委托贷款可以投向房地产企业

A. 关于基金公司向地产公司投资的问题，急问，谢谢！

两个问题均比较棘手。变通可能恐怕还是有风险，似乎的建议如下：
1、第一个问题你的资金安全性已经由第二个问题锁定了，如果走银行不行，建议走合作建房合同合资做，项目方回购股权方式；
2、第二个问题可以签股权收购方式，完成对地块控制，约定好过户方式，但是牵扯到打税等要谈清楚。
目前看来只能如此。
请给分呵~~~

B. 关于委托贷款的一些问题，请高手指点。

目前国家层面上对委托贷款尚无禁止性规定，但有些省国资委出台地方政策规定“省属企业不得以各种形式向系统外的企业拆借资金”，包括委托贷款也在禁止之列，如江苏省。不知道你的企业在哪个省，是不是省属国有企业，建议你咨询当地国资委。
用委托贷款去购买土地并无什么政策风险，因为委托贷款的用途是由委托人定的，与银行信贷政策无关。

C. 保险公司怎样通过信托公司投资房地产保监会有何法律法规

2009年颁布的新修订《保险法》第一次将不动产纳入保险资金可投资范围,而2010年9月发布的《保险资金投资不动产暂行办法》详细指明了保险资金投资不动产的操作细节。
2009年新《保险法》颁布之前在新修订《保险法》颁布之前,我国也有部分保险公司进入了不动产领域,不过均是以自有资金购买办公楼等商业地产的形式进行的。
在2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》出台之后,保险资金投资不动产拥有了具体可操作规则,各家保险公司加快了在不动产领域的投资力度,并在之前项目基础上探索投资不动产的新模式。
目前保险公司在法律上不需要通过信托公司来投资房地产，但是由于信托公司的投资经验，所以保险公司会与信托公司合作。形式可以有很多种，委托贷款、债权投资计划都可以。

D. 企业在银行贷款的钱能否投资房地产（哪部法律有规定）

法律没有禁止规定企业在银行贷款不能用于投资，但银行有监管职能，对于每一笔放贷银行有权进行监督使用情况。

E. 委贷资金可以投入到房地产行业吗

前言：房产行业一直都是比较大热的方向，很多人都想在房产企业上进行投资，那么委贷资金可以投入到房地产行业吗？

虽然从现在整体的发展局势来看，信托和委托贷款已经不是成为了主流的趋势，如果你想要得到更好的发展机遇，那你只能换一条路来走，不过从长远上来看实践起来还是比较有难度的。

F. 房地产开发商的融资方式有哪些

有以下融资方式：
1.自有资金:开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:
2.预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3.建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4.银行贷款:在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5.房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:
6.上市融资:上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7.房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
8.联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
9.开发商贴息贷款:开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
10.售后回买及回租:售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
11.海外融资:海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
12.融资租赁:根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
13.非上市增资扩股:——:私募股权融资::受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
14.夹层融资:夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。
15.债券融资:由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
16.项目融资：所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

G. 委托贷款是指什么

委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。
一，委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。委托人包括政府部门、企事业单位及个人等。我们举个例子来理解一下：公司甲向要向公司乙借款，但由于已没有贷款资质，所以已只有两条路向甲发放贷款，第一种是通过代垫款项、资金占用、资金往来等“模糊化”的处理方式实际发生借贷业务，法院也是支持的但无法根据“合同法”明确此笔业务为借贷责任，第二种就是通过银行或有牌照金融机构做委托贷款。那么委托贷款具体有什么好处呢。
二、1、安全银行会把控整个借款的合规性。有抵押物时，通常是抵押给委托人（也就是银行），由银行进行抵押物的监管，若日后出了坏账，在抵押物处置上也较为方便。
2，信用管理更规范银行可以查征信、报征信，对借款人的信用管理更有威慑力。
3、是在税务申报上可以抵扣银行的委托贷款可以贷款的实际利率进行税务的申报，而企业非金融机构间的借款，通常是按照同档期的银行贷款基准利率进行申报，税务上无法得到相应的优惠。
4、是委托贷款的审批上，银行较好通过尤其适合房地产等高杠杆、资金成本较高的行业。现在委托贷款非常有利，因为国家出台了相关政策进行支持。
三，《商业银行委托贷款管理办法》对委托贷款资金来源做出了明确规定，可以防止信贷资金空转，引导信贷资金更好地服务实体经济，促进企业特别是中小企业的健康发展。总的来说，委托贷款扩大了贷款额度，方便让更多个人和企业顺利获贷，当下的融资环境处于较为宽松的状态，是贷款的好时机。

