农民自住房贷款风险分析

Ⅰ 农户小额贷款的风险防范

1、建立风险补偿机制。
一方面，由于农户小额信用贷款本身存在着“信用风险”，所以针对“人性”的不确定性，对农户贷款适当的引入贷款担保机制，分散贷款的潜在风险，让老百姓互相监督，形成一个良好的诚信氛围。另一方面，农村信用社是老百姓自己的银行，是为“三农”服务的，而由于农业的投入效益低下，再加上农业受自然条件因素的影响很大（比如今年我市百年不遇的旱灾），所以国家应从不同的角度在政策上给予信用社的支持，如能否考虑由于自然条件因素影响而形成的坏账，国家财政拨付部分款项予以核销；能否减免支农贷款利息收入的营业税，这既减少信用社的财务支出，提高信用社的竞争力，又大大提高了老百姓农业生产的积极性，促进农业生产的不断发展。信用社能否考虑引入贷款保险机制或建立风险基金保障制度，让自然灾害和市场风险形成的贷款风险得以分散，使其贷款风险不断的弱化。
2、健全内控制度，强化贷前调查工作。
首先，信贷人员平时应加强对农户信息资料的收集，充分发扬“老农金”精神，多走农田、多找农户、多进农家、多想农事、不怕多跑路、不怕多吃苦，充分了解农户的所思、所想。对自己下村所了解撑握的农户情况变化信息极时反映给主任、极时的在农户经济档案登记簿上做好记录，充分撑握农户信息的第一手资料，让农户经济档案由“静”变“动”。其次，农户经济档案年审时信贷人员应对农户的家庭人口、承包面积，劳力、家庭年收入、支出、资信状况，身体健康状况等进行认真调查，形成统一的评级共识，并由评信小组成员签名确认，明确责任，对农户评信结果应在村公务栏进行公示，接受群众监督。贷款证发放由信贷员亲自送给农户，以防止丢失、篡改、甚至借机乱收费的现象发生。
3、严格落实信贷分级审批责任制，严格审、贷分离，严把贷时审查关。
首先，各社应按程序严格组建一支强有力的农户小额信用贷款评级、授信领导小组成员一经确定不得随意更换，其授信金额在授信年限内如需调整必须经过领导小组成员三分之二以上多数方能通过，而且必须在农户经济档案上注明调整额度的理由以备查阅。其次，柜面人员发放贷款只能按贷款证发证登记簿上核定的额度内发放，不得越权超限额发放。在发放贷款时多询问一下借款人的贷款用途，因为顶名贷款者用途是虚构的，所以其必有做贼心虚的心理，多问几次其一般都会露出“马脚”，在难以判断的情况下应立即告知主任或信贷员待调查核实后再确定发放与否。
4、落实各级责任制，强化贷后检查制度。
贷后检查是防范贷款风险的最后一道屏障。农村信用社要建立一套科学的、完善的、实用的农户小额贷款贷后管理责任制，将贷后管理责任具体落实到人，对农户贷款的管理和回收制定具体考核目标，建立健全考核机制，但一定要分清人为与客观因素，弄清原因，追究责任。不要一出现贷款风险都往信贷员头上扣，这样会极大的伤害信贷工作人员的工作激情性和工作的主动性，造成其对信贷工作的消极思想。出现贷款风险应首先分析风险产生的原因，如是客观因素造成的，借款人只是暂时不能偿还贷款，可以让其完善相关的担保手续以化解贷款风险；如是借款人主观的原因造成的，信贷人员应与主任一起想办法大家群策群力，也可依靠村、组的力量（比如在村务公开栏上公示不良贷款客户的名单），运用各种手段，从舆论、道德角度予以谴责，尽最大努力使其认识到自己行为的错误，对其中恶意逃废债务的，坚决利用法律武器予以解决。
5、加强员工的职业道德教育，树立良好的行业形象。
首先，农村信用社的员工多为内招，其文化水平普遍低下，而在行内又有一种不成文的规定干不了出纳、会计就当信贷，所以有些信贷人员的水平极其低下，这也是形成贷款风险的首要原因。为此信用社当前的首要任务是要建立一支文化素质高、道德修养好、纪律严明，作风过硬的信合队伍以适应新形式下的农村金融工作。其次，建立完善“问责制”。有法可依、有法必依、执法必严、违法必究应该成为“问责制”的标准，用制度管理人、用形为规范人、用纪律约束人，严格规范行业操守。对胆敢抵毁信用社形象、违规违制经营的人决不姑息养奸，以杜绝因道德风险而形成的贷款风险。

Ⅱ 个人住房按揭贷款存在哪些风险

实际上，按揭贷款对于借款人，开发商，贷款机构三方都存在一定的风险。对于银行的风险，主要来源于借款人和开发商。如果开发商存在欺骗，经营不善，房屋出现严重的质量问题，违法销售，或者借款人出现还款中途失去还款能力，或一些不可抗原因造成无法偿还贷款，这些都是银行需要面对的风险。对于开发商来说，由于设计、施工和材料问题导致的住房质量差，或者银行不能按时贷款，或者有些购房者故意违约，都可能导致开发商的风险。



