『壹』 住房抵押贷款证券化是指什么 有哪些优点
住房抵押贷款证券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，
住房抵押贷款证券化
这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1．银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3．住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《巴赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%（其中核心资本成分为4%）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。
『贰』 住房抵押贷款的意义
1、为房地产的开发与经营提供资金的支持
由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。
2、支持住房消费
不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。
3、有利于银行开拓新业务，减少信贷风险
房 地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房 地产债务资金供应市场。另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可 使信贷风险降到最低程度。而且，银行可借此争取更多的存款客户，壮大自己的资金实力。
4、有利于促进整个房地产体系的发育
我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的亮点，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空置房屋的产生。根据国家统计局测算的全国房地产开发景气指数结果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空置面积为5,715万 平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和房屋的建设与 消费。住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃， 购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。
5、有利于政府的宏观调控
住 房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具 手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标。作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投 入的结构、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房 消费多是通过抵押贷款方式进行的，从性质上看，就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的，所 以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求，避免经济发展中因需求变 化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节这一角度来看，加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济 发展具有深远的现实意义。促进金融业对房地产业的渗透，还可以为我国利率的浮动化、市场化找到突破口。
6、有利于改善居民住房条件
住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得意提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79,000多亿美元，如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平 方米的居住条件是难以实现的。同样，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分拥挤，现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞，正 进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然与居民收入水平的提高密切相关，也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。实践证明，不仅高收入水平的国 家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩。
『叁』 人民日报关于我国住房贷款规模的文章
我国个人住房贷款业务经过几年的高速发展，已形成相当的规模，并以其风险小、质量高的特点，成为商业银行争相抢夺的焦点。但在发展中存在一些问题，如：个人住房贷款不良率虽然相对较低，但随着业务的发展而呈逐年上升趋势;在个人住房抵押贷款中存在抵押物不真实或不合法等。
『肆』 住房抵押贷款违约率占总不良率多少
、我国个人住房抵押贷款发展现状
在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％
资料来源：统计公报(2000—2005)
商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。
我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析
在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
1.信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：
一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。
二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。
三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。
四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。
2.抵押风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：
一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
3.利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。
4.流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。
5.法律制度风险
法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。
6.市场政策风险
市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。
7.管理风险
管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。
8.操作风险
违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范
针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。
1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型
我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。
2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。
第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。
第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。
第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。
第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。
3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险
房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理
随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。
第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。
第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。
第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。
5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制
第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。
第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。
6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境
个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。
『伍』 我国个人住房抵押贷款发展现状
基本上是每个银行政策不同，利率成数不同，但是对贷款以后的用途考察的都比较严格。对资金的流向考察严格。对贷款人的资质和信用报告考察的严格。但是好处就是抵押的房产可以继续居住，可以出租。还有就是还款年限和还款方式各家银行差异比较大！！！！！！！！！！如果以后有任何贷款问题都可以lian xi 我，北京凯胜经略，专业贷款，速度快，利率低，年限长，评估值高，且全部是银行直接放款，jue i不是民间贷款！ lian xi 方式是我的登lu 名
『陆』 我国房地产市场的现状及发展趋势论文
一 中国房地产业的发展水平
房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。
二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题
①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。
②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
三 中国房地产业的可持续性分析
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。
①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。
③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。
④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。
⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。
四 中国房地产业可持续发展评价指标体系
房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
『柒』 我国政府实施的与房地产相关的经济政策，并阐述我国房地产市场发展的趋势
] 随着我国经济的持续增长，我国各大中城市的房地产价格快速上涨。本文针对上涨原因，提出不断完善房地产价格调控的措施，如改善房地产市场的供应结构,完善住房保障体系；重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度等，以期促进房地产市场健康发展。
[关键词] 房地产调控 房价上涨 宏观调控
房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，由于其产业相关度高，带动性强，和人民生活联系紧密，因而其价格波动会直接影响到整个国民经济的正常运行。房地产价格快速上涨使得大量资金向部分地区集聚，加剧了我国贫富差距，而且房价的长期趋高，容易造成价格信号失真，引发房地产市场的虚假繁荣，出现房地产泡沫，增大银行的金融风险，危及金融安全。房价问题已经成为社会广泛关注的热点问题。与此同时，我国中央政府各有关部门不断出台政策法规，以稳定房价，加强对房地产市场的宏观调控。但是，在市场经济中，稳定和调控房价是一项非常复杂的工程，只有在深入研究房地产价格上涨的各种原因的基础上，不断完善调控措施，才能促进房地产市场健康发展。
一、我国房地产价格上涨的原因分析
1.政府管理的缺位是房地产价格上涨的重要原因
政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善, 出现了大量的商品房违法违规销售行为如虚构买卖合同, 囤积房源；发布不实价格和销售进度信息, 恶意哄抬房价, 诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象, 各级政府的有关管理部门没有采取及时有效的措施给予行政干预, 致使房地产市场存在严重的信息不对称, 没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之，许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有需求量大的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。
2.成本增加是房地产价格上涨的内在原因
在市场机制下,住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中, 房屋的建筑成本不断攀升。而导致住房建筑成本升高的因素主要有三个: 一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中, 土地所占的比例为25%左右, 部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高, 进而推动房价的快速上涨。二是建筑材料涨价。近年来, 水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大, 成为房价上涨的一个推动因素。三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本, 推动房屋销售价格上涨。
3.消费者的预期是房地产价格上涨的根本原因
在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好, GDP快速增长,人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应,严格控制农用地转为建设用地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施,也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。
4.需求量大是房地产价格上涨的直接原因
房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说,近年来随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速,以及20世纪80年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加,形成了对房地产市场巨大的需求。同时收入的提高和住房按揭政策的实行,使得他们的买房愿望完全可能变成现实,并成为楼市上的消费大军。同时随着城市化的进一步推进,大量人口涌入中心城市，以及城市建设征地、拆迁等因素,也必然会创造大量的刚性消费需求。
从投资性需求来说,近年来随着我国经济健康快速发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障,再加上长期低利率的因素,且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长,并保持了较高的比例,部分普通市民也把积蓄用于购置房屋,以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。
二、完善房地产价格调控的建议
1.改善房地产市场的供应结构,完善住房保障体系
首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导,适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设,保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策, 强化政府的住房保障职能,确立经济适用房的供给对象, 落实各项优惠措施, 严格控制住宅户型和建设标准,审定住房销售价格,加强购买和售后环节的监督, 使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应,特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。
其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续,推进存量住房的流通, 有利于稳定房价,满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金, 鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。
2.重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度
通过土地收购储备制度的实施,合理调控土地供应和市场价格,健全土地交易市场公开性与透明度,完善相关的法律法规,建立必要的监督机制,合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求,及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发,应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽,并给予税费政策的优惠,使政府、广大老百姓,以及房地产开发商都成为真正受益者。因此,重视并有效利用土地供应政策, 加强对土地价格的调控作用，完善土地储备制度, 将有利于合理高效利用稀缺的土地资源和整个房地产市场的有效运行。
3.完善房地产税费制度的改革,加强房地产信贷的控制
对于土地使用费的支付,可以采取按年收取物业税的方式,这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担,而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整，借鉴国外“宽税基,少税种,低税率”的税收政策,逐步强化不动产税和财产税,减轻房地产的流转税，以促进房地产的流通与消费。与此同时，继续改善住房信贷政策,大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务, 充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用。并且，切实加强房地产贷款的监管, 完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制, 分散和降低房地产市场的投资风险, 为城镇居民购房提供全方位、高质量的金融支持和服务。
4.扩展民间资本的投资途径，加强对外资进入我国房地产市场的管理
在住房价格上涨的浪潮中, 一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖、炒作，对住房价格的上涨也起到了推波助澜的作用。因此，对于民间资本，政府应当积极采取措施, 激活民间资本在其他领域的投资，通过调整民间资本的市场准入政策, 进一步放宽投资领域, 拓宽投资渠道。对于外资进入我国房地产市场，应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响，要制定相应的对策，限制外资参与短线炒作, 促使其参与我国房地产行业的长期开发，真正促进我国房地产行业的健康发展。
5.加强市场监管和信息化建设，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境
加强对房地产行业管理的思路转变, 由原来项目的前期审批变为全程服务和监督,加大市场整顿力度，开展房地产市场专项整治工作, 严肃查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违规行为, 对违规企业给予曝光和必要的惩罚。建立和完善房地产信用体系,强化舆论监督,惩戒市场失信主体,促进市场的公平竞争, 建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。此外，加快推进房地产市场信息系统的建设, 增加市场信息服务功能, 注重市场信息系统生成数据的分析, 科学地反映和评价各类房价，及时变动信息以及市场发展态势, 通过全面、及时、准确地向房地产开发商和消费者提供市场信息, 避免对房价的投机炒作行为,引导市场的理性发展。
『捌』 房地产信贷进一步趋紧 未来房贷利率会有怎么样的一个发展
在完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制之时就曾被央行提及的新版个人住房贷款利率政策终于落地。近日,央行宣布了个人房贷利率调整新政。
『玖』 天津建行住房信贷业务现状及发展对策
我国住房消费信贷存在的问题及对策
住房建设是国民经济新的增长点，发展住房
建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居
民住房困难，确保经济增长目标的实现具有重要
意义。然而，国家在推行个人住房消费信贷的同
时，个人住房消费却“热”不起来，究其原因，不外
乎国家政策的不明朗化，各商业银行贷款风险的
恶化及个人消费观念的传统化这三种主要因素。
作为个人住房消费信贷市场的主体—商业银行
怎样将国家政策及银行效益有效结合，改变个人
消费观念，既能提高人们的生活水平，又使自己利
润最大，风险最小，推动住房消费的“火爆”。我想
借鉴美国住房抵押担保证券市场的发展，对推进
我国的个人住房消费信贷谈谈自己的浅见。
一、住房消费信贷金触服务不完替
实现住房分配货币化政策，把住房建设培育
成国民经济新的增长点是中央政府发展经济的政
策之一，也是我国国民经济发展的客观需要。金
融机构调控经济、服务经济的职能使得房地产信
贷在住房消费活动中起着重要的作用。商业银行
虽然加大了对消费信贷的重视程度和投人，但是
显现的问题又制约着消费信贷的发展。归纳起来
有:.
