个人住房贷款央行解读

1. 首套房贷利率下限下调20个基点，业内人士对此是如何解读的

5月15日，中国人民银行宣布下调商业性房贷利率，其中首套不低于相应期限贷款市场报价利率——LPR利率下降20个基点（即下降0.2%）。该通知主要针对新发放贷款，存量贷款仍按原合同利率执行。

（3）有助于刺激经济发展，推动年度5.5%GDP增速目标的实现。在我国历史的经济结构体系中，地产从来都是很重要的一环，尽管未来经济发展的中心转向智能制造、人工智能等高新技术行业；但在疫情背景当下，消费低迷、经济滞涨、内生动力不足、外部局势动荡，通货膨胀的压力也存在，此次降低首套房贷利率下限，在一定程度上也有助于刺激经济增长，提振经济信心。

亲爱的读者们，本次首套房贷利率下限下降后，你们会有买房的念头吗？

2. 央行连续两月单列公布，个人住房贷款继续回暖，后续走势如何

我认为后续我们国家的货币政策依然是比较宽松的，我们国家在疫情之后已经实现了宽松的货币政策，房地产市场虽然已经获得了过度的发展，但是我们国家目前正在进行调控，不太可能会在短期之内抽走流动性的。

相信很多人都已经关注到了央行在货币方面的操作，个人住房贷款虽然继续回暖，但是央行也在不断的关注着最新的数据。央行的货币政策对于房地产市场的影响是非常大的，我们国家的房地产市场价格已经处于偏高的状态了，所以目前是在一点一点的尝试。

房地产市场稳定性不会改变。

我们国家对于房地产市场的定位是不会发生改变的，房地产市场和实体经济都需要得到稳步健康的发展，但是目前的情况是房地产市场已经过于发展了，实体经济的发展已经遇到了一定的阻碍。

中央经济工作会议的一个内调变是稳定我们国家的房地产市场的价格，这从一定程度上说明了我们国家的货币政策不会出现急转弯，而且整个社会对于房地产市场的缺乏程度都是比较高的。

3. 央行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策有关的通知，哪些信息值得关注

房地产不仅仅是政策底，已经挖到了地下室！其实，从去年至今，已经有100多个城市下调了房贷利率。根据央行数据，一季度的利率比去年末就下调了14个基点，而同期5年期LPR只下调了5个基点。

这次，央行更是从全国统一层面，下调了首套房利率。各大城市放松限购、限售、补贴等等措施早就出来了，可以说，除开一线的四大城市，几乎所有城市的调控政策都有放松。

总体而言，大家不愿意投资，不愿意消费，才是问题的根源，疫情只是加速了这个过程。今年基建方面，国家应开始发力了，估计会到10%的增速了，但是基建投资在GDP中的总量已经很小了，和2008年天壤之别！

而贡献了GDP近58%的消费，已经负增长了，该救一救消费了！我是时代之，茫茫人海，我们终会相遇，祝你幸福！

4. 央行调整差别化住房信贷政策，具体调整了哪些住房信贷政策

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确表示对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

首套房

5. 央行最新发声：涉及房贷、降准、汇率等问题 来看七大要点

4月14日，人民银行召开新闻发布会，解读一季度信贷社融数据，并回应房地产金融、人民币汇率、货币政策等热点问题。

央行表示，数据显示，一季度，流动性合理充裕，金融总量稳定增长；一季度人民币各项贷款增加8.34万亿元，比上年同期多增6636亿元。企业综合融资成本稳中有降，降低实体企业的经营成本；3月，新发放的企业贷款利率为4.37%，比上年12月低8个基点。

当前，国内疫情发生频次有所增多，外部环境更趋复杂严峻和不确定，但我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变。下一步，人民银行将适时灵活运用多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。

详解一季度产业贷款投放结构特点

一季度新增人民币贷款的结构数据被更多披露。4月14日，央行调查统计司司长阮健弘表示，今年一季度，新增人民币贷款8.34万亿元，比上年同期多增了6636亿元，这是统计上的高点。

其中，3月末，全部产业本外币中长期贷款余额71.69万亿元，同比增长11.9%，比同期全部本外币贷款的增速高0.9个百分点。一季度，全部产业中长期贷款新增3.59万亿元，同比少增4215亿元。