而对于借款人的主要风险在于开发商，比如：

1.开放商在获得贷款之后，携款而逃。

2.或者因为经验不足而，经验不善等问题导致无法按时交房。

3.开发商在操作的过程中出现违规，以至于无法获得房产证。

4.房产存在质量问题。

5.没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效。

6.开发商将土地或房地产抵押，买方无法事先知道，知道也控制不了，一旦抵押不能解除，或实施，拍卖，购房者将没有处理房屋的权利。

除此之外，如果银行不能按时放款，买卖双方的购房合同工也将失效，这些都是借款人需要面对的风险。

住房按揭贷款的条件
1、借款人有稳定的收入来源和工作，有偿还贷款的能力;

2、年龄在18周岁以上，有完全民事行为能力;

3、借款人夫妻双方的信用良好;

4、具有所购住房的有效合同，有首期付款的证明;

5、有固定的住址;

6、能够提供担保。

借款人申请贷款时还需要准备下列材料：

1、购房合同和首付款收据;

2、夫妻双方的身份证;

3、婚姻状况证明;

4、单位开具的工作证明和收入证明;

5、户口簿或居住证明。

Ⅲ 农户小额贷款的贷款风险

由于农信社内部自身还未有效的建立贷款风险防范体系，加上管理者自身的文化素质和道德因素等多方面的原因，目前农户小额信用贷款的风险已呈现出多样化、复杂化的趋势，如持续下去将大大影响农信社持续、稳定、健康发展。基于此原因，本人在这里谈谈对农户小额信用贷款风险形成原因及解决办法的几点拙见：
一、农户小额贷款风险形成的主要原因
1、客观原因形成的风险。
首先，农户小额信用贷款是基于农户信用发放的贷款，贷款本身从借款人方面就潜在着“信用风险”，而一个人诚信度的高低与其道德修养是密切相关的，而道德标准是一个无形的东西不能对其准确的实行量化，所以信贷员要准确的把握成千上万农户的诚信度就是一项长期性、复杂性、艰巨性的工作；其次，农户贷款的用途主要是用于种植、养殖业的投入以及消费性贷款，而种养业又是弱质产业，农民又是弱势群体，农业受自然和市场的影响较大，存在着较大的自然及市场风险。一旦出现自然灾害导致农业减产、农产品销售受阻，将直接导致农民减产、减收，还贷能力减弱。这些风险都具有不确定性的特点，一旦出现，农户贷款就难以清收或难以到期归还，这就将导致农业的自然及市场风险将直接转化为贷款风险。
2、贷前调查流于形式。
信用社信贷人员人力相对薄弱，有的网点甚至主任兼信贷员，而辖内农户成百上千，要对每户农户都做到详尽、细致的了解工作量可想而知，在短时间内很难完成。因此，面对农户经济档案的建立（年审）；信用等级的评定，这些涉及面广、工作量大、时间要求相对集中的专项工作，一些信贷员就不得不求助于村、组干部，甚至是不太了解辖内农户的内勤人员。由于村、组干部的介入以及内勤人员的参与，往往夹杂着个人主观主义、形式主义、人情因素、有的甚至凭空猜想，这就造成了信用等级评定标准不统一，给贷款额度核定带来了不准确性，不能准确的按农户的实际收入情况与资信状况评定其信用等级、核定其贷款额度。
3、贷款审查存在漏洞。
由于农户小额信用贷款实行“凭证发放、随用随贷、额度控制、周转使用”的办法，其发放大多由临柜人员办理，在办理贷款时严格坚持“两证”、“三见面”的原则，而临柜人员对其贷款用途的真实性是无法加以严格的考查的，这就造成实际上有些农户乱报贷款用途，而贷款后转借他人，形成顶名贷款；另一些借款人贷款根本没用于其正常的家庭生产、生活等，而是用于个人的不正常消费支出（比如赌博等），造成贷款到期不能按时归还，以至出现家庭纠纷，最终形成贷款风险。
4、贷后检查监督机制不健全。
贷后检查是贷款“三查”制度的重要环节，为降低贷款风险，提高资金的流动性、安全性、效益性，信用社应加强贷后检查工作。但“重发放，轻管理”的经营理念已在大部分信贷员脑中烙下了深刻的印记。一方面，农户小额信用贷款对象广、额度小、分布散、行业杂、所以工作量相对较大，而信用社信贷工作人员力量相对薄弱，这就削弱了对农户小额贷款的监管。另一方面，一些信贷员有“重企业，轻农户”的思想意识，认为贷后管理只适应于大额贷款，对小额农贷不适用。有的信贷员甚至认为农户贷款金额小，形成贷款风险每户不过几千元或万余元。由于这些错误的观点再加上农民工外出的日益增多，所以有些农户贷款后外出务工（有的甚至举家外出），多年不归，下落不明，这是造成农户小额信用贷款风险的一大重要原因。
5，信贷人员素质低下，形成道德风险。
由于农户小额信用贷款从建档、评级、授信、发证、到最后放款都是人为操作的，加之有些信用社人员相对不足，所以有些信贷人员利用人手不足、审查不严、操作上不规范等漏洞，搞人情贷款，自批自用贷款，假冒贷款，有的甚至给客户出主意化整为零，一户多证或一户多贷，形成实质上的“垒大户”，最终诱发贷款风险。

