二手房首付后公积金贷款被拒

1. 房子首付交了,但是银行贷款没批下来,请问怎么办

您好。
首先，在回答这个问题之前，咱们得先看看房贷被拒的原因通常都会有哪些，才能一一找出对应的答案来。
那么，房贷为什么会被拒呢?贷款被拒一般是购房者收入水平、征信状况、房子的状况这三个方面的问题。这三个方面，任何一个出现问题都有可能被银行拒贷。
一、收入有问题该怎么办?
从收入的角度来说，购房者必须保证家庭月收入是月供的2倍以上，也就是说假如购房者的房贷月供是每个月5000块钱，那么他的家庭总收入必须超过1万块钱;否则就极有可能会遭到银行拒贷。所以，为了确保贷款顺利下来，购房者在银行流水和收入证明方面一定要准备充足才能确保贷款顺利下来。
另外，如果月供与收入差距比较大，可以采用这三种方式来弥补：
1、增加首付比例。
首付款不能来自于开发商等融资渠道，也就说是不能属于消费贷和房抵贷，这两种融资渠道现在正处于严管状态。
2、增信。
所谓增信就是找人担保。担保方可以由个人和机构担当。
3、选择最长的贷款周期。
比如将原打算申请20年房贷年限的，改为申请30年来降低月供成本。
二、征信有瑕疵
征信问题具体包括这些情况：
1、信用卡在两年内有累计6次或连续3次以上逾期的。
2、房(车)贷月供累计2-3个月逾期或不还款的。
3、贷款利率上调，但仍然按原月供还款，并欠息的。
4、信用卡违规套现的。
5、助学贷款未按期还款的。
6、持有某些未激活也会产生年费的信用卡，并因为年费未还逾期的。
7、为他人提供担保，对方未能按时还款的。
8、经济纠纷被法院判为被失信执行人的。
个人征信污点如果不是自己的原因造成的，只能在还清欠款之后等上5年自动消除。所以，如果你的个人征信存在不良也是难以申请到房贷的。
三、房子有问题
这种问题一般出在二手房交易中，二手房房龄是影响贷款额度非常重要的因素。银行在批贷时对老龄房往往比较“吝啬”，他们可不会考虑房子的市场价格，而是根据剩余产权年限来确定贷款额度，很多老龄房银行直接不给贷款，比如那些房龄超过20年以上的房子。
如果是因为房龄而被拒贷的话，没有什么建议能给到您。
四、购房者年龄超标
如果贷款人的年龄超标了，银行也可能拒贷的。虽然一般20-60周岁都能申请贷款，但银行最欢迎的是30-40周岁的购房者。太年轻的收入不够，年龄太高的将来开支会越来越大，都不容易获得贷款。所以，购房者们应该以“购房者年龄+贷款年限”不超过65年(工行可多加5年)的计算方式来衡量自己的贷款年龄。
对于这种情况，只能建议购房者缩短贷款年限来申贷了。不过，同时也要注意月供支付出会增多的情况。
最后，说了半天房贷被拒了，购房者能退首付呢?只能说能不能退首付就得看你是因为什么原因被拒的了，也要看你的首付款是不是由购房定金转过来的了。如果是自己的原因造成房贷申请不下来的，定金不能退，首付能退。如果是开发商或银行、原业主的原因能退; 定金、首付都能退!
至于，要不要付法律责任，就要看你的合同是怎么签的了!
回答完毕。

2. 买二手房签订合同后发现公积金贷不下来，买不成了算违约吗

可以协商改为商业贷款或解除合同，解除合同做不算违约，不需支付违约金，定金也应当返还。

理由如下：

1、由于你签的合同没有约定公积金贷款下不来怎么处理，可以参照2015年7月1日，国家新施行的预售商品房购房合同第十条逾期付款的处理约定：因不可归责于买卖双方的原因导致的逾期，可以解除合同。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

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解除合同的三大途径

第一种：协商解除

在签订合同之后，未履行或者未完全履行之前，双方达成一致和平解决，签订解约协议即可。若涉及到中介，那么需要三方需共同协商。例如双方均不打算继续交易，或有违约方，但和另一方达成了协议，补偿一定金额而另一方不继续追究责任。

第二种：约定解约

二手房买卖合同中若规定了解除合同的条件，如满足这些条件，当事人就可以解除合同。例如：合同中约定“买方在**年**月**日（某个特定时间）前支付房款，到期未支付，卖方可以解除合同”，达到这个条件，卖方就可提出解约。