阮健弘表示， 从产业贷款投放的结构上看，主要有以下特点：

一是制造业中长期贷款持续高增长。3月末，制造业中长期贷款余额增长29.5%。其中，高技术制造业中长期贷款余额增长31.9%。

二是工业的中长期贷款增速较高。3月末，工业中长期贷款增长20.7%，明显快于全部产业的中长期贷款增速。

三是基础设施业中长期贷款的增长有所回落。3月末，基础设施业中长期贷款增长13.2%，比上月末低0.5个百分点。

四是出口相关行业中长期贷款增速较快。3月末，出口相关行业中长期贷款增速31.8%，比上月末回升了0.6个百分点。

阮健弘表示，预计未来信贷投放继续保持稳定增长的态势，支持经济复苏。人民银行将继续疏通货币政策传导机制，通过多种货币政策工具，引导金融机构加大对实体经济的服务力度，增强信贷总量增长的稳定性。

此外，针对市场关心的长三角地区是否受近期疫情影响出现信贷投放收缩的问题，4月14日，央行调查统计司司长阮健弘表示，今年一季度，长三角地区贷款增速高于全国。3月份，上海、江苏、浙江、安徽人民币贷款分别新增1247亿元、3245亿元、3957亿元、1315亿元，同比分别多增222亿元、514亿元、1212亿元、391亿元。

阮健弘表示，3月末，人民币贷款的增速是11.4%，增量比年初新增了8.34万亿元，同比多增6636亿元。其中，长三角地区的贷款增速高于全国。按可比口径统计，3月末，上海、江苏、浙江、安徽人民币贷款余额增速分别为11.5%、14.9%、15.8%和13.7%。上海贷款增速比全国高0.1个百分点，江苏、浙江和安徽分别比全国高3.5、4.4和2.3个百分点。

新设两项专项再贷款 规模总计2400亿

按照近日国务院常务会议要求，人民银行将创设科技创新和普惠养老两项专项再贷款。4月14日，央行货币政策司司长孙国峰对两项新专项再贷款进行了介绍。

关于科技创新再贷款，孙国峰表示，人民银行将通过科技创新专项再贷款引导金融机构进一步加大对科技创新企业的支持力度。该工具支持企业的范围包括“高新技术企业”、“专精特新中小企业”、国家技术创新示范企业、制造业单项冠军企业等科技企业。支持范围按照科技部和工信部现有标准认定，金融机构自主选择范围内的企业开展融资服务。该工具适用的银行包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮储银行、股份制商业银行等21家全国性金融机构。总额度为2000亿元，利率为1.75%。

在操作方式上，科技创新专项再贷款采取“先贷后借”的直达机制，金融机构向企业发放贷款后，人民银行按期对符合要求的，贷款期限在6个月及以上科技企业贷款本金的60%提供资金支持。

关于普惠养老专项再贷款，央行将通过该工具引导金融机构向普惠型养老机构提供优惠贷款，降低养老机构融资成本，面向普通人群增加普惠养老服务供给。该工具推出初期先选取浙江、江苏、河南、河北、江西等5个省份开展试点，试点额度为400亿元，利率为1.75%。试点金融机构为国家开发银行、进出口银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等7家全国性大型银行。

金融机构按市场化原则，对符合标准的普惠性养老机构项目发放优惠利率贷款，贷款利率与同期限、同档次LPR大致持平。普惠养老专项再贷款也采取“先贷后借”的直达机制，按季发放。人民银行对符合条件的贷款，按贷款本金等额提供专项再贷款资金支持。

银行要灵活调整住房按揭等还款安排

央行金融市场司司长邹澜表示，受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现了下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。但我国个人住房贷款的资产质量整体较好，不良率长期维持在0.3%左右的较低水平。

对于个人住房贷款的信用风险情况，央行金融市场司司长邹澜表示，我国个人住房贷款的资产质量整体较好，不良率长期维持在0.3%左右的较低水平。也就是说，每1000笔个人住房贷款大约只有3笔暂时处于不能正常还款的状态。从历史上看，我国个人住房贷款质量与就业、收入关系非常密切，反而受房价波动影响比较小，这与有些国家的情况有较大差异。

数据显示，我国商业性个人住房贷款余额38.8万亿元，公积金贷款余额约7万亿元，两项合计超过46万亿元，对应大约1亿笔贷款。

邹澜表示，新冠肺炎疫情发生以来，部分居民收入受到短期影响，存在推迟偿还月供、重新安排还款计划的需求，银行从贷后风险管理的角度出发，对于此类特殊情形，也需要有针对性的安排。因此，2020年1月，人民银行等五部门联合印发通知，其中明确对于受疫情影响的四类人群，金融机构要灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，对因疫情影响未能及时还款的可不作逾期记录报送。

“从大型银行当时的实践来看，在疫情初期，个人住房贷款不良率一度由0.29%上升到了0.37%；延期还款政策实施后，贷款质量总体保持稳定；随着后来疫情缓解，居民收入恢复，贷款偿还很快恢复正常，到2020年末，不良率已经回到了0.29%的原有水平。”邹澜称。

