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㈡ 央行房贷新规:去杠杆、降负债是大势所趋
2020年的最后一天,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
《通知》要求银行业金融机构(不含境外分行)的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。
这是继2020年8月20日“三条红线”出台后,又一针对房地产融资的政策,在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上,我曾说过:“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧,哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力,一直到8月20日,这是所有地产人应该记住的日子,‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”
在当时我给出的十大预测中,提到未来金融政策还将趋紧,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》,在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测,未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。
01
大部分银行金融机构符合管理要求
从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看,银行业金融机构按类型分档,其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%;个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
若结合居民杠杆率与债务收入比来看,截至2020年三季度,居民杠杆率逐年提升至33%,较2015年增加13.7个百分点,债务收入比升至55%,较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下,居民收入预期大概率将有所下滑,偿债能力进一步减弱,由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内,坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。
03
未来房企整体融资环境依旧偏紧
2020年,房地产政策层面前松后紧,中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,落实城市主体责任,实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极,央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元,并两度下调LPR利率中枢,5年期以上LPR累计降幅达15个基点。
但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值,并压降融资类信托业务规模,倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。
联系到郭树清发文强调,坚决抑制房地产泡沫,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧,房企去杠杆、降负债已是大势所趋。
需要注意的是,中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。
“十四五”规划也已定调:房地产事关民生消费和投资发展,助力经济内循环。
我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此,我认为政策基本面依然“稳”字当头,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
同时,《房地产贷款集中度管理要求》的发布,也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证,过去若干年,房企高歌猛进,资金带来了巨大的动力,时至今日,在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下,资金被限制,由于没有更多的资金进入,整个行业再往上走的动力被大大削弱,因为整个行业的主体是房企,缺乏资金的支持,会使得企业动能不足,从而使得行业动能不足,就将步入无增长的时代,这也是2020年的最后一天,我所讲到的最核心最关键的问题。
㈢ 房地产金融监管不断加码 围剿违规流向楼市经营贷
在“房住不炒”基调下,监管部门抑制房地产过热的努力不仅体现在频出的限购政策上,如今的重心也日渐转向加强流向房地产的资金监管。
银保监会主席郭树清近日的发言再次对此予以强调。在国务院新闻办日前召开的新闻发布会上,郭树清表示,房地产目前金融化倾向较强,如果未来房地产热度消散,持有众多房产的炒房者个人财产会有极大损失,贷款无法偿还,推高银行的不良贷款率,经济生活将发生极大混乱。因此,必须积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
事实上,自去年下半年以来,监管层已经在金融端对房地产领域泡沫化打出一套相互配合的“组合拳”,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
2020年底,央行等有关部门对银行进行房地产贷款集中度管理,从资金占比上严控流入房地产领域的资金。而在近期,各地银保监局更是加强“经营贷”流向监管,严打其流向房地产市场。
集中度管理“张弛有度”
2020年的最后一天,房地产行业在“三条红线”之后再次迎来金融端的强力监管。央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),对房地产行业贷款集中管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制作出明确规定。
某房地产企业资深管理人士对《中国经营报》记者称,新规对市场影响度有限,尤其是刚需群体,但对于近期的一线城市炒房热度有一定打击。而对房企来说,则更利好头部品牌房企,银行战略会把稀缺额度留给这些房企,中小房企贷款难度增大,现金流压力也会提高。
