企业收入抵押贷款案例

1. 企业抵押贷款的抵押贷款-风险

一是把握市场风险。期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为。
二是把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。
三是把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。

2. 法定抵押权的从实例看抵押权的实现

原告南通某经贸有限公司
被告南通某材料总公司，
被告周某
被告保某
1995年9月25日，某银行营业部与第一被告签订了一份《某银行南通分行抵押贷款合同》。合同约定由某银行营业部向第一被告提供贷款1014万元，贷款期限自1995年9月25日至1996年10月25日，第一被告以其所有的固定资产包括土地使用权、库房、汽车作为抵押物进行抵押，并由南通市公证处于1995年9月29日出具了通证（1995）经内字第2716号具有强制执行效力的债权公证文书。1996年10月30日，某银行营业部向南通中院申请执行，1997年5月29日南通中院对第一被告抵押的石花桥库房3240平方米及相应的土地使用权20800平方米等进行扣押，于1997年12月8日向南通市国土规划局发出协助执行通知，限制石花桥仓库20800平方米土地的转让。
1998年11月5日，南通中院（1998）通中法执裁字第96号民事裁定书载明：石花桥仓库土地及仓库房产已抵押给某银行营业部，裁定将本市闸东乡花墙村六、七组石花桥仓库以评估价值95万元，该仓库内面积21071.83平方米的土地以评估价值539.4388万元转让给某银行营业部。
2004年7月19日，某银行委托江苏某拍卖有限公司对下属支行营业部的有关抵债物资进行拍卖，原告参加了竞拍活动，于2004年7月29日竞得第一被告抵偿给某银行南通分行营业部的抵贷资产—位于南通市闸东乡花墙村的石花桥仓库（包括土地使用权及地上建筑）。2004年8月15日，某银行与原告对有关资产进行了移交。2005年4月6日，原告取得了国有土地使用权证。2005年8月5日，原告律师向第二、三被告发出律师函，要求两被告最迟在2005年9月30日前将使用仓库内的财产搬迁完毕；如想继续使用仓库最迟在8月10日前与委托人协商合同条款并重新签订租赁合同，未能得到答复。
另查，1998年10月8日，第一被告与第二、三被告签订租赁合同一份，约定第一被告将石花桥仓库西侧毛坯库房（使用面积3240平方米）出租给第二、三被告，租金前二年每年12万元，从第三年开始以年5%递增；另提供办公用房四间，租金每年1万元；租赁期从1999年5月1日至2009年6月30日止。2000年8月30日日双方又签订补充协议，将租赁期调整为1999年5月1日至2014年6月30日；第一被告收回9格毛坯房，租金调整为每年6万元。同时在第三条约定，第一被告因政府干预或法律等不可抗力等原因需中途终止协议时，第二、三被告应积极配合，善后事宜另行协商。
2006年1月6日，本院应当事人的申请委托南通市价格认证中心对讼争标的南通市港闸区闸东乡花墙村石花桥仓库及仓储用地使用费的价格进行鉴定，2006年1月20日该中心出具报告，鉴定结论是2004年7月29日至2006年1月31日使用费为214500元；2005年4月6日至2006年1月31日使用费为127500元。
第一被告辩称：对南通中院对公司资产的处理是认可的。当时之所以与第二、三被告签订租赁合同是为了解决职工的生活，是否合法并不清楚，现在也无赔偿能力了。
第二、三被告共同辩称：原告诉称其租赁使用的仓库为某银行抵押物的说法不能成立，因为第一被告与某银行签订的贷款抵押合同未经过抵押登记，故抵押无效；原告虽然通过拍卖购买了土地使用权，但没有实际接受买受物的事实，原告要求被告支付场地使用费没有法律依据；其与第一被告签订的租赁合同合法有效，且原告要求被告搬迁势必会给其造成重大的损失。故原告的请求不应得到支持。 南通港闸区人民法院审理后认为：《担保法》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
