消费贷款余额超过1800亿元，几乎比上年增加了1倍。

(3) 信用卡消费信贷金额较小，但是发展势头良好。

银行卡消费信贷功能一直未被中国大多数人接受。例如:银行卡总发卡量从1994年的842.61万张增长到2002年的49651.95万张，同期，总交易额从5204.86亿元增加到115601.85亿元;发卡量年均增长速度达到66.45%，交易额年均增速高达47.34%。但是与发卡量的快速增长相比，银行卡消费金额却非常小，2002年其消费金额只占总交易额的1.62%，作为消费额一部分的消费透支额所占比例更小。在中国的银行卡中，主要被作为电子货币，行使转账、存取现金功能的借记卡占绝对优势，2003年第3季度末，在总共发行的6.14亿张银行卡中，借记卡有5.8813亿张，占银行卡总数的95.8%，而具有消费信贷功能的信用卡(即贷记卡)仅有0.2587亿张，只占4.2%。

不过，2003年SARS出现后，基于安全考虑，人们更愿使用快速、清洁的银行卡，许多人开始利用信用卡的消费信贷功能，信用卡业务出现了较快增长，全年贷记卡发行量约为480万张，同比增加了325万张，增幅达209%，卡均交易额约为7400元人民币，远远高于借记卡。

(4)助学贷款份额较小，发展缓慢。

1999年至2001年，已累计发放了国家助学贷款14.4亿元，共计扶持了37.9万名学生就学读书。助学贷款余额已达32亿元(其中国家助学贷款为13亿元、一般助学贷款余额为19亿元)。截至2004年2月末，助学贷款余额为71.8451亿元(其中国家助学贷款52.0614亿元)。

特征3：地区之间发展不平衡，城乡差异较大

- 各地区发展不平衡

由于消费信贷政策的规定，中国金融机构发放的住房贷款主要限于该机构所在地，因此，地区之间经济发展的差异造成消费信贷发展的不平衡。许多全国性商业银行都明确表示，其消费信贷的发展重点应集中在沿海、沿江等发达地区。截至2000年11月底，广东、北京、上海、浙江、福建5省(市)消费信贷余额合计为1921亿元，占全部消费信贷余额比重的61%，其它省市仅仅占39%。在消费信贷品种方面，地区差异也很大，西部有些地区至今还没有开办国家助学贷款业务，相当多的学生得不到助学贷款。

- 各金融机构之间发展不平衡

无论是消费信贷规模还是发展速度，四大国有商业银行均处于领先地位，股份制商业银行在消费信贷总规模中的比例很小。

截止到2002年底，四家国有商业银行的个人消费贷款余额合计为8886亿元，占全部消费信贷余额之比为85.6%，股份制商业银行和其它金融机构所占比例只有14.4%。截至2003年11月，中国个人汽车消费贷款余额已达到1800亿元，其中工、农、中、建四大国有商业银行占总份额的81%，股份制商业银行和其它金融机构的份额只占19%。中国银行的消费信贷市场份额增幅居四大国有商业银行之首，全年发放个人住房贷款939.43亿元，新增消费信贷余额同比增长36%。

- 潜力巨大的农村市场多为空白

中国有8亿多农民，消费信贷在农村的广阔发展空间是显而易见的，某市农户的抽样调查显示，有70%的农民对消费信贷有迫切需求。但是，目前消费信贷还是主要集中在城市，对中国部分县的调查表明，消费贷款总量中，县城中的消费贷款占90%强，而农村中的消费贷款不足10%。