今年以来，国内疫情多发，各界对延期还款的关注升温。邹澜表示，人民银行将持续关注疫情形势，指导银行重点做好几方面工作：

一是强化以客户为中心的理念，对于正常还款有困难的客户，要区分是还款能力，还是还款意愿的原因；要区分是受疫情影响的短期还款能力，还是中长期还款能力，将延期还款政策落到实处。

二是加大政策宣传力度，适当简化业务流程，聚焦重点客户群，因地制宜采取更大力度、更有针对性的措施。

三是针对零售业务链条长、客群多样化的特点，要加大各层级业务培训，完善客户服务体系，落实征信权益保护，畅通投诉维权渠道。

此外，受疫情等多种因素影响，部分已售住宅项目缓建停工、延期交房，人民银行也将会同相关部门按照市场化、法治化原则，指导银行综合项目实际、借款人意愿等，依法依规妥善协商处理，切实维护购房人合法权益。

多城银行自主下调房贷利率

邹澜介绍，我国房地产市场区域特征非常明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策的原则，采用了“全国－城市－银行”三层定价机制。

具体来说，全国层面，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套房的房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守下限政策。人民银行各省分支机构则指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，实践中多数城市直接采用了全国下限标准。银行则根据自身经营和客户信用风险状况，在各城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔按揭贷款利率的具体加点数值。

因此，邹澜强调，近期房贷利率下调主要发生在银行层面。3月，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市的实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是地方政府、银行根据市场形势和自身经营策略做出的差别化市场调整，适应了房地产市场区域差异的特征。

下一步，人民银行将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。

稳妥有序推动企业申设金控公司

自《金融控股公司监督管理试行办法》实施以来，近日，中国中信金融控股有限公司和北京金融控股集团有限公司的金控公司设立许可已获批，目前还有三家已受理企业。央行宏观审慎局局长李斌表示，金融控股公司监管的重要目的是全面持续掌握整体经营状况，防范金融风险，推动稳健可持续发展，提升服务实体经济的能力。人民银行正按程序开展审批工作，并稳妥有序推动其他具备设立情形的企业申设金融控股公司。

李斌 强调，人民银行始终坚持监管初衷，在开展金融控股公司准入管理过程中重点考量以下因素：

一是非金融企业应实质控制两类及以上金融机构，且所控金融机构的类型和资产规模符合规定情形。

二是拟设金融控股公司的股东资质要合规，大股东核心主业突出，资本实力比较雄厚，经营规范、投资资金真实合法。

三是拟设金融控股公司股权结构应当简单、清晰、可穿透，能穿透识别实际控制人和最终受益人。

四是组织架构健全，风险管理等制度有效，确保金融控股公司设立以后有完善的公司治理、健全的风险隔离机制、充足的资本水平等。

李斌表示，人民银行将持续推动具备设立情形的企业以申设金融控股公司为契机，摸清家底，推动金融与实业有效隔离，完善公司治理和风险管理，实现对金融板块股权的集中管理。

“这有利于提升后续金融控股公司整体监管的有效性，促进金融控股公司依法合规经营，防范形成跨机构、跨市场、跨业态的风险传染，维护金融体系稳定，提升服务实体经济和高质量发展的能力，助力经济运行在合理区间。”李斌称。

对增量高风险金融机构建立硬约束的早期纠正和限期整改机制

央行金融稳定局局长孙天琦表示，截至2021年末，全国高风险金融机构316家，数量连续六个季度下降，较峰值压降过半，金融风险处置进入了常态化阶段。下一步，人民银行将做好宏观和微观跨周期管理，争取走在金融风险曲线前面。

2021年四季度，人民银行完成了对4398家银行业金融机构的央行评级。从整体上看，大部分机构评级结果在安全边界内（1-7级），资产占比约99%，全国高风险金融机构（8-D级）316家，数量较峰值已减少333家，现有316家高风险机构总资产仅占银行业总资产的1%。24家全国大型银行评级一直优良，资产占比70%左右，发挥了金融稳定的压舱石作用。

孙天琦表示，市场经济是有周期的，金融会随着经济周期起伏，不可避免的会出现个别高风险机构。因此，既不要在经济上行期盲目乐观，也不要在经济下行期过度悲观。

在金融风险化解举措方面，孙天琦透露，央行针对增量高风险金融机构建立具有硬约束的早期纠正和限期整改机制，将央行监管评级和早期纠正机制有序衔接，对风险早识别、早预警、早发现、早处置。对人民群众深恶痛绝的各类非法金融活动要早认定早处置，认定要准、下手要稳、下手要快、下手要坚决。对评级良好的金融机构，探索建立科学的监测预警体系，对异常指标早发现、早预警，避免潜在风险演变为实质风险。