本案第一被告与第二、三被告之间的租赁合同签订于1998年10月8日，是在1995年9月25日第一被告与某银行签订的抵押贷款合同及《担保法》施行之后，《担保法》于1995年10月1日施行，担保法有关抵押财产须登记才生效的规定对本案某银行营业部与第一被告签订的抵押合同的效力不具有约束力。本案应适用《城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记，属于法律规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的情形，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，况且抵押合同约定的抵押物早在1998年11月5日已被南通中院在（1998）通中法执裁字第96号裁定书认定为抵押财产抵偿给了某银行营业部。此时再将抵押合同认定为无效也与中院的裁定相悖。故第一被告与某银行之间的抵押行为有效。
关于第二个争议焦点。被人民法院查封、扣押的财产能不能出租法律上虽未有明确的规定，但被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，其处分权已经受到了禁止或限制，如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为，则妨碍了人民法院对该财产进行强制执行，因此，人民法院可依申请执行人的请求，直接对该财产进行执行。如果要进行拍卖，则被执行人在查封财产上设定的租赁权，将不受法律保护。
南通中院生效的执行裁定将南通市闸东乡花墙村的石花桥仓库（包括土地使用权及地上建筑）抵偿给了某银行，原告又通过拍卖这一合法的途径竞得了石花桥仓库所有权及仓库内面积21071.83平方米的土地使用权。由于第二、三被告与第一被告签订租赁合同是在第一被告与某银行营业部签订抵押合同、人民法院扣押财产之后，故在某银行抵押权实现后，租赁合同对受让人不发生法律效力。现作为所有人的原告有权要求被告从仓库内迁出，使仓库恢复原状。至于第二、三被告因租赁该财产未届租期所造成的损失，属于其与第一被告之间的因租赁合同引起的法律关系，应当另行通过诉讼途径或其他渠道解决。由于第二、三被告与第一被告之间的租赁合同对原告没有约束力，在某银行依照拍卖合同将本案标的物交付给原告后，第二、三被告仍实际在使用属于原告的资产，应当依市场价支付场地使用费。场地使用费可参照南通市价格认证中心的鉴定结论中2004年7月29日至2006年1月31日的标准计算（自2004年8月15日计算至2006年3月10日）。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百一十七条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、周某、保某于本判决生效后十五内将其所有的有关机器设备、搭建物等财物从其承租的本市石花桥仓库西侧毛坯库房迁出，并使库房和土地场地恢复原状。
二、周某、保某于本判决生效后十五内向南通某经贸有限公司支付场地使用费222648元。
判决后，双方当事人均未提出上诉，判决已发生法律效力。 抵押物所有权人对属于其所有的抵押物具有占有、使用、收益与处分的权利，为求物尽其用，财尽其效，所有权人对占有、使用、收益与处分等权利可适当分离。为追求抵押物充分利用，以其交换价值为基础，不转移占有来担保特定债务履行，是为抵押物抵押权。抵押物所有权人不仅可以依物权法律在抵押物上取得抵押权等物权，还可依据合同法充分发挥主体个人意愿，通过合同等方式设定一定债权，追求抵押物使用价值，以转移占有为要件的抵押物租赁权。
抵押物抵押权与抵押物租赁权是分别就同一标的物的交换价值和使用价值进行支配的不同权利，不仅可以共有，而且功用互补。但抵押物和租赁权无论谁设定在先，当两者竞存于同一抵押物时，抵押权与租赁权都会存在一定程度冲突。