H. 委托贷款管理办法对p2p有何影响是机遇还是挑战

规范内容及影响

《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》主要从来源、投向等方面明确了委托贷款的管理。

规定商业银行应严禁接受五类资金发放委托贷款：一是国家规定具有特殊用途的各类专项基金;二是银行授信资金;三是发行债券筹集的资金;四是筹集的他人资金;五是无法证明来源的资金。

资金投向不得为以下四方面：一是生产、经营或投资国家明令禁止的产品和项目;二是从事债券、期货、金融衍生品、理财产品、股本权益等投资;三是作为注册资本金、注册验资或增资扩股;四是国家明确规定的其他禁止用途。

同时规定银行原则上不得向有委托贷款余额的委托人新增授信。

此次意见稿明确了商业银行在委托贷款业务的中介角色，强调商业银行在委托贷款业务中不得承担信用风险;限制和规范了资金来源及贷款投向，避免委托贷款脱离实体经济空转。影响主要有以下几点：

首先，直接影响体现在委托贷款规模将出现下降，尤其是之前委托贷款占比较重的股份制商业银行，表外的融资规模受到限制。

其次，监管加强，防止借委托贷款规避政策监管，降低商业银行系统性风险。我国禁止企业间的直接借贷行为，因此企业间借贷通过银行以委托贷款形式发放。通过此次规范加强了授信余额审查，强调委托贷款业务的信用中介定位，回归业务本质。

第三，明确委托贷款资金投向限制，防止信贷资金进入股市等资本市场，基本切断了资金借助委托贷款进入资本市场的通道，避免了资金脱实向虚。

规范委托贷款对P2P网贷的影响

对于P2P网贷行业的影响有利有弊：

利在于规范委托贷款有助于社会融资成本降低，借款端利率可能出现下降，业务规模有望扩大。规范委托贷款，完善了货币政策传导机制，减少资金在金融体系内空转及其产生的通道费用，降低了社会融资成本;避免委托贷款资金流向资本市场，有助于引导资金进入实体经济，加大对于实体经济的支持力度，有助于货币政策适度宽松政策的进一步深化，借款端利率将可能下降;此外，委托贷款业务的规范也给P2P网贷借款端体量扩大带来了机遇，将有较大的资金缺口寻求新的融资渠道。

另一方面，负面影响主要体现在两点：

首先，房地产等行业信贷收紧引起的风险传导。近年来，以地方政府和房地产为最终投向的非标业务得到了大发展，非标业务普遍采用的通道包括信托公司、券商资管、基金子公司。其中，采用券商资管和基金子公司通道的非标资产，资金由通道投向融资企业时，表现为委托贷款。因此，委托贷款里有很大一部分资金进入了房地产等行业，规范委托贷款对于这些行业的资金面将产生较大负面影响，并可能引起整体风险传导。在新的融资渠道未到位情况下，预计房地产等行业贷款资金捉襟见肘，资金链断裂风险加剧，P2P网贷平台房企贷款业务违约风险加大。

其次，配资业务法律风险加大。信贷资金,包括此次规范的委托贷款资金，进入股市等资本市场历来是监管机关的红线。委托贷款投向限制，加之近日两融业务检查收紧都是监管机关预防资本市场泡沫的防范机制，因此P2P网贷中涉及配资业务的法律风险加大。

总结

《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》的发布不仅影响了银行体系表外融资规模，对于P2P网贷行业来讲也是把双刃剑。较大资金缺口寻求新融资渠道给P2P网贷借款端带来了发展机遇的同时，平台也需要加强相关业务的风险防控!