《通知》提及,此次房地产贷款集中度管理要求,根据银行类型一共分为五档。中资大型银行,房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%;中资中型银行,房地产贷款占比上限为27.5%,个人住房贷款占比上限为20%;中资小型银行和非县域农合机构,房地产贷款占比上限为22.5%,个人住房贷款占比上限为17.5%;县域农合机构,房地产贷款占比上限为17.5%,个人住房贷款占比上限为12.5%;村镇银行,房地产贷款占比上限为12.5%,个人住房贷款占比上限为7.5%。这也意味着,银行规模越大,房地产贷款占比及个人住房贷款占比上限越高。
据业内人士介绍,个人住房贷款主要是大行在做,因为其吸储量较大,资金成本相对低,做房贷“划算”。而地方小银行则相反,若非与房地产开发商建立一定程度的合作,基本不会大力发展个人住房贷款业务。这也可以解释为何《通知》中针对银行规模的不同制定出不同房地产业务占比上限。
Wind数据显示,2013~2019年,A股上市的35家银行个人住房贷款余额总额占总贷款余额的比例由17%逐年上涨,至2019年末已达到27%。
增速方面,2013~2019年,35家银行个人住房贷款余额总额快速上涨,由17%增至35%,随后逐年回落至15%。央行每年发布的金融机构贷款投向统计报告也对此趋势有所印证,2017年,个人住房贷款余额21.9万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。2018、2019年增速均相比上年同期有所放缓。2020年末,全国个人住房贷款余额同比增长14.5%,增速进一步放缓。
郭树清近日在国务院新闻办召开的新闻发布会中就明确提及:“房地产的核心问题就是泡沫比较大,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。”他同时表示,目前房地产金融化、泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这个成绩来之不易,相信房地产问题可以逐步缓解。
2020年金融机构贷款投向统计报告数据显示,2020年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,比上年末增速低3.1个百分点,连续29个月回落;同时,房地产开发贷款余额11.91万亿元,同比增长6.1%,增速比上年末低4个百分点。
此次央行及银保监会对于房地产贷款的集中度管理同时坚定“一城一策”的管理方式,极力避免制度僵化可能造成的金融风险。《通知》显示,地方监管可以结合所在地具体情况和以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,进行2.5个百分点的增减。
《通知》下发后,上海、四川、山东、辽宁等地皆针对本地区房地产贷款集中度下发相应通知,其中对区域内部房地产贷款考核部分指标上限进行调整。
例如,辽宁方面将第三档的个人住房贷款占比上限调整为18.5%,较央行数据上调1个百分点;第四档个人住房贷款占比上限调整为14.5%,较央行数据上调两个百分点;第五档个人住房贷款占比上限调整为8.5%,较央行数据上调1个百分点。四川方面也类似,将第四档个人住房贷款集中度占比上限上调1.5个百分点至14%。
山东银保监局则将辖内城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%。对此,山东银保监局对外表示,该安排是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务,为资金实际投向房地产领域,但短期内无法收回,确需回表处理的留出必要空间。福建方面出台的细则则表示,对于调整确有困难的超标机构业务调整过渡期,经申请允许过渡期最长为6年,确保超标机构平稳过渡。
值得注意的是,银行对个人住房贷款的紧缩调整,或将会对某些城市个人住房贷款比例产生影响。3月8日,郑州市公积金管理中心下发《关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》,按照缴存和购房情况设定最高贷款比例(贷款金额占房产总价比例)。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的,最高贷款比例设定为70%不变,但异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%,相较此前的60%有所下调。
郑州市住房管理中心信贷管理处处长陈建功对媒体解读称,首套住房贷款比例不变意在保障在郑州长期缴存公积金的刚需的贷款需求。但由于目前不少银行已经缩紧贷款,将会给公积金部门带来不小的压力,因此对于非刚需、二套房、异地贷款者,贷款比例未来可能会有所降低。
严打经营贷流向楼市
除对房地产开发贷款和住房贷款的调整外,监管层遏制房地产泡沫化的决心体现在金融端,还包括对“经营贷”的严格监管。
有银行业内人士对记者分析称,经营贷流向楼市有两大原因:首先,经营贷流向监管困难,银行方面仅能获悉钱款流向,但买卖交易是否构成难以确认,这种情况下,如果资金空转几手流入楼市,监管难度也会随之加大,对于购房者而言可操作空间很大。其次,经营贷能贷出的资金量比消费贷大很多,对于炒房者来说诱惑更大。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池则提及,由于政策面支持中小企业发展,目前经营贷利率普遍低于消费贷,或也成为经营贷流入楼市的一大原因。
上述银行业内人士同时表示,出于对不良贷款率的考虑,银行方面主观上并不想扩大中小企业贷款发放力度,但政策扶植下,银行方面压力较大。赵秀池则进一步表示,资本逐利的特性使得中小微贷款未必有实际效果。
2021年3月10日,在全国政协十三届四次会议最后一场“委员通道”上,全国政协委员、中国人民银行副行长陈雨露提及,2021年大型商业银行普惠小微贷款将会增长30%以上。如何使政策对中小企业的扶植落向实处,而非流向房地产领域,助长其泡沫化程度? 对“经营贷”流向的严格监管显得尤为重要。
1月底,北京、上海、广州等重点城市率先开始严打经营贷流入楼市。北京房地产中介行业协会发布消息称,为坚决遏制投机炒房,近期北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构,要求不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。同时,新华社消息称,北京多家股份制银行上调经营贷利率。
某国有四大行北京地区从业人士对记者表示,目前该行并未上调经营贷利率,在资金去向监管方面,大行始终相对严格。
2021年1月29日,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,其中对信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理等方面提出要求。某股份制银行上海地区相关人士对记者表示,目前该行经营贷利率还未上调,但对贷款去向审核的确更加严格。
