房地产开发企业不用公积金贷款

『壹』 开发商拒绝公积金贷款或被“锁盘”

“全款往前走，公积金请往后站……”随着惠州房地产市场的高速发展，开发商“挑客”“拒贷”等行为引发不少纠纷。市民使用住房公积金贷款购房被拒一度成为政府网络问政平台的高频词。
尽管惠州市住建局、市住房公积金中心等多部门联合查处后相关违规行为有所缓解，但部分项目仍通过减缓项目公积金备案、缩减折扣幅度以及销售人员私下告知客户不能使用公积金贷款等方式“拒贷”。
如何根治企业“拒贷”行为，切实保障缴存职工的合法权益？日前，惠州市住房和城乡建设局、惠州市住房公积金管理中心联合印发了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施细则》（下称《实施细则》）针对开发企业、中介机构和银行机构联合施策查处，责令限制、阻挠、拒绝职工使用公积金贷款的开发企业、中介机构和银行整改，拒不整改开发企业将被暂停网签，并暂停企业预售资金使用。
“《实施细则》的出台为企业相关行为以及部门施策提供了标准和规范，能够有力地引导企业经营。”有行业人士认为，公积金贷款政策的有效落实，除了监管层面的加强，还有赖于市场的理性回归。随着市场供需环境的转变，购房业主选择增多，公积金贷款作为购房支付的有效形式也将逐步受到市场重视。
●南方日报记者 张峰
市场现象
公积金贷款购房难，“拒贷”现象频现
“全款的向前走，按揭的等一等，公积金的请往后站……”随着惠州房地产市场的高速发展，开发商“挑客”“拒贷”行为不断出现，相关投诉频繁出现在各大网络平台。
记者注意到，尽管惠州市住房公积金管理中心以及市住建、房管等部门联合发布相关文件施策干预，但部分项目仍通过减缓项目公积金备案、缩减折扣幅度以及销售人员私下告知客户不能使用公积金贷款等方式“拒贷”。
翻看今年以来惠州市住房公积金管理中心网络问政平台就发现，关于楼盘“拒贷”的网帖并不鲜见。署名为“杜先生”的市民5月初发帖：“楼盘一直拖着不让公积金贷款”。帖文介绍，杜先生在大亚湾美都依山海湾购买了一套房，楼盘一直以未收到公积金管理中心批复为由拒绝办理公积金贷款。市住房公积金管理中心则回复称，美都依山海湾楼盘已于2019年4月17日办理备案手续，可办理公积金贷款。“这实际上也是美都依山海湾楼盘消极办理公积金贷款的小伎俩。”某熟知公积金业务办理的知情人士说。
“《实施细则》的发布就是希望把各项内容明确下来，尽管很多措施已经在做，但是更加清晰地梳理出施策内容和惩处措施，将更好地引导、规范市场行为。”市住房公积金管理中心相关负责人介绍，不单是企业层面，《实施细则》还细化到销售人员和中介机构的行为，切实保障好缴存职工的合法权益。
政策规范
开发商须签书面承诺允许公积金贷款
记者注意到，针对开发企业的“拒贷”行为，《实施细则》提出企业在提交办理预售许可资料时，须一同提交不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并要求在楼盘销售现场明显位置进行公示，纳入楼盘销售现场公示信息内容之一。
同时，结合房地产预售相关规定内容（即开发商需在领取预售许可证后10天内开盘推售，不得捂盘惜售），该实施细则提出企业领取预售许可之后7天内必须到住房公积金主管部门进行住房公积金贷款楼盘备案，这也避免了部分企业以房源未备案作为拒绝公积金贷款的借口。
对于其他阻挠公积金贷款行为，《实施细则》则提出企业应认真履行承诺。不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。
“在行业专项整治过程中，为规避加价销售、拒绝公积金贷款等行为所面临的行政查处风险，部分企业和购房者之间还存在签订相应承诺书的情况，这也导致查处成为难题。”行业相关知情人士介绍。
《实施细则》还对惩处手段进行了明确，而这是以往住房公积金执法过程中最缺乏的。缴存职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道，投诉举报房地产开发企业、房屋销售中介机构、受委托银行拒绝住房公积金贷款问题。责令限制、阻挠、拒绝职工使用公积金贷款的开发企业、中介机构和银行整改，违规情节严重、拒不整改的则进行曝光，同时纳入房地产开发企业信用系统，暂停网签，暂停预售资金的使用。
此外，该实施细则还将“拒贷”行为明确纳入进全市的房地产市场监督管理工作领导小组专项整治范畴。联合各主管部门开展动态整治巡查，严厉打击开发企业和中介机构拒绝职工使用住房公积金贷款购房的违规行为。
业界展望
公积金贷款支付优势将不断凸显
《实施细则》的出台能否切实改变市场出现的“拒贷”行为？市住房公积金管理中心相关负责人直言，《实施细则》对企业经营行为有了明确的监管措施，对企业违规行为也有了相应的监管手段。但具体到公积金贷款的有效落地，无疑还需要企业更有社会担当，规范自身的经营行为。
“不同于预售信息公开等只是房源销售中的一个公示环节，住房公积金贷款作为购房支付的一种方式，是贯穿于整个房源交易过程的，周期也比较长。”上述行业人士坦言，公积金贷款的落地过程会涉及到与楼盘销售、按揭专员、银行等多方沟通，任何一个环节放慢或消极办理都将影响到贷款的实现。
尽管《实施细则》有效将各类行为纳入监管范畴，但在整治过程中仍将面临难题。记者梳理既有的市场专项整治行动注意到，在2018年下半年市房地产市场监督管理工作领导小组专项整治过程中，虽然金山湖某楼盘被市民投诉拒绝公积金贷款，但在查处过程中，开发商却在现场张贴出支持公积金贷款承诺书，且销售人员均不承认有拒绝公积金贷款的言行，调查取证楼盘的违规行为并不容易。
对此，惠州市住房和城乡建设局相关负责人认为，开发企业应该更有社会担当。“作为社会住房保障的重要内容，公积金制度理应得到市场的认可和支持。”他介绍，作为联合督查企业“拒贷”行为部门，查处并非目的，更多是希望企业能够规范自身行为，诚信经营，保障住房公积金职工权益的有效落实。
该负责人同时也指出，住房公积金贷款除了作为住房保障的手段，同时也是一种重要的购房支付手段。对于企业而言则是一种良好的金融贷款补充，能够有效拓宽支付方式，吸引缴存职工的关注。
“随着金融市场的持续收紧，公积金作为市民购房的一种支付方式正在不断受到关注。”惠州楼市专家、世联行粤东公司副总经理胡光宇指出，前期市场出现的“拒贷”不只是公积金贷款，不少商贷也同样被拒绝，市场过热发展、购房者集聚使得企业出现“挑客”现象，但随着今年以来市场不断回落，类似现象开始减少，企业“拒贷”行为也随之减少。
胡光宇介绍，结合市场的变化进程，随着市场交易不断理性回归，市场供需趋于平稳，公积金贷款作为购房支付优势也将越来越受到市场的重视。