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数据来源：

程建胜、刘向耘 发展消费信贷，促进消费增长 2003.7 中国人民银行研究局

中国人民银行统计报告

中国人民银行:个人消费信贷市场调查报告

粟勤，汽车信贷市场的问题与出路 汽车工业研究 2004.4

《2004中国银行卡产业发展三大趋势》 载中国银联网站

2003年3季度《中国银联季度产业发展态势报告》

中国人民银行货币政策司 中国消费信贷发展报告 2002.3

中国人民银行总行统计数据 中国人民银行金融市场司

⑦ 部分银行房贷适度调整，保障刚需购房需求

房贷到底放松了吗?澎湃新闻采访多名从业人士后了解到，由于交易量下降等因素，目前房地产按揭贷款发放的速度确实有所提升，告别了前期“半年还拿不到贷款”的情况。
“整体趋势是在向好的。”这是多个房地产中介的感受。
太平洋房屋一门店业务主管告诉澎湃新闻，目前放款的时间略有缩短。按照此前的操作经历，其经手的客户在今年3月份过完户后，按揭贷款在今年10月份才收到。不过，其10月份操作的案例中，审批用时两周左右，放款则在两个月左右。
另一方面，此前积压的贷款申请也在逐步批放。“我4月份的案子，贷款终于下来了”。上海一房地产经纪人说道。贷款信息显示，224万元贷款金额已由中国农业银行于2021年11月11日发放。
中国建设银行一名个贷经理表示，目前按揭贷款的放款速度较之前稍有加快，“审批跟原来的时间差不多，放款需要排队，符合条件后大概在两个月左右放款。”
不过，据澎湃新闻了解，目前国有大行中，多数银行未现明显调整。中国工商银行、中国银行的个贷经理均表示，在上海的按揭贷款放款速度并未有明显变化，仍需半年左右。
“现在每家银行的具体情况还不太一样，目前我行放贷暂无明显变化，还是6个月左右。”中国银行一个贷经理说道。
另有某股份制银行的一名信贷部工作人员告诉澎湃新闻，目前该行的放款时间还维持在半年左右，审批时间大概在三个星期左右。“主要是放款的时间不确定，现在需要排队，而申请贷款每个月都有积压，所以放款的时间会比较久。”
另一名国有大行人士表示，现在并不是放松贷款，只是在逐渐回归到此前的常态而已。
澎湃新闻了解到，房贷发放速度加快一定程度上是由于近期楼市成交量下降，按揭贷款申请总量变少了，使得原本积压的情况大大缓解。
不过，从数据上来看，房地产贷款的发放确实得到一定程度的恢复。11月10日，中国人民银行发布的数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。这是央行首次公布个人住房贷款的月度数据，以往个人住房贷款数据只在每季度公布的金融机构贷款投向统计报告中出现。
中原地产首席分析师张大伟指出，截至目前，房贷数据的确走出低谷，但是10月数据中房贷并没有明显的放松，房贷额度也没有明显增加。目前更多只是因为市场需求下降导致的房贷相对缓和，但贷款需求的积压依然严重。
张大伟进一步解释称，目前二手房市场需求锐减，贷款的人相对就会变少。简单地说就是本来一个月准备了100个人贷款，市场火热的时候有200个人贷款，自然就积压下来了，但现在市场降温后，很多城市成交一个月只有50人，所以排队很可能会加快，这不代表信贷宽松。
按照国家统计局公布的数据，今年9月份，全国商品房销售额1.57万亿元，低于2020年及2019年同期，商品房销售额同比下调15.8%。业内人士认为，2021年楼市调控影响全面显现，市场连续3个月出现同比下调。
11月12日，《经济日报》评论文章指出，无需过度解读10月个人住房贷款增加。这是对此前部分地区、部分银行房贷从紧的适度调整，其目的是保障刚需、满足居民合理购房需求，进而稳定市场预期。房地产信贷平稳有序投放不会变，房地产市场平稳健康发展不会变。
不过，有经纪人反馈，目前上海的银行贷款评估时给的估值会高一点，但目前来看，动静还不大。
今年三季度，上海市房地产经纪行业协会曾发布《“三价就低”房贷新政下避免交易纠纷的几点提示》，彼时提到案例：某消费者于8月7日签订房屋交易合同，此后申请房贷时，银行最终审批的贷款额度从预估的545万元降低为268万元。277万元的巨大资金缺口使其无力继续履行合同，损失定金的同时更可能面临巨额的违约金。也就是说，彼时，银行贷款的评估金额仅为网签价的50%。
“之前一套400万元左右的房源，银行的评估价格仅在200万元或200万元出头。现在评估价格略有上调，但贷款人仍然很少能按交易金额进行足额贷款。”上海浦东一地产经纪人说道。