“2021年，金融稳定部门共发现有潜在风险苗头问题、个别指标出现异常的银行共274家，通过及时采取措施，推动了189家有序化解了风险隐患。其中，50%左右的机构在一个季度内就可以完成纠正。”孙天琦称。

对于存量高风险机构的风险化解，孙天琦表示，要安好既有政策和工作安排，严格压实金融机构及其股东的主体责任，压实监管部门监管责任，压实地方政府属地风险处置责任和维稳第一责任，推动落实建立地方党政主要领导同志负责的财政金融风险处置机制。

孙天琦表示，下一步，人民银行将不断提高金融监管有效性，完善有效制衡的金融机构公司治理体系；推动建立中小金融机构多渠道、市场化资本补充机制；引导中小金融机构找准定位，服务当地、服务小微和“三农”，服务城乡居民；地方政府要加强信用环境建设，打造良好的金融生态环境。

此外，针对金融稳定保障基金，孙天琦表示，金融稳定保障基金定位于由中央掌握的应对重大金融风险的后备资金，与存款保险基金和相关行业保障基金双层运行、协同配合。在常规金融风险处置中，主要由存款保险基金和相关行业保障基金依法依职责投入，不涉及金融稳定保障基金的使用；在重大金融风险处置中，金融机构、股东和实际控制人、地方政府、存款保险基金和相关行业保障基金等各方，依法依职责充分投入相应资源后仍有缺口的，经批准后，按程序使用金融稳定保障基金进行重大金融风险处置。

增强人民币汇率弹性

随着美元指数不断走强突破100，人民币汇率能否保持稳定备受市场关注。央行货币政策司司长孙国峰表示，今年以来人民币汇率有升有贬，双向浮动，目前人民币兑美元汇率水平与上年末大致持平，市场在汇率形成中发挥了决定性作用。总的看，人民币汇率弹性增强，在合理均衡水平上保持了基本稳定。

孙国峰表示，人民银行、外汇局在帮助外贸企业应对汇率波动方面做了大量工作，并取得明显成效。2021年，企业利用远期、期权等外汇避险产品管理外汇风险的规模同比增长59%，高于同期银行结售汇增速36个百分点，企业套保比例同比上升4.6个百分点至21.7%。

展望未来，孙国峰表示，下一步人民银行将坚持以我为主，主要根据国内经济形势把握好稳健货币政策实施的力度和节奏，增强人民币汇率弹性，发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器的功能，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，把握好内部均衡和外部均衡的平衡。同时密切监测国际宏观经济金融形势，稳妥应对外部环境变化的冲击。