除此之外,广州、大连、重庆、苏州等地银保监局皆对当地银行经营贷款资金流向房地产领域作出处罚。近日流传的一份来自上海的《个人贷款提前收回告知函》则显示,由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的相关规定,银行宣布合同下贷款提前到期,要求借款人限时归还全部贷款本息。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,目前全国楼市的运行态势和2015~2016年很类似:从深沪蔓延到广州、北京以及其他热点二线城市,整个都市圈的热度都在明显回升。不控制经营贷的流向将可能助推新一轮泡沫。对这一点监管层认识是很清楚的,所以严打经营贷和资金违规流入房地产市场,将是今年房地产调控的主要工作,也关系到今年的楼市能不能稳定下来。
㈣ 郭树清什么时候说的“穷人还是不要炒股的好”
郭树清在上台不久就说了2件事:1.“穷人”不适合炒股,建议散户离场,鼓励机构投资者;
2.A股的蓝筹股有罕见的投资价值
结构上台不久股市一步步走低,新低不断,普通投资者亏损累累,蓝筹股更是继续下跌,很多银行股干脆直接跌破净资产
不过从总体上来说,郭主席上台还是做了些实事的,不过中国股市的顽疾还需要我们每一个人努力才能慢慢的消除
㈤ 东方财富借贷款骗人吗
像这样的情况你应该注意一点。如果你的卡号没有错,他还让你交钱。那肯定是骗子啊!
㈥ 郭树清表示房地产核心问题还是泡沫大是怎么回事
3月2日,国新办举行发布会介绍推动银行业保险业高质量发展有关情况。银保监会主席郭树清在发布会上表示,房地产金融化泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。郭树清表示,房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强,但是去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下,这个成绩来之不易。我们相信,房地产的问题会逐步得到好转。
郭树清提到,现在银保监会也进一步采取一系列措施,各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措,目的是实现稳地价、稳房价、稳预期,逐步把房地产的问题解决好。
郭树清同时还表示,现在很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
(6)郭树清增加民营企业贷款东方财富扩展阅读
欧美发达国家金融市场与实体经济严重背道而驰
银保监会主席郭树清3月2日在国新办新闻发布会上表示,疫情发生以来,各国都采取了积极财政政策和极度宽松的货币政策,这都可以理解。
现在看一些副作用开始显现,比如,欧美发达国家的金融市场和实体经济严重背道而驰,担心这一情况迟早会被迫调整。“很担心国外金融市场的泡沫问题哪一天会破灭,现在中国市场与外国市场高度相连,外国资本持续流入。不过,目前来看,外国资本流入的规模和速度还在可控范围内。
㈦ 2021房贷政策
2020年12月31日,央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且,自2021年1月1日起直接实行。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定,且没有给任何过渡期。
1、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。按这条新规,以后银行房地产贷款和个人住房贷款,均有上限,不得突破。文件的附件中,给出了极其明确的比例限制。
根据《通知》,两部门根据不同银行的资产规模及机构类型,分成5档对房地产贷款集中度进行管理,具体来看:
第一档也就是中资大型银行,包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%。
第二档也就是中资中型银行,包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%,个人住房贷款占比上限为20%。
第三档为中资小型银行和非县域农合机构,包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构,房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。
第四档为县域农合机构,房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%;
第五档为村镇银行,两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。
(7)郭树清增加民营企业贷款东方财富扩展阅读:
1、银行系统中的贷款比例作出限制的原因
央行公告中提出“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。2020年银保监会主席郭树清的讲话,也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。
按郭主席的说法:中国房地产相关贷款,占银行业贷款的39%。而且这些仅仅只是银行体系内的贷款,那些房企自行发行的债券,融资的股权,已经信托等影子银行的资金,均不在这39%里面。
还有很多人,直接用经营性贷款去全款买房,这其实也算房价,只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。加上这些七七八八的表外贷款,房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。这是一个非常恐怖的比例,真正的半壁江山。过去世界上总共产生了130多次金融危机,其中100多次和房地产有关。
最近的一次,2008年的美国金融危机,起因是房地产。日本金融崩溃,起因也是房地产。所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。先搞了一个房企融资的“三条红线”,如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。半壁江山实在太高了,哪怕是39%也很高。
所以现在规矩改了,直接通过放贷上限来压制全体金融系统。和现状比,压的不多,因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了,大到不能动,不敢动。但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线,给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的贷款投向房地产领域,或出现一些不符合贷款要求的做法,比如近两年很火热的首付贷。