⑧ 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。

⑨ 户口 学历 三胎 五花八门购房补贴 楼市能回暖吗

安徽芜湖，对符合条件的青年英才，最高可获得10%购房款补贴。

广东惠州，符合条件的人才公积金贷款额度不受缴存余额限制。

12月14日，两地同时发布房地产相关促进政策。事实上，自中央经济工作会议结束后的一周内，多地已发布相关政策，落实“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的会议精神。

作为较早落实会议精神的城市，湖南衡阳12月10日就发布了购房补贴政策。12月13日，衡阳下辖耒阳市召开促推房地产行业发展座谈会，提出“全力促进房地产行业良性循环和健康发展”“依法解决房地产开发企业的合理诉求”“全力做好房地产企业与金融机构的无缝对接”。

相比一二线城市，三四线城市眼下的库存积压现象极为明显，已是2016年7月份以来的最高值，创下5年来新高。

顶层设计不断完善，区域市场不断出台提振政策，大家都希望为这个市场注入一些信心。

补贴方式五花八门

据《每日经济新闻》记者不完全统计，近一个月来，包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的十余地都拿出了真金白银，以期提振市场。

12月14日，浙江省金华市武义县发布《我县首创民营工业企业新居民“购房券”奖励政策》，将于明年1月1日起实施。

同日，安徽省芜湖市发布《青年英才购房补贴发放实施细则的通知》，将对符合条件的人群发放购房补贴，给予购房款最高10%补贴。首期补贴为购房款的3%，分3年平均兑现，剩余购房款补贴按申请人上年度实缴个税地方留存部分逐年兑现。

11月底，呼和浩特起草《呼和浩特市高校毕业生租房补贴实施办法》及《呼和浩特市高校毕业生购房补贴实施办法》(征求意见稿)，将对符合条件的博士研究生、硕士研究生、本科生，分别一次性给予10万元、5万元、3万元补贴。

10月中旬，荆门起草《关于促进中心城区房地产市场持续健康发展的若干意见(征求意见稿)》，对毕业5年内并承诺在中心城区连续最低工作服务年限不少于5年的符合条件人才，从该意见实施之日起一年内，在中心城区首次购买唯一新建商品住房，网签商品住房买卖合同，取得契税完税证明的，按照每个家庭一次性给予购房补贴。

除了人才引进，契税补贴也是一种重要形式。

12月10日，衡阳发布《衡阳市城区新建商品住房和地下车位财政购房补贴实施方案》，2021年12月1日到2022年5月31日期间在衡阳城区购买商品房或地下车位，将享受15%到50%不等的契税补贴。

同日，重庆市璧山区宣布，定于2021年12月10日至2022年2月10日举办为期2个月的购房优惠活动。活动期间，购买新建商品住房(限1套)、车位(不超过2个)、商服用房(不超过5个)和办公用房，以及购买二手住房(限1套)，符合相应条件的，均可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。

12月初，开封发布政策，对通告发布之日起至2021年12月23日缴纳商品住房契税且符合补贴范围的，按照契税总额的12%给予补贴。

值得留意的是，三胎也成为数地发放购房补贴的一条理由。

今年9月，甘肃省临泽县成为全国第一个提出三孩家庭购房补贴概念的地区。临泽县对生育二孩、三孩的临泽户籍常住家庭，在临泽县城区购买商品房时给予4万元政府补助，在各中心集镇、屯泉小镇、丹霞康养村等集中居住区购买商品房时给予3万元政府补助。

此后，江苏省南通市海安市也发布相关政策，如果二胎家庭再次购房，可以通过出示户口本或者出生证明，享受每平方米200元的减免补贴，三胎家庭可享受每平方米400元的减免补贴。

保定更为直接，以促进被动式建筑发展的方式对楼市定向松绑。

11月30日，保定在《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》中规定，购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制；使用住房公积金贷款购买被动式超低能耗自住住宅的，贷款额度上浮20%。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也告诉《每日经济新闻》记者：“近期，中央明确‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求’，各地根据实际情况，重点支持合理住房需求释放。地方响应中央要求，在房地产信贷环境边际改善的背景下，因城施策出台扶持类政策，平稳购房者预期，引导刚需和改善性住房需求正常释放。”