『贰』 为什么房产商不让贷公积金

主要原因是因为开发商的项目没进行住房公积金贷款备案。

而开发商的项目没进行住房公积金贷款备案有以下几种原因：

1. 开发公司资金比较紧张，公积金贷款放款相对于商业贷款放款时间较长，开发公司资金比较紧张承受不起的。

2. 开发项目属于比较抢手，而住房公积金贷款手续办理麻烦，影响开发。

3. 开发公司本身不太规范达不到公积金中心项目备案的要求，或备案申请被拒绝。

解决方法：

国家规定不得拒绝公积金贷款，可以投诉当地工商局或房管局。

(2)房地产开发企业不用公积金贷款扩展阅读：

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金，属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿，退还给职工本人。

住房公积金贷款

『叁』 开发商不让用公积金贷款合法吗

有的楼盘不允许公积金贷款一般是和公积金管理中心未签订协议或者是其他的原因，所以是合法的。

『肆』 为什么开发商更希望业主使用商业贷款，而不是公积金贷款

如果是采用自营自管的“北京模式”。由于住房公积金管理中心是直属于城市人民政府的不以盈利为目的的事业单位，即它既不是政府机构，也不是具有独立财产的企业法人。此种法律地位迄今没有说法，所以在其发展过程中总存在着求稳思想，跟不上市场的步伐，容易制定一些过于保守的政策，如此缓慢的审批程序，这样肯定也不能迎合市场的需求。

对于公积金管理中心的业务人员来说，就是不管我一年发放一个亿还是十个亿的贷款，都影响不了我的收入，而一旦贷款出现风险，却要由我个人来承担，这种情况下，业务人员自然就会在办理业务时采取顶格处理，宁可少出点错，也不愿让自己背锅。所以，公积金管理中心在审核中只要有点问题就被无限制的拖延，而时间拖久了开发商能不抱怨？

住房公积金好不好，我肯定说好，但是还远不够好，现有的机制不改变，迟早是件麻烦事儿。所以，各级政府不能光要求开发商不得拒绝符合住房公积金贷款资格的缴存人使用住房公积金贷款购房，而且也要提高公积金管理中心或者银行在审批公积金贷款时的效率，别让购房者、开发商等的时间太久了。