i、手续繁琐，效率不高。在现有社会信用环
境和缺乏个人资信查询档案制度的情况下，银行
为规避风险，不得不对贷款人采取原始的资信审
查手段:上门核实身份证明，收人证明等。因涉及
房产登记部门和保险机构，使得银行审贷过程加
长，效率低下，客户不满。
2,贷款额度低，期限短，利率高，付现额度大。
按人民银行颁布的《个人住房贷款管理条例》规
定，办理个人住房贷款过程中要涉及到银行、房地
产商、保险公司、房产交易所、律师事务所、房产评
估所等多个中介部门，同时需缴纳一定的办理抵
押物评估、保险、登记和合同公正费用，加重了贷
款人的经济负担。而商业银行发放个人抵押住房
消费贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际水平。
目前，我国住房抵押贷款的期限短则3一5年，最长
的是20一25年，住房款项付现比例一般为住房总
款的30%左右甚至更高。
3、商业银行贷款的责任管理模式过于粗放。
各家银行的基层单位对责任贷款管理强调个人贷
款、小额贷款一旦出现风险，无论何种原因一律由
经办人负完全责任直至收回方可解脱责任。这种
粗放的管理模式不利于商业银行信贷业务的拓
展，不利于信贷资产质量的提高。所以基层信贷
员宁可发放经过上级行审批，集体承担风险的个
人住房消费贷款，而不愿发放自己承担风险的个
人住房消费贷款。
4、银行经营机制转换不到位，经营收人与成
本支出不划算。由于发放企业贷款手续相对简
便，经营成本低。而住房消费贷款客户面广、量
大，造成商业银行放款工作量加大，管理成本增
加，现行的利率规定使银行贷款期限越长，收益反
而越小，加上此项贷款风险预警手段不足，使银行
开办此项业务积极性不高。因此商业银行热衷于
企业的“批发贷款”，而影响到住房消费贷款的深
人开展。
二、商业银行的对策
面对住房消费贷款供不应求的局面，商业银
行应积极调整信贷政策，在贯彻国家房改货币化
政策、提高人民住房水平的同时，应解放经营观
念，提高盈利水平。
1、解放观念，提高服务质量。我国传统的消
费观念—不贷款消费在一定程度上制约着住房
消费信贷的发展。因此，商业银行不但要大力宣
传住房消费信贷，包括向政府宜传以需求政策支
持，向社会宜传以增加客户，解放居民的消费观
念，改变过去那种“住房等分配，消费不负债”的落
后消费观念。而且还应解放自己的经营观念，提
高自身的信贷管理水平。商业银行应加强住房贷
款的集约化经营，组建以个人住房贷款为主要业
务的经营中心，选择部分经营环境较好，管理水平
琴高，客户比较集中的基层经营机构，集中办理个
人住房贷款营梢、咨询、受理申请等，以有效地控
制业务风险，降低业务成本，进一步提高业务的集
约化经营水平。
2,精确计算贷款风险，完善住房金融配套服
务体系。商业银行应设立精算部门，专门计算贷
款风险系数。特别是住房消费信贷，由于其年限
较长，风险系数较大，受市场风险、政策风险、利率
.36·
风险等系列影响，发生违约可能性较大，因此，商
业银行应建立一套科学的计算方法，争取将风险
降到最小化。同时，商业银行完善金融住房配套
服务体系的首要条件是建立个人信用档案制度减
少因手续繁琐而影响了效率。其次，商业银行应
提高消费贷款额度，延长贷款期限，降低付现比
率，减少贷款过程中涉及到的房地产商、保险公
司、房产交易所等中介部门，从而减轻贷款人的贷
款支出，减轻经济负担。然后，建立多种住房贷款
形式，减少限制条件。最后，改变粗放型的贷款责
任管理模式，明确责任，提高贷款效益，积极开展
住房消费贷款业务，为完善住房信贷建立一个良
好的体系。
三、建立我国住房抵押担保证券市场
美国住房抵押贷款证券产生于大萧条时期，
是抵押贷款二级市场不断发展的结果。所谓住房
抵押贷款二级市场是指已形成的住房抵押的转
移、买卖的市场。沁世纪印年代中期，由于对金
融业的管制不断放松，非银行金融机构不断侵人
传统商业银行领域，在开立支票存款帐户、发放工