6. 实施普惠的个人住房贷款政策正当其时

【市场所向】
尽快修订《个人住房贷款管理办法》，对于借款人购房贷款以房产价值为限，不再追究无限责任；严格住房贷款抵押房产的保险制度，保障购房人的财产和商业银行的贷款安全；为因疫情、地震等特殊情况减免住房贷款利息留出通道。
李向峰
2022年5月20日，中国人民银行公布降低五年期LPR利率15个BP，被市场称为大幅非对称降息，加之元月降息5BP,最新调整后五年期LPR为4.45%，结合5月15日下调首套普通住房贷款利率下限20BP，理论上新购房者可享受最低房贷利率为4.25%。此项政策的效果还有待市场检验，在最敏感的资本市场上房地产行业股票价格并未因此在5月20日之后大幅上涨。
有商业银行通过客户服务号已提示客户注意：（1）不是所有城市都会执行到全国标准的利率加点下限；（2）不是所有客户都能享受到当地的利率加点下限；（3）存量房贷客户在合同中约定好的利率加点值在合同期间是不变的。简单地说：存量房贷客户可以享受到的房贷利率优惠有限。本文对此做了深入分析，追根溯源发现在新阶段增强我国个人住房贷款政策的普惠性质正当其时。
逐步引导降低
存量住房贷款利率
根据央行利率政策，自2020年3月起，存量房贷客户转为“LPR 加点”浮动利率，即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变。
2022年1月20日，央行公布5年期以上LPR降为4.6%，降幅为5BP，这是房贷定价方式调整后首次下调，降息后五年期LPR与一年期LPR差额扩大为90BP。
在实际应用中，各类企业贷款一般都是1-3年的流动资金贷款，即使房地产开发贷款也均在五年以内，所以一般的企业贷款都适用一年期LPR定价，而一般个人住房贷款合同期限都在10年以上，适用五年期LPR定价。
本质上，一年期LPR和五年期LPR的差额体现的是货币的时间价值，即五年期贷款定价包含了一年期贷款价格和五年的期限溢价，但期限溢价不是一成不变的。
从实际执行情况来看，目前个人住房贷款的实际执行利率远高于一般企业贷款。从央行《2021年第四季度货币政策执行报告》来看：2021年12月新发放企业贷款加权平均利率为4.57%，同比下降0.04个百分点；个人住房贷款加权平均利率为5.63%，同比上升0.29个百分点，高于企业贷款1.06个百分点。也就是说，目前居民购房贷款实际执行利率要高于企业贷款利率106BP，这种现象不应该成为一种常态。
查阅央行历年货币政策报告：2012年12月，新发放一般贷款加权平均利率为7.07%，个人住房贷款为6.22%，个人住房贷款利率低于一般贷款利率85 BP。2017年12月，一般贷款加权平均利率为5.80%，个人住房贷款为5.26%，个人住房贷款利率低于一般贷款利率54BP。直至2020年12月，一般贷款加权平均利率为5.30%（其中企业贷款利率4.61%），个人住房贷款为5.34%，个人住房贷款高于一般贷款利率4个BP，高于企业贷款利率73BP。
按照存量房贷客户转为“LPR 加点”浮动利率定价规则，加点数值在合同剩余期限内固定不变。2021年12月住房贷款加权利率为5.63%，平均加点幅度为98BP，2022年5月5年期LPR报价4.45%，假设今年不再调整LPR利率，2023年1月1日重定价时，存量住房贷款加权平均利率为5.43% ，比2022年降低20BP，虽然大幅降息，但是仍高于企业贷款利率86BP。
据欧洲央行2018年9月公布的《欧元区房屋贷款利率最低的国家排名》数据显示，第一名是芬兰，房屋贷款利率为0.88%，第二名为葡萄牙(1.35%)，第三名为法国(1.53%)。而在欧元区国家中，房屋贷款利率最高的国家为希腊(3.04%)，其次是爱尔兰(3.02%)和马耳他(2.69%)。特别是2019年8月，丹麦的日德兰银行推出了世界上首例负利率按揭贷款，利率为-0.5%。
个人住房贷款以房产做抵押，具有风险小、资本占用低、贷款期限长等优势，是各家商业银行激烈竞争的战略性业务。在获取长期稳定收益的同时，商业银行还可以利用长期的借贷关系开展信用卡、理财等综合业务营销，从房贷客户上获取更大的综合收益。
各类企业尤其是大中型企业，融资渠道多，可以通过发行债券、票据以及在资本市场上直接融资，如AAA 的企业发行的一年期短期融资券目前平均利率为3.07%，融资成本较低；国家对小微企业的信贷支持已经纳入商业银行考核，将逐步引导小微企业贷款利率降低。但是对个人住房贷款，尤其是存量住房贷款利率一直未引起关注。
建议央行在引导商业银行降低增量住房贷款利率的同时，重视并研究政策措施逐步引导降低存量个人住房贷款实际执行利率。按照差别化的住房信贷政策要求，在制定具体措施时，要对首套、二套住房贷款区别对待，重点引导首套普通住房存量贷款利率下行。
建立特殊情况下减免
住房贷款利息的机制
新冠肺炎疫情至今历时三年有余，受新一轮疫情、国际局势变化的超预期影响，我国经济新的下行压力进一步加大。在民生方面尤为突出，特别是在旅游、餐饮、娱乐等行业，受疫情影响大、从业人数多，连续三年的疫情导致许多家庭收入锐减，或有可能形成新的社会问题，产生不稳定的因素。