第三种：法定解除

这种解除合同的方法较为复杂，主要是针对在合同中没有约定解除条件的情况，根据法律相关规定来判断是否可以解除合同。主要法律依据是《合同法》，主要内容有如下四点：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及社会异常事件。所谓自然灾害，是指地震、洪水、海啸、火灾等导致合同不能履行。

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

例如由于房价上涨造成卖方明确告知买方房屋不继续出售，买方可以提出解除合同。

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

如双方约定某一具体日期之前，买方支付房款。而在该日期之后的一个月之内，经过多次催告，买方仍不支付或拒绝支付的，卖方可提出解除合同。

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。如卖方出售的房屋有抵押但未告知买方导致合同无法继续履行的，买方可提出解除合同。

参考资料：商品房预售合同_网络中华人民共和国担保法_中国人大网

3. 注意！这些情况下申请公积金贷款100%被拒！

公积金贷款比起商贷向来都更加划算些，这是大家都知道的事情。但是比起商贷，公积金贷款则更可能会被拒。那么到底哪些情况会导致公积金贷款被拒呢？一起来看一下吧！

1、公积金贷款未结清

第一套房用公积金贷款买的，但是贷款未还清，那么第二套房就不可以使用公积金贷款了，哪怕在第一套房中只是次贷人的角色。

2、银行信用不良

即使全额使用公积金贷款，完全不走商业贷款，如果银行有不良信用记录的话，依然无法使用公积金进行贷款，除非贷款人走正常流程消除不良记录，具体根据银行的征信要求来定。

3、公积金账号异常

关于公积金贷款，各地有不同的要求(缴存比例、工资基数等)如果账户处于异常状态，如：余额不足、断缴、补缴等，那么申请也会被拒绝。

4、账户已使用过两次

如公积金账户已有两次贷款记录，那也无法使用公积金贷款，不管你买的是什么类型的住宅。公积金的使用和商业贷款无关，只记录本身的使用次数。

5、二手房房龄过大

这个不管是公积金还是商业贷款，都会受到限制，具体根据所购房土地使用权的剩余使用年限来看。

6、非住宅

非住宅性地产无法使用公积金贷款，如：公寓房、商住房等。

（以上回答发布于2017-01-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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4. 买二手房中介说一定可以公积金和商业贷款一起的，付了首付现在说不行要我们全部商业贷款

首先，你的意向是有公积金贷款才打算买房，中介认可的话需要有协议条款，口头承诺不能作为凭据。所以，如果有协议条款（购房合同中付款方式有公积金贷款项），则可以据此以中介方违约而取消购房并收回全部已付款；如果没有协议条款，则为欺骗客户购房，赚取佣金（很多中介就是靠各种手段蒙骗客户获得丰厚佣金的），对此，没有法律保护你，因为法律需要证据支持。

5. 公积金贷款买房子 公积金办不下来 怎么办

解决方案：建议申请商贷。

具体还需向当地公积金管理中心和银行咨询。公积金贷款风险防控因该类纠纷的发生往往对买卖双方均造成巨大损失，所以对由此产生的违约责任如何辨析有利于促进此类纠纷的解决，但更为重要的是如何防范此类风险。

原因：

一、是你贷款的太多。意思是，你要买的这个房子现在卖40万，但是评估只能评估35万。买房首付是三成，40万的三成是12万，35万的三成是105000；剩下的七成就要贷款，40万要贷款的是28万，35万要贷245000。本来只能贷24.5万的房子，你要贷款28万，银行肯定不会审批了。

1、解决方案：

（1）重新评估，跟评估多说这个房子的，让他们给你评到40万，就可以贷28万了，当然是要交500元的评估费的。

（2）多交首付，因为评估35万，那你首付多交5万，这个也是可以的。

二、贷款人不具备贷款资格。在全国有过2次以上（包含2次）或者信用卡透支多次等不良记录的都是不给贷款的。这些记录可以自己去银行查的。

注：在银行没有贷款记录，买房首付3成贷款7成；在银行有一次贷款记录，首付6成贷款4成；在银行有2次及以上记录，买房要付全款。

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商代注意事项：

一、征信状况良好

征信情况不好会影响贷款的申请是毋庸置疑的。一般情况下，如果个人征信记录中有连续三次累计六次以上的逾期记录，贷款申请很大程度会被拒批。信用卡、房贷、车贷如果出现逾期记录，都会出现在你的个人征信中。购房者可登陆中国人民银行个人征信中心进行征信查询，但结果仅作为参考，办理贷款是以银行实际查询的结果为准。