本案如果抵押权成立，则属于先抵后租，反之先租后抵，产生的法律后果不同。因此，本案第一个争议焦点是1995年9月25日的抵押合同是否生效。
一种意见认为1995年9月25日某银行营业部与第一被告签订的《抵押贷款合同》成立于《担保法》施行之前，担保法规定的抵押未登记不生效的规定不适用本案，虽然根据当时的《城市房地产管理法》规定，土地、房产须办理抵押登记手续，但从当时政府有关部门的具体工作内容看，本市尚未真正开办抵押登记业务，某银行根据当时的情况尽可能办理了抵押资产评估、第一被告及主管部门出具的未作抵押的保证书等手续，同时还办理了抵押贷款的公证书等，而且南通中院在案件执行中审查了这些证据并在（1998）通中法执裁第96号民事裁定书中确认了该项资产属于抵押财产，所以抵押合同有效。
另一种意见认为1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记，该行为违反了当时有效的《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定而无效，原告未依法登记，故抵押不具有法律约束力。
笔者赞同第一种观点。依据最高人民法院《合同法》解释（一）第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法有效的，则适用合同法。按照该司法解释第九条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。2008年1月1日即将施行的《物权法》则进一步明确规定抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。这是对《担保法》关于土地房产等办理抵押自抵押合同登记之日起生效规定的修改。所以抵押权的成立在担保法之前及物权法生效后不再以登记为要件。
在同一抵押物上抵押权与租赁权并存时根据设立时间先后，产生如下不同的法律效力：（1）抵押权设定在先，租赁成立在后，在先抵后租情况下，抵押物买受人的所有权源于抵押权行使，租赁合同对受让人不具有约束力；（2）租赁权成立在先，抵押权成立在后，即先租后抵情况下，买卖不破租赁发生作用，租赁物买受人的所有权不得对抗租赁权。本案抵押在先租赁在后，第二与第三、四被告签订租赁合同对原告不具有约束力。至于第二被告与第三、四被告之间因租赁合同造成的损失应当另行解决。
本案还涉及第二个争议焦点，即被人民法院依法扣押的财产在尚未抵押给某银行之前，财产所有人未征得人民法院同意，与他人签订租赁合同，租赁合同对受让人有无约束力。
一种意见认为执行案件中被执行人第一被告在其资产抵押给债权人之后或已被人民法院采取查封、扣押等司法强制措施后，其已无权处分该项资产，而转让、出借、出租等行为都是处分资产的一种形式，未经抵押权人或人民法院同意的任何处置资产行为，都将会对债权人行使抵押权或人民法院依法执行该项资产造成法律上的障碍或不利影响，这是法律所不允许的。三被告之间的租赁行为未经债权人某银行营业部同意，亦未经人民法院许可，依法应无效，其租赁关系不受法律保护。
另一种意见认为民事诉讼法第一百零二条第一款第4项规定：“掩藏、转移、买卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产”的行为，是违法行为，将受到相应的制裁。但没有将“租赁”被扣押的财产设定为违法，以此判定租赁合同无效没有法律依据。
笔者同意第一种意见。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，南通某材料总公司在未征得人民法院同意的情况下，对已被扣押的石花桥仓库及仓库房产擅自租赁给周某、保某，而且租赁竟然到2009年6月30日，根本对该财产已经进行抵押并被人民法院依法扣押的事实不予考虑，对申请人随时行使抵押权和人民法院执行增加了负担，妨碍了顺利执行，故租赁合同对申请人某银行不具有约束力，进而对本案原告南通某经贸有限公司不具有约束力。 对于本法，法定抵押权有限制，详细可以参考刚刚修订的人大法律建议。