国家不断出台各项政策措施，支持恢复生产扶持实体经济。5月23日国务院出台六方面33条稳经济一揽子政策措施，5月25日国务院召开稳住经济大盘电视电话会议，政策落地刻不容缓。与此同时，全社会各个行业的个人尚难直接感受到政府各项支持政策。一些旅游、餐饮、娱乐等行业的从业者难以统计失业、收入减少状况，普通居民特别是中小微企业主及从业者面临双重压力，一方面是疫情中的收入锐减，另一方面基本生活费、房贷“月供”等刚性支出需要保障。家庭收入弹性与生活支出刚性之间的矛盾，亟待从政策支持措施上加以研究解决。
在政府各项医疗、民生保障下，群众基本生活困难比较好解决，而一旦没有收入来源，最容易发生问题的就是房贷“月供”。例如：一笔30年期100万元住房贷款，按照平均利率5.63%测算，累计需要偿还本息合计207万元，其中利息总额为107万元，每月月供为5759.72元。
此时，如果有特殊情况下减免住房贷款利息的机制，将会大大减轻群众负担。如某借款人在疫情期间是还款的第60个月，则当月的月供5759.72元中利息为4351.96元，即减免一个月住房贷款利息可为该借款人减少4351.96元“月供”。按目前全国38万亿元住房贷款测算，全部减免一个月房贷利息，约为1797亿元，是全国2022年退税总量2.64万亿元的6.75%。国家有关部门可考虑通过商业银行对受疫情影响“封城”“静默”地域的住房贷款客户，按照实际天数减免一定比例的住房贷款利息。
与现有发放消费券、留抵退税等方式相比，直接减免房贷利息更具优势，主要考虑：
一是数据真实可靠。银行贷款数据完整准确、疫情防控数据简单透明，便于统计执行，防止造假作弊。
二是作用直接高效。我国常用的扶持政策基本上都是针对企业，很少将补贴发放到个人，但是给企业的各项政策转化为消费存在一定效率损失，减免房贷利息将减少一些商业银行的利润增速，却可以直接惠及千家万户，真正解决群众的急难愁盼问题。
三是免息普惠广泛。购房是中国老百姓一生最大的财务支出，一笔住房贷款涉及一个家庭甚至包括夫妻双方父母的三个家庭财富，关乎老中青三代人。通过房贷直接免息的做法，可以最大限度缓冲群众对疫情防控政策的不理解，激励购房者的消费意愿。特别是在党的二十大召开之际，有利于营造良好的社会氛围。
在百年未有之大变局下，国内外社会经济充满不确定性。建立特殊情况下减免住房贷款利息的机制，增加住房贷款政策的普惠性质，有助于稳定民心构建和谐社会。
完善落实抵押房产的
保险政策
住房制度改革以来，房产已经成为居民家庭财富最大的部分，特别是在北京上海等一线城市，家庭财富更集中于所购房产。然而在我国，针对住房财产损失的家庭财产保险渗透率极低，人们普遍缺乏对家庭最大资产的保险意识，即使贷款所购房产也没有投保任何保险。试想一下，一般家庭买汽车都会买多种保险，但是在家庭最大的资产——住房方面还缺乏风险意识，这无异于让最主要的家庭财产“裸奔”。
2020年9月瑞士再保险研究院（以下简称瑞再）发布研究报告指出，中国的住房保险渗透率约为0.01%，大大低于国外市场的平均水平，例如日本为0.18%，美国更是达到0.48%。如此巨大的保障缺口，与我们快速发展的住房市场极不相称。
商业住房保险缺位和不健全，使城镇住房在火灾、爆炸、自然灾害等威胁之下面临风险保障缺口。我国曾经有多个案例表明，由于许多事故无责任主体或责任主体无偿付能力，索赔难度极大，居民实际损失只能由政府代为补偿。这一方面会造成政府财政压力增大，另一方面仅依赖政府有限补助，亦无法充分补偿居民灾后实际损失。
那么，如何填补该保障缺口？瑞再研究院指出，可以借鉴国外成功范式，鼓励银行加强和规范住房抵押贷款保险。据悉，国外部分银行出于风险管控的考虑，会强制要求贷款人在申请房贷时为其抵押房产投保防范财产损失的住房保险，这成为发达国家市场住房保险高渗透率的主要推力。
1998年人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》规定，“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”据笔者了解，此项规定在商业银行执行过一段时间，后来考虑到保护消费者权益、防止银行捆绑销售等因素，商业银行免除了个人住房贷款的强制性房屋财产保险要求。
在实际执行中，自愿对所购房屋投保财产险的购房者极少，而且对于“地震或地震次生原因”所造成保险财产的损失，我国保险公司一般不承担赔偿责任，除非投保人办理了专门的地震保险。2008年汶川大地震时，就出现了“房倒人不死，按揭就得还”的悲剧。其后，经监管部门、政府专项下发文件解决了一时的问题，但是在根本政策制度上一直还存在空白。因此，有必要建立落实住房贷款抵押房产的财产保险制度，逐步加以引导完善。
一是将贷款定价和购买保险结合。商业银行可以将个人住房贷款的产品定价和保险产品的营销结合起来，通过价格引导客户购买保险。即对于购买按揭保险的客户，可执行较低的个人住房贷款优惠利率，反之则提高个人住房贷款利率，以防范银行信贷资产风险。