Ⅳ 个人住房抵押贷款风险有什么特点

个人住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式：
(1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
(2)理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。
(3)提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。
(4)恶意骗贷。一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。
2.抵押风险
(1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
(2)抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。
个人住房抵押贷款，是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定，贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人。

Ⅳ 个人住房贷款有哪些风险

个人住房贷款风险有：
(一)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。
1、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。
2、由于房屋发生瑕疵的风险
假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量题目，无法正常居住;2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
3、借款人的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
(二)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
1、职员道德风险
主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
3、贷后治理的风险
大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

Ⅵ 农村房屋可以贷款吗

可以。

农房抵押贷款是指借款人以不转移占有的方式，将其合法所有的农房作为担保，向金融机构申请贷款。借款人到期不履行债务时，金融机构有权依法以该农房折价或者以拍卖、变卖该农房所得的价款优先受偿。

办理农房抵押贷款必须遵守有关信贷规章、制度及本办法要求，在平等协商基础上签订抵押贷款合同。对有办理农房抵押贷款需求的申请人，国土管理部门和房产登记机关应依法核发土地使用权证和房屋所有权证。

(6)农民自住房贷款风险分析扩展阅读

防范借款人贷款风险的担保方式有3种：抵押、质押和保证。在借贷前，还要充分了解借款人贷款的真实目的（自己住或者是投资）、收入来源及家庭状况，通过设定合理的担保方式防范。

从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能；

以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就是不用申请贷款了，有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。

由此可知，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险的手段。

Ⅶ 论述我国个人住房贷款的主要风险有哪些应如何防范

我国个人住房贷款面临的主要风险(系统性风险和非系统性风险)， 重点分析各种非系统性风险:(l)来自开发商的风险
①虚假按揭，骗取银行贷 款、②多种原因造成楼盘烂尾、虚假广告、③承诺落空造成的风险)，
(2)来自项目的风险
①项目存在合法性瑕疵，形成风险、②项目市场前景黯淡造成的银 行风险、③房屋品质恶劣或有缺陷造成银行风险)，
(3)来自借款人的风险
①借 款人能力风险、②借款人恶性违约)，
(4)来自抵押物的风险
(5)来自中介合作机构的风险，
(6)来自银行自身的风险。

我国商业银行个人住房贷款风险控制的主要防范措施:
(1)加强贷前调查，严把贷款准入关，
(2)加强贷后管理，防范个 人住房贷款风险，
（3）谨慎选择合作中介机构，防范道德风险，
(4)积极利用保险、 担保等方式防范贷款风险。

Ⅷ 个人住房抵押贷款涉及的风险包括什么

法律分析：(一)信用风险。因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，都可能造成违约行为，出现信用风险。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。

(二)流动性风险。由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，这种短存长贷的行为，影响银行的兑付能力，产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，出现房地产热，银行大量投放住房抵押贷款。另一方面经济衰退时，房地产滞销，价格急剧下降，偿还能力出现严重困难，进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。

(三)抵押物风险。一方面由于抵押物受市场价格、经济环境、市场需求下滑等因素的影响，导致抵押物很难处置变现，贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿银行贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。另一方面借款人在其抵押期限内对房屋的损坏、自然磨损等，即使变现也会造成一部分损失，包括处置变现产生的费用，会给银行带来大量的资金损失。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

(一)建筑物和其他土地附着物；

(二)建设用地使用权；

(三)海域使用权；

(四)生产设备、原材料、半成品、产品；

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；

(六)交通运输工具；

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

Ⅸ 农业贷款的风险

1、市场型风险。由于农村市场信息闭塞，许多农产品的生产难以跟上市场需求变化。在小生产与大市场的对接过程中，农业产销企业对市场信息判断的把握不正确，直接关系到农产品销售价值的实现。一旦出现判断失误，其影响和后果就对我行、企业和农民产生不利影响。
2、规模型风险。规模化、产业化较小、抗风险能力较弱。县城现代农业发展以家庭主。
3、灾害型风险。自然灾害具有不可抗力因素，特别是突发性自然灾害对农业生产项目造成损失最大，有时甚至是毁灭性的打击。而农贷支持服务的对象是以农业产销项目为主的企业，大多以种养植农业为主，受自然环境约束大，一旦发生自然灾害对支农资金安全造成直接威胁，投放的农贷无法按期回收，将面临损失的风险。
4、信用型风险。农贷信用风险的来源是多方面的，主要分为两大类：第一类是企业的履约能力出现了问题。农贷的偿还一般通过农业生产取得经营收入、出售农副产品，或者通过其他的途径借入资金而实现。因此，借款企业收入的多少直接关系到贷款资金安全。第二类是借款企业的履约意愿出现了问题，这主要是其品格决定的。这就要求借款企业必须是诚实可信的，并且能够努力从事生产经营，能够主动承担各种义务及责任。