项目贷款利息土地增值税清算

『壹』 土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出

一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

『贰』 土地增值税清算，利息扣除有什么说法

根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第二十七条审核利息支出时应当重点关注：

(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定：(一)为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

因此，土地增值税清算时扣除利息的利息支出应为减去存款利息收入之后的余额。

(2)项目贷款利息土地增值税清算扩展阅读：

对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

『叁』 民间借贷利息支出，可以作为土地增值税的开发费用吗

民间借贷利息支出是不能计入土地增值税清算的开发费用的。可以计入土地增值税的开发费用必须能够提供金融机构项目贷款（不是流动资金贷款）证明材料。土地增值税清算的开发费用含：利息支出、其他开发费用，其中利息支出的扣除可以这样选择：1、如果能够提供金融机构的项目贷款证明材料的，其实际利息支出小于（取得土地成本+开发成本）*5%的金额，或者没有项目贷款利息支出，可以选择按（取得土地成本+开发成本）5%计算扣除利息支出；2、如果能提供金融机构的贷款证明材料，且贷款利息支出的金额大于（取得土地成本+开发成本）*5%的金额，可以选择按金融机构贷款实际利息支出计算扣除。

『肆』 土地增值税如何清算

一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。

『伍』 房地产开发企业银行借款利息费用能否在计算土地增值税时扣除

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第三款规定：“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”
二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”

『陆』 土地增值税清算中要注意的事项

随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负，税收作为房地产开发企业外部成本来说，客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素，是影响收益较大的税种之一，如何在土地增值税清算中有效地降低税费而保证企业收益，是当前房地产开发企业需要重点思考的问题，因为它关系到自身的生存和发展。本文针对房地产企业土地增值税的清算展开讨论，分析了其清算流程，点明了土地增值税清算的具体过程。
一、明确土地增值税清算的具体要求，优先备好各项材料
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。参照国家相关的税务法规，凡是达到以下标准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳：
一是房地产各项目彻底被完成、并已经全部售出；
二是没有建设完成的项目但是被整个转让出去的；
三是直接将土地使用权进行有偿转让获得转让费用的。
凡是达到了以下条件的，主管税务机关就应该命令其行为主体承担增值税缴纳义务：
一是已经建设完毕并被验收的项目，
二是所转让的项目面积达到总体规模的百分之八十五以上，以及尚未达到这一比重，然而，除转让后的其他面积已经被出租；
三是已经手持销售许可证，然而楼盘却在三年时间内没能彻底售出的；
四是房产经济主体已经申请了税务注册登记，却没有履行增值税缴纳义务的；
五是国家税务机关规定的其他情况。
对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送清算资料：
《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》、国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证、详细规划总平面图复印件；取得土地使用权所支付金金额的凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算证明材料、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材料、财务会计报表等。
二、明确项目收入及其应注意的问题
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入及扣除项目的金额。针对这种情况就需要房地产开发商将房地产项目作为清算目标，对每一个项目的各项情况进行全面、细致、精准地核算。
在确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票，以发票上面登记的钱数为标准；没开发票，以及发票尚未以全额的方式开出的，可以将买卖方的交易合约作为参考对象，合约中的交易金额作为交易标准；销售合同书面上的房产面积不符合现实中所测得的面积的，在清算前房款已经给补还的，必须在增值税计算时对应做出调整。
现实情况下，房地产开发商一般是将已经转为销售收入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，一般以楼号为单位来制作明细表，其中涵盖：销售合同编号、客户姓名、销售面积、每平米的价格、房款合计数等等。需要对清算穗项目销售明细表的金额进行核对，确保同一项目已经结转的收入金额与销售合同、销售发票金额相一致。
对销售收入加以核对的过程中需要引起注意的收入确定问题：
第一，房产企业把所开发的房产用在员工身上，例如：各种福利待遇等等，以及用来偿还外债、或者以各种方式来取得非货币性资产等，一旦出现所有权转移则视作和房产销售性质相同；
第二，将开发的房产中的一部分为自己所用，例如：租赁他人、或自行开展商业经营活动等等，仍保有自身产权，未被转让的，则不纳入土地增值税核算范围。
在确认收入的同时，合理确定住宅类型，也就是是否为普通住宅，如果是普通住宅则要合法享受普通住宅增值税优惠政策，国家规定：普通住宅增值额在20%以内的免税。另外，需要注意诚意金、订金、退房违约金对土地增值税清算的影响。
三、确认土地增值税扣除项目应注意的问题
明确收入后，就需要进一步确认清算项目有关的扣除项目金额。开发商在房地产开发过程中必然会涉及到一系列过程，每一个过程都要获得或付出一定的资金，但无论哪一个过程都必须出具合法证件，例如：为获土地使用权的付出、施工建设的费用成本等等。不允许出现虽然持有合法凭证，但却没有实际缴纳税款的不良现象，因为这会在很大程度上影响纳税的威严。
第一，取得土地使用权所支付的金额，要在符合法定程序的前提下得到有效凭据的支持，也就是要有国土资源部提供的合法证据，与之相对应的契税也要达到国家的法定标准。
对于拆迁安置问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，要严格依照法规与合约规定来将此确认为拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费。
第二，房产开发商在房产开发整个过程中涉及到多道程序，每一道程序都会涉及到一些费用，例如：前期原料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应据实扣除，要同具体的文件报告保持一致，这些文件包括：决算文件、施工合约文件、工程结算文件……
工程建设完成并被验收以后，参照合约内容，需要将工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当项目开发的质量担保，工程安装企业凭借这部分质量担保金来向房产企业申请发票，土地增值税要根据发票中的金额数量来进行核算；相反，没有发票的，扣留的质保金不得计算扣除。开发商由于工程进度落后，导致建设工期超时完工所缴纳的土地闲置费不作为增值税核算项目。房产企业对自身装潢的房产用于销售，其中所涉及的装潢花销归入成本范围。

『柒』 房地产开发企业土地增值税清算的条件是什么

土地增值税的清算条件

一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省税务机关规定的其他情况。

(7)项目贷款利息土地增值税清算扩展阅读：

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

『捌』 土地增值税清算的条件和流程

（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2：整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3：直接转让土地使用权的。

（二） 同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2:取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3:纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算；

4:省（直辖市）税务机关规定的其他情况. 流程：

1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。

2、先做一个测算。

3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。

4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。

5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。

6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。

7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

(8)项目贷款利息土地增值税清算扩展阅读：

计算公式

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法

和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：

按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。

增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。

增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：

（1）以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。