二是要求保险公司给与一定让利。银行在为保险公司提供丰富按揭贷款客户资源时，可以要求保险公司对批量客户做出保费优惠定价，达到三者互利共赢。
三是联合保险公司研究设计专门的产品。如联合保险公司，针对在贷款存续期间，房屋因地震、爆炸、火灾等原因导致灭失的，引入政府住房保障资金进行保费补贴，以保证上述情况发生时，由保险公司代替购房者向银行归还贷款本息，一方面防范按揭贷款风险，一方面可以为购房者提供一定的保障。
减轻贷款购房者的
法律责任
我国目前的个人住房贷款是基于对借款人的信用发放，购房贷款借款人承担的是无限责任，个人购房者要承担房价大幅下降导致负资产的巨大风险。
如某人在银行贷款70万元，购房价格100万元，首付30%。如果市场出现较大波动房价下跌至60万元，该借款人又失业无力还款的情况下，不仅要损失首付款30万元，房产处置60万元偿还银行贷款之后，该借款人还需要另外清偿剩余的银行贷款10万元以及期间的贷款利息、诉讼费用等。据悉，近年来，在北京燕郊等地已经出现房价大幅下跌，购房者“断供”“弃房”的情况发生。
在创新按揭贷款这一金融产品的美国，借款人实际承担的是有限责任，在所购房产变卖清偿贷款后，借款人对未清偿贷款不再承担偿还责任。
在经济形势不好时，房价大幅下跌和失业者增多往往是同时发生。购房者“弃房”，一般都是在面临失业困境或收入锐减的情况下万不得已而为之，此时不仅会损失已经缴给开发商的首付资金，还让购房者承担对于购房贷款的无限责任，无疑将是雪上加霜。
还有另一种风险，如果贷款所购房屋因开发商资金链断裂等原因未建成，或者因火灾、地震等原因房屋灭失，在我国普遍缺乏房屋保险的情况下，借款人依然对银行贷款负有无限责任。如借款人无法继续按期归还贷款，将会列入失信名单，面临无法乘坐飞机高铁无法再次贷款等生活问题。
将购房者贷款的法律责任限定在一定范围之内，无疑会扩大发放贷款的商业银行的风险。但由商业银行作为专业机构承担房价大幅下跌极端情况下的风险，比让个人购房者承担更为合理。
和无限责任相比，有限责任是法律为现代企业制度创设的一条保护性措施，将我国个人购房者从无限责任中解脱出来，可以说是一种社会进步。
修订完善《个人住房贷款管理办法》
在1998年我国正式启动住房制度改革之前，我国分别引入源自新加坡的住房公积金制度、源自德国的住房储蓄制度以及源自美国的住房按揭贷款制度。这三种住房金融制度经过二十年来的实践发展已经分化：当前住房储蓄制度仅在中德住房储蓄银行存留少量业务，2020年末该行个人住房储蓄类贷款余额107亿元；全国住房公积金2020年度报告显示，住房公积金个人住房贷款余额62314亿元；与此同时，经过二十多年来的发展，商业性个人住房贷款余额已经达到38万亿元，成为我国房地产市场最重要的一项住房金融制度，也是当前居民购房普遍采取的一种方式。
住房金融制度具有很强的政策性，与住房公积金、住房储蓄制度相比，住房抵押贷款市场化程度更高。近年来我国房地产市场坚决贯彻党中央“房住不炒”的总方针，加强保障性住房建设，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。目前商业银行发放的个人住房贷款90%以上都是购房家庭的首套房贷款，每户居民的第一套房应当得到政策的大力支持。但是与国外的一些住房贷款政策相比，我国个人住房贷款政策更为市场化，保障性、普惠性存在不足。如美国对住房贷款利息实行抵缴个人所得税政策、英国对银行发放住房贷款减免利息，而我国在住房贷款政策制度方面还缺乏普惠性。
现行的《个人住房贷款管理办法》于1998年房改之初发布并实施，后续一些住房贷款利率等方面的改革都是在此基础上“打补丁”。
迈进新时代，我国各项改革事业取得辉煌成就，个人住房贷款余额占比已经达到GDP的33%，在国内外复杂多变的大环境下，需要重新审视个人住房贷款有关制度的合理性，尽快修订《个人住房贷款管理办法》，特别是在办法中研究增加普惠的原则和条款：对于借款人购房贷款以房产价值为限，不再追究无限责任；严格住房贷款抵押房产的保险制度，保障购房人的财产和商业银行的贷款安全；为因疫情、地震等特殊情况减免住房贷款利息留出通道。
38万亿元的个人住房贷款，大约涉及一亿个家庭。研究并完善具有普惠性质的个人住房贷款政策制度，对于健全我国住房金融制度意义深远。在我国财政收入、商业银行利润保持10%以上增长的情况下，在保障商业银行基本利益的前提下，“让利于民”适当减轻购房者的贷款负担，一方面对我国房地产市场长远发展会大有裨益，另一方面可以切实减轻疫情的影响，精准快速启动消费，在惠及民生同时稳定社会经济。
为此，望政府相关主管单位心怀“国之大者”，坚持“以人为本”，重新审视住房金融的基础制度，采取直接有效的手段真正普惠民生，着眼长远保经济增长保民生稳定，实施普惠的个人住房贷款政策正当其时。
（本文观点不代表所在机构。作者系建行研修中心住房金融研修院研究人士）