二、提前准备资料

购房者办理商业贷款需要一系列的材料，主要包括：身份证、户口本、收入证明、近半年的流水证明。其中需要注意的是，收入证明需保证大于申请贷款月供的两倍。而流水证明建议开收入较多的银行的流水，用来佐证收入证明。

三、注意贷款年限

各银行商业贷款最高贷款年限为30年，如果申贷人满足最长贷款年限的条件，可以任意选择贷款的年限，如选择贷款20年、10年等。贷款年限的不同直接影响月供金额。贷款总额一定的条件下，贷款年限越短，产生的利息越少，月供越多。

贷款年限可以根据自身经济实力来选择，如高收入人群可缩短贷款时间，减少利息成本。而经济实力一般的购房者则可以选择较长的贷款年限，减轻月供压力。

四、了解还款方式

最常见的还款方式有两种，等额本息和等额本金。在选择还款方式时，购房者可根据自己对未来的收入预期，及资金处置计划来作出选择。

等额本息的优点是：每个月还款额固定，方便还款；缺点是：还款利息多，后期提前还款不划算。

等额本金的优点是：总支出较少，后期提前还款划算；缺点是：每个月还款额不固定，前期负担重。

另外值得注意的是，购房者要避免逾期还款。逾期还款不仅会产生信用污点，影响你之后的贷款，还会产生一定的利息。如果遇到还款日在节假日期间时，需要提前准备好房贷，将钱转入到还款账户中，避免因为假期期间的延时到账，发生逾期情况。

五、注意提前还款的时间点

提前还款是指贷款人在保证按月足额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部房贷的行为。但需要购房者注意的是，提前还款有一定的条件。如不满足条件，银行会可能收取一部分违约金。但由于各城市、各银行的规定不同，贷款人需提前向银行做好咨询工作。

6. 房贷被拒可能是这些原因 被拒后应如何补救

贷款被拒的原因是逾期还款，而逾期还款分为申请人的“当前逾期情况”和“历史逾期情况”，以及“连续逾期次数”。

1、当前逾期情况

如果申请人当月有逾期还款的情况，那么银行是不会继续审批的。除非申请人立刻将逾期的欠款还上，同时还要提供还款小票(存款回执单)。

2、历史逾期情况

银行原因造成逾期。比如：银行信用卡还款系统出现问题，导致你的还款没有即时到帐，或调息后的月供增加，但银行未尽到通知的义务，那么申请人可以要求原借款银行出具非恶意逾期证明。

有过累计6次以上的逾期，但是其他时间的还款情况都很良好，并能向银行提供没有按时还款的非主观原因的说明，可尝试向原发卡银行或贷款银行申请出具非恶意的还款证明。

逾期还款发生在2年前，对于2年前发生的逾期，银行一般不会再计入到申请人的逾期次数中。不过如果发生在2年前的逾期次数较多，银行会提高申请人的贷款利率，或是降低贷款额度。

3、连续逾期次数

对连续3次以上逾期的申请人，银行一般不愿受理。不过任何事情都不是绝对的，在实际操作中，一笔贷款是否能否获批还与国家整体的信贷政策的松紧情况，申请人个人的综合资质，如工作，收入，资产等有关。

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房贷方式

1、个人住房委托贷款，住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。

2、个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。

3、个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

7. 买二手房，卖家不同意首付，要全款才给过户，然后公积金贷款怎么办

你好，这种情况我遇到很多了，卖方要求一次性付款，买方要求贷款，双方都不肯退让，通常这种情况我们的解决方法是，双方先到银行申请贷款，然后让双方出一点融资费用，通过融资的方式把钱一次性给业主，然后快速办完手续后把房产证抵押给银行，银行放款之后还给融资公司。这样可能要花最少几千元的融资费。不想出钱的话只能和业主进一步协商了，比如可以收到全款才交房，或者其他的条件。谈判谈判，要双方坐下来谈才会有正确的判断！

8. 买二手房，付了首付款，余额用住房公积金贷款，如果贷不下来，首付款能退吗

首付款肯定能退，但定金很难退了，而且还要看你当初签合同的条款了，违约金是多少，如果违约金大于定金，则按违约金金额赔偿，反之按定金。
不排除当初合同中有贷款约定免责的情况存在