商贷款和消费贷款等领域与商业银行全面展开竞
争，而非银行金融机构没有受到商业银行那么严
格的限制，相对而言，商业银行因对吸收的存款缴
纳存款准备金和保险金而使资金成本偏高，在竞
争中处于不利地位。储蓄机构和商业银研所面临
的困难，迫使他们开拓新的业务领域，于是将期限
和利率大致相同的同质住宅抵押贷款等金融资产
聚集成一个集合基金，然后发行以集合基金直接
担保的抵押担保证券，住房蝶款的证券化，使银行
贷款的风险减小。美国于1968年发行了第一张抵
押转递证券，由于这种抵押转递证券比单独的抵
押契约具有更大的流动性，因此那些不喜欢冒险
的投资者宁愿投资于这种证券，也不愿投资于一
个单独的抵押契约。
为增加对居民抵押市场的资本供给和为活跃
的二级市场提供支持，国会创建政府国民抵押放
款协会(Ginnie Mae)联邦住房抵押货款公司(Fred-
die Mae)和联邦国民抵押放款协会(Fmnie Mae)这
三个机构。与这三个实体联系的证券是公认的机
构转递证券，政府国民抵押放款协会发行抵押转
递证券，在利息和本金按时支付方面，由美国政府
的信用来担保，它的发行是由Gitmie Mae批准的放
款人来发行的，如:储蓄银行、商业银行、抵押银行
等。吸有当基础抵押契约由Ginnie Mae制定了保
险标准，并被联邦房地产管理局(FHA)、退任军人
管理局(VA)或农民住房管理局保险或担保的抵押
契约才能进人由Ginnie Mae担保的抵押集合基金。
Ginnie Mae担保的证券称做抵押担保证券(14185)，
它占抵押转递证券的最大部分。联邦住房贷款抵
押公司发行的参与证(PC)保证利息和本金的及时
偿还、但大多数Freddie Mae参与证仅保证利息的
按时支付，而定期偿还本金象聚集时一样被传递。
联邦国民抵押放款协会于1981年发行了第一张抵
押转递证券在利息和本金按时支付方面都给予保
证。美国住房接触应力证券是直接以抵押资产为
基础，通过提供两个层次的信用即资产本身信用
和衍生信用来构造的。
参照美国住房抵押贷款担保证券市场的基础
条件，结合我国当前实际情况，应从以下几个方面
人手:
1、深化金融改革，建立抵押贷款的二级市场。
在国有银行商业化的同时，应大力发展保险公司，
社会养老基金、抵押银行等非银行金融机构，建立
多项投资机构，将保险金、养老金、住房公积金等
引人住房抵押贷款证券市场，为二级市场业务的
开展提供长期而广泛的基金来源。
为保证二级市场正常合法有序的进行，我国
应建立一些保护法规，如《住宅金融法》、《住房抵
押贷款保险法》等。
2、尽快成立政府专门机构，使其致力于发展
住房抵押货款二级市场。组建由国务院直接领
导，中国人民银行和证监会牵头政府机构专门负
责住房抵押贷款及其证券的保证保险和标准化。
规范发展我国的资产评估业和资信评估业，大量
培育证券、房地产估、财务等各方面专业人才。
3、加强开发，新的贷款种类，提高住房抵押贷
款的证券化程度，改变过去形式单一的贷款条件，
建立多种类型的贷款，为建立贷款二级市场提供
前提条件。
4、我国在建立了住房抵押担保证券市场后，
应加速住房抵押消费贷款证券化的过程，以此促
进住房消费，激活房地产业，拉动内需，改善银行
资产负债结构，减轻经营风险，自动实现社会闲置
资金在住房消费信用方面的配置作用。
参考文献:
[1l周湘平、王于栋.住宅金触周期性风险与政府干预
化解，对经理论与实践〔Jl ,加以,1,27-31
〔幻刘锌.房地产信货风险与防范时策，中国金触
[Jl,2oo4,7
[3〕周革平.我国房地产金触的未来发展趋势【Jl，金触
与保险，加以，5
[4l高波.中国房地产市场发育和规范化运行制度
分析，南京大学学报【J1,1},4
[5〕王进才.房地产金触:资本市场中的断亮.点，中国
对政经济出版社【l}l ,199s年版
帮你写好了
『拾』 广州房贷再度涨价，为何会出现这种发展趋势
是因为人们对于房子的需求比较大，这个地方的经济发展速度比较快，物价水平也在上涨。