3. 银行信贷案例分析

1，风险系数均被1减，得1，0，0.5，0.7，0.5与金额对应相乘加总。
2，351*8%
3，自有资本补充：=2-1
另外两道把原数据发给我，这样看太累

4. 民营企业抵押物少、盈利能力弱、企业信用不稳定 的融资案例

可以参考包头商业银行，以及温州地区商业银行对于当地中小企业发放贷款的成功案例，重点看中小企业的电费、水费单据、资金货物进出情况、个人的信用状况等等，可以采用商会联保、几户联保等形式。

5. 中小企业融资困难的经典案例有哪些

1.案例一:以广州市某食品公司为例，该公司虽然有良好的发展空间，但由于没有抵押物，仍然无法获得银行贷款。该公司成立于1992年，注册资金1000万元，职工约300人，销售网络稳键，主要生产某类高端食品，是南方地区某类高端食品第一品牌。近年来，企业发展迅速，2007年营业收入约8000万元，是典型的成长型中小工业企业。2004年因市区经营条件不能满足企业的发展所需，租用村民宅基地60亩50年，新建约两万平方米的现代化生产基地。因搬迁兴建耗尽积累，导致流动资金吃紧，资金缺口约1000万元。该企业跑了多家银行，也与外资银行进行过接触，因没有土地权证，不能给银行提供法定的抵押物，尽管有良好的现金流，仍然没有获得银行贷款。
2.案例二、以中山某电器公司为例。该公司生产装饰型电风扇，产品通过香港的关联公司销往海外，年销售额6000多万元，纯利过1000万元。扩大再生产，向多家国有银行申请贷款融资，因在国内银行没有好的现金流量和信用记录，该企业始终无法获得银行贷款。从该公司可以发现，银行重视企业的信用纪录，说明了企业信用建设的重要性和必要性。
3.案例三、以东莞某机电设备公司为例。该公司是成立于1996年的一家台资企业，主要为华为、朗讯、西门子、爱立信等国内外通讯企业提供配套产品。2002年前公司一直没有向银行贷过款，广东发展银行东莞分行为其提供7300万元的授信，实际用掉7000万元授信，还有约700万元资金缺口，正在想办法解决资金周转的困难。公司产品约70%为内销，30%为外销，其中为华为提供的配套产品约占公司全部销售收入的50%。而华为一年销售收入超过200亿美元，其中超过一半是出口到国际市场。由于国际市场需求下降，华为的国际销售大幅下降，致使该公司生产和销售受到较大影响，至今仓库还积压着2300万元的产品，造成该公司流动资金紧张。

6. 抵押案例分析。

1，抵押债权优于一般债权，同是抵押债权按时间先后清偿，因此，设定了抵押债权的房屋出卖后应先清偿银行的10万，再还B的4万，A的欠款用其他财产清偿。但要注意出卖时各个债权是否到期。
2.无效，该房不属于李某，李某没权利设定抵押权。
3.应用4万偿还给B,银行债务没有到期不需偿还，但由于抵押物不存在了，应与银行重新约定其他抵押物用于担保。

7. 中小企业融资实例

1.“原来工行考察企业并不问大小或出身，而只问经营状况优劣和发展潜力。”——民营科技型中小企业老板●企业描述：

民营科技型小企业，产品主要出口到美国、日本。

●融资需求：

今年，公司接到了个大订单，由于短期自有资金有限，生产资金出现不足，无法进行生产。该公司找了好几家银行申请贷款，但由于没有可抵押的房产，仅有的固定资产也是机器设备，因此无法得到银行的贷款支持。

●转机：

该公司老板正在焦头烂额之际，一个偶然的机会，听朋友说工行开展中小企业信贷业务，于是找到了工行进行咨询。

●工行的解决方案：

工行对该公司进行综合考察、分析后，发现生产经营正常，销售稳定增长，现金流充足，与国外客户有长期稳定的交易记录，公司及股东个人的信用记录也都良好。因此，工行认定，该公司作为民营科技型企业，具有良好的发展潜力，只要银行能够对企业资金流进行有效监控，对该公司信贷支持是可以控制风险的。

工行为该公司制定了融资结算综合服务方案。内容包括三个方面：

首先，工行为其提供融资支持，以机器设备作为抵押担保，银行主要通过对企业现金流的控制来控制风险。

其次，由于该公司国外市场业务比重大，工行有针对性地根据他们的需求向公司力推出口押汇业务，使这家企业在获得银行出口融资的同时可提前办理外汇结汇，规避汇率风险；又使银行能够及时了解企业经营情况及销售情况，有助于企业及时归还贷款，减少财务成本。

第三，银行为这家企业提供综合结算服务。工行网络遍布全球114个国家和地区，能够为企业提供全面快捷的结算服务，包括代发工资、国际结算和网上银行等业务，提高资金使用效率。

●融资收获：

综合服务方案执行后，该客户在工行成功获得首笔流动资金贷款300万元，解决了这家企业的资金问题，使企业成功扩大了生产。

●融资感受：

该公司负责人在接受记者采访时非常感慨地说：“本来以为工行这么大的银行，像我们这样的小企业是难以贷到款的。经过这次尝试才发现，原来工行考察企业并不问大小或出身，而只问经营状况优劣和发展潜力，还能根据企业的规模、经营特点、结算方式等制定个性化的服务方案，帮我们小企业更加规范、持续、稳定地发展，真正支持了我们小企业做大做强。”案例2.“不敢想象工行这么大银行居然也有这么贴近中小企业的融资服务。”——小型高科技企业老板●企业描述：小型高科技企业，生产的通信电源技术含量高，专业性强，性能优良，产品主要销售给国内大型通讯设备制造商。