2、LPR影响
LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低,其他数据平均构成LPR数据。
按照新规定:“自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始,住房贷款利率更多地将由市场机制决定,和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。
自2021年开始,存量浮动利率贷款如果转为固定利率,未来贷款利率就固定不变了;如果转换为LPR,贷款利率会随着市场利率变化。根据新通告,今后贷款浮动利率将参照LPR,其定价模式为:房贷利率=LPR+固定点差(固定点差可能为负数)。
12月21日,最新数据显示:一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85;五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点,若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日,则从2021年1月月开始,房贷利率将降息15个基点,个人住房贷款者月供还款将减少。根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。
举例来说:假设一个人在2019年10月8日之前,向银行按揭了30年期的100万房贷,利率为贷款基准利率上浮1.1倍,那么实际利率为5.39%(4.9%×1.1)。
但如果转换为浮动利率,其固定点差(0.59%)=原合同当前的执行利率水平(5.39%)-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。
换言之,在往后的日子里,他的的房贷利率定价公式为:房贷利率=LPR+0.59%;在2020年,利率保持5.39%不变;但从2021年开始,即可享受利率下行的优势。现在,2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就为5.24%,相比转为固定利率下降0.15个百分点。
在利率下降的情况下,如果这个人选择等额本息还款,他每月会比之前少还多少钱呢?如果实际利率为5.39%(4.9%×1.1),他过去每月需要还银行贷款5609.07元。2021年的利率变为5.24%,相比固定利率下降0.15个百分点之后,他每月需要还款5515.84元。每月减少还款93.23元。
当然,个人如果选择转换为固定利率,那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%,每月还款就是固定不变的。和世界许多国家相比,我国当前利率较高,回旋余地较大。从长期来看,LPR进一步下降的可能性较大,如果这样,那么房贷利率还有望再降低,贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。
通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”:第一道红杠,是“房地产贷款占比”,是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红杠,是“个人住房贷款占比”,是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。
央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式:值得一提的是,这两道红杠以后,对普通购房者而言:意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策,拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
我们个人住房贷款,一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30%,这被视为一个家庭财产的“安全线”,如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支;7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高,达到总贷款的32.5%。说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近,视为一个国家“住房金融”的安全线。
㈧ 前天。昨天,东方财富网报道证监会停发新股,可靠吗
11月11日,《华夏时报》记者获悉一批等待过会的公司原计划发布预披露被临时取消,证监会暂停了新股发审。11月14日的253次发审会将成为暂停前的最后一次发审会。自从新任证监会主席郭树清上任以来,发审委从一周三会减少到一周两会,如今新股发行被临时叫停。
强制分红政策生效 证监会突停新股发审
11月11日,《华夏时报》记者获悉一批等待过会的公司原计划发布预披露被临时取消,证监会暂停了新股发审。11月14日的253次发审会将成为暂停前的最后一次发审会。自从新任证监会主席郭树清上任以来,发审委从一周三会减少到一周两会,如今新股发行被临时叫停。
业内人士分析,这次暂停新股发审与11月9日证监会出台保护股东回报的四点改革意见有关,其中,证监会提到将立即从首次公开发行股票开始强化分红,招股说明书要求必须有细化回报规划、分红政策和分红计划,并作为重大事项加以提示;这意味着所有新股发行预披露的信息将全部按照新的规定进行修改。
对于强制现金分红,英大证券研究所所长李大霄一直叫好,他向记者表示,这样的政策等了20年,中国股市不能变成融资者的天堂,投资者的坟墓,股市的政策应该让投资者赚钱,而不是赚投资者的钱,这才是股市健康的根源。
而一位保荐人在接受记者采访时表示了不同意见,他认为,中国经济本身就是投资驱动型,经济发展靠大量资金推动,政府、金融机构和企业都处于资金饥渴状态,这种状况短期内很难改变,一个强制分红的规定很难改变资本市场重融资轻回报的现实。
㈨ 郭树清都说:当前市场显示出比较罕见的投资价值,现在是投资股市出手的好时机吧
以现在的估值来看,市场还是有很大的机会,特别是大盘蓝筹股:例如银行,就非常有估值优势,只要中国经济不出现整体性的下跌,现在的确是买入的最好时机。
回答来源于金斧子股票问答网
㈩ 东方财富小额贷款公司是真的吗
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