对于政策效果，陈文静认为：“部分城市出台购房补贴政策，一方面有助于平抑购房者观望情绪，另一方面引导合理住房需求正常释放。短期来看，购房者预期稳定仍需一定时间，但随着地方加快落实‘两个维护’，信贷环境继续改善，相关扶持性政策继续跟进，预计房价逐步趋于平稳，购房者置业信心亦有望提振。”

为什么是衡阳？

从微观来看，衡阳能够清楚地说明政策出台背后的机理。

作为中央经济工作会议后首个响应政策的城市，衡阳对2021年12月1日-2022年1月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的50%；对2022年2月1日-3月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的30%；对2022年4月1日-5月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的15%；对2021年12月1日-2022年5月31日期间购买地下车位的，补贴所交契税的80%。

简言之，越早在衡阳买房，能够享受的补贴额度越大。

记者注意到，购房者要想享受衡阳的购房补贴，需同时满足三个条件：仅限于购买衡阳市城区的新建商品住房或地下车位，购买商业门面或二手房不能享受补贴；网签时间必须是2021年12月1日-2022年5月31日；办理了网签备案并缴纳契税的。

衡阳市住建局工作人员告诉《每日经济新闻》记者，下发该文件的初衷是贯彻执行上层对房地产市场的“三稳”预期。至于具体落实，购房者在签订购房后可以带上所需相关文件直接去行政大厅办理。

记者粗略地算了一笔账，衡阳此次补贴政策能帮购房者省下2500-12000元不等。

根据目前衡阳的契税标准，首套房90平方米以下(含)，契税1%；90平方米以上，契税1.5%；大于90平方米小于144平方米的1.5%，大于144平方米的3%；二套房契税为3%；产权车位契税为4%。

根据58安居客数据，衡阳目前房价为5731元/平方米，90平方米的首套房契税为5157元，50%可省2578元；140平方米的契税约24070元，50%可省12035元。

衡阳为何要下发“鼓励购房”政策？

当地住建局对外的表述是，这是为深入贯彻落实党中央、国务院“房住不炒”决策部署，稳地价、稳房价、稳预期，满足人民群众居住需求，促进房地产市场平稳健康发展。

《每日经济新闻》记者查询近几年衡阳的市场数据发现，虽说房价变化不大，但成交量却持续下滑。

据58安居客数据，2018年以来，衡阳整体房价变化不大，过去三年房价仅上涨了270元/平方米。

但成交量却出现了大幅下滑。

从房天下数据看，2018-2020年，衡阳房地产新房的成交套数分别为3.03万、2.53万、2.98万套，但今年1-11月，衡阳仅成交了1.92万套，成交情况远低于同期。

一位衡阳蒸湘区的置业顾问向《每日经济新闻》记者透露：“衡阳楼市自从2018年走下神坛以来，就一直是不温不火状态，蒸湘区相对好一点，其他多数片区都属于去库存和横盘状态。今年10月以来，多个楼盘打出类似4、5字头起房价，加8888元还送车位的宣传，侧面反映了开发商在想各种办法去库存。”

衡阳备受去化周期长的困扰。

根据房天下的数据，2021年上半年衡阳新房成交量为1.16万套，而同期住宅库存为3.43万套，据此推算衡阳楼市去化周期为17.77个月。

相比之下，非住宅的去化更难，去化周期基本都在60个月以上。据衡阳市住房和城乡建设信息中心数据，截至2020年12月底，衡阳市区非住宅库存面积211.27万平方米，同比增长16.52%；库存去化周期为65.07个月。

换言之，衡阳的非住宅产品，要将近5年半才能卖完。

库存创5年来新高

如果从宏观看，近期我国房地产市场存在下行趋势，除一些房企爆发流动性危机外，整体销售情况也在趋冷。

根据国家统计局数据，11月份一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

需要注意的是，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

从国房景气指数看，我国整体数据画出了一个明显的倒V字型。

如前所述，近期出台政策的多为三四线城市，记者留意到，正是这些地方存在着一定的高库存风险。

易居研究院在《100城住宅库存报告》(下称报告)中直言：“当前全国100城库存压力明显增大，尤其是出现了市场成交量连续6个月环比下跌，库存创5年来新高的现象。”