8. 抵押创业贷款担保的贷款案例是什么啊

贷款案例不是很清楚，不过绍氏酥鱼挺好，有至少3名具备2年以上创业投资或相关业务经验的高级管理人员承担投资管理责任。委托其他创业投资企业、创业投资管理顾问企业作为管理顾问机构负责其投资管理业务的，管理顾问机构必须有至少3名具备2年以上创业投资或相关业务经验的高级管理人员对其承担投资管理责任。网络一下绍氏酥鱼

9. 中小企业金融服务优秀案例

一、客户名称：吉林省宏贺米业有限公司
二、主营业务：粮米收购、加工销售及副产品经销，其产品定位中高端。
三、品牌：九香禾润、家庆余。
四、销售区域：云南、贵州、四川、上海、福建、江苏、浙江、长春等地。
五、融资需求：吉林省宏贺米业有限公司多年来一直与国内市场比较稳定的批发客户共同发展，由于近年来市场竞争激烈，对商品的质量要求逐年提高，因此必须对生产设备进行更新改造，改造后对生产流动资金产生了一定的影响。该公司资金周转1次/2周，并且是先发货后回款的结算方式，故产生了300万元的资金缺口，为此申请商会帮助协调解决贷款300万元，用于该公司的生产经营流动资金周转。
六、客户条件：缺少有效的抵押物是阻碍该公司贷款的最大瓶颈。也正因为此项瓶颈，该公司的贷款申请被多家银行拒之门外。
七、做法：
（一）量身设计融资方案。企业销售额8000万元，利润率5%，固定的采购渠道、固定的销售渠道、固定的回款周期、固有的消费群体，成熟的管理模式，经营风险较小，如果有恰当的抵押物，那么宏贺米业有限公司绝对是众多银行争夺的小微企业信贷客户。
针对企业缺少有效担保方式的融资难问题，商会会同银行采取以企业现金流为依托、封闭企业的销售回款路径、动产抵押、商会的企业基金作担保的方式防控风险，经过对企业还款能力及资金需求的合理测算，给予企业授信300万元。
（二）亮点分析
正常的经营，良好的信誉、有效的担保一直是银行向企业发放贷款的主要先决条件，向宏贺米业有限公司发放的300万元小微企业贷款中，恰恰是商会的企业基金担保起到了决定性作用。
而与商会合作银行发放的小微企业贷款产品无需抵押和评估，通过考察企业的经营历史、信誉度、可持续发展能力，特别是通过重点对企业销售现金流这一第一还款来源的重点考核来达到控制风险的目的，起到了切实解决从事小微企业贷款难、担保难问题，并且为企业节约了评估、保险、抵押登记等各项费用，省去了抵押担保等手续，节省了时间。
（三）企业变化
宏贺米业有限公司取得300万元贷款后，将资金全部投放到了扩大市场和提高商品质量数量上，确保了企业总体经营计划的顺利执行，使公司营业额提升、利润增加，同时增加了15个就业岗位，竞争力得到了明显的提高。据公司负责人介绍，300万元的贷款一年能为公司增加6000万元到7000万元的销售流水。
八、案例点评：德惠市种植经销业商会企业基金担保贷款诞生于2012年初，是民生银行专门为优质种植经销产业链的企业设计的小微企业贷款新产品，凡是申请该类贷款的企业，只需向商会和贷款行提供企业及法人相关材料，经考核授信，并由商会企业基金担保，结算的账户建在贷款行，保证销售回行，资金封闭运作即可获得融资支持，贷款不需要传统意义上的抵押和担保，只依据借款人真实的交易、真实的资产状况、真实的信誉状况和经营的持续性作为贷款发放的前提。