7. 央行对房贷的最新政策是什么

房贷新政策是什么？

1、首套房是指买房者仅拥有一套住房，通常我国对于首套房的贷款要给予一定的优惠。2018年相关规定表明，目前我国首套房公积金贷款首付比例是20％，商业贷款首付比例是30％。而2套房首付款比例调整为不低于40％，即4成，2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、在公积金政策方面，根据现行公积金提取政策，买房的首付款是不能直接从公积金账户里面提取的。必须先付首付款，再与开发商签订购房合同，首套房首付比例为20％；对于拥有一套
3、对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，金融机构执行首套住房贷款政策。通常情况下房屋贷款可以贷到房屋评估价的70％，但是值得注意的是，房屋的评估价要比市场价要低一些。

房贷有什么要求？

1、房屋贷款的基本要求是贷款人的年龄必须在18－60岁，而且借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁。同时申请人一定要具备家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

2、买房子的时候，一般情况，首付30％，根据你的工资证明和你的年龄计算你的贷款年限和贷款额度。有经验的购房者都知道，时间越长相对应的利息越高，因此正常情况下，贷款30年要比20年多还十几二十万。

3、因为考虑到贷款的还款风险，相关的部门都会要求购房人提供一部分首付，就是预先由个人支付一部分房款，以证明你有还款能力。如果在购房合同中约定，贷款办理不下来可退款，则首付款可要回。具体要看合同中如何约定的。

8. 2021房贷政策

2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接实行。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。

1、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。按这条新规，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。文件的附件中，给出了极其明确的比例限制。

根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：

第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；

第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。

(8)个人住房贷款央行解读扩展阅读：

1、银行系统中的贷款比例作出限制的原因

央行公告中提出“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。2020年银保监会主席郭树清的讲话，也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。

按郭主席的说法：中国房地产相关贷款，占银行业贷款的39%。而且这些仅仅只是银行体系内的贷款，那些房企自行发行的债券，融资的股权，已经信托等影子银行的资金，均不在这39%里面。

还有很多人，直接用经营性贷款去全款买房，这其实也算房价，只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。加上这些七七八八的表外贷款，房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。这是一个非常恐怖的比例，真正的半壁江山。过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。

最近的一次，2008年的美国金融危机，起因是房地产。日本金融崩溃，起因也是房地产。所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。先搞了一个房企融资的“三条红线”，如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。半壁江山实在太高了，哪怕是39%也很高。

所以现在规矩改了，直接通过放贷上限来压制全体金融系统。和现状比，压的不多，因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了，大到不能动，不敢动。但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线，给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的贷款投向房地产领域，或出现一些不符合贷款要求的做法，比如近两年很火热的首付贷。

2、LPR影响

LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。

按照新规定：“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。

自2021年开始，存量浮动利率贷款如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。根据新通告，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。

12月21日，最新数据显示：一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点，若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利率将降息15个基点，个人住房贷款者月供还款将减少。根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。

举例来说：假设一个人在2019年10月8日之前，向银行按揭了30年期的100万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。

但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

换言之，在往后的日子里，他的的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。现在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定利率下降0.15个百分点。

在利率下降的情况下，如果这个人选择等额本息还款，他每月会比之前少还多少钱呢？如果实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每月需要还银行贷款5609.07元。2021年的利率变为5.24%，相比固定利率下降0.15个百分点之后，他每月需要还款5515.84元。每月减少还款93.23元。

当然，个人如果选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。和世界许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大。从长期来看，LPR进一步下降的可能性较大，如果这样，那么房贷利率还有望再降低，贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。

通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”：第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式：值得一提的是，这两道红杠以后，对普通购房者而言：意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

我们个人住房贷款，一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支；7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高，达到总贷款的32.5%。说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近，视为一个国家“住房金融”的安全线。

9. 地产专家是如何解读央行降准影响的

地产专家表示央行降准会有利于房地产行业，同时也会进一步缓解房地产开发商的现金流难题。

在央行准备降准之后，很多地产专家对此表示看好，因为专家普遍认为房地产行业处在严冬当中，央行降准有利于房地产行业的发展，同时也可以帮助这些房地产行业的企业稳定现金流。在这样的情况之下，市场对央行降准的预期正在分析，并不是所有人都认为房地产行业会从中受益，多数人可能会更加倾向于传统的制造领域。

一、地产专家对央行降准的预期普遍偏好。

央行降准可能会释放高达1.2万的资金，我们知道房地产行业本身已经受到了严格限制，众多房地产企业的生存空间也岌岌可危。在央行降准之后，房地产企业的现金流难题将会得以解决，这也会进一步降低这些房地产企业出现债务违约的几率。