报告显示，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%。库存环比数据出现连续4个月环比正增长现象，而同比则连续36个月保持正增长态势。当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，即创下5年来的新高。

“当前需要高度关注百城库存压力。库存压力和风险若不解除，那么房企销售资金的回款速度会进一步放缓，进而使得当前房企现金流压力更大。”

11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”态势。当前供求关系中，最大的问题就是市场成交数据非常疲软，目前已出现连续6个月环比下跌的现象。

整体去化周期也在拉长。

11月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.5个月，这也意味着市场消化完这些库存需要12.5个月时间。观察2016年8月份以来的百城去化周期，总体上在10个月左右上下波动。而今年下半年开始，存销比在10个月的基础上快速拉升。

其中需要注意的是，报告显示“城市结构方面，三四线城市库存攀升的态势最明显”，出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势，说明相比一二线城市，三四线城市库存积压的现象最明显。数据显示，当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值，即创下5年来的新高。从库存风险的角度看，三四线城市是最大的。

面对这种现状，出台补贴政策似乎就很容易理解。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，三四线城市普遍面临库存压力较大的问题，而各类城市出台购房补贴政策，有助于加速去库存。

“在当前房地产市场降温的大背景下，三四线城市购房政策放松的可能性是比较大的，尤其是针对大学生、改善型购房需求、三孩家庭等，都有很大概率出台更多宽松的购房政策。”

陈文静认为，年底中央对2022年房地产明确定调，预计在“房住不炒”的大基调下，短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断加大。

“地方将响应中央要求因城施策对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额、提高企业预售资金使用效率、优化预售条件等政策亦存微调预期。”

良性循环和健康发展

不仅仅是区域性政策，近期顶层设计对房地产也持续释放了善意。

12月8日至10日举行的中央经济工作会议明确表示：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

12月11日，国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在“2021-2022中国经济年会”明确，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

12月13日，中国人民银行党委召开扩大会议，会议也表示：“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

同日，中国人民银行发布2021年11月个人住房贷款统计数据。2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。

严跃进认为：“房贷方面的贷款余额规模增大，商业银行积极执行央行最新房贷政策，在放贷方面持续推进，体现了支持合理住房消费需求的导向，进一步说明房贷市场持续宽松、向好发展。”

陈文静表示，下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻，现阶段良性循环对行业发展尤为重要。

“中央经济工作坚持‘稳字当头、稳中求进’，房地产作为国民经济的支柱产业，还需要发挥稳定器的作用。当前对于政府来说，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，良性循环后才会更好地健康发展，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环，进一步支撑经济稳步发展。”

记者手记丨买房仍需谨慎

楼市噤若寒蝉，调控力度不减，城市管理者们提出了不一样的应对策略。

根据记者的不完全统计，近一个月以来，已有超过10个城市下发了相关购房补贴政策。而从具体措施来看，主要集中在契税减免、现金补贴、以人才或二孩三孩名义给予购房优惠等方式上。

虽说鼓励政策都是实打实的补贴，但从这些下发购房补贴的城市来看，主要还是以三四线城市为主，这背后，是市场成交数据的持续下滑，以及普遍存在的去化压力。

对购房者来说，如果原本就在这些三四线城市有安家置业需求，那么政策出台后开始着手买入，确实能不同程度地享受优惠和税收减免。而若短期内没有这样的需求，买入仍需谨慎，还得综合考虑市场流动性、未来城市发展潜力等问题。

⑩ 请问商业银行个人住房贷款的官方数据一般在哪里可以找到它一般占据住户中长期消费性贷款的多少谢谢~

只要去中国人民银行打一份，个人征信系统就可以了，另外也可以找人在房产局查询抵押手续。
网上查询不到的。
与较发达国家相比，虽然我国信贷品种存在差距，但基本还是具备了个人消费信贷产品体系，只是个人住房贷款占据了绝大比例，汽车贷款、其他综合贷款也发展迅速。据统计，2005年底，住房贷款余额达18 430亿元，2007年上半年，全国消费贷款余额达22 070亿元，占人民币贷款余额的10．2％。在各项消费贷款中，住房贷款和汽车贷款余额分别为18 547亿元和960亿元，分别占全部消费者个人消费贷款余额的84％和4．4％。