银监房地产贷款销售进度还款规定

❶ 房地产按照销售进度还款是外部监管要求吗

根据相关资料查询显示：是的。根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求房地产按照销售按销售进度收回存量贷款，对还款进度滞后的，应从严控制新项目贷款。

❷ 简述2007年9月中国人民银行，中国银监会联合下发的关于加强商业性房地产信贷管理有关部门规定的主要内容

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

关于加强商业性房地产信贷管理的通知

根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发
〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：

一、严格房地产开发贷款管理

对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

四、严格商业用房购房贷款管理

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

五、加强房地产信贷征信管理

商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

各商业银行（包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等）要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。

请中国人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行

中国银行业监督管理委员会

二〇〇七年九月二十七日

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知

银发〔2007〕452号

中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有
商业银行、股份制商业银行：

为进一步贯彻落实《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：

一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

二〇〇七年十二月五日

❸ 房贷提前还款，银行有什么规定

1、提前还贷的方式有两种：一是一次性将所剩贷款全部还清；二是部分提前还款。

2、无论是商业贷款还是住房公积金贷款，每次提前部分还款的本金额须为1万元以上，个别商业银行还提出5万元的最低额度(具体视合同而定)。

3、多数银行对提前归还商贷有一定要求，比如正常还款6个月以上方可提出申请，且部分银行称一年内只能申请提前还款两次，而提前部分偿还住房公积金贷款，只要提前部分还款额不低于万元即可，并没有时间和次数限定。

4、需要提醒的是，提前部分偿还住房公积金贷款无需预约，而欲全部结清则要提前向住房公积金贷款承办银行电话预约。

❹ 银监会商业银行贷款管理办法

贷款对象和条件
第四条贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。
第五条借款人须同时具备以下条件：
一、具有城镇常住户口或有效居留身份；
二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
三、具有购买住房的合同或协议；
四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；
五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
六、贷款人规定的其他条件。
第六条借款人应向贷款人提供下列资料：
一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；
三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
六、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第三章贷款程序
第七条借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。
第八条贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。
第九条申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

❺ 以贷还贷方面银监会有什么具体规定

规定：

1、银监会做的是宏观方面的监控，提出“七个不准”的禁止性规定，即不准以贷转存、不准存贷挂钩、不准以贷收费、不准浮利分费、不准借贷搭售、不准一浮到顶、不准转嫁成本。不会对具体业务进行干预，银行在贷款的时候的批款规则里面就有银监会的指导规则了。

2、贷款是经济行为，两次贷款之间是独立的，你能贷到第二次，说明你的资质好，因为第二次贷款已经考虑了你有贷款负债的情况。

(5)银监房地产贷款销售进度还款规定扩展阅读

“以贷还贷”的认定

从司法实践中看，借款人以新贷偿还旧贷的行为比较简单，一般争议较小。但要证明金融机构与借款人之间有“以贷还贷”的共同的意思表示，并不容易。因为，意思表示在双方没有以明示的方式表现出来的情况下，很难证明。

如果金融机构与借款人在贷款合同上写明“以贷还贷”的，共同的意思表示昭然若揭，查证认定起来当然不成问题。但这种在合同中写明“以贷还贷”的情况虽然有，却极少，因此，在没有证据证明共同的意思表示的情况下，允许使用推定的方法。

根据从司法实践中总结的经验，可以根据以下具体情况推定金融机构与借款人之间有“以贷还贷”的共同的意思表示：

一、款项根本没有贷出，只是更换贷款凭证的;

二、借款人短时间内归还贷款的，如银行当天贷出款项，当天即扣划款项用以归还原贷款;

三、新贷款恰好是旧贷款本息相加之和，借款人又在较短时间内归还旧贷款的。

金融机构与借款人之间“以贷还贷”的共同意思表示是“以贷还贷”成立的条件，因此，要避免简单将以下两种情况作为“以贷还贷”处理：一是借款人单方面决定将借款偿还旧贷的;二是金融机构单方面决定扣收借款人的借款还贷的。

如果无法查明金融机构和借款人之间“以贷还贷”的共同意思表示，又不能推定的，不能作“以贷还贷”处理。

❻ 银监会商业用房按揭贷款规定

法律分析：借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。 借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》并提供以下资料：

一、借款人及保证人基本情况；

二、财政部门或会计（审计）事务所核准的上年度财务报告，以及申请借款前一期的财务报告。

法律依据：《贷款通则》 第二十五条 借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。 借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》并提供以下资料：

一、借款人及保证人基本情况；

二、财政部门或会计事务所核准的上年度财务报告，以及申请借款前一期的财务报告；

三、原有不合理占用的贷款的纠正情况；

四、抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件；

五、项目建议书和可行性报告； 六、贷款人认为需要提供的其他有关资料。

❼ 银监会关于提前还房贷的规定

你好，你在银行申请了房贷，如果需要提前还房贷的话，属于违约，是需要支付违约金，你只有支付违约金后，才可以把房贷的本金一次性还上。而且你的贷款合同上，关于提前还房贷也有详细的规定。

提前还款违约金，每个银行都不同。

一、招商银行房贷提前还款违约金：贷款不满一年提前还款，收取不低于实际还款额三个月的利息，贷款满一年后提前还款，收取不低于实际还款额一个月的利息。
二、建设银行房贷提前还款违约金：贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一。
三、农业银行房贷提前还款违约金：贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。
四、工商银行房贷提前还款违约金：贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。
五、中国银行房贷提前还款违约金：贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。
六、交通银行房贷提前还款违约金：房贷提前还款时，部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍，最高不能超过每月还款额的35%，部分提前还款者可每年免费还款一次。全部提前还款者需承担支付违约金，收取当次还款金额的1%。但具体还款金额还需按照合同实施。
七、广发银行房贷提前还款违约金：贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。
八、光大银行房贷提前还款违约金：房贷提前还款时，贷款不满一年提前还款，收取3%~6%的利息作为违约金，具体还要按照合同规定实施。贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。
九、浦发银行房贷提前还款违约金：房贷提前还款时，贷款不满一年提前还款，收取1。5%或3%不同利息，也有不收取违约金的，合同规定多少就收取多少。贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。

❽ 房地产开发商怎么还款即是说他们贷款后是怎么换款的多长时间呢

主要就是销售商品房后，收到的房款，包括各种方式下的房款，比如首付款、银行按揭款、一次性付款，如果是现房还可能有租金收入；
当然如果销售不好，有可以其他地方借款归还到期的贷款；
一般需要一年以上的时间，一般整个房地产项目至少二年以上，预售期开始慢慢有回款，如果销售好可以马上归还银行贷款，所以这个时间具体很难说清楚，要看具体项目……

❾ 高分悬赏：关于房地产企业的贷款模式都有哪些 越详细越好！

个人认为房地产企业贷款包括土地抵押借款、在建工程抵押借款、房